Tribunale d’appello Ticino, 16.2024.30 (2025)

16.2024.30

Rubrum

Incarto n.

Lugano,

25 agosto 2025

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Walser, presidente

cancelliera:

Jurissevich

sedente nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) per statuire sul reclamo del 16 settembre 2024 presentato da

RE 1 e

RE 2

patrocinati dall' PA 1

contro la decisione emessa il 19 luglio 2024 dal Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona nella causa SE.2023.9 (locazione) da loro promossa con petizione del 17 febbraio 2023 nei confronti di

CO 1 e

CO 2

patrocinati dall' PA 2

Fatti

in fatto: A. Il 12 giugno 2020 i coniugi CO 1 e CO 2 hanno concesso in locazione dal 1° agosto 2020 a RE 1 e RE 2 un immobile a uso abitativo di 4 ½ locali denominato Casa M__________ e due posteggi scoperti, in via __________ a __________, per una pigione mensile di fr. 1'300.– oltre un acconto spese accessorie mensile di fr. 250.–. Il contratto, di durata indeterminata, poteva essere disdetto per qualsiasi termine con preavviso di tre mesi. Il deposito di garanzia è stato convenuto in fr. 2'600.– da prestare mediante __________.

Il contratto, stipulato su formulario CATEF (ed. maggio 2015), disciplinava le spese accessorie alla clausola n. 5. In corrispondenza di talune spese, prestampate, è stata apposta una “x” ed è stata poi aggiunta a mano la voce “Parabola (2 prese)”, e meglio come segue:

Alla clausola n. 24, disciplinante Osservazioni ed eventuali altri patti, risulta inoltre la seguente annotazione manoscritta:

I dettagli riguardanti le spese e il conto per il versamento degli affitti seguiranno per e-mail.

Detta e-mail è poi stata trasmessa da CO 1 a RE 1 il 23 luglio 2020. Nella stessa, oltre alle coordinate bancarie, a valere quale specifica delle spese accessorie si legge:

fr. 250.– mensili riguardano le spese, che pagheremo noi ovvero:

· Olio combustibile (chiedo a RE 1 di verificare e comunicarmi quanto ne rimangono 2/300 It)

· Tassa Fognatura (giunta pochi giorni fa per l'anno 2020)

· Tassa Acqua e consumo (pure giunto per l'anno 2020)

· Rifiuti (tassa annuale) sacchi a pagamento sul consumo

· Pulizia canne (camino e bruciatore) 1 volta ogni 2 anni)

· Controllo e servizio bruciatore (1 volta ogni 2 anni).

Nel caso verificheremo assieme a fine anno il tutto.

B.

Il 2 settembre 2021 i locatori hanno emesso il conguaglio spese accessorie per l'anno 2021 per un totale di fr. 3'331.– (fr. 2'416.– per olio combustibile, fr. 421.– acqua potabile, fr. 333.– fognatura, fr. 161.– rifiuti) da cui, dedotti gli acconti incassati per fr. 3'000.– e lo sconto concesso per fr. 131.–, un saldo scoperto di fr. 200.– che è stato pagato dai conduttori.

Il 28 settembre 2022 i locatori hanno emesso il conguaglio spese accessorie per l'anno 2022 per un totale fr. 4'889.35 (fr. 2'892.80 per olio combustibile, fr. 1642.20 tasse acqua-rifiuti-fognatura, fr. 354.35 controllo periodico ogni 2 anni D__________) da cui, dedotti fr. 3'000.– per acconti spese accessorie già calcolati sino a dicembre 2022 e fr. 389.– per Partecipazione e aiuto da fam CO 1, un saldo scoperto di fr. 1'500.–. Dopo aver dato seguito alla richiesta dei conduttori di potere esaminare i giustificativi, l'11 ottobre 2022 i locatori hanno emesso un nuovo conteggio a conguaglio spese accessorie per l'anno 2022 di fr. 5'368.– (fr. 3'725.80 per olio combustibile, fr. 1'287.85 tasse acqua-rifiuti-fognatura, fr. 354.35 controllo periodico ogni 2 anni D__________) da cui, dedotti fr. 3'000.– per acconti spese accessorie già calcolati sino a dicembre 2022, un saldo scoperto di fr. 2'368.–. I locatori hanno chiesto, inoltre, ai conduttori di pagare direttamente i costi della prossima fornitura dell'olio combustibile.

C.

