CACI 399 2021-08-25

A. Par jugement du 2 février 2021, dont les considérants écrits ont été adressés le 26 février 2021 pour notification aux parties, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal, les premiers juges ou l’autorité précédente) a dit que les loyers consignés par Q.________ auprès de la [...] sur le compte n° [...] étaient immédiatement et intégralement libérés en faveur de R.________ (I), a dit que le jugement était rendu sans frais judiciaires ni dépens (II) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (III).

L’autorité précédente était appelée à statuer sur une action en réduction de loyer pour défaut de la chose louée et en validation de la consignation des loyers déposée par Q.________, locataire, contre R.________, bailleresse. Les premiers juges ont considéré que la locataire avait échoué à prouver l’existence de nuisances sonores dépassant les limites du tolérable liées à l’exploitation du restaurant-bar du [...]. Faute pour la locataire d’avoir établi l’existence d’un défaut diminuant la valeur de l’appartement loué à la bailleresse, il n’y avait pas matière à réduction de loyer. Partant, l’intégralité des loyers consignés par Q.________ devait être libérée en faveur de R.________.

B. Par acte du 16 avril 2021, Q.________ (ci-après : l’appelante) a interjeté appel du jugement précité en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme, en ce sens qu’il soit constaté que les loyers dus depuis le mois d’août 2020 ont été valablement consignés auprès de la [...] sous compte n° [...] et le demeureront jusqu’à élimination complète des défauts, que la bailleresse R.________ (ci-après : l’intimée) soit astreinte à remédier aux défauts allégués – non-respect par l’exploitant de l’établissement du [...] des horaires d’ouverture, des conditions des autorisations communales délivrées et du règlement communal occasionnant des nuisances sonores insupportables après 22 heures –, le cas échéant par l’envoi d’une mise en demeure puis, à défaut de suite,

d’une résiliation du bail commercial, dans un délai de trente jours dès jugement exécutoire, qu’une réduction de loyer à hauteur de 20 % du loyer mensuel soit accordée à l’appelante à compter du 23 mars 2014 et jusqu’à l’élimination complète des défauts, que les loyers consignés soient soit déconsignés en faveur de l’appelante à hauteur de la réduction de loyer précitée, soit que l’intimée soit le cas échéant condamnée à rembourser à l’appelante le trop-perçu de loyers excédant les loyers déconsignés dans la mesure précitée. A titre subsidiaire, l’appelante a conclu à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause à l’autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens de l’arrêt à intervenir.

C. La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier :

1. Par contrat de bail du 31 août 2009, l’intimée, en qualité de bailleresse, représentée par la gérance [...] – la gérance actuelle étant S.________ (ci-après : la gérance) –, a remis en location à l’appelante, en qualité de locataire, avec effet au 1er septembre 2009, un appartement de deux pièces et demie situé au premier étage de l’immeuble sis rue D.________, à [...], ainsi qu’une place de parc, pour un loyer mensuel total de 1'310 fr. (1'250 fr. pour l’appartement et 60 fr. pour la place de parc), acompte de charges par 160 fr. en sus.

Depuis le 1er avril 2018, le loyer mensuel total s’élève à 1'222 fr., charges comprises.

2. L’immeuble susmentionné est composé d’un rez-de-chaussée inférieur où se trouve le restaurant-bar du [...] (ci-après également : l’établissement), d’un rez-de-chaussée supérieur comprenant deux locaux commerciaux ainsi qu’un appartement de deux pièces et demie, d’un premier étage comprenant un appartement de quatre pièces et demie ainsi que l’appartement loué par l’appelante, et enfin de combles abritant un appartement de cinq pièces et demie.

3. a) L’immeuble, situé au centre de [...], fait l’angle entre la rue D.________ et le chemin [...]. Lorsque l’appelante y a emménagé, un établissement public était d’ores et déjà exploité au rez-de-chaussée de l’immeuble.

b) L’établissement du [...], exploité par B.________ depuis le mois d’avril 2010, s’étend sur toute la surface du rez-de-chaussée inférieur.

L’essentiel de cette surface – dont la façade, qui donne sur la rue D.________, est garnie d’une porte d’entrée principale au centre, et de deux portes vitrées flanquées de fenêtres, situées, respectivement, à gauche et à droite de la porte d’entrée – est affecté à l’exploitation d’un restaurant.

