Grundstückgewinnsteuer 2022

Rubrum

Steuergericht

Urteil vom 9. September 2024

Es wirken mit:

Präsident: Müller

Richter: Laffer, Tastan

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGSTA.2024.5

X

v.d. Y

gegen

Veranlagungsbehörde Solothurn

betreffend Grundstückgewinnsteuer 2022

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 Am 10. Mai 2022 ging die Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer 2022 des Steuerpflichtigen X beim kantonalen Steueramt ein. Gestützt darauf berechnete das Steueramt mit definitiver Veranlagung vom 12. September 2022 einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 123'081 bzw. gemäss Rechnung gleichen Datums eine Grundstückgewinnsteuer von CHF 25'314.30. Dagegen erhob die Vertretung des Steuerpflichtigen mit Schreiben vom 10. Oktober 2022 Einsprache und machte im Wesentlichen geltend, die wertvermehrenden Aufwände seien zu tief festgesetzt worden. Am 17. April 2023 fand eine Einspracheverhandlung statt, wo der Einsprecher an seinem Begehren festhielt. Zudem wurde vereinbart, dass das Steueramt die Abzugsfähigkeit weiterer Aufwendungen von CHF 97'281 prüfe. Am 23. August 2023 erfolgte eine zweite Einspracheverhandlung, wo das Steueramt eine reformatio in peius in Aussicht stellte. Mit Schreiben vom 5. Oktober 2023 nahm das Steueramt detailliert Stellung und ersuchte um Zustellung weiterer Unterlagen betreffend die wertvermehrenden Arbeiten des Jahres 2012. Mit E-Mail vom 8. November 2023 teilte die Vertretung mit, es seien keine weiteren Unterlagen vorhanden. Mit Schreiben vom 22. November 2023 nahm das Steueramt nochmals detailliert Stellung und ersuchte wiederum um Zustellung von Belegen betreffend die wertvermehrenden Arbeiten des Jahres 2012. Zudem wurde eine Korrektur zu Ungunsten angekündigt. Dazu erhielt der Einsprecher Gelegenheit zur Stellungnahme.

1.2 Mit Verfügung vom 14. Februar 2024 wurde die Einsprache abgewiesen (1.). Es wurde eine Korrektur zu Ungunsten des Einsprechers vorgenommen und die wertvermehrenden Aufwendungen auf CHF 88'655 reduziert; diese reformatio in peius sei mit Schreiben vom 22. November 2023 ordnungsgemäss angekündigt worden (2.). Dazu wurde im Wesentlichen Folgendes ausgeführt: Am 3. Juni 2013 habe die SGV eine Neueinschätzung der betreffenden Liegenschaft GB Z Nr. 001 vorgenommen mit dem Vermerk «wertvermehrende Investitionen CHF 84’000». Da die Aufstellung über die wertvermehrenden Arbeiten im Veranlagungsverfahren nicht nachvollziehbar gewesen sei, sei der bauliche Mehrwert der SGV von CHF 84'000 übernommen worden. Dagegen sei damals keine Einsprache erhoben worden. Im jetzigen Grundstückgewinnsteuerverfahren seien nur die CHF 84'000 als wertvermehrende Kosten zum Abzug zuzulassen. Die übrigen wertvermehrenden Kosten gemäss Übersicht habe der Steuerpflichtige im vorliegenden Verfahren zu beweisen. Die hier eingereichte Rechnung für ein Aussenparkett in Höhe von CHF 4'655 werde als wertvermehrend angesehen und sei folglich zusätzlich zu den CHF 84'000 zum Abzug zuzulassen. Weiter sei dem Einsprecher der Beweis der steuermindernden Tatsachen der wertvermehrenden Aufwendungen von CHF 142'667 nicht gelungen. Es müsse eine Korrektur zu Ungunsten des Einsprechers erfolgen und die wertvermehrenden Auslagen auf CHF 88'655 gekürzt werden. Diese reformatio in peius sei der Vertreterin im Rahmen des Einspracheverfahrens angekündigt worden. Innert Frist sei keine Rückäusserung eingetroffen und es seien auch keine weiteren Unterlagen eingereicht worden. Eine Gehörsverletzung des Einsprechers liege damit nicht vor. Im Übrigen seien weitere Kosten von CHF 97'281 ausgewiesen worden, die vor Vertragsschluss entstanden seien. Diese Aufwendungen seien hier unbeachtlich, da sie vor der massgebenden Besitzdauer, d.h. vor der öffentlichen Beurkundung am 21. August 2012 entstanden seien. Demnach sei die Einsprache unbegründet. Zudem sei eine Abänderung zu Ungunsten des Einsprechers vorzunehmen und die wertvermehrenden Aufwendungen würden auf CHF 88'655 festgelegt.

