CDAP - AC.2011.0068 - 2011-12-27 - Promotions Delarive SA/Municipalité de Vevey, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique

A.

a) La société Promotions Delarive SA (ci-après : Delarive SA ou la société) est notamment propriétaire des parcelles nos 2’273 et 2’278 du cadastre de la Commune de Vevey. L’ancienne Halle Inox des ateliers mécaniques de Vevey a été construite sur ces biens fonds.

b) Les parcelles nos 2’273 et 2’278 sont comprises dans le périmètre du plan partiel d’affectation « Les Moulins de la Veveyse », mis à l’enquête publique du 2 novembre au 1er décembre 1993 et approuvé par le Conseil d’Etat en 1994 (ci-après: PPA « Les Moulins de la Veveyse » ou le plan).

c) Le plan désigne l’ancienne Halle Inox comme le « bâtiment A5 ». Le règlement du PPA « Les Moulins de la Veveyse » (ci-après: RPPA) précise à son art. 4 les affectations admissibles de la manière suivante:

« Art. 4 Affectation

Les Îlots A, B, C et D sont affectés à l’industrie non susceptible de gêner le voisinage, à l’artisanat, au commerce (à l’exclusion des grandes surfaces), aux activités tertiaires, à l’habitat, à l’hôtellerie, ainsi qu’aux activités d’utilité publique.

Le bâtiment A5 peut cependant être affecté à une activité industrielle.

(…) »

La réglementation traite encore des bâtiments à maintenir dans les termes suivants :

« Art. 28 Bâtiments existants à maintenir

Les bâtiments A5, A7 et D5 doivent être maintenus. Ils peuvent être entretenus et réaménagés pour autant que leur volumétrie ne soit pas modifiée.

Une nouvelle construction à la place de la halle A6 est autorisée. Elle doit garder les principes d’orientation géométrique des façades et des volumes existants.

Le réaménagement de la halle A5 devra sauvegarder la charpente métallique et l’ensemble mécanique intérieur, et tendre à retrouver le volume et les façades d’origine »

B.

a) La société a déposé en 2008 une demande de permis de construire en vue de réaliser des travaux de transformation du bâtiment A5. Le formulaire de la demande précise qu’il s’agit d’un bâtiment protégé, à but culturel (salle polyvalente), destiné à recevoir un grand nombre de personneS et situé dans un site industriel pollué. Le dossier de plans prévoit le maintien du volume intérieur de la Halle Inox avec la création en sous œuvre d’un sous-sol comprenant les cuisines, vestiaires, WC, locaux techniques ainsi qu’une salle disponible (276.10 m2). Le coût des travaux mentionné dans le formulaire de demande de permis de construire, s’élève à quatre millions de francs.

b) Une étude de pollution des sols réalisée par le bureau Karakas et Français en décembre 2005 sur l’ensemble du périmètre des anciens ateliers mécaniques de Vevey compris dans le périmètre du PPA « Les Moulins de la Veveyse » précise que le volume excavé de terrain naturel non pollué s’élèverait à 58%, celui de matériaux de remblais de type inerte à 41% et celui des matériaux très pollués de type bioactif à 1%.

c) La demande de permis de construire a été mise à l’enquête publique du 12 septembre au 13 octobre 2008. L’enquête n’a pas suscité d’oppositions en dehors des exigences techniques des compagnies de chemins de fer concernées par le projet.

C.

a) Le dossier de la demande de permis de construire a été transmis à la Centrale des autorisations (CAMAC), qui l’a fait circuler auprès des différents services concernés de l’administration cantonale.

b) Le Service de l’environnement et de l’énergie - Division énergie (ci-après : SEVEN) a requis des documents et informations complémentaires sur la preuve du besoin pour le rafraîchissement du bâtiment et le justificatif thermique selon la norme SIA 380/1 en date du 20 octobre 2008. Le SEVEN renouvelait sa demande par un message e-mail du 31 mars 2009. La Municipalité de Vevey (ci-après : la municipalité) est intervenue auprès du SEVEN pour préciser qu’elle avait décidé de délivrer le permis de construire et demandait s’il était possible de faire figurer les demandes concernant le besoin en rafraîchissement et le justificatif thermique comme une condition au permis de construire.

c) La Centrale des autorisations (CAMAC) a transmis le 1er avril 2010 la synthèse des différentes autorisations cantonales requises par le projet comprenant notamment la décision du SEVEN, qui refusait l’autorisation spéciale requise au motif qu’il n’avait pas reçu du constructeur les compléments demandés, alors que l’ensemble des autres services étaient en mesure de délivrer les autorisations spéciales relevant de leur compétence.

D.

a) La société a déposé une nouvelle demande de permis de construire en vue d’une rénovation totale et d’un changement d’affectation de l’ancienne Halle Inox en bâtiment à plusieurs logements, destiné exclusivement à l’usage d’habitation. Selon les plans au dossier de la demande, quatre logements sont prévus dans le volume de la Halle Inox autour d’un espace central servant de hall d’entrée à deux des logements, hall au sommet duquel les anciens ponts roulants de l’atelier seraient conservés. De chaque côté du hall central, l’ancienne Halle Inox serait divisée en deux lots dans lesquels de nouvelles dalles permettent la création de quatre niveaux habitable auxquels s’ajoute un sous-sol propre à chaque logement. Un escalier ainsi qu’un ascenseur intérieur relient les cinq niveaux de chacun des logements. Les deux logements situés aux extrémités de la halle sont accessibles par son côté ouest. Les façades seraient reconstituées de manière à retrouver les ouvertures, les matériaux et les proportions d’origine. La façade pignon sud serait conservée. L’estimation du coût des travaux est portée à douze millions de francs.

b) La demande a été mise à l’enquête du 22 octobre au 22 novembre 2010 et elle a soulevé l’opposition de l’association Pro Riviera qui estime que la subdivision du volume en différents niveaux pourrait dénaturer la substance du bâtiment. L’opposante soutient que « l’affectation projetée serait en inadéquation avec son enveloppe, réduisant celle-ci à un décor de théâtre, sans lien