Reglement über die Schätzung, die Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte sowie das Bewertungsverfahren für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke

Dieses Reglement regelt die Einzelheiten über die Schätzung, die Festlegung der Eigenmiet- und Steuerwerte sowie das Bewertungsverfahren für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke.

Als Grundstücke, die zu schätzen sind, gelten:

1. die Liegenschaften

2. die in das Grundbuch aufgenommenen selbstständigen und dauernden Rechte

3. die Bergwerke

4. die Miteigentumsanteile an Grundstücken

5. die mit den Grundstücken fest verbundenen Sachen und Rechte sowie Bauten und Anlagen auf fremden Boden

Zu den Grundstücken gehören auch Zugehör und Nutzungsrechte.

Auf die Schätzung von Grundstücken wird verzichtet, soweit für Steuerzwecke keine amtliche Schätzung erforderlich ist.

Nur auf Antrag einer Behörde, des Grundeigentümers oder der Grundeigentümerin werden geschätzt:

1. unproduktiver Boden

2. Grundstücke des Bundes, des Kantons, der Gemeinden sowie der Korporationen Uri und Ursern und deren Korporationsbürgergemeinden, die unmittelbar öffentlichen Zwecken dienen, wie Verwaltungsgebäude, Schulhäuser, öffentliche Strassen, Brücken, Wege und Plätze

3. Grundstücke, die ausschliesslich kirchlichen Zwecken dienen, wie Kirchen, Kapellen, Klostergebäude und Friedhöfe

4. Grundstücke und Anlagen juristischer Personen

5. Bauten und Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb der Eisenbahn dienen, gemäss Eisenbahngesetz (SR 742.101)

6. militärische Anlagen

Die mit den Grundstücken verbundenen Rechte und Lasten sind bei der Schätzung zu berücksichtigen.

Die Landwerte werden je Gemeinde nach Landwertzonen und Quadratmeterpreisen festgelegt.

Die steuerlich massgebenden Landwerte werden vom Amt für Steuern ermittelt und sind im Anhang des Reglements enthalten.

Für bestimmte im Grundbuch ausgewiesene Flächen wie Verkehrsflächen, Wald usw. kann ein pauschaler Ansatz berücksichtigt werden. Die Finanzdirektion regelt die Einzelheiten in einer Weisung.

Bei Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäusern, Stockwerkeigentum, gemischten Wohn- und Geschäftshäusern bis drei Einheiten sowie bei industriell und gewerblich genutzten Objekten wird der Steuerwert nach dem Realwert bestimmt.

Bei Mehrfamilienhäusern ab vier Wohneinheiten, Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken, reinen Geschäftshäusern sowie bei gemischten Wohn- und Geschäftshäusern ab vier Einheiten wird der Steuerwert nach dem Ertragswert bestimmt. In begründeten Fällen kann der Steuerwert nach dem Realwert bestimmt werden.

Bei industriell und gewerblich genutzten Objekten handelt es sich um Objekte, bei denen der Wert vor allem durch eine handwerkliche Produktion wie Schreinereien, Gärtnereien, Garagen oder Restaurants bestimmt wird. Bei Geschäftshäusern handelt es sich um Objekte, bei denen der Wert durch eine nichthandwerkliche Nutzung wie Büros oder Läden bestimmt wird. Bei gemischt genutzten Objekten ist die überwiegende Nutzung massgebend.

Der Realwert unbebauter Grundstücke wird durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Landwert pro Quadratmeter ermittelt.

Der Realwert setzt sich bei bebauten Grundstücken aus dem Landwert und dem Zeitbauwert zusammen.

Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter und Zustand des Gebäudes entsprechenden Entwertung. Die Altersentwertungsfaktoren sind im Anhang zum Reglement enthalten.

Der Neubauwert entspricht den Kosten für die Erstellung gleichwertiger Objekte zum Zeitpunkt des massgebenden Bewertungsstichtags.