2.1 Mit Rekurs vom 13. März 2024 gelangte die Vertreterin des Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekurrent) an das Kantonale Steuergericht. Es wird beantragt, die Einspracheverfügung vom 14. Februar 2024 vollständig aufzuheben und die wertvermehrenden Aufwendungen auf CHF 231'522 festzusetzen. Eventuell seien die Akten an das Steueramt zurückzuweisen zur erneuten Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer, unter Berücksichtigung der Anträge und Belege. Ziff. 2 der angefochtenen Verfügung sei aufzuheben und auf eine Korrektur der wertvermehrenden Aufwendungen zulasten des Rekurrenten zu verzichten; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Steueramts. Zur Begründung wird vor allem festgehalten, dass nach den Einspracheverhandlungen dem Rekurrenten die reformatio in peius zwar mitgeteilt, er auf die Möglichkeit des Einspracherückzugs aber nicht hingewiesen worden sei. Er habe auf die Veranlagung 2014 vertrauen dürfen und habe angenommen, das Steueramt verfüge über die Aufstellung sowie die Belege seit dieser Zeit und die wertvermehrenden Aufwendungen würden CHF 231'522 betragen. Dem Rekurrenten dürfe nicht vorgeworfen werden, er hätte diese alten Belege früher vorlegen sollen. In der Annahme, das Steueramt habe eine Aktenaufbewahrungspflicht von 10 Jahren, habe er darauf vertrauen dürfen, diese entscheidenden Unterlagen seien bekannt. Mit der Einreichung der Belege für die wertvermehrenden Aufwendungen im vorliegenden Verfahren komme der Rekurrent seiner Beweispflicht nach. Bei der Veranlagung 2014 seien die Abzüge nicht gewährt worden. Die Ansicht des Steueramts, wonach ein Fehler in der Veranlagung der Einkommenssteuer für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer nicht bindend sei, infolge gesetzlich nicht vorgesehener Bindungswirkung, sei nicht richtig. Im Zeitpunkt der Veranlagung 2013 habe der Rekurrent sich gegen Fehler der Steuerverwaltung in der Veranlagung nicht wehren können, da er nicht beschwert gewesen sei. Daher sei es sehr stossend und widerspreche dem Vertrauensgrundsatz, wenn das Steueramt dem Rekurrenten den Fehler, den sie selbst gemacht habe und gegen den sich der Rekurrent mangels Beschwer nicht habe wehren können, entgegenhalte und die im Jahr 2013 rechtskräftig veranlagten wertvermehrenden Kosten von CHF 142'667 verweigere. Der Rekurrent habe nach der fehlerhaften Veranlagung keine Dispositionen getroffen, da diese gerade Gegenstand der Veranlagung gewesen seien. Die Frage der Interessenabwägung habe das Steueramt nicht geprüft. Hier überwiege das private Interesse des Rekurrenten. Die Steuerbehörde hätte es nach ihrer Argumentation in der Hand, frei darüber zu entscheiden, dass sie wertvermehrende Kosten im Zeitpunkt des Kaufs beim Verkauf nicht anrechnen wolle. Eine sog. definitive Veranlagung werde nicht definitiv, da die Steuerbehörde sie jederzeit als nicht rechtsgültig qualifizieren könne. Dies widerspreche fundamental dem Vertrauensprinzip und den Grundsätzen rechtsstaatlichen Handelns. Das Steueramt halte selbst fest, dass es bei der Veranlagung um einen Fehler bei der Einkommenssteuer gehe. Wenn sie sich darauf berufe, sie sei nicht daran gebunden, verhalte sie sich treuwidrig. Ebenso treuwidrig sei es, wenn das Steueramt in der definitiven Veranlagung vom 12. September 2022 davon ausgehe, die wertvermehrenden Aufwendungen gemäss GBV seien nicht zu berücksichtigen. Somit habe der Rekurrent annehmen dürfen, das Steueramt würde bei einem Verkauf und der Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer sämtliche in der Veranlagung 2014 geltend gemachten und rechtskräftig veranlagten wertvermehrenden Aufwendungen als Anlagekosten einstufen. Diese gesamten Kosten würden CHF 231'552 betragen.