Nel periodo successivo è seguito uno scambio di corrispondenza tra le parti. Il 21 ottobre 2022 i conduttori, rappresentati dall'A__________, hanno comunicato in particolare ai locatori che il saldo del conguaglio sarebbe stato pagato unicamente dopo avere ultimato la verifica della sua correttezza e, evidenziando le loro difficoltà economiche a far fronte direttamente alle spese di riscaldamento e al contempo pagare l'acconto per le spese accessorie, si sono detti disponibili ad assumersi il costo della prossima fornitura di nafta ma chiesto di potere sospendere il pagamento dell'acconto per le spese accessorie. I conduttori hanno poi pagato fr. 1942.50 alla ditta E__________ SA per la fornitura dell'olio combustibile e fr. 243.30 alla T__________ Sagl per la pulizia del camino.

Il 24 novembre 2022 i conduttori hanno contestato i conguagli spese sin lì ricevuti, sostenendo che secondo la clausola n. 5 del contratto di locazione le spese accessorie dovute sono quelle indicate con una x mentre “le voci di spesa non crociate sono comprese nella pigione e più precisamente: riscaldamento e acqua calda, acqua potabile e acqua industriale, abbonamenti di controllo e parabola”, per cui a loro parere le spese accessorie indicate dai locatori con l'e-mail del 23 luglio 2020 non sono dovute e la loro richiesta costituisce una modifica unilaterale del contratto che per potere esser valida avrebbe dovuto essere notificata mediante formulario ufficiale ai sensi dell'art. 269d CO. I conduttori formulavano, tra le diverse condizioni per giungere ad una transazione, la compensazione delle spese di fr. 2'185.80 per la nafta e la pulizia camino da loro assunte con la richiesta di conguaglio 2022 “ancora in fase di verifica”. Il 25 novembre 2022 i locatori hanno rifiutato la proposta dei conduttori e comunicato loro che avrebbero aumentato la pigione mensile a fr. 1'400.– dal 1° gennaio 2023, stante l'aumento dei tassi ipotecari. Essi hanno poi chiesto, senza esito, agli inquilini di pagare la fattura di fr. 407.95 emessa il 21 novembre 2022 dal Comune di __________ per l'acqua potabile 2022.

D.

Con istanza del 29 novembre 2022 RE 1 e RE 2 si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco, chiedendo la convocazione di CO 1 e CO 2 per un tentativo di conciliazione volto a ottenere che ai convenuti sia ordinata l'edizione dei conguagli del 2 settembre 2021 rispettivamente dell'11 ottobre 2022 “ricalcolati secondo il contratto in essere” e la restituzione di fr. 2'185.80. All'udienza del 27 dicembre 2022, vista l'assenza dei convenuti, l'autorità di conciliazione ha preso atto dell'impossibilità di conciliare le parti e il 17 gennaio 2023 ha rilasciato agli istanti l'autorizzazione ad agire. Non sono state riscosse spese processuali (inc. 80/2022).

E.

Con petizione del 17 febbraio 2023 RE 1 e RE 2 hanno convenuto CO 1 e CO 2 davanti alla Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo che venga:

- accertato che le spese accessorie crociate alla clausola n. 5 del contratto di locazione sono quelle contrattualmente pattuite e per le quali viene versato l'acconto di fr. 250.– mensili con conguaglio a fine esercizio;

- ordinata l'edizione dei conguagli del 2 settembre 2021, rispettivamente dell'11 ottobre 2022 ricalcolati secondo il contratto in essere e rimborsati loro fr. 5'631.35 per le spese accessorie del 2021(fr. 2344.35) e del 2022 (fr. 3287.–);

- ordinato ai convenuti la restituzione di fr. 685.80 (fr. 2'185.80 per la nafta e le prestazioni dello spazzacamino ./. fr. 1'500.– per gli acconti spese accessorie da novembre 2022 ad aprile 2023);

- disposta la nullità dell'aumento di fr. 100.– della pigione a partire dal 1° gennaio 2023.

Nelle loro osservazioni del 4 aprile 2023 i convenuti hanno chiesto di respingere la petizione e postulato, in via riconvenzionale, di condannare gli attori a pagare loro fr. 2'755.95 ovvero, oltre allo scoperto di fr. 2'368.– per il conguaglio spese accessorie dell'11 ottobre 2022, fr. 407.95 per la fattura del 21 novembre 2022. Gli attori non hanno dato seguito all'assegnazione di termine 5 aprile 2023 per rispondere alla domanda riconvenzionale. All'udienza di discussione, indetta il 27 giugno 2023, le parti hanno dichiarato di rinunciare a un doppio scambio di allegazioni, notificando le rispettive prove. Esperita l'istruttoria, esse hanno rinunciato alle arringhe finali, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro rispettivi memoriali del 15 novembre 2023 le parti hanno confermato le rispettive richieste di giudizio, gli attori chiedendo in aggiunta la reiezione della domanda riconvenzionale.

