Kammer

1.

a) Mit Zahlungsbefehl vom 13. Dezember 2021 (Betreibung Nr. xx des Betreibungsamtes Einsiedeln) betrieb die Beschwerdeführerin den Beschwerdegegner für eine Forderung von Fr. 8‘400.00 nebst Zins zu 5 % seit 10. Dezember 2021 (Vi-act. B/B1). Für die Ausstellung des Zahlungsbefehls sind Fr. 73.30 notiert (Vi-act. B/B1). Der Beschwerdegegner erhob am 16. Dezember 2021 Rechtsvorschlag (Vi-act. B/B1 S. 2).

b) Am 24. Januar 2022 stellte die Beschwerdeführerin ein Rechtsöffnungsbegehren für die in Betreibung gesetzte Forderung unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdegegners (Vi-act. A/A1). Mit Stellungnahme vom 1. Februar 2022 beantragte der Beschwerdegegner die vollumfängliche Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin (Vi-act. A/A2). Mit Verfügung vom 4. März 2022 wies der Einzelrichter am Bezirksgericht Einsiedeln das Rechtsöffnungsbegehren ab, auferlegte der Beschwerdeführerin die Gerichtskosten und verpflichtete sie, den Beschwerdegegner zu entschädigen (Vi-act. A/A3 Dispositivziffern 1-3). Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, der Beschwerdegegner habe mit seiner Formulierung in der „Kündigungsmail“ vom 2. August 2021 unmissverständlich mitgeteilt, dass er die Suche nach einem Ersatzmieter nicht als seine, sondern als Sache der Beschwerdeführerin gesehen habe. Dass die Beschwerdeführerin dieser Auffassung widersprochen und den Beschwerdegegner aufgefordert habe, einen tauglichen Ersatzmieter zu stellen, sei nicht behauptet und ergebe sich auch nicht aus den Akten. Der Beschwerdegegner habe mit seinen Ausführungen sowie den ins Recht gelegten Belegen glaubhaft dargetan, dass die Beschwerdeführerin die fragliche Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist wieder vermietet habe bzw. hätte vermieten können (angefochtene Verfügung E. 6).

c) Gegen diese Verfügung erhob die Beschwerdeführerin am 15. März 2022 (Postaufgabe) Beschwerde. Die Beschwerde datiert (wohl versehentlich) vom 14. Februar 2022. Massgebend ist jedoch das Datum der Postaufgabe. Die Beschwerdeführerin stellte folgende Anträge (KG-act. 1):

Es sei festzustellen, dass der Entscheid vom 04.03.2022 des Bezirksgerichts Einsiedeln ZES 2022 007 in Sachen provisorische Rechtsöffnung (ZB Nr. xx BA Einsiedeln) nichtig ist.

Der Schuldner habe der Gläubigerin CHF 8‘400.00 nebst 5% Zins seit Zustellung 10.12.2021 zu bezahlen.

Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx Betreibungsamt Einsiedeln sei aufzuheben.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Schuldners.

Am 21. März 2022 erstattete der Beschwerdegegner die Beschwerdeantwort und beantragte, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin vollumfänglich abzuweisen (KG-act. 7).

2.

Gegen den Rechtsöffnungsentscheid ist die Beschwerde zulässig (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO). Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).

a) Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, die Einwände, die der Beschwerdegegner geltend gemacht habe, würden nicht für eine Ablehnung der provisorischen Rechtsöffnung sprechen. Es spiele keine Rolle, dass die Kündigung knapp drei Monate vor dem vorgesehenen Mietantritt erfolgt sei. Die Suche eines zumutbaren Ersatzmieters bei der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache sei Sache des Mieters. Zudem habe die Beschwerdeführerin danach den Beschwerdegegner per E-Mail darauf aufmerksam gemacht, dass durch die Kündigung drei Monatsmieten geschuldet seien. Die Beschwerdeführerin reichte dazu als Beleg den gesamten E-Mail-Verkehr vom 13. Juli 2021 bis zum 8. August 2021 ein (KG-act. 1/5). Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, ihr könne nicht angelastet werden, sie habe keine Vermietungsbemühungen unternommen. Angebliche Suchen nach dem Mietobjekt auf homegate.ch würden weder die Vermietung noch die Nicht-Vermietung beweisen. Einzig der beiliegende Mietvertrag vom 17./20. September 2021 (KG-act. 1/6) zeige, dass das Mietobjekt ab dem 1. April 2022 vermietet sei. Somit sei auch bewiesen, dass die Beschwerdeführerin sehr wohl Bemühungen zur Vermietung des besagten Objekts vorgenommen habe, obwohl dies nicht in ihrer Pflicht gestanden habe (KG-act. 1 S. 3).

