TA - AC.1994.0177 - 1995-05-11 - TULLOCH Yola Teresa c. Genolier

1.

Ainsi qu'a pu le constater le Tribunal, sans que la recourante le conteste, le sous-sol de la villa a été modifié par rapport aux plans mis à l'enquête publique en 1970, la recourante ayant fait installer un bloc-cuisine sans autorisation ni, a fortiori, enquête publique. L'art. 103 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) a la teneur suivante:

"Aucun travail de construction ou de démolition, en surface ou en sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration, l'apparence ou l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment, ne peut être exécuté avant d'avoir été autorisé."

Il ressort en outre de l'art. 68 lit. a et b du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RATC) que sont notamment subordonnées à l'autorisation de la municipalité, les transformations intérieures affectant des bâtiments ou leurs annexes, ainsi que le changement de destination de constructions existantes.

En l'espèce, l'installation d'un bloc-cuisine dans une pièce du sous-sol qui n'était à l'origine pas destinée à l'habitation (cf. lettre B ci-dessus in fine), revient à créer un logement supplémentaire et constitue donc sans aucun doute un changement d'affectation soumis à autorisation au sens des dispositions précitées.

Par ailleurs, l'art. 111 LATC prévoit que:

"La municipalité peut dispenser de l'enquête publique les travaux intérieurs ainsi que ceux qui n'apportent pas de changement notable à l'aspect du sol et du bâtiment ou à sa destination et qui ne sont pas de nature à porter atteinte à l'environnement ou à influer sur la nature ou le volume des eaux à traiter."

Selon la jurisprudence, les conditions d'absence de changement notable à l'aspect du sol et du bâtiment et à sa destination, d'atteinte à l'environnement et d'influence sur le volume des eaux à traiter, concernent tant les travaux extérieurs qu'intérieurs (Droit vaudois de la construction, éd. 1994, ad art. 111 LATC ch. 1 et jurisprudence citée).

Dès lors que les travaux litigieux ont permis la création d'un nouveau logement et que, partant, ils ont entraîné l'arrivée d'un ou de plusieurs locataires supplémentaires, d'une part ils ont apporté un changement notable à la destination du local litigieux et, d'autre part ils influent sur le volume des eaux à traiter. Dans cette mesure, ils n'auraient pas pu être dispensés d'enquête publique.

L'art. 105 LATC (voir aussi l'art. 130 al. 2 LATC) prévoit que la municipalité, à son défaut le Département des travaux publics, est en droit de faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires, les dispositions pénales cantonales et fédérales étant réservées. Une décision municipale ordonnant la démolition d'installations réalisées sans autorisation n'est toutefois pas justifiée si les prescriptions en vigueur doivent conduire à accorder l'autorisation qui fait défaut (RDAF 1978, p. 258). Il s'agit donc de vérifier si les travaux exécutés par la recourante auraient pu être autorisés au regard du droit matériel.

2.

a) La municipalité invoque tout d'abord la violation de l'art. 27 RATC relatif à la hauteur des locaux.

Cas d'application de l'art. 90 LATC, cette disposition prescrit notamment que tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond (al. 1er). Des exceptions peuvent être consenties par les municipalités pour les transformations de bâtiments lorsque les planchers existants sont maintenus et pour les constructions de montagne, à la condition que l'aération soit suffisante (al. 3; voir sur ce point art. 28 RATC).

En l'espèce, la hauteur entre le plancher et le plafond du local litigieux est de 2,27 m, en violation de l'art. 27 RATC. La recourante estime toutefois pouvoir être mise au bénéfice de la clause d'exception/dérogation prévue à l'al. 3 de cette disposition du fait que la hauteur existante entre planchers et plafonds est restée inchangée.

L'art. 27 al. 3 RATC permet de déroger à la hauteur minimale réglementaire de 2,40 m pour les cas où les planchers existants sont maintenus. Cette faculté dérogatoire ne se comprend qu'en tant que les planchers existants sont conservés et réparés dans le cadre des travaux de transformation envisagés, à défaut de quoi le nouveau projet doit respecter la hauteur réglementaire entre plancher et plafond (AC 92/043). En l'espèce toutefois, on ne peut guère parler de véritables travaux de transformation au sens de cette disposition. En effet, la substance même du bâtiment n'a pas été touchée, ni aucun travail de maçonnerie effectué. En fait, lesdits travaux ont consisté en l'installation d'un bloc-cuisine préfabriqué contre une partie du mur nord-ouest, mitoyen avec la salle de bain existante. Le changement d'affectation en logement indépendant a donc été rendu possible par des travaux relativement modestes, sans qu'on ait dû toucher au plancher ni au plafond. Il paraît donc douteux d'appliquer tel quel l'art. 27 al. 3 RATC au cas particulier. Quoi qu'il en soit, le changement d'affectation précité aurait nécessité une seconde dérogation aux prescriptions relatives à la salubrité des constructions, savoir à l'art. 28 RATC, selon lequel tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/10ème de la superficie du plancher et de 1 m2 au minimum.

Or, si l'on s'en tient aux plans mis à l'enquête publique, la surface totale des fenêtres est de 3,72 m2 (2,8 m2 + 0,92 m2), contre un minimum légal de 4,76 m2, dès lors que la surface du local est de 47,6 m2.

Force est donc de constater que, selon les normes légales en vigueur, cette pièce ne se prête pas à l'habitation permanente; pour cette raison déjà la décision municipale doit être confirmée.

b) La pose du bloc-cuisine par la recourante a eu lieu entre 1985 et 1986, savoir sous l'empire de l'ancien RPE communal, approuvé par le Conseil d'Etat le 26 août 1970.

Certes, comme le soutient à juste titre la recourante, l'art. 14 anc. RPE prévoit que la zone de villas est destinée aux villas ou aux maisons familiales comptant au plus trois appartements. Toutefois, il ressort des art. 18 et 19 anc. RPE que, dans cette zone, au plus deux étages par construction sont habitables. En d'autres termes, l'utilisation maximale des possibilités d'habitation en zone de villas est réalisée lorsque la construction compte un étage sur rez avec combles habitables (art. 18 anc. RPE), le rez étant compris comme un étage (art. 19 anc. RPE). Le sous-sol est donc exclu du nombre des étages habitables; il faut donc en conclure qu'il ne peut pas servir à l'habitation. Au demeurant, cela explique la mention figurant sous la rubrique "observations" du permis de construire délivré le 15 mai 1970, selon laquelle les locaux en sous-sol ne peuvent pas être destinés à l'habitation. Cette réserve expresse suffit d'ailleurs en elle-même à exclure le changement d'affectation litigieux.

Quant au nouveau RPE, approuvé par le Conseil d'Etat le 27 juillet 1988, il est encore plus restrictif, puisque son art. 17 prévoit au maximum deux logements par villa (cf. aussi l'art. 19 ch. 2 RPE). Or, on a vu que la création du studio en sous-sol a porté à trois le nombre de logements réalisés dans la villa de la recourante, ce qui, au vu de ce qui précède, ne saurait être admis.

c) L'art. 79 RPE a la teneur suivante:

"L'habitation est interdite dans les sous-sols. N'est pas considéré comme tel le local dont le plancher est en contrebas de 1,5 m au plus du point le plus élevé du sol extérieur et dont une face au moins est complètement dégagée."

Au vu des élévations soumises à l'enquête publique, et comme cela a pu être vérifié lors de l'inspection locale, d'une part aucune des faces du local litigieux n'est entièrement dégagée (cf. élévations des façades sud et est) et d'autre part le plancher, mesuré dans l'angle nord-est, est à 1,7 m au-dessous du niveau du sol extérieur (cf. élévation de la façade est). Le local litigieux est donc bien un sous-sol impropre à l'habitation au sens de la disposition précitée; force est ainsi de constater que, sur ce point également, le changement d'affectation opéré par la recourante n'est pas conforme au règlement communal.

d) Compte tenu des éléments exposés ci-dessus, la décision municipale s'avère être justifiée dans son principe, mais cela ne signifie pas encore qu'elle doive être confirmée.

3.

En effet, une situation contraire au droit n'impose pas absolument et toujours qu'il y soit mis fin; l'autorité doit en effet user de son pouvoir d'appréciation, selon les circonstances de chaque cas et eu égard notamment aux principes de la proportionnalité et de la bonne foi.

a) La doctrine et la jurisprudence reconnaissent que le principe de la bonne foi régit tous les rapports entre l'administration et les administrés. Dans le cas particulier, la bonne foi de la recourante ne peut pas être exclue d'entrée de cause. Mais ce point est secondaire, dès lors qu'elle se prévaut principalement du fait que la municipalité ne pouvait pas ignorer l'existence de son studio. En effet, selon la jurisprudence, en vertu du principe de la bonne foi, l'autorité ne saurait intervenir après avoir toléré pendant des années le vice dont est entaché une construction, alors que l'irrégularité lui était connue ou n'aurait pu lui échapper si elle avait fait preuve de l'attention commandée par les circonstances (RDAF 1973, 223; 1982, 448; 1993, 225; ATF 107 Ia 121 = JT 1983 I 299; 105 Ib 265; voir aussi C. Rouiller, La protection de l'individu contre l'arbitraire de l'Etat, 1987, fasc. 3 p. 340-341; AC 92/359).

Comme cela a été exposé ci-dessus (lettre F), la municipalité a déclaré que, lors de l'inscription de nouveaux habitants, il ne lui est pas possible de connaître dans quelle propriété ils prennent domicile, les autorités communales se contentant d'enregistrer leur arrivée; en outre, la recourante n'a jamais annoncé l'arrivée ou le départ de ses locataires (cf. lettre du 1er décembre 1994). Elle a par ailleurs loué le local litigieux dès 1987, à au moins sept locataires différents, le dernier étant M. R. Perricone (cf. lettre de son avocat du 4 novembre 1994), dont seuls trois d'entre eux ont été annoncés au contrôle des habitants de la Commune de Genolier. Quoi qu'il en soit, quand bien même les autorités communales auraient pu s'informer du domicile de leurs nouveaux administrés, on ne voit pas en quoi lesdites autorités auraient dû nécessairement s'alarmer de ces nouvelles arrivées, dès lors que la recourante loue déjà un appartement de trois pièces au rez de sa villa. Dans ces conditions, on ne saurait reprocher à la municipalité d'avoir ignoré à tort l'existence du studio litigieux.

b) Le principe de la proportionnalité ne fait pas obstacle à l'ordre attaqué. D'une part, l'intérêt public au respect de la loi commande de ne pas tolérer de nouvelles entorses aux règles de la police des constructions, sous peine de créer un précédent fâcheux, susceptible de compromettre l'application de la réglementation légale. D'autre part, le coût de la remise en état des lieux ne devrait pas s'avérer insupportable. Au demeurant, la Commission cantonale de recours en matière de construction (CCRC) a jugé dans un prononcé confirmé par le Tribunal fédéral:

"(...) dût-il en coûter au recourant plusieurs dizaines de milliers de francs (...) on ne peut accorder qu'un poids relatif à l'argument financier généralement invoqué en pareil cas, sous peine de privilégier la politique du fait accompli comme aussi de mettre l'autorité dans une position difficile lorsqu'il lui appartiendra d'exiger de la part d'autres administrés le respect de la loi." (CCRC N°7059 du 4 novembre 1991, ATF non publié du 25 février 1992 dans la cause R. c. Commune de Lausanne, consid. 3b)

Les décisions contestées sont donc bien fondées et doivent être confirmées.

c) Le délai imparti étant échu, il y a lieu d'en fixer un nouveau, qu'il convient d'arrêter au 31 juillet 1995.

La recourante, qui succombe, supportera un émolument de justice arrêté à Fr. 2000.- (art. 55 LJPA). La municipalité, qui n'était pas assistée, n'a pas droit à des dépens.