2.2 Mit Vernehmlassung vom 23. April 2024 beantragte das kantonale Steueramt die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Bei einer allfälligen Rückweisung der Sache an das Steueramt seien die Kosten dem Rekurrenten aufzuerlegen. Dazu wird im Wesentlichen ausgeführt, die umstrittene reformatio in peius sei dem Rekurrenten mehrmals in Aussicht gestellt worden. Dass das Steueramt den Rekurrenten auf die Möglichkeit des Einspracherückzugs hätte hinweisen müssen, sei gesetzlich nicht vorgesehen. Die definitive Grundstückgewinnsteuerveranlagung 2022 vom 12. September 2022 sei unrichtig gewesen, weil darin unbewiesene wertvermehrende Aufwendungen von CHF 147'322 angerechnet worden seien. Das Steueramt habe keinen Fehler gemacht, indem es den Rekurrenten nicht auf einen möglichen Einspracherückzug hingewiesen habe. Weiter sei es korrekt, dass das Steueramt eine Aktenaufbewahrungspflicht habe. Ob dem Steueramt im Jahr 2012 Belege über die getätigten Umbauarbeiten vorgelegen haben, könne nicht mehr abschliessend geklärt werden. Die Veranlagung 2012 sei wohl nur gestützt auf die Aufstellung über diese Arbeiten vorgenommen worden. Sodann sei eine Bindungswirkung zwischen der Einkommenssteuerveranlagung und der Grundstückgewinnsteuerveranlagung gesetzlich nicht vorgesehen. Die Veranlagung 2012 vom 17. März 2014 sei zwar eine mögliche Vertrauensgrundlage. Der Rekurrent sei aber im fraglichen Zeitpunkt bereits treuhänderisch vertreten gewesen. Er hätte die Fehlerhaftigkeit der Veranlagung 2012 erkennen müssen. Eine Vertrauensgrundlage sei damit nicht gegeben. Dies gelte auch für das Kriterium der Vertrauensbetätigung. Ein Kausalzusammenhang zwischen den beiden Kriterien sei nicht gegeben. Hier sei zudem das öffentliche Interesse an der korrekten Rechtsanwendung überwiegend, zumal gesetzlich keine Bindungswirkung zwischen Einkommenssteuer und Grundstückgewinnsteuer vorgesehen sei. Die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes seien somit nicht erfüllt. Weiter habe das Steueramt die Belege über die Liegenschaftskosten gesichtet. Anerkannt sei die Rechnung für ein neues Aussenparkett über CHF 4'655. Dagegen seien die Kosten von CHF 97'281, die vor Eigentumsübergang am 21. August 2012 entstanden seien, hier nicht abziehbar. Bezüglich der Rechnung vom 31. August 2012 der A AG über CHF 3'800 gehe es um den Ersatz des Garagentors; dies sei werterhaltend und bei der Grundstückgewinnsteuer nicht zum Abzug zugelassen. Dies gelte auch für die Rechnung vom 6. September 2021 der B AG über CHF 38'000. Bei der Rechnung vom 14. September 2012 von C Innendekoration über CHF 12'000 gehe es um Mobiliar und nicht um bauliche Massnahmen. Der geltend gemachte Betrag könne nicht anerkannt werden. Dies gelte auch für die erste Rechnung vom 17. Dezember 2012 der D AG über CHF 9'643.35. Bei deren zweiten Rechnung vom 17. Dezember 2012 über CHF 61'479.10 könne nur der Betrag von CHF 22'711 inkl. MwSt anerkannt werden; der Rechnungssteller habe bereits deklariert, welche Arbeiten werterhaltend seien. Nur die Arbeitsstunden im Dezember seien wertvermehrend und aus Kulanz auch die Materialkosten. Die Rechnung Handänderungssteuer von CHF 18'893.50 sei bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer bereits berücksichtigt worden. Somit würden sich wertvermehrende Liegenschaftskosten von CHF 83'898 ergeben, was sich ziemlich genau mit dem Betrag von CHF 84'000 gemäss Einschätzung der SGV decke. Damit sei die reformatio in peius im Einspracheentscheid zurecht erfolgt und der Betrag der vorgenommenen wertvermehrenden Aufwendungen zutreffend auf CHF 84'000 festgelegt worden, zuzüglich der Rechnung für ein neues Aussenparkett von CHF 4'655. Der Rekurs sei somit unbegründet. Sollte die Sache zur Neubeurteilung an das Steueramt zurückgewiesen werden, seien die Verfahrenskosten dem Rekurrenten aufzuerlegen, da er die Belege über die Liegenschaftskosten bereits im Veranlagungs- und Einspracheverfahren hätte beibringen können.