b) Der Beschwerdegegner macht zusammengefasst geltend, aus der Beschwerde ergebe sich nicht, inwiefern die Vorinstanz das Recht falsch angewendet oder einen offensichtlich unrichtigen Sachverhalt festgestellt haben soll. Die neu eingereichten Beilagen hätten bereits vor der Vorinstanz vorgebracht werden müssen und seien im Beschwerdeverfahren als Beweismittel ausgeschlossen. Im Übrigen würden die Belege ohnehin den vorinstanzlichen Entscheid nicht widerlegen, sondern vielmehr bestätigen. Die Kündigung des Beschwerdegegners vom 2. August 2021 sei knapp drei Monate vor dem ursprünglich per 1. November 2021 vorgesehenen Mietantritt erfolgt. Der Beschwerdeführerin wäre somit genug Zeit zur Verfügung gestanden, um für eine Vermietung bereits per 1. November 2021 mit einem anderen Ersatzmieter besorgt zu sein. Der Beschwerdeführerin stehe daher keine Forderung gegen den Beschwerdegegner zu (KG-act. 7 S. 4).

c) Gemäss Art. 264 Abs. 1 OR ist der Mieter bei Rückgabe der Mietsache ohne Einhaltung der Kündigungsfrist von seinen Verpflichtungen nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, der zahlungsfähig ist und den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (Art. 264 Abs. 3 lit. a und lit. b OR). Das Anbieten eines Ersatzmieters hat somit nach dem Gesetzeswortlaut durch den Mieter zu erfolgen; der Vermieter ist grundsätzlich zu eigenen Suchbemühungen nicht verpflichtet (Higi/‌Wildisen, in: Higi/‌Bühlmann/‌Wildisen [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253–265 OR, 5. A. 2019, Art. 264 OR N 29; Bättig, in: SVIT-Kommentar, 4. A. 2018, Art. 264 OR N 35; Spirig, in: Mietrecht für die Praxis, 9. A. 2016, N 28.2.12.1). Der Mieter kann sich von der Pflicht einen zumutbaren Ersatzmieter zu finden nur befreien, wenn das Untätigbleiben des Vermieters gegen Treu und Glauben verstösst. Ein solches ist indessen nicht leichthin anzunehmen. Insbesondere deshalb, weil Art. 264 Abs. 3 lit. b OR ein absichtliches Unterlassen verlangt (BGE 117 II 156 E. 3.a; Higi/‌Wildisen, a.a.O., Art. 264 OR N 31; Bättig, a.a.O., Art. 264 OR N 35). Demzufolge führt nur eine bewusste und schwerwiegende Unterlassung des Vermieters zu einer Reduktion des Anspruchs auf Mietzins (BGer Urteil 4C_118/2002 vom 19. August 2002 E. 3.1; Giger, in: Aebi-Müller/‌Müller [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Die Miete, Art. 260 – 266o OR, 2020, Art. 264 OR N 38). Dem Vermieter obliegt jedoch eine Schadensminderungsplicht. Diese verlangt, dass sich der Vermieter möglichst rasch um eine Wiedervermietung bemüht und sich anrechnen lassen muss, was er durch anderweitige Verwendung der Sache absichtlich unterlassen hat zu realisieren. Darüber hinaus muss er sich die Auslagen, welche er durch den Leerstand eingespart hat, anrechnen lassen. Hingegen darf die Schadensminderungspflicht nicht zu einem Rollentausch führen, da es weiterhin der Mieter ist, der den Vertrag verletzt hat (Giger, a.a.O., Art. 264 OR N 77).

