Ricorso contro condizioni d’asta nel fallimento. Vendita in blocco di un fondo con abitazione e di un fondo adibito a posteggio

Rubrum

Incarti n.

15.2024.83

Lugano

2 settembre 2024

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques, presidente

cancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sui ricorsi inoltrati rispettivamente il 29 luglio e il 5 agosto 2024 da

RI 1 GB-

(patrocinata dall’avv. PA 1, __________)

RI 2, BS-__________

RI 3, __________

(patrocinati dall’avv. RA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio dei fallimenti, sede di Lugano, o meglio contro le condizioni d’asta depositate il 25 luglio 2024 nella procedura di fallimento n. __________ aperta nei confronti dell’

PI 1, __________

ritenuto in fatto e considerando in diritto:

che nel fallimento aperto il 9 settembre 2021 nei confronti dell’PI 1, il 25 luglio 2024 la sede di Lugano dell’Ufficio dei fallimenti (UF) ha pubblicato l’asta e depositato le relative condizioni in merito ai fondi n. __________3 (di mq 249, di cui 154 ad “abitazione” e 95 a “giardino”), __________0 (di mq 36 a “piazzale-posteggio”) e __________9 (di mq 377 a “ronco” [ma edificabile]) RFD __________ di proprietà della fallita;

che l’UE ha assegnato ai fondi n. __________3 e __________0 un valore di stima peritale complessivo di fr. 310'000.– e ne ha disposto la realizzazione in blocco, mentre la stima peritale del fondo n. __________9 è stata stabilita in fr. 290'000.–;

che con ricorsi rispettivamente del 29 luglio e 5 agosto 2024, l’RI 1 da una parte, e RI 2 e RI 3 dall’altra chiedono la modifica delle condizioni d’incanto in modo da prescrivere la vendita dei tre fondi in tre “lotti distinti e separati”;

che la prima ricorrente sostiene che la vendita separata dei fondi n. __________3 e __________0 garantirebbe un ricavo maggiore rispetto a quello ottenibile con una vendita in blocco, specie perché il mappale n. __________0 consentirebbe di posteggiare comodamente tre vetture, che l’af­fitto di posti auto nella zona costa non meno di fr. 150.– mensili, che vi sarebbero state manifestazioni d’interesse, anche recentemente, per fr. 80'000.– e che la superficie non edificata del fondo n. __________3, di mq 95, è idonea a permettere la sosta di più veicoli ed è già recintato, a differenza del fondo n. __________0, sicché la vendita se­parata di quest’ultimo non determinerebbe alcuna diminuzione di valore o d’interesse al mappale n. __________3;

che RI 2 e RI 3 si oppongono pure alla vendita in blocco dei fondi n. __________3 e __________0 facendo valere che comporterebbe rischi maggiori di asta deserta in ragione del costo com­plessivo dell’operazione immobiliare, attrarrebbe un minor numero d’interessati rispetto a incanti separati e consentirebbe di conseguire fr. 80'000.– a fr. 90'000.– in più, come risulterebbe dalla perizia (senza però riferimenti precisi);

che nelle sue osservazioni del 19 agosto 2024, la PI 2 si oppone ai ricorsi rilevando in particolare che il perito ha scritto che "per logica conseguenza di parcheggio" il fondo (n. __________3) e il posteggio (n. __________0) dovrebbero essere venduti insieme, diversamente il fondo senza posteggio avrebbe un valore minore, da lui non calcolato;

che né la perizia di stima, incompleta in quanto non fornisce indicazioni sulla minusvalenza del fondo n. __________3 in caso di vendita sen­za il mappale n. 0 e neppure sul valore di quest’ultimo in caso di asta separata, né le generiche considerazioni dei ricorrenti, non corroborate da indizi oggettivi e concreti, permettono di valutare se si giustifica la vendita in blocco o separata di quei fondi;

che in simili circostanze, l’interesse di tutti i creditori e della fallita (nel senso dei combinati art. 134 cpv. 1 e 259 LEF) è di prevedere un doppio turno d’asta dei fondi, prima separatamente poi congiun­tamente (in blocco) (cfr. per analogia art. 57 RFF, con riferimento agli art. 45 cpv. 1 lett. b e 130 cpv. 1 RFF);

che i ricorsi vanno pertanto parzialmente accolti nel senso appena indicato;

che l’UF dovrà depositare di nuovo le condizioni d’asta rettificate, sicché, stante l’esigenza di un lasso di tempo minimo di dieci gior­ni tra la pubblicazione e l’asta (art. 134 cpv. 2, per il rinvio dell’art. 259 LEF), l’incanto previsto per il 4 settembre 2024 dovrà essere annullato e nuovamente fissato;

che per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).