Handänderungssteuer

1. X. erwarb mit Kaufvertrag vom … 2011 von ihrem Vater das Grundstück GB Nr. 0000 zu einem Preis von CHF 487'000; der Übergang von Nutzen und Gefahr wurde gemäss Ziff. 5.1 des Kaufvertrages auf den … 2011 festgelegt.

Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. 12345678 vom 15. September 2011 stellten die „Betriebswirtschaftlichen Dienste FD“ der Käuferin die Gebühren und Auslagen in Rechnung, wobei auf einem Abgabewert von CHF 760'000 die Handänderungssteuer zum Satz von 1,1% erhoben wurde.

2.1. Gegen diese Veranlagungsverfügung liess die Verfügungsadressatin mit Datum vom 28. September 2011 Einsprache erheben. Darin wurde beantragt, die geforderte Handänderungssteuer in der Höhe von CHF 8’360 aufzuheben und die Rechnung auf den unangefochtenen Restbetrag von CHF 3'152.20 (für Gebühren etc.) zu reduzieren; mittels Eventualbegehrens wurde beantragt, die Handänderungssteuer dergestalt zu reduzieren, als sie nur auf dem geschäftlich genutzten Teil der Liegenschaft, unter Befreiung des Wohnungsteils, zu erheben sei. Ebenso wurde beantragt, der Einsprache aufschiebende Wirkung zu erteilen, evtl. das Verfahren bis zur Aufteilung der Liegenschaft in Stockwerkeinheiten zu sistieren.

2.2. Zur Begründung (im Hauptpunkt) liess die Einsprecherin ausführen, dass der Eigen-tumsübergang den Zweck verfolgte, ihr - als Tochter des Verkäufers - ein Eigenheim zur Verfügung zu stellen, das sie dauernd und ausschliesslich als Wohneigentum selbst be-wohnen und nutzen könne. Weiter wurde ausgeführt, dass die zur Debatte stehende Liegenschaft bis zum Jahre 2010 als Mehrfamilienhaus mit 3 (drei) Wohnungen und einem kleineren abgesonderten geschäftlichen Teil bestanden habe. Alsdann habe man die Mietverträge auslaufen lassen und eine Planungsphase für den Umbau des Mehrfamilienhauses (MFH) in ein Einfamilienhaus (EFH) begonnen. Die im August 2011 begonnenen Umbauarbeiten könnten bis etwa Mitte 2012 abgeschlossen werden, so dass auch der Einzug durch die Käuferin auf diesen Termin zu veranschlagen sei.

In der Einsprache wird zudem auf ein Telefonat des Verkäufers mit einem Sachbear-beiter des Steueramtes verwiesen, das im Vorfeld des Kaufvertrages vom … 2011 geführt worden sein soll. In diesem Telefongespräch sei dem Vertreter des Kantonalen Steueramtes die spezielle Situation des MFH, die beabsichtigte Umwandlung in ein EFH sowie die Sicht der Kaufvertragsparteien bezüglich der Steuerbefreiung von der Handänderungssteuer erläutert worden. Inhaltlich sei das Telefongespräch so geführt worden, dass der Vertreter des Steueramtes klar habe erkennen müssen, dass eine andere Sichtweise der Dinge (d.h. die Besteuerung der Handänderung) zur vorgängigen Aufteilung der Liegenschaft in Stockwerkeinheiten geführt hätte. Gerade diese formelle Aufteilung sei vom Sachbearbeiter aber ausdrücklich nicht als notwendig erachtet, sondern mit dem Hinweis auf die Abgabe der entsprechenden Absichtserklärung beim Kauf (Umbau MFH zu EFH) beantwortet worden.

Erst anlässlich der Unterzeichnung des Kaufvertrages sei der Käuferin mitgeteilt wor-den, dass der Leiter der Sondersteuern die Befreiung von der Handänderungssteuer gestützt auf die in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 (Ziff. 2.2.) publizierte Rechtsauffassung nicht gewähren könne, zumal es sich vorliegend um ein Wohn- und Geschäftshaus handle.

2.3. Mit Verweis auf die im Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern umschriebenen Voraussetzungen zur Befreiung von der Handänderungssteuer lässt die Einsprecherin zudem darauf hinweisen, dass auch dann von einer steuerfreien Handänderung auszugehen sei, wenn ein Wohnhaus mit Geschäft (bzw. überwiegendes Wohneigentum) die Hand wechsle.

Zur diesbezüglichen Beweisführung lässt die Einsprecherin den Mieterspiegel aus dem Jahre 2010, woraus der überwiegende Anteil der Wohnungsmietzins- gegenüber den Geschäftsmietzinseinnahmen ersichtlich ist, ins Recht legen. Ebenso wird in der Einsprache anhand eines Nutzungsdiagramms dargelegt, dass die flächenmässige Nutzung des Grundstückes zu Wohnzwecken (rund 89%) den „geschäftlichen Teil“ bei weitem übersteige. Nach Ausgeführtem sei erstellt, dass die fragliche Liegenschaft überwiegend als Wohneigentum genutzt würde und daher nach der Präponderanzmethode eine Steuerbefreiung zulasse. Zudem sei vor Kaufanmeldung bei der Steuerbehörde entsprechend nachgefragt worden. Diese habe zu verstehen gegeben, dass eine Aufteilung der Liegenschaft in zwei Stockwerkeinheiten - nur zum Zwecke der Steuerersparnis - nicht notwendig sei. Die Steuerbehörde habe deutlich gemacht, dass bei der Frage der Besteuerung (durch die Handänderungssteuer) eine wirtschaftliche Betrachtungsweise zum Zuge käme. Eine vorgängige Begründung von Stockwerkeigentum hätte - so die Einsprecherin - an der wirtschaftlichen Nutzung ohnehin nichts geändert. Ausgehend von einer geschäftlichen Nutzung der Liegenschaft in der Grössenordnung von 11,4% hätte die Handänderungssteuer folglich auf der Basis von CHF 86'640 (Verkehrswert geschäftlicher Teil der Liegenschaft) erhoben werden müssen. Sollte eine (direkte) wirtschaftliche Betrachtungsweise nicht zum Tragen kommen, müsse ihr - der Einsprecherin - nachträglich gestattet werden, die Liegenschaft in zwei Stockwerkeinheiten - der Nutzung entsprechend - aufzuteilen.

3.1 Mit Einspracheentscheid vom 14. November 2012 wies das Steueramt des Kantons Solothurn die Einsprache ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass vorliegend von einem ehemaligen Dreifamilienhaus, welches zusätzlich noch über einen kleinen separaten Geschäftsteil verfügte, auszugehen sei. Zwar habe die Einsprecherin im Rahmen der Kaufanmeldung zugesichert, das Haus zu einem Einfamilienhaus umzubauen und selbst zu nutzen. Der Geschäftsteil sei jedoch unverändert geblieben, so dass die Liegenschaft zum heutigen Zeitpunkt über eine grosse Wohnung und einen kleineren Geschäftsteil verfüge.

3.2 Auch der Verweis der Einsprecherin auf die in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 vertretene Rechtsauffassung sei vorliegend wenig hilfreich, zumal diese Praxis davon ausgehe, dass eine Steuerbefreiung nur dann zu gewähren sei, wenn der Eigentümer einzelne Räume seiner Wohnung oder üblicherweise zu einer Wohnung gehörende Nebenräume (Garage, Bastelraum, usw.) untergeordnet beruflich oder geschäftlich nutze (z.B. als Büro des eigenen Handwerkbetriebes oder für einen Nebenerwerb). Selbst unter Berufung auf die Präponderanzmethode sei vorliegend wenig gewonnen. Es treffe zwar zu, dass die zur Debatte stehende Liegenschaft entsprechend der überwiegend privaten Nutzung dem Privatvermögen zuzuordnen sei. Bezüglich der Befreiung von der Handänderungssteuer sei aber massgebend, dass die vorhandenen Geschäftsräumlichkeiten über zwei separate Eingänge verfügen würden, die von der Wohnung her gar nicht zugänglich wären, mithin von der Wohnung komplett abgetrennten Geschäftsräumen auszugehen sei. Eine Fremdvermietung solcher Räume sei daher ohne weiteres möglich und vorliegend konkret auch vorgenommen worden. Das Kriterium des ausschliesslich selbst bewohnten Wohneigentums sei somit in casu klar nicht erfüllt, zumal sich dieses Kriterium auf die gesamte Liegenschaft beziehe. Sobald ein Teil der Liegenschaft abgetrennt und fremdvermietet werde, sei es als Geschäfts- oder Wohnraum, könne die Steuerbefreiung nicht gewährt werden.