Der Vermieter muss sich insbesondere dann um einen Nachmieter kümmern, wenn er dies dem Mieter in Aussicht gestellt hat oder wenn für ihn erkennbar wird, dass der Mieter keinen zumutbaren Ersatzmieter stellen kann (Weber, in: Widmer Lüchinger/‌Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A. 2020, Art. 264 OR N 10 m.w.H.).

d) Der Beschwerdegegner kündigte die Mietwohnung mit E-Mail vom 2. August 2021, mithin knapp drei Monate vor Mietantritt (Vi-act. C2 und B2). In der E-Mail vom 2. August 2021 schrieb der Beschwerdegegner: „Ich möchte Sie so schnell wie möglich informieren, damit Sie Zeit haben, das Haus wieder zu buchen und viele Angebote zur Vermietung zu erhalten“ (Vi-act. C2). Zwar geht daraus hervor, dass der Beschwerdegegner offenbar annahm, die Beschwerdeführerin werde sich um die Weitervermietung der Wohnung kümmern. Dies belegt aber keine bewusste und schwerwiegende Unterlassung der Beschwerdeführerin, die gegen Treu und Glauben verstösst. Ebenso wenig führt diese fälschliche Annahme des Beschwerdegegners dazu, dass er von der gesetzlich vorgesehenen Pflicht, einen geeigneten Nachmieter vorzuschlagen, befreit wird, und zwar unabhängig davon, ob die Beschwerdeführerin ihn darauf hinwies oder nicht. Selbst wenn die Behauptung des Beschwerdegegners zutreffen sollte, dass das Mietobjekt im August 2021 auf homegate.ch inseriert war und später nicht mehr, kann daraus nicht geschlossen werden, dass sich die Beschwerdeführerin um die Nachmietersuche kümmert und der Beschwerdegegner davon entbunden ist, weil der Vermieter unabhängig von der Pflicht des Mieter, einen geeigneten Nachmieter vorzuschlagen, eigene Suchbemühungen anstellen darf (und im Rahmen seiner Schadenminderungspflicht auch tun sollte) und weil er zudem für die Wiedervermietung nach Ablauf der Kündigungsfrist selber verantwortlich ist. Soweit der Beschwerdegegner vorbringt, es hätte genug Zeit für die Beschwerdeführerin bestanden, um eine Vermietung per 1. November 2021 mit einem anderen Mieter besorgt zu sein, trifft dies gleichermassen auf ihn selber zu, zumal er in der Pflicht steht, einen geeigneten Nachmieter vorzuschlagen. Indem die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner die Nebenkosten erlassen hat, ist sie sodann ihrer Schadensminderungspflicht nach Art. 264 Abs. 3 OR nachgekommen. Somit ist entgegen der vorinstanzlichen Begründung nicht dargetan, dass es Sache der Beschwerdeführerin war, einen Ersatzmieter zu suchen, bzw. dass der Beschwerdegegner davon entbunden war.

e) Im Beschwerdeverfahren ist das Vorbringen neuer Anträge, neuer Tatsachenbehauptungen und neuer Beweismittel gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen. Das Verfahren vor der Beschwerdeinstanz dient ausschliesslich der Rechtskontrolle des angefochtenen Entscheids und hat nicht den Zweck, das erstinstanzliche Verfahren fortzusetzen. Das Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte als auch für unechte Noven (Steininger, in: Brunner/‌Gasser/‌Schwander [Hrsg.], Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. A. 2016, Art. 326 ZPO N 1). Die Parteien stützen sich in ihren Vorbringen teilweise auf die von der Beschwerdeführerin mit Beschwerde neu eingereichten Beilagen (KG-act. 1/5 und 1/6). Diese sind aufgrund des umfassenden Novenverbots indessen als Beweismittel ausgeschlossen.

3.

