Zwangsverwaltung

I.

1.

Mit Eingabe vom 4. März 2026 erhebt die A.___ AG als Schuldnerin Beschwerde gegen die vom Betreibungsamt angeordnete Zwangsverwaltung der Liegenschaft [...], und die Aufforderung an die Gläubiger, künftig an die vom Betreibungsamt eingesetzte Verwaltung zu zahlen. Sie stellt folgende Rechtsbegehren:

1.

Die vom Betreibungsamt angeordnete Zwangsverwaltung der Liegenschaft [...], sei aufzuheben.

2.

Das Betreibungsamt sei anzuweisen, sämtliche Mitteilungen an die Mieter unverzüglich zu widerrufen.

3.

Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

4.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Staates.

Zur Begründung macht die Beschwerdeführerin im Wesentlichen geltend, die kreditgebende B.___, habe den Hypothekarkredit der Beschwerdeführerin betreffend die obgenannte Liegenschaft gekündigt, obschon sämtliche Zinsen und Amortisationen jederzeit vertragskonform geleistet worden seien. Die Kündigung sei damit rechtsmissbräuchlich. In der Folge habe die Bank die Betreibung auf Grundpfandverwertung über den gesamten Forderungsbetrag eingeleitet. Gegen diese Betreibung sei fristgerecht Rechtsvorschlag erhoben worden. Das Rechtsöffnungsbegehren sei substantiiert bestritten worden. Ein rechtskräftiger Rechtsöffnungstitel liege nicht vor. Angesichts der vorliegenden Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung und der glaubhaft gemachten namhaften Gegenforderung gegen die Gläubigerin müsse offenbleiben, ob diese nach einer allfälligen Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens fristgerecht klagen könne und werde. Ebenso werde die Beschwerdeführerin bei einer allfälligen Gewährung der Rechtsöffnung eine Aberkennungsklage einreichen. In beiden Fällen sei der Ausgang der Verfahren offen. Ferner sei die Verhängung der Zwangsverwaltung im vorliegenden Fall eine unnötige Massnahme. So zahlten die Mieter ohnehin auf ein Mietzinskonto bei der B.___ ein, welches für die Beschwerdeführerin gesperrt sei. Die Gläubigern habe somit Zugriff auf die Mietzinseinnahmen und eine besondere Sicherstellung durch die «Mitzinssperre» sei unnötig.

2.

Mit Vernehmlassung vom 20. März 2026 schliesst das Betreibungsamt auf Abweisung der Beschwerde.

II.

1.

Wie aus den Akten ersichtlich, verlangte die Grundpfandgläubigerin, die B.___, mit Betreibungsbegehren vom 29. September 2025 betreffend die Liegenschaft [...], ausdrücklich die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen. Da in der betreffenden Liegenschaft unbestrittenermassen diverse Mietverhältnisse mit der Schuldnerin bestehen, hatte das Betreibungsamt eine entsprechende Anzeige im Sinne von Art. 91 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42) an die Mieter zu erlassen. Gemäss dieser Bestimmung teilt das Betreibungsamt den Mietern und Pächtern unverzüglich nach Feststellung der auf dem Grundstück bestehenden Miet- und Pachtverträge mit, dass die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinsen an das Betreibungsamt zu leisten sind (Urteil des Bundesgerichts 4C.367/2000 vom 8. März 2001 E. 1c). Die Mitteilung des Betreibungsamtes erfolgt unter dem Hinweis auf die für die Mieter und Pächter bestehende Gefahr der Doppelzahlung. Nach Erhalt der Mitteilung können die Miet- und Pachtzinsen nicht mehr mit befreiender Wirkung an den Grundeigentümer oder einen obligatorisch berechtigten Dritten gezahlt werden. Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang geltend macht, diese Sicherungsmassnahme sei unnötig und unverhältnismässig, ist darauf hinzuweisen, dass dem Betreibungsamt diesbezüglich kein Ermessensspielraum zusteht. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus der Formulierung von Art. 91 VZG. Nimmt das Betreibungsamt die Mitteilung zudem nicht unverzüglich nach Feststellung der auf dem Grundstück bestehenden Miet- und Pachtverträge vor und entsteht dem Grundpfandgläubiger dadurch ein Schaden, so liegt ein Fall der Staatshaftung vor (Art. 5 SchKG; Jolanta Kren Kostkiewicz, in: Kurzkommentar VZG, Wädenswil 2011, N 10 zu Art. 91). Das Betreibungsamt war somit auch im Lichte dessen gehalten, die beantragte Sicherungsmassnahme unmittelbar zu vollziehen.

2.

Wie das Betreibungsamt sodann weiter korrekt ausführt, hebt der Rechtvorschlag die Mietzinssperre nicht auf. Vielmehr wurde aufgrund des Rechtvorschlages lediglich das Verfahren nach Art. 93 VZG in Gang gebracht. Erhebt der Schuldner bzw. der Dritteigentümer wie im vorliegenden Fall Rechtsvorschlag, so hat der Gläubiger innert zehn Tagen seit Empfang der entsprechenden Mitteilung die für die Beseitigung des Rechtsvorschlags notwendigen Schritte einzuleiten (Art. 93 Abs. 1 VZG). Nur wenn die dort vorgegebenen Fristen nicht eingehalten werden, führt dies zur Aufhebung der Mietzinssperre (vgl. Art. 93 Abs. 3 VZG). Wie aus den Akten und den Ausführungen des Betreibungsamtes ersichtlich, wurde die Anzeige und Klageaufforderung der Gläubigerin am 25. November 2025 zugestellt. Mit Schreiben vom 10. Dezember 2025 informierte der vertretende Anwalt der Gläubigerin über die Einreichung der provisorischen Rechtsöffnung beim zuständigen Richteramt Olten-Gösgen. Die gegebenen Frist sind demnach eingehalten und das Mietzinsinkasso ist weiterzuführen.

3.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Mit dem sofortigen Entscheid in der Sache ist das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos geworden.

4.

Das Beschwerdeverfahren ist nach Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).