2.3 Mit Replik vom 5. Juni 2024 wurde an den bisherigen Rechtsbegehren festgehalten. Das Steueramt gehe auf die Argumentation bezüglich der reformatio in peius nicht weiter ein. Offenbar gehe es dem Steueramt um eine Retourkutsche gegen einen unbequemen Rechtsunterworfenen, der es auf einen Fehler aufmerksam gemacht habe. Weiter gehe das Steueramt mit einer Nonchalance sondergleichen über die Aktenaufbewahrungspflicht hinweg. Erneut versuche das Steueramt den Fehler, den die Veranlagungsbehörde im Jahr 2014 gemacht habe, dem Rekurrenten anzulasten. Jedoch sei anzunehmen, dass die umstrittenen Belege vorgelegen hätten. Das Steueramt habe sich an die damalige Verfügung zu halten. In Bezug auf den Vertrauensschutz wird im Wesentlichen auf die bisherigen Ausführungen verwiesen. Indessen habe der Rekurrent nach Erlass der fraglichen Verfügung durchaus eine Vermögensdisposition getroffen. Hätte er damals gewusst, dass das Steueramt die Verfügung von 2014 in Wiedererwägung ziehen würde, hätte er den Verkaufspreis der Immobilie anders festgelegt. Das Steueramt nehme faktisch eine Revision der formell rechtskräftigen Verfügung von 2014 vor. Eine Revision sei jedoch nur zugunsten des Steuerpflichtigen möglich. Hier gehe es um widersprüchliches Verhalten der Verwaltung und um staatliches Handeln ohne gesetzliche Grundlage, welches diametral dem Vertrauensprinzip zuwiderlaufe. Sinngemäss wird auch eine Verletzung des Prinzips der Rechtssicherheit geltend gemacht. Das Steueramt nehme zur Abwägung zwischen öffentlichem und privatem Interesse nicht weiter Stellung. Hier überwiege das private Interesse des Steuerpflichtigen klar, da dieser im Vertrauen auf die rechtskräftige Verfügung eine Vermögensdisposition vorgenommen habe. Der Betrag, den das Steueramt als für die Liegenschaftskosten ausgewiesen erachte, entspreche zufälligerweise dem Gebäudeversicherungswert, obwohl die beiden Werte nichts miteinander zu tun hätten. Zusammenfassend gehe es hier um ein widersprüchliches Verwaltungshandeln. Zudem handle das Steueramt ohne gesetzliche Grundlage, indem es die Revision der rechtskräftigen Verfügung von 2014 zulasten des Rekurrenten vornehme.