a) Der Beschwerdegegner bringt sodann wie bereits im erstinstanzlichen Verfahren vor, das Rechtsöffnungsbegehren sei auch aus formellen Gründen abzuweisen (KG-act. 7 S. 6; Vi-act. A2 S. 3 f.). Das Rechtsöffnungsgericht habe bei periodischen Forderungen von Amtes wegen zu prüfen, ob der Zeitraum, für den die Forderung geschuldet sei, im Zahlungsbefehl genau bezeichnet sei. Die Angaben zum Forderungsgrund sollen dem Betriebenen zusammen mit dem übrigen Inhalt des Zahlungsbefehls über den Anlass der Betreibung Aufschluss geben. Bei Betreibungen für periodische Leistungen müsse daher im Betreibungsbegehren und Zahlungsbefehl die Periode angegeben werden, für welche die Betreibung eingeleitet werde. Es genüge bei Dauerschuldverhältnissen mit periodischen Zahlungspflichten nicht, einfach für „Lohn“, „Unterhalt“ oder „Mietzins“ zu betreiben. Vorliegend sei eine Summe von Fr. 8‘400.00 für „Miete für drei Monate; Wohnung OG, D.________“ betrieben worden. Erst aus dem Rechtsöffnungsbegehren ergebe sich, dass damit die Miete für die Monate November 2021, Dezember 2021 und Januar 2022 verlangt werde. Dies genüge den strengen Anforderungen der Praxis nicht. Zudem sei die in Betreibung gesetzte Forderung bei Einleitung der Betreibung nicht fällig gewesen, was ebenfalls Voraussetzung für eine Rechtsöffnung sei. Gemäss Ziff. 4.3 des Mietvertrags wäre die Miete jeweils per 1. des jeweiligen Monats geschuldet. Die Miete für den Januar 2022 wäre somit erst am 1. Januar 2022 fällig geworden und sei jedenfalls am 16. Dezember 2021 (Zustellung des Zahlungsbefehls) noch nicht fällig gewesen (KG-act. 7 S. 5). Der Entscheid der Vorinstanz sei daher nicht zu beanstanden und die Beschwerde abzuweisen (KG-act. 7 S. 6).

b) Heisst die Rechtsmittelinstanz die Beschwerde gut, hebt sie den Entscheid oder die prozessleitende Verfügung auf und weist die Sache an die Vorinstanz zurück (Art. 327 Abs. 3 lit. a ZPO) oder entscheidet sie neu, wenn die Sache spruchreif ist (Art. 327 Abs. 3 lit. b ZPO). Art. 327 Abs. 3 lit. a ZPO regelt, dass die Beschwerde bei Gutheissung grundsätzlich ein kassatorisches Rechtsmittel bildet (Spühler, in: Spühler/‌Tenchio/‌Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A. 2017, Art. 327 ZPO N 5). Spruchreif ist die Sache, wenn der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund des erstinstanzlich erhobenen Beweismaterials vollständig feststeht, so dass die korrekte Rechtsanwendung durch die Rechtsmittelinstanz keiner zusätzlichen Abklärung mehr bedarf, was beispielsweise bei den betreibungsrechtlichen Summarsachen der Fall ist (Sterchi, in: Hausheer/‌Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, 2012, Art. 327 ZPO N 8a; Spühler, a.a.O., Art. 327 ZPO N 6; Freiburghaus/‌Afheldt, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, Art. 327 ZPO N 11).

c) Die Vorinstanz prüfte die Vorbringen des Beschwerdegegners (vgl. E. 3.a) im angefochtenen Entscheid nicht. Weil sich die Parteien erstinstanzlich dazu äussern konnten und die entsprechenden Beweismittel einreichen konnten, steht der entscheidrelevante Sachverhalt fest und es bedarf keiner zusätzlichen Abklärung für die korrekte Rechtsanwendung. Folglich ist reformatorisch zu entscheiden und die Vorbringen des Beschwerdegegners sind zu prüfen.

d) Damit eine Urkunde einen provisorischen Rechtsöffnungstitel darstellen kann, muss der Schuldner sowohl seine Schuld als auch seine Zahlungs- bzw. Sicherstellungspflicht anerkennen. Aus der Schuldanerkennung muss sich weiter die Höhe der geschuldeten Summe ergeben und diese muss fällig sein (Vock/Aepli-Wirz, in: Kren Kostkiewicz/‌Vock [Hrsg.], Kommentar SchKG, 4. A. 2017, Art. 82 SchKG N 4 ff.). Ein Mietvertrag enthält eine Schuldanerkennung für die Mietzinse bis zum Vertragsablauf (BGE 134 III 267 E. 3; Staehelin, in: Staehelin/‌Bauer/‌Lorandi [Hrsg.], Basler Kommentar, Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. A. 2021, Art. 82 SchKG N 116). Er bleibt auch dann ein gültiger Rechtsöffnungstitel, wenn der Mieter das Mietobjekt vorzeitig zurückgibt, ohne gleichzeitig einen zumutbaren Nachmieter zu stellen (BGE 134 III 267 E. 3).