F.

Statuendo con decisione del 19 luglio 2024 il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto la petizione ed ha accertato che le spese accessorie fissate alla clausola n. 5 del contratto di locazione per cui è previsto il versamento dell'acconto di fr. 250.– mensili con conguaglio a fine esercizio sono: a) le spese crociate: fognatura, spazzatura e depurazione e b) le spese non crociate: riscaldamento e acqua calda, acqua potabile e acqua industriale, abbonamenti di controllo e di assistenza, parabola (2 prese). Tutte le restanti domande degli attori sono state respinte per quanto ricevibili.

Il primo giudice ha accolto invece integralmente la domanda riconvenzionale, nel senso che ha condannato, con vincolo di solidarietà, RE 1 e RE 2 a pagare a CO 1 e CO 2 fr. 2'755.95. Le spese processuali di fr. 150.– sono state poste a carico di RE 1 e RE 2 con vincolo di solidarietà e con l'obbligo di versare a CO 1 e CO 2 fr. 1'200.– per ripetibili, sempre con vincolo di solidarietà.

G.

Contro la decisione menzionata RE 1 e RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo del 16 settembre 2024 in cui chiedono l'annullamento e la riforma della decisione impugnata nel senso di accogliere parzialmente la petizione, accertare che le spese accessorie fissate alla clausola n. 5 per le quali è previsto il versamento dell'acconto di fr. 250.– mensili con conguaglio a fine esercizio sono unicamente “le spese crociate ovvero fognatura, spazzatura e depurazione” e condannare i convenuti a rimborsare loro fr. 5'631.35 e fr. 685.80 e di respingere la domanda riconvenzionale. Nelle loro osservazioni del 28 novembre 2024 CO 1 e CO 2 concludono per la reiezione del reclamo.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10'000.–, con reclamo a questa Camera entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore della convenuta il 22 luglio 2024, durante le ferie giudiziarie (dal 15 luglio al 15 agosto 2024 incluso: art. 145 cpv. 1 lett. b CPC). Iniziato a decorrere il 16 agosto 2024, il termine di impugnazione sarebbe scaduto sabato 14 settembre 2024, ma è stato prorogato al lunedì successivo per effetto dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Introdotto il 16 settembre 2024, ultimo giorno utile, il reclamo in esame è pertanto tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 148 II 126 consid. 5.2, 148 IV 357 consid. 2.1 con rinvii).

3.

Nella decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha rilevato la divergenza d'opinione delle parti in punto alle spese accessorie da pagare in aggiunta al canone di locazione. I conduttori sostengono che sono quelle crociate alla clausola n. 5 del contratto di locazione mentre i locatori ritengono che siano quelle non crociate, rispettivamente quelle specificate nell'e-mail da loro inviata ai conduttori il 23 luglio 2020. Rammentati i principi d'interpretazione dei contratti e quelli che regolano la tematica delle spese accessorie (art. 257a e 257b CO), il primo giudice ha proceduto all'interpretazione letterale della clausola n. 5 e, rilevata l'assenza di taluni elementi/servizi accanto ai quali è apposta una croce (es. ascensore, vani comuni, servizio portineria, piscina) e che, inoltre, nessuna croce è stata apposta alla voce di spesa, aggiunta a mano, Parabola (2 prese), ha stabilito che le spese non crociate sono quelle dovute mentre quelle crociate non sono dovute, fatta eccezione per le spese relative alla fognatura, spazzatura e depurazione le quali sono ritenute da ambedue le parti dovute. Per il primo giudice, le spese accessorie specificate dai locatori nell'e-mail del 23 luglio 2020 sono conformi a quanto pattuito dalle parti, rispettivamente a quanto ammesso in causa e pertanto i convenuti contestano a torto di doverle pagare. Il primo giudice ha così concluso che rientrano nelle spese accessorie a carico dei conduttori solo le spese non crociate “riscaldamento e acqua calda, acqua potabile e acqua industriale, abbonamenti di controllo e di assistenza e parabola (2 prese)” oltre alle spese crociate “fognatura, spazzatura e depurazione”.