3.3 Auch bei Begründung von Stockwerkeigentum wäre „der Geschäftsteil“ der Liegen-schaft klar (handänderungs-)steuerpflichtig gewesen; lediglich die Stockwerkeinheit, welche die Wohnung beinhaltet hätte, wäre aufgrund dauernder und ausschliesslicher Selbstnutzung von der Handänderungssteuer befreit worden. Bei Verurkundung des Kaufvertrages sei aber kein Stockwerkeigentum vorgelegen. Für die Beurteilung, ob der Tatbestand der Steuerbefreiung vorgelegen habe oder nicht, sei alleine der Zeitpunkt der Verurkundung massgebend gewesen; eine Frist für eine nachträgliche Umwandlung in Stockwerkeigentum könne deshalb schlichtweg nicht in Betracht kommen. Auch die vertiefte Auseinandersetzung mit einer telefonischen Auskunft seitens der Steuerbehörden sei nicht angebracht, zumal die aus Sicht der Vorinstanz richtige Antwort bereits am … 2011, also deutlich vor dem Beurkundungsdatum (… 2011) an die zuständige Amtschreiberei erfolgte. Gestützt auf diese Auskunft hätte die Einsprecherin die aus ihrer Sicht notwendigen Dispositionen noch treffen können.

4.1 Mit Rekurs vom 13. Dezember 2012 focht X. (Rekurrentin) den Einspracheentscheid, unter Wiederholung der in der Einsprache gestellten Rechtsbegehren, an. In der Rekursschrift wird - in Ergänzung zum im Einspracheverfahren bereits Vorgetragenen - präzisierend dargelegt und moniert, dass das Steueramt (in Verkennung des Gesetzestextes) das Erfordernis des „selbstbewohnten Wohneigentums“ fälschlicherweise auf die gesamte Liegenschaft beziehe und, sobald eine teilweise Abtrennung oder Fremdvermietung derselben vorläge, keine Steuerbefreiung mehr zulasse. Eine solche Sichtweise sei durch den Gesetzestext nicht gedeckt, mithin fehle im Gesetz jeglicher Zusatz, wonach die ganze Liegenschaft ausschliesslich zu Wohnzwecken dienen müsse. Da dies aber nicht geschehen sei, richte der Gesetzgeber sein Augenmerk nur auf den Wohnraum bzw. auf das Wohneigentum in einer Liegenschaft, das ausschliesslich und dauernd vom Eigentümer selbst benutzt werden müsse. Eine untergeordnete (Mit-)Nutzung von Geschäftsräumen, die durch die Eigentümerschaft aber nicht bewohnt würden, schliesse die Befreiung von der Handänderungssteuer jedenfalls nicht aus.

Auf die vorgängige Begründung von Stockwerkeigentum habe man aus den bereits dargelegten Gründen verzichtet. Es sei unsinnig gewesen, den letztlich „doch eher ineffizienten Weg“ der Stockwerkeigentumsbegründung zu gehen, zumal auch diese nichts an der wirtschaftlichen Betrachtungsweise bzw. faktischen Alleinnutzung der Liegenschaft durch die Käuferin geändert hätte.

4.2 Das Steueramt (Vorinstanz) liess sich mit Schreiben vom 22. Januar 2013 zum Rekurs vernehmen. In ihrer Vernehmlassung führt die Vorinstanz, ergänzend zu den im Ein-spracheentscheid gemachten Erörterungen, aus, dass die Käuferin (bzw. Rekurrentin) des zur Debatte stehenden Grundstückes bei der Auslegung von Gesetzes- und Verordnungstext völlig falsch liege. So sei sowohl in § 207 Abs. 1 lit. g StG als auch in § 63^bis VV StG jeweils von Grundstück - und nicht von Wohnraum - die Rede, welches selbst bewohnt sein müsse. Ausgehend davon habe das Kantonale Steueramt in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 Kriterien festgelegt, die eine rechtsgleiche Anwendung bezüglich steuerfreier Handänderungen garantieren würde. So sei darin u.a. ausdrücklich festgelegt, dass der oder die Erwerber das fragliche Grundstück dauernd und ausschliesslich selbst als Wohneigentum nutze. Ebenso sei klar, dass die Möglichkeit zur Fremdvermietung eines Grundstückteils die Befreiung von der Handänderungssteuer unmöglich mache. Weiter liege die Rekurrentin mit dem Verweis auf das konkrete Eigentumsverhältnis bzw. die faktische Alleinnutzung des Grundstückes nicht richtig. Entscheidend sei, dass der Gesetzgeber lediglich diejenigen Personen begünstigen wollte, die sich für den Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung entschieden hätten.

Im Übrigen sei hinlänglich erstellt, dass die Abfolge der Auskunftserteilung durch das Kantonale Steueramt bei der Rekurrentin keinen sog. Vertrauensschutz habe auslösen können, zumal genügend Zeit vorhanden gewesen wäre, um nachteilige Dispositionen in der Sache zu vermeiden.

4.3 Die durch die Rekurrentin mit Datum vom 7. März 2013 abgegebene Replik befasst sich hauptsächlich mit dem Eigentums- bzw. Grundstücksbegriff. Insbesondere wird dargelegt, dass sich Wohneigentum nicht durch einen Grundstückkauf juristisch abgrenzen lasse, mithin nicht jeder Grundstückkauf automatisch nur einem Zweck zuzuordnen sei. Beim Kaufobjekt könne es sich folglich um eine reine Wohnliegenschaft oder eben auch um eine Mischimmobilie handeln. Die gesetzliche Vorgabe spreche zwar von dauernd und ausschliesslich selbst genutztem Wohneigentum, wobei sich “ausschliesslich“ auf selbst genutzt beziehe. Die von der Steuerbehörde angewandte Auslegung des Gesetzestextes, wonach das ganze Grundstück Wohneigentum sein müsse, sei schlichtweg falsch. So würden in § 205 Abs. 3 StG die Grundstücksanteile den Grundstücken gleichgestellt, mithin auch offen gelassen, ob verschiedene Eigentümer Grundstücksteile verschiedenen Verwendungszwecken zuführen könnten. Auch das Prädikat „teilweise“ nähme zwingend Bezug auf die persönliche Selbstnutzung und nicht auf das Grundstück als Einheit bzw. Objekt. Somit könne der Erwerber eines Grundstückes das Wohneigentum daran auch nur teilweise nutzen und folglich auch nur teilweise (dem Anteil entsprechend) besteuert werden. Vorliegendenfalls würde es sich klar um eine Mischimmobilie handeln, deren überwiegender Teil aus selbst genutztem Wohneigentum bestünde. Es stelle sich vorliegend auch die Frage, ob die Anwendung der Präponderanzmethode noch Sinn mache, wenn trotz mehrheitlicher Privatnutzung keine Steuerbefreiung gewährt werde. So sei mit dem Eventualantrag immerhin dargelegt worden, dass der kleinere (geschäftlich genutzte und abgegrenzte) Teil der Liegenschaft mit der Handänderungssteuer belegt werden könnte.