Handänderungssteuer

Rubrum

Steuergericht

Urteil vom 20. März 2017

Es wirken mit:

Präsident: Müller

Richter: Jutzi, Winiger

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2016.8

A

gegen

Kant. Steueramt

betreffend Handänderungssteuer

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1. Mit Kaufvertrag vom … März 2013 erwarb A das Grundstück GB X Nr. 001 von B zu einem Preis von Fr. … . Der Käufer stellte ein Gesuch um Steuerbefreiung aufgrund von dauernd und ausschliesslich selbst genutztem Wohneigentum. Mit Kaufvertrag vom … Februar 2014 erwarben C und D das Grundstück GB X Nr. 001 von A zu einem Preis von Fr. … . Nach der zweiten Kontrolle lehnte das Steueramt des Kantons Solothurn das Gesuch um Steuerbefreiung am 22. März 2016 mit der Anmerkung "Kauf: … 03.13 Verkauf … 02.14 (Beurkundungen)" ab.

2. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. 0000 vom 19. April 2016 eröffnete das Departementssekretariat des Finanzdepartements A die Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. …, berechnet zum Satz von 2,2 % auf einem Abgabewert von Fr. … .

Gegen diese Veranlagung der Handänderungssteuer erhob A am 23. April 2016 Einsprache an das kantonale Steueramt und beantragte, die Veranlagungsverfügung sei aufzuheben. Zur Begründung brachte er vor, die erforderliche Nutzungsdauer von einem Jahr für die Befreiung der Handänderungssteuer werde erfüllt. Das Kaufvertragsdatum sei für die Bestimmung des Zeitraums der Nutzung des Wohneigentums kein verlässlicher Faktor, da der Kaufvertrag immer Wochen oder Monate vor Ende der Nutzungsperiode abgeschlossen werde und das Vertragsdatum immer von der Verfügbarkeit der Parteien und der Amtsperson abhängig sei. Ein sehr verlässliches Datum für die Bestimmung der ausschliesslichen Selbstnutzung seien die Umzugsdaten. Gemäss den Kaufverträgen habe die Nutzungsperiode vom … März 2013 bis zum … April 2014 und damit mehr als ein Jahr gedauert.

Mit Verfügung vom 22. August 2016 wies das Steueramt die Einsprache ab. Das Steueramt brachte zur Begründung im Wesentlichen vor, entscheidend für die einjährige Frist sei ausschliesslich der Zeitraum der Nutzung der fraglichen Liegenschaft durch den Einsprecher als Eigentümer. Es stelle sich die Frage nach den massgebenden Zeitpunkten für den Anfang und das Ende der Nutzungsdauer, da bei einer Eigentumsübertragung an einer Liegenschaft das Datum der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags bzw. der Eintragung in das Grundbuch und der Übergang von Nutzen und Gefahr voneinander abweichen könnten. Im Bereich der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer gelte als Beginn und Ende der Besitzesdauer das Datum der öffentlichen Beurkundung; bei Fehlen einer öffentlichen Beurkundung der Zeitpunkt des Übergangs der Verfügungsgewalt. Dasselbe müsse auch für die Nutzungsdauer im Bereich der Handänderungssteuer gelten, womit in erster Linie die Daten der öffentlichen Beurkundung der Kaufverträge massgebend seien. Der Einsprecher habe die fragliche Liegenschaft mit Kaufvertrag vom … März 2013 gekauft und mit Kaufvertrag vom … Februar 2014 verkauft. Nutzen und Gefahr seien beim Kauf am … März 2013 und beim Verkauf am … April 2014 übergegangen. Zwischen dem … Februar 2014 (öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags und Eintrag in das Grundbuch) und dem … April 2014 (Übergang Nutzen und Gefahr) habe der Einsprecher die Liegenschaft nicht mehr als Eigentümer selbst bewohnt, weshalb ihm diese Nutzung nicht anzurechnen sei. Die massgebliche Nutzungsdauer vom … März 2013 bis … Februar 2014 betrage weniger als ein Jahr. Die eingereichten Rechnungen für den Umzug, Energie, Wasser, etc. seien unter diesen Umständen nicht von Bedeutung. Die Einjahresfrist sei ohnehin schon kurz bemessen. Die geltend gemachten Gründe für den Umzug (Sistierung der vorzeitigen Pensionierung, zu weiter Arbeitsweg der Partnerin) wiesen nicht die Intensität und Dringlichkeit auf, die notwendig wären, um eine Unterschreitung der Jahresfrist zu rechtfertigen.

3. Gegen den Einspracheentscheid des Steueramts lässt A (im Folgenden: Rekurrent) mit Eingabe vom 14. August (recte: September) 2016 Rekurs an das Kantonale Steuergericht erheben. Er beantragt, die angefochtene Verfügung des Steueramtes sei aufzuheben und die in der Einsprache beantragte Befreiung von einer nachträglichen Erhebung der Handänderungssteuer sei gutzuheissen. Die in der Einsprache erwiesene Eigennutzung von über einem Jahr der erworbenen Liegenschaft sei im Sinne des Gesetzes und der Vollzugsverordnung als erwiesen zu betrachten. Die im Sinne des Gesetzes geltend gemachten persönlichen Gründe (Arbeitsplatz, Partnerschaft) seien als relevant zu betrachten.

Der Rekurrent macht im Wesentlichen geltend, es stehe weder in der Vollzugsverordnung noch in den Erläuterungen des Befreiungsgesuchs etwas davon, dass für die Berechnung der Einjahresfrist das Kaufs- bzw. Verkaufsdatum massgebend sei. Vielmehr sei von den Daten betreffend Übergang von Nutzen und Schaden auszugehen. Diese Annahme decke sich auch mit der Aussage des Notars während des Verkaufsaktes am … Februar 2014. Die Parteien hätten aufgrund der Formulierung in der Vollzugsverordnung gutgläubig von der Einhaltung der Frist ausgehen können, weil die Nutzungsdauer am … März 2013 angefangen und am … April 2014 geendet habe. Die knappe Einhaltung der Frist von gut 13 Monaten resultiere aus den persönlichen Gründen (Sistierung der Pensionierung und Arbeitsweg der Partnerin). Im Anschluss an die Nachkontrolle vom 22. März 2016 habe er bei der zuständigen Sachbearbeiterin im Steueramt nachgefragt und erfahren, dass ausser den Kaufverträgen keine relevanten Daten zur Verfügung gestanden seien, weshalb auf das Kaufs- bzw. Verkaufsdatum abgestellt wurde. Eine weitere Nachfrage am 22. Juli 2016 beim Steueramt über den Verbleib der Einspracheverfügung habe ergeben, dass er dem Einspracheentscheid gelassen entgegenblicken könne, wenn er den Wohnsitznachweis erbringen könne und tatsächlich ein Jahr in X gewohnt habe. Der ablehnende Einspracheentscheid vom 22. August 2016 habe ihn überrascht. Jeder Mensch nutze seine erworbene Liegenschaft ab vertraglichem Datum des Übergangs von Nutzen und Schaden und eben nicht ab Kaufs- oder Verkaufsdatum. Entsprechend sei auch die Formulierung in der Vollzugsverordnung. Die Annahme des Steueramts beruhe auf einer juristischen Spitzfindigkeit. Es scheine, dass man den Willen des Gesetzgebers bzw. den Wortlaut der Gesetzgebung umgehen wolle, sei es um die fehlerhafte Nachkontrolle zu stützen oder einfach um rücksichtslos abzukassieren. Die Auslegung der Steuerverwaltung verstosse damit auch gegen Treu und Glauben. Die Steuerverwaltung gehe zu Unrecht davon aus, dass bei der Handänderungssteuer die gleichen Bedingungen gelten sollen wie bei der Grundstückgewinnsteuer. Die Frist für die Handänderungssteuer habe einen ganz anderen Charakter als diejenige für die Grundstückgewinnsteuer und sei nicht vergleichbar. Zudem könne die Frist aus persönlichen Gründen noch kürzer sein, wie sich aus der Formulierung "in der Regel" ergebe. Der Rekurrent habe legitime persönliche Gründe zur Befreiung von der Handänderungssteuer vorgetragen, woran sich die Steuerverwaltung zu halten habe.

4. Mit Vernehmlassung vom 11. Oktober 2016 beantragt das Steueramt des Kantons Solothurn die Abweisung des Rekurses. Das Steueramt verweist in erster Linie auf seine Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid. Sodann führt es im Wesentlichen aus, auch mit abweichend festgelegten Übergängen von Nutzen und Gefahr könne die dem Käufer anzurechnende Nutzungsdauer nicht verlängert werden. Vor- und nachgängige Nutzungen der fraglichen Liegenschaft würden dem Käufer folglich unabhängig vom Rechtsgrund nicht angerechnet. Mit dieser Praxis werde eine Gleichbehandlung sämtlicher Liegenschaftskäufer sichergestellt. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern diese Praxis gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen solle. Entgegen der Ansicht des Rekurrenten liessen sich Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer durchaus miteinander vergleichen. Es sei naheliegend, bei der Berechnung der Besitzes- bzw. Nutzungsdauer der beiden Steuerarten auf dieselben Daten (öffentliche Beurkundung der Kaufverträge) abzustellen. Die Behauptung des Rekurrenten, Sachbearbeiter des Steueramtes hätten eine vom Einspracheentscheid abweichende Auskunft erteilt, sei in keiner Weise belegt. Die restriktive Auslegung der Wendung "in der Regel" diene der rechtsgleichen Behandlung sämtlicher Steuerpflichtigen und sei gerechtfertigt.

5. Mit Replik vom 5. November 2016 hält der Rekurrent an den gestellten Anträgen und den gemachten Ausführungen vollumfänglich fest. Er führt zusätzlich im Wesentlichen noch aus, die Praxis der Steuerverwaltung führe zu einer Ungleichbehandlung der Steuerpflichtigen "je nach Zuständigkeit der Sachbearbeiter". Obwohl der Wortlaut der Verordnung klar sei, stelle das Steueramt fälschlicherweise auf das Verkaufsdatum ab. Die tatsächliche und rechtliche wirtschaftliche Verfügungsgewalt habe bis zum … April 2016 gedauert, weshalb die Zeit vom … Februar bis zum … April 2016 auch formaljuristisch an die Einjahresfrist anzurechnen sei. Der von der Steuerverwaltung vorgenommene Vergleich mit der Grundstückgewinnsteuer sei irreführend und unzulässig. Schliesslich ergebe sich auch aus dem Formular zur Steuerbefreiung, dass die Dauer der Wohnsitznahme massgebend sei, da nach dem Bezugsdatum gefragt werde. Wenn nur auf das Kaufs- bzw. Verkaufsdatum abzustellen wäre, könnte das Steueramt auf den Hinweis betreffend Bezugsdatum im Formular verzichten. Es liege sehr wohl ein Verstoss gegen Treu und Glauben vor, dazu komme "der Vorwurf von Steuerfallen, Fehlinformationen, Beamtenwillkür, Ungleichbehandlung und gesuchter Abkassiererei".