Tout à gauche du rez-de-chaussée inférieur – lorsqu’on fait face au bâtiment depuis la rue D.________ –, là où l’immeuble fait l’angle avec le chemin [...], une surface plus petite, située en retrait par rapport au plan de façade, est affectée à l’exploitation d’un bar.

c) Les fenêtres de l’appartement de l’appelante donnant sur la rue D.________ se situent sur la droite de la façade de l’immeuble – lorsqu’on y fait face depuis la rue D.________ –, soit à l’opposé de l’angle avec le chemin [...] et, partant, du bar.

4. a) Le restaurant est ouvert du lundi au samedi de 9 h 30 à 14 h 30 et de 17 h 30 à 22 h 00. Il est fermé le dimanche. Le bar est ouvert du jeudi au samedi, de 23 h 00 à 02 h 00. Aux termes de l’autorisation de prolongation d’ouverture délivrée le 6 août 2013 par la Municipalité de [...], seul l’accès au bar est autorisé entre 22 h 00 et 02 h 00. L’autorisation précise en outre qu’à l’extérieur, les nuisances doivent cesser dès 22 h 00, les discussions tardives et bruyantes n’étant pas tolérées.

b) L’espace ménagé devant l’entrée du bar par le retrait de façade (cf. supra ch. 3b) est aménagé en terrasse couverte, donnant sur la rue D.________. Cette terrasse, garnie de deux tables et d’une dizaine de chaises, sert de fumoir pour les clients du bar jusqu’à sa fermeture, à 02 h 00. En hiver, cette terrasse est fermée au moyen de panneaux de plexiglas, un accès, couvert par un rideau, étant toutefois ménagé au niveau de la rue D.________ pour le passage des clients. Durant la belle saison, une seconde terrasse est installée sur le côté du bâtiment bordant le chemin [...] pour les clients du restaurant. A la fermeture de celui-ci, l’accès à cette seconde terrasse est bloqué par la pose d’une chaîne.

5. a) Le 14 mars 2014, la gérance a tenu séance en présence du tenancier du [...] et de l’appelante, en lien avec les nuisances sonores prétendument causées par l’exploitation de l’établissement. Par courrier du 18 mars 2014, la gérance, revenant sur cette séance, a invité les intéressés à faire un effort, l’un en invitant la clientèle à respecter le voisinage en faisant moins de bruit à la sortie de l’établissement ou lors de sorties pour fumer après 22 h 00, l’autre en faisant preuve de plus de tolérance, notamment aux bruits de cuisine lors du « coup de feu » du service.

b) Par courrier à la gérance du 23 mars 2014, l’appelante a fait état, entre autres, d’éclats de voix et de rires sonores émanant de l’établissement, dès 22 h 00 en particulier et jusqu’à la fermeture du bar, indiquant que tout excès serait à l’avenir dénoncé à la police.

A la suite de ce courrier, la gérance a proposé à l’appelante de louer un autre appartement pouvant correspondre à ses attentes, situé à [...], dans un endroit plus calme. Par courrier du 12 avril 2014, l’appelante a en substance refusé cette proposition.

c) Le 22 décembre 2014, l’appelante a écrit à Z.________, représentant la gérance, en se plaignant notamment de ce que des travaux bruyants avaient été effectués dans l’établissement le dimanche 26 octobre 2014 au matin, et en le priant de rappeler l’exploitant de

l’établissement à son obligation de se conformer à l’art. 10 des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs concernant la vie dans l’immeuble.

Le 23 décembre 2014, la gérance a envoyé à l’appelante un courrier dont il ressort ce qui suit :

« […] Lors de la visite de l’immeuble […], Z.________ s’est effectivement permis de stationner « quelques minutes » son véhicule sur votre place de parc. Lors de votre arrivée et contrairement à vos dires, ce dernier s’est excusé et a déplacé immédiatement sa voiture.

Nous vous remercions à l’avenir d’avoir une attitude polie et de modérer vos paroles envers le gérant ainsi que les autres locataires de l’immeuble. En effet, votre comportement ne permet pas de calmer mais d’envenimer la situation.

Nous nous permettons également de vous rappeler l’article 10 des règles et usages locatifs du canton de Vaud qui stipule que le locataire est tenu d’avoir pour les personnes occupant l’immeuble les égards qui leur sont dus. Il évite tout acte troublant le bon voisinage ou choquant les us et coutumes de l’endroit.