Damit die Rechtsöffnung erteilt werden kann, müssen im Verhältnis zwischen dem Rechtsöffnungstitel und dem Betreibungsverfahren ausserdem die drei Identitäten gewahrt sein. Erstens muss die Schuldanerkennung vom Schuldner stammen, der im Zahlungsbefehl genannt ist. Zweitens muss der im Zahlungsbefehl genannte Gläubiger, der die Rechtsöffnung verlangt, Adressat der Schuldanerkennung sein und drittens muss sich die Schuldanerkennung auf diejenige Forderung beziehen, welche im Zahlungsbefehl genannt ist (Vock/Aepli-Wirz, a.a.O., Art. 82 SchKG N 9). Bei periodischen Leistungen ist zudem genau die Periode anzugeben, für welche die Leistung gefordert wird (BGE 141 III 173 = Pra 106 [2017] Nr. 38 E. 2.2.2 m.w.H.; EGV-SZ 2013, A 6.3, E. 3). Fehlt die Bezeichnung der Periode, kann auch der Rechtsöffnungsentscheid den Zahlungsbefehl nicht spezifizieren, was zur Abweisung führt (Staehelin, a.a.O., Art. 80 SchKG N 40). Diese strenge Praxis rechtfertigt sich unter anderem dadurch, dass für die Prüfung der Fälligkeit klar sein muss, auf welche Periode sie sich bezieht (EGV-SZ 2013, A 6.3, E. 3.c).

e) Im Rechtsöffnungsbegehren stützt sich die Beschwerdeführerin auf den Mietvertrag über die Wohnung vom 25. bzw. 26. Juni 2021 (Vi-act. A1 und B2). Sowohl der Schuldner als auch der Gläubiger stimmen im Zahlungsbefehl mit den im Mietvertrag genannten Parteien überein. Die Beschwerdeführerin fordert gemäss Zahlungsbefehl „Miete für drei Monate; Wohnung OG, D.________“ (Vi-act. B1). Daraus ist nicht ersichtlich, für welche Periode diese Miete gefordert wird. Zwar führt die Beschwerdeführerin im Rechtsöffnungsbegehren aus, es handle sich um die Miete „für die Monate November, Dezember und Januar“ (Vi-act. A1 S. 2), dies vermag aber wie dargelegt den Zahlungsbefehl nicht zu spezifizieren. Folglich sind die im Zahlungsbefehl genannten Forderungen nicht identisch mit denjenigen gemäss Rechtsöffnungsbegehren (vgl. Staehelin, a.a.O., Art. 80 N 40), weshalb das Rechtsöffnungsbegehren abzuweisen bzw. die vorinstanzliche Verfügung im Ergebnis zu bestätigen ist. Angesichts dessen kann offenbleiben, ob die geltend gemachten Forderungen fällig sind.

4.

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 450.00 der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO; Art. 48 i.V.m. Art. 61 Abs. 1 GebV SchKG) und von ihrem geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen. Zudem hat sie den Beschwerdegegner angemessen zu entschädigen (Art. 105 Abs. 2 ZPO). Im Beschwerdeverfahren beträgt das Honorar Fr. 180.00 bis Fr. 2‘400.00 (§ 12 GebTRA). Innerhalb dieses Tarifrahmens bestimmt sich die Höhe der Entschädigung nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendigen Zeitaufwand (§ 2 Abs. 1 GebTRA). Reicht eine Partei keine spezifizierte Kostennote ein, wird die Vergütung nach pflichtgemässen Ermessen festgesetzt (vgl. § 6 Abs. 1 und Abs. 3 lit. a GebTRA). Die Beschwerdeantwort umfasst sechs Seiten, es stellten sich keine komplexen Rechtsfragen und es liegt keine besondere Wichtigkeit vor. Zudem stellte der Beschwerdegegner im Wesentlichen auf die bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Argumente ab. Eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 600.00 (inkl. Auslagen und MWST) erscheint daher angemessen;-

beschlossen:

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 450.00 werden der Beschwerdeführerin auferlegt und aus dem Vorschuss gedeckt.

Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren mit Fr. 600.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 8‘400.00.

Zufertigung an die Beschwerdeführerin (1/R), Rechtsanwalt C.________ (2/R), die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv)

Namens der Beschwerdekammer

Der Kantonsgerichtsvizepräsident Der Gerichtsschreiber

Versand

13. Oktober 2022 kau

BEK 2022 39

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BGE 117 II 156ATF 117 II 156DTF 117 II 156

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4C_118/2002

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