Der Ertragswert wird berechnet, indem die jährlichen Nettomieterträge durch den massgebenden Kapitalisierungszinssatz dividiert werden. Der Nettomietertrag entspricht dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten).

Bei selbstgenutzten, nicht vermieteten, nur teilweise vermieteten oder offensichtlich zu Vorzugskonditionen vermieteten Objekten ist der erzielbare Ertrag (Marktmiete) als Nettomietertrag zu berücksichtigen.

Der Kapitalisierungszinssatz für Mehrfamilienhäuser, für Geschäftshäuser und für Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken ist im Anhang zum Reglement enthalten. Bei gemischt genutzten Objekten ist die überwiegende Nutzung, gemessen an der Höhe der Mieterträge oder Eigenmietwerte, massgebend.

Der Eigenmietwert von selbstgenutzten Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäusern, selbstgenutztem Stockwerkeigentum sowie gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern wird in der Regel in Prozenten (Mietwertansatz) des Steuerwerts berechnet.

Bei Zwei- und Dreifamilienhäusern sowie gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern wird der ermittelte Eigenmietwert anhand der Zimmer, Einheiten oder Wohnflächen anteilsmässig auf die einzelnen Gebäudeteile / Nutzeinheiten verteilt.

Die Mietwertansätze sind im Anhang zum Reglement enthalten.

Bei industriell und gewerblich genutzten Objekten wird kein Eigenmietwert festgelegt. Nur bei Selbstnutzung oder vorhandenem Wohnraum wird der Eigenmietwert pauschal gestützt auf Vergleichsmieten festgelegt.

Der Eigenmietwert von selbstgenutzten Einheiten in Mehrfamilien- und Geschäftshäusern sowie von Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken wird gestützt auf Vergleichsmieten ähnlicher Objekte ermittelt.

Sind keine Vergleichsmieten bekannt, wird der Eigenmietwert geschätzt.

Die Über- oder Unternutzung eines Grundstücks wird bei der Ermittlung des Eigenmietwerts durch entsprechende Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Die Einzelheiten werden von der Finanzdirektion in einer Weisung geregelt.

Eine generelle Neuschätzung aller Grundstücke erfolgt bei einer Änderung der für die Bewertung massgebenden Parameter gemäss Anhang.

Alle sechs Jahre werden die verwendeten Parameter wie die Landwerte, Altersentwertungsfaktoren, Mietwertansätze, Kapitalisierungszinssätze und die Pauschalen durch ein Fachgremium überprüft und gegebenenfalls angepasst. Die Finanzdirektion bestimmt die Zusammensetzung dieses Fachgremiums.

Der Regierungsrat setzt die Parameter gestützt auf den Vorschlag des Fachgremiums fest und bestimmt das Datum der Inkraftsetzung der generellen Neuschätzung.

Eine individuelle Zwischenschätzung erfolgt:

1. bei neu erstellten Objekten

2. bei einer Änderung von Bewertungsbestandteilen die das Grundstück betreffen wie die Änderung der Grundstückfläche

3. bei einer Änderung der für die Bewertung massgebenden tatsächlichen Verhältnisse wie einer Veränderung der Mieterträge oder einer Nutzungsänderung

4. bei umfassenden Renovationen oder wesentlichen Um-, An- oder Ausbauten der Objekte

5. bei Abbruch von Objekten oder anderen Gründen, die zu einer wesentlichen Wertveränderung beitragen oder

6. bei einer Handänderung

Massgebend sind dabei die Landwerte gemäss der letzten generellen Neuschätzung, das Alter und der Zustand des Objekts im Zeitpunkt der Zwischenschätzung sowie der jährliche Nettomietertrag des Objekts im Zeitpunkt der Zwischenschätzung.

Die neuen Eigenmiet- und Steuerwerte gelten, sobald die Schätzungsverfügung rechtskräftig ist.

Führt die schematische und formelmässige Ermittlung nach den Artikeln 5 ff. zu einem Steuerwert, der über 100 Prozent oder unter 85 Prozent des Marktwerts liegt, so kann von Amtes wegen oder kann auf Antrag hin eine individuelle Schätzung des Steuerwerts nach einer anderen anerkannten Bewertungsmethode vorgenommen werden.

Bei Handänderungen zwischen unabhängigen Dritten, bei denen der Handänderungspreis wesentlich vom ermittelten Steuerwert abweicht, wird der Steuerwert pauschal festgelegt. Liegt der nach den Artikeln 5 ff. ermittelte Steuerwert:

1. unter 85 Prozent des Handänderungspreises, so wird der Steuerwert pauschal auf 85 Prozent des Handänderungspreises erhöht

2. über dem Handänderungspreis, so wird der Steuerwert pauschal auf 100 Prozent des Handänderungswerts herabgesetzt

Der pauschal angepasste Steuerwert ist für die schematische und formelmässige Ermittlung des Eigenmietwerts nach Artikel 10 massgebend.

Führt die schematische und formelmässige Ermittlung nach Artikel 10 zu einem Eigenmietwert, der über 100 Prozent oder unter 85 Prozent der Marktmiete liegt, so kann von Amtes wegen oder kann auf Antrag hin der Eigenmietwert pauschal aufgrund von Markt- oder Vergleichsmieten festgelegt werden.

Nach Inkrafttreten dieses Reglements richtet sich die Festsetzung der Eigenmiet- und Steuerwerte für hängige Schätzungen nach den Bestimmungen dieses Reglements.

Dieses Reglement tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.

Landwerte (Art. 5 Abs. 2) (Wertbasis 2006):

Die Altersentwertungsfaktoren betragen:

1. bei Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäusern sowie bei Stockwerkeigentum 1.0 Prozent pro Jahr des Neubauwerts, höchstens jedoch 60 Prozent und

2. bei industriell und gewerblich genutzten Objekten 2.0 Prozent pro Jahr, höchstens jedoch 60 Prozent

Die Kapitalisierungszinssätze betragen:

1. für Mehrfamilienhäuser 6.25 Prozent

2. für Geschäftshäuser 7.50 Prozent und

3. für Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken 7.50 Prozent

Mietwertansätze:

• a) Für Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäuser gelten folgende Mietwertansätze:

• 1. 3.75 Prozent bis zu einem Steuerwert von 0 Franken bis 250'000 Franken

• 2. plus 3.50 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 250'001 Franken bis 500'000 Franken

• 3. plus 3.25 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 500'001 Franken bis 750'000 Franken

• 4. plus 3.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 750'001 Franken bis 1'000'000 Franken

• 5. plus 2.75 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'000'001 Franken bis 1'250'000 Franken

• 6. plus 2.50 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'250'001 Franken bis 1'500'000 Franken

• 7. plus 2.25 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'500'001 Franken bis 1'750'000 Franken

• 8. plus 2.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'750'001 Franken bis 2'000'000 Franken

• 9. plus 1.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 2'000'001 Franken

• b) Für Stockwerkeigentum gelten folgende Mietwertansätze:

• 1. 4.00 Prozent bis zu einem Steuerwert von 0 Franken bis 250'000 Franken

• 2. plus 3.75 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 250'001 Franken bis 500'000 Franken

• 3. plus 3.50 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 500'001 Franken bis 750'000 Franken

• 4. plus 3.25 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 750'001 Franken bis 1'000'000 Franken

• 5. plus 3.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'000'001 Franken bis 1'250'000 Franken

• 6. plus 2.75 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'250'001 Franken bis 1'500'000 Franken

• 7. plus 2.50 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'500'001 Franken bis 1'750'000 Franken

• 8. plus 2.25 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 1'750'001 Franken bis 2'000'000 Franken

• 9. plus 2.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 2'000'001 Franken bis 2'250'000 Franken

• 10. plus 1.00 Prozent vom Mehrbetrag des Steuerwerts über 2'250'001 Franken