En ce qui concerne votre courrier du 22 décembre 2014, nous vous informons que nous n’allons pas entrer en matière concernant votre demande. En effet, votre attitude agressive vous avait déjà été reprochée lors de l’entretien que vous avez eu en date 18 mars 2014, en présence de Messieurs Z.________ et B.________. Nous vous avions demandé de faire un effort et constatons que notre discussion n’a pas été constructive et que vous continuez à nous faire part de vos mécontentements. […] ».

d) Les 27 décembre 2016 et 3 janvier 2017, l’appelante s’est plainte auprès de la gérance de ce que des travaux bruyants avaient été effectués à l’intérieur de l’établissement le dimanche 25 décembre 2016 durant l’après-midi et le lundi 2 janvier 2017 dès la fin de la matinée. Elle signalait en outre avoir fait appel à la police.

Par lettre du 16 janvier 2017, la gérance a envoyé à l’appelante un courrier dont il ressort ce qui suit :

« […] Par la présente, nous accusons réception de votre correspondance du 27 décembre 2016, reçue le 3 janvier 2017 relative aux problèmes de voisinage rencontrés avec le café-restaurant situé au rez-de-chaussée lors des fêtes de fin d’année.

Après renseignements pris auprès de B.________, gérant du restaurant, il s’avère que les reproches faits à ce dernier sont inappropriés et exagérés. En effet, B.________ et ses collaborateurs ont essayés de vous expliquer et de discuter avec vous à plusieurs reprises mais sans succès. En effet, au vu

de votre comportement agressif envers ces derniers, ils n’ont malheureusement pas pu s’exprimer. Pour information, les rénovations qui ont été entreprises étaient nécessaires, ceci afin d’apporter un nouveau visage à cet établissement.

Dès lors, nous vous demandons de bien vouloir cesser de vous comporter ainsi avec B.________ et ses collaborateurs et de vous informer auprès de notre gérance avant de nous adresser vos courriers. […] ».

Par courrier du 18 janvier 2017 adressé à la gérance, l’appelante a notamment rappelé avoir fait appel à la police. Par envois des 20 et 27 février 2017, elle est revenue sur les faits rapportés dans ses courriers des 27 décembre 2016 et 3 janvier 2017.

e) Par courrier du 14 mai 2020, l’appelante a signalé à la gérance qu’elle avait été dérangée par des nuisances sonores insupportables au-delà de la fermeture de l’établissement et jusqu’à une heure tardive. Aux termes de ce courrier, les nuisances auraient été générées par un groupe de jeunes occupant la terrasse du bar ; par ailleurs, de telles nuisances auraient donné lieu à l’intervention de la police durant les nuits des 6 au 7 mars 2020, ainsi que du 13 au 14 mars 2020.

Par correspondance du 25 mai 2021, la gérance a indiqué qu’elle allait demander au tenancier de ne plus tolérer de tels agissements et de fermer l’accès à la terrasse.

f) Par envoi du 1er juin 2020, l’appelante a fait état d’une récidive la nuit du samedi 30 au 31 mai 2020 et a sollicité de la gérance qu’elle obtienne la fermeture de la terrasse et le rangement du mobilier la garnissant à minuit au plus tard, à défaut de quoi elle consignerait son loyer.

Le 15 juin 2020, la gérance a répondu être intervenue auprès de l’exploitant afin que la terrasse soit fermée à 22 h 30 au plus tard.

g) Par courrier du 15 juillet 2020 adressé à l’Association Police Lavaux (APOL), l’appelante s’est en substance plainte de « nuisances sonores à répétition » émanant de la terrasse du Lion d’Or. Par envoi du

16 juillet 2020, le Commandant de l’APOL a indiqué à l’appelante avoir pris note de la problématique dénoncée et a conseillé à l’intéressée de contacter la police en cas de besoin.

h) Le 20 juillet 2020, l’appelante s’est adressée à la gérance en indiquant que la terrasse n’était pas fermée dès 22 h 30 et qu’elle avait subi des nuisances sonores au-delà de minuit les nuits des 17 au 18, 20 au 21 et 26 au 27 juin 2020, ainsi que durant la nuit du 13 au 14 juillet 2020, la police étant intervenue à cette dernière occasion.