Considerate le spese accessorie dovute, il Pretore aggiunto ha ritenuto corretti i due conguagli emessi dai convenuti e ha respinto sia la domanda degli attori tesa a che venga ordinata l'edizione dei conguagli del 2 settembre 2021, rispettivamente dell'11 ottobre 2022 ricalcolati secondo contratto in essere e rimborsata la somma di fr. 5'631.35 sia quella volta alla restituzione di fr. 685.80. Il primo giudice ha ritenuto inammissibile per mancanza d'interesse degno di protezione (art. 59 cpv. 2 lett. a CPC) la domanda tesa ad accertare la nullità dell'aumento di fr. 100.– della pigione dal 1° gennaio 2023, non risultando esserci stato alcun aumento.

Quanto alla domanda riconvenzionale, non contestata tempestivamente dagli attori, il Pretore aggiunto l'ha accolta, precisando che il totale corretto è di fr. 2'775.95 (fr. 2'368.– + fr. 407.95).

4.

Per i reclamanti la decisione del primo giudice è errata laddove ritiene che le spese accessorie sarebbero “anche quelle non crociate”, giacché “è facilmente intuibile che le spese indicate con la x sono quelle non comprese nella pigione e che quindi rientrano nel novero delle spese accessorie per le quali essi pagavano un acconto mensile di fr. 250.– per un totale di fr. 3000.– all'anno”. Oltre a ribadire che la clausola n. 24 secondo cui “i dettagli riguardanti le spese […] seguiranno per e-mail” non figurava nel contratto di locazione da loro sottoscritto, che la modifica unilaterale delle spese accessorie comunicata dai locatori con l'e-mail del 23 luglio 2020 non è valida e che hanno pagato il primo conguaglio di fr. 200.– in buona fede non avendo letto come i locatori l'avevano calcolato, essi rimproverano al Pretore aggiunto di avere stabilito che il pagamento del primo conguaglio configuri una tacita approvazione delle spese accessorie indicate nell'e-mail del 23 luglio 2020.

Se non che, così argomentando i reclamanti si limitano a riproporre la loro interpretazione della clausola n. 5 senza confrontarsi con quella del Pretore aggiunto. Essi non spiegano minimamente perché il primo giudice non potesse evincere dall'assenza di alcuni elementi/servizi barrati con una croce e dalla mancanza di un tale segno accanto all'unica voce di spesa aggiunta a mano, che le spese accanto alle quali figura una croce non fossero dovute e quindi concludere che nelle spese accessorie fanno parte, oltre alle spese relative alla “fognatura, spazzatura e depurazione” ritenute comprese da ambedue le parti, tutte le voci di spesa non barrate con una x (“riscaldamento e acqua calda, acqua potabile e acqua industriale, abbonamenti di controllo e di assistenza e parabola (2 prese)”).

Peraltro, il primo giudice ha ritenuto che RE 1 e RE 2 contestino a torto di essere tenuti a pagare le spese accessorie specificate dai locatori nell'e-mail del 23 luglio 2020, non perché essi le avrebbero accettate in maniera tacita avendo pagato il primo conguaglio ma perché le menzionate spese, riferendosi “all'acqua (cfr. tasse e consumo, ecc.), riscaldamento (cfr. fornitura olio combustibile), abbonamenti di controllo e assistenza (cfr. pulizie camino e bruciatore, controllo e servizio bruciatore), fognatura, spazzatura e depurazione (cfr. tasse)” sono conformi a quanto pattuito dalle parti per contratto, rispettivamente ammesso in causa. Ne segue che il reclamo, insufficientemente motivato (nel senso dell'art. 321 cpv. 1 CPC), va dichiarato irricevibile.

5.

Le spese processuali del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). I reclamanti rifonderanno ai resistenti, che hanno presentato osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'equa indennità per ripetibili.

6.

Vista la manifesta inammissibilità del gravame e ritenuto che la causa non pone questioni di principio o di rilevante importanza, il presente giudizio viene emanato da questa Camera nella composizione di un giudice unico (art. 48b cpv. 1 lett. a n. 2 e lett. b n. 3 LOG).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è inammissibile.

2.

Le spese processuali di fr. 250.– sono poste in solido a carico di RE 1 e RE 2, i quali rifonderanno a CO 1 e CO 2 sempre con il vincolo della solidarietà, fr. 500.– per ripetibili.

3.

Notificazione a:

- ;

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La cancelliera

Rimedi giuridici

Poiché il valore litigioso è inferiore a fr. 15'000.–, contro la presente decisione è ammissibile il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 74 e art. 113 LTF), entro trenta giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il ricorso in materia civile per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF è invece ammissibile unicamente se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF.