TA - AC.1998.0042 - 1999-05-05 - GAVIN Robert c/Mex

1.

Déposé dans les formes et délais prescrits par l'art. 31 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est recevable; il y a donc lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.

L'autorité intimée estime que le projet litigieux correspond à une modification exigeant l'accord de tous les copropriétaires.

a) Selon l'art. 108 al. 1 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC), la demande de permis est adressée à la municipalité; elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. Par ailleurs, l'art. 73 al. 1 du règlement d'application de la LATC dispose que les plans, le questionnaire général et les pièces annexes sont signées par leur auteur, le propriétaire du fonds et, le cas échéant, par le promettant-acquéreur et le maître de l'ouvrage. La jurisprudence de l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de constructions a précisé qu'il convenait de s'en tenir à une interprétation stricte et littérale des articles 108 al. 1 LATC et 73 al. 1 RATC, dont le but était de sauvegarder les intérêts du propriétaire du fonds touché par les aménagements à exécuter (RDAF 1986, p. 196-197). S'agissant plus particulièrement des régimes juridiques de la copropriété ou de la propriété par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des propriétaires d'étage nécessite la signature des plans par les autres propriétaires. L'art. 108 LATC ayant pour but de prévenir des litiges pouvant survenir sur le terrain du droit privé, en protégeant celui ou ceux qui peuvent se prévaloir d'un droit réel sur le fond touché, c'est à la lumière des règles du droit civil (en l'occurrence celles régissant la propriété par étages) et à titre préjudiciel, que cette question doit être tranchée (RDAF 1993, p. 128, consid. 2b). Par ailleurs, selon la jurisprudence, le devoir de vérification confié aux autorités administratives par l'art. 108 al. 1 LATC est de nature formelle (voir arrêt TA AC 96/258 du 21 janvier 1998, consid. 1a; RDAF 1993, p. 127).

b) Les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité ou entraînant un changement d'affectation des locaux sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose; (voir art. 647d al. 1 CC; RDAF 1986, p. 42). En cas de changement de destination de la chose, l'accord de tous les copropriétaires est nécessaire (voir art. 648 al. 2 CC; RDAF 1986, p. 42). En revanche, l'art. 712a al. 2 CC prévoit que le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur. Quant au règlement d'administration et d'utilisation de la PPE (ci-après: le règlement PPE), il précise à son art. 8 que les lots ne peuvent servir qu'à l'usage auquel ils sont destinés; le lot un est destiné à un dépôt; le lot deux est destiné à l'habitation; tout changement de destination doit être préalablement accepté à l'unanimité des copropriétaires et sous réserve des dispositions légales en vigueur.

c) En l'espèce, les travaux projetés consistent à couvrir une place de parc existante et à installer une porte de garage métallique; ces travaux ne sont donc pas de nature à changer la destination de la chose qui est déjà affectée au parking; en effet, l'aménagement de la place de parc extérieure avait fait l'objet d'un permis de construire en 1988 et Georges Salomon avait donné son accord pour ces travaux. Ainsi, il n'y a pas lieu de remettre en cause l'affectation au parking de ce lot qui a été acceptée par les deux copropriétaires en 1988, même si celui-ci n'était destiné auparavant qu'à l'habitation. De plus, les travaux n'entraîneraient pas une diminution du droit de jouissance de l'autre copropriétaire. Il apparaît ainsi qu'il s'agit d'un cas régi par l'art. 712a al. 2 CC. Dans ces conditions, l'accord de Georges Salomon n'est pas nécessaire pour entreprendre les travaux. De plus, on remarquera qu'il ne s'agit de toute manière pas d'un changement de destination de la chose qui exigerait la signature de tous les copropriétaires; ainsi, même si la nature des travaux correspondait à la définition de l'art. 647d CC, la seule signature du recourant serait suffisante, étant donné que celui-ci est copropriétaire majoritaire. En définitive, il y a lieu d'admettre avec le recourant que le dossier de plan uniquement signé par ce dernier engageait valablement la PPE pour les travaux en cause. Il convient encore d'ajouter qu'au vu de l'art. 8 du règlement PPE ainsi que des dispositions du Code civil régissant la propriété par étage, il apparaissait clairement que les travaux envisagés n'exigeaient par la signature de l'autre copropriétaire; la municipalité a ainsi outrepassé son devoir de vérification de nature formelle en refusant de délivrer le permis de construire au motif de l'absence de signature de l'autre copropriétaire.

3.

Il convient encore de déterminer si le projet d'aménagement du garage enterré est conforme aux prescriptions matérielles qui lui sont applicables, auquel cas un permis de construire peut être délivré. Seule cette question doit être examinée, à l'exclusion de celle de la conformité des travaux exécutés sans autorisations en 1994; il y a en effet lieu de se référer à la jurisprudence selon laquelle la seule violation des dispositions de forme relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, lorsque l'ouvrage en question est conforme aux prescriptions matérielles (RDAF 1979, p. 231).

a) Selon l'art. 39 RATC, à défaut de dispositions communales contraires, les municipalités sont compétentes pour autoriser, après enquête publique, dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriétés, la construction de dépendances de peu d'importance, dont l'occupation est liée à l'occupation du bâtiment principal (al. 1); par dépendance de peu d'importance, on entend de petites constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci, comportant un rez-de-chaussée et ne dépassant pas trois mètres de hauteur à la corniche, mesurés depuis le terrain naturel, tels que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus, mais ne pouvant en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle (al. 2).

b) Selon l'art. 46 du règlement communal, la surface bâtie ne peut dépasser 1/8 de la surface totale de la parcelle; elle est de 60 m2 au minimum. L'art. 8 du règlement communal définit la surface bâtie: celle-ci se mesure sur le plan du rez-de-chaussée, sans tenir compte des terrasses et terre-pleins non couverts, des seuils, des balcons et des perrons (al. 1). L'art. 54 du règlement communal précise qu'un garage enterré pour une ou deux voitures, entièrement recouvert de terre végétale d'une épaisseur d'au moins 30 cm et dégagé seulement sur sa face d'accès, ne compte pas pour le calcul de la surface bâtie. En outre, selon l'art. 22 du règlement communal, aucun mouvement de terre ne pourra être supérieur à 1 mètre du terrain naturel; le terrain fini doit être raccordé sans rupture à 1 mètre de celui des parcelles voisines ou du domaine public.

c) Le garage mis à l'enquête publique constitue une dépendance de peu d'importance au sens de l'art. 39 al. 2 RATC. Il convient par ailleurs de déterminer s'il s'agit d'un garage enterré au sens de l'art. 54 du règlement communal, auquel cas sa surface ne compterait pas pour le calcul de la surface bâtie. La surface de ce garage apparaît sur le plan du sous-sol. En outre, selon les plans mis à l'enquête publique, le garage est enterré au sens de l'art. 54 du règlement communal, puisqu'il ne comporte un dégagement que sur sa face d'accès et que l'épaisseur du couvert est de plus de 35 cm; cette surface n'a donc pas à être prise en compte pour le calcul de la surface bâtie. La surface totale bâtie reste donc de 129 m2, qui est inférieure au maximum admissible de 161,75 m2, représentant le 1/8 ème de la surface totale de la parcelle (art. 46 du règlement communal). Par ailleurs, s'agissant d'une dépendance souterraine, l'ouvrage peut s'étendre jusqu'à la limite de propriété (art. 39 al. 1 RATC). Enfin, concernant les mouvements de terre, ceux-ci ont été autorisés en 1988 lorsque le permis de construire a été délivré pour l'aménagement d'une place de parc extérieure; il n'y a donc pas lieu de remettre en cause les murs existants en limite dans la présente procédure. En conclusion, les travaux projetés ne contreviennent pas aux dispositions légales et réglementaires; le permis de construire correspondant doit en conséquence être délivré.

4.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision attaquée annulée; le dossier est retourné à la municipalité afin qu'elle statue sur la demande de permis de construire dans le sens des considérants ci-dessus. S'agissant des frais et dépens, ils sont en principe supportés par la partie qui succombe (art. 55 al. 1 LJPA). En l'espèce, le recourant obtient gain de cause, mais il n'en demeure pas moins qu'il avait procédé à des travaux sans autorisation de la municipalité. Ainsi, compte tenu des circonstances, il convient de répartir les frais de justice, arrêtés à 2'000 francs, à parts égales entre le recourant et l'opposant, ce dernier ayant expressément déclaré prendre part à la procédure lors de l'audience du 28 octobre 1998, soit 1'000 francs à la charge du recourant et 1'000 francs à la charge de l'opposant; les dépens du recourant et les dépens de la municipalité sont en outre compensés (art. 55 al. 3 LJPA).