Par courrier du 22 juillet 2020, la gérance a indiqué à l’appelante qu’elle interviendrait à nouveau auprès de B.________ afin que la terrasse soit fermée à 22 h 30 au plus tard.

i) Le 27 juillet 2020, l’appelante s’est plainte auprès de la gérance du vacarme provoqué par seize jeunes consommateurs sur la terrasse de l’établissement durant la soirée du 25 au 26 juillet 2020.

j) Par courrier du 21 août 2020, la gérance a indiqué à l’appelante que l’exploitant du restaurant lui avait confirmé qu’il bloquait l’accès à la terrasse du restaurant dès 22 h 30 et que les nuisances qu’elle percevait pouvaient être le fait de personnes « externes du bâtiment », auquel cas il lui incombait de contacter la police.

k) Par envoi du 21 septembre 2020, l’appelante s’est à nouveau plainte auprès de la gérance de nuisances bruyantes durant les soirées des 17 et 28 août 2020, ainsi que durant celle du 5 septembre 2020. Elle a en outre contesté, photographies à l’appui, le fait que l’accès à la terrasse du bar soit bloqué dès 22 h 30.

l) Par courrier du 10 novembre 2020, la gérance a informé B.________ que des locataires de l’immeuble avaient formulé des plaintes concernant des nuisances sonores émanant de la terrasse de l’établissement et a invité le susnommé à fermer l’accès à ladite terrasse

au moyen d’une chaîne, ainsi qu’à ranger les meubles la garnissant, ce dès 22 h 30.

Par correspondance du 17 novembre 2020, B.________ a informé la gérance que la terrasse destinée aux clients du restaurant venait d’être démontée. S’agissant de la terrasse du bar, il a indiqué qu’elle servait de fumoir aux clients et qu’il n’entendait pas en bloquer l’accès, faisant valoir qu’une telle mesure ferait fuir la clientèle du bar et qu’un panneau invitait les clients à ne pas faire de bruit sur la terrasse dès 22 h 00.

6. a) Invitée par l’autorité précédente à produire toute pièce ayant trait à la question des nuisances sonores dénoncées par l’appelante, la Police cantonale du commerce a informé le tribunal de ce qu’aucune plainte, avertissement ou sanction relatifs à cette problématique ne concernaient le [...].

b) En cours d’instance, la Police cantonale a produit toutes les mains courantes et extraits du journal des opérations concernant les appels et interventions nocturnes à la rue D.________, à [...], en relation avec des nuisances aux abords de l’établissement du [...].

Ces pièces font état de dix-neuf signalements effectués par l’appelante entre le 23 septembre 2012 et le 6 septembre 2020. Dix-sept de ces signalements ont été donnés entre 00 h 00 et 04 h 00. L’appelante s’est ainsi plainte de la présence de personnes bruyantes sur ou vers la terrasse du bar après minuit (le 1er décembre 2012, ainsi que les 7 et 14 mars, 14 et 31 mai, 14 et 26 juillet, et 6 septembre 2020), de nuisances sonores émanant de l’établissement à une heure tardive (les 23 septembre et 24 novembre 2012, ainsi que les 11 décembre 2014 et 6 décembre 2019), de nuisances sonores à la sortie de l’établissement après minuit (le 1er mars 2014), de bruit devant et dans l’établissement à une heure tardive (le 25 avril 2015), de bruits de rangement et de nettoyage (les samedis 13 décembre 2014 et 24 janvier 2015, ainsi que le dimanche 3 mai 2015), et enfin de bruits de travaux effectués en journée

dans l’établissement (les 25 décembre 2016 et 2 janvier 2017). Les autorités ont donné suite aux signalements précités en contactant l’exploitant du [...] et/ou en se rendant sur place.

La police s’est en particulier rendue sur les lieux le 1er mars 2014 vers 04 h 00 ; après avoir contacté le tenancier téléphoniquement – lequel avait alors indiqué aux autorités que personne ne se trouvait à l’extérieur de son établissement –, la police s’est rendue sur place et a constaté la présence d’une quinzaine de clients sur la terrasse du bar, fumant et discutant « normalement ». Aucune nuisance n’a été constatée par les forces de l’ordre. Les agents de police ont toutefois demandé aux personnes présentes d’éviter de rester sur la terrasse pour discuter et de quitter les lieux au plus vite, par égard pour le voisinage. Par ailleurs, le 25 avril 2015 à 01 h 35, la police a contacté le tenancier en lui demandant de faire cesser les nuisances rapportées par l’appelante et en lui signifiant un avertissement. B.________ a en outre admis auprès de la police, lorsque celle-ci l’a contacté le dimanche 3 mai 2015 en lien avec les nettoyages bruyants dénoncés par l’appelante, avoir procédé au nettoyage de son établissement le jour en question. En lien avec les travaux bruyants signalés les 25 décembre 2016 et 2 janvier 2017 par l’appelante, le tenancier s’est vu signifier un avertissement par la police. Enfin, la dénonciation du 14 mai 2020 a donné lieu à un constat de trouble à la tranquillité publique par la police. Il ressort des pièces produites par la Police cantonale que les nuisances avaient été causées par un groupe de cinq individus alcoolisés se comportant bruyamment au Parc [...], la situation ayant été dénoncée par plusieurs riverains ; l’extrait du journal des opérations consacré à cet événement ne faisant aucune mention d’un lien avéré avec l’établissement du [...].

Pour le reste, les forces de l’ordre n’ont pas constaté l’existence des nuisances dénoncées par l’appelante, lesquelles sont demeurées sans suite. S’agissant en particulier du bruit émanant prétendument de la terrasse du bar, la police n’y a trouvé personne lors de la plupart de ses interventions sur place, l’établissement étant, dans la majorité des cas, fermé ; les rares fois où la terrasse était effectivement

fréquentée, il était moins de 02 h 00 et les personnes présentes discutaient normalement, sans causer de bruit excessif.

7. a) Invoquant des nuisances sonores nocturnes émanant du [...], l’appelante a consigné ses loyers, à hauteur de 1'222 fr. par mois, à compter du mois d’août 2020.

b) Le 21 août 2020, l’appelante a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyers d’une requête de conciliation dirigée contre l’intimée.

c) Par acte du 9 novembre 2020, l’appelante, au bénéfice d’une autorisation de procéder datée du 8 octobre 2020, a saisi l’autorité précédente d’une demande en paiement dirigée contre l’intimée en concluant, en substance et avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit dit que les loyers, valablement consignés depuis le mois d’août 2020, le demeureraient jusqu’à élimination complète du défaut, à ce que l’intimée soit astreinte à remédier aux défauts existants (non-respect par le gérant de l’établissement des horaires d’ouverture et des conditions posées par les autorisations communales délivrées, ainsi que du règlement communal, occasionnant des nuisances sonores insupportables après 22 h 00), à ce qu’une réduction de loyer de 20 % lui soit accordée dès le 23 mars 2014 et jusqu’à élimination complète des défauts, à ce que les loyers consignés soient déconsignés en sa faveur à hauteur du montant de la réduction de loyer accordée, et à ce que l’intimée soit, le cas échéant, condamnée à lui verser le trop-perçu de loyer excédant les loyers déconsignés.

c) Au pied de ses déterminations du 12 janvier 2021, l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que les conclusions de l’appelante soient rejetées et à ce que l’entier des loyers consignés soient immédiatement libérés en sa faveur.

d) Les parties et le témoin B.________ ont été entendus lors de l’audience de jugement du 2 février 2021.

Lors de son audition, le témoin a distingué la terrasse destinée aux clients du restaurant, installée en été uniquement de long de la façade de l’immeuble bordant le chemin [...], de la terrasse située devant l’entrée du bar donnant sur la rue D.________, qu’il appelle « le fumoir ». Le témoin a indiqué qu’il ne bloquait pas l’accès au « fumoir » à la fermeture du bar, mais qu’il pliait les deux tables et empilait les chaises s’y trouvant. Seul l’accès à la terrasse estivale destinée aux clients du restaurant était bloquée, lorsqu’elle était installée durant l’été, par une chaîne à la fermeture. Le témoin a indiqué que l’appelante était l’unique locataire de l’immeuble à se plaindre de nuisances sonores émanant de son établissement et qu’il ne rencontrait aucun problème avec les autorités communales ou la police. Il a en outre admis avoir utilisé une perceuse pour installer des rideaux le 25 décembre 2016, de même qu’il a concédé que, lorsqu’il ne partait pas en vacances entre Noël et Nouvel an, il se rendait tous les jours dans son établissement et qu’il lui était alors arrivé d’y effectuer des travaux de réparation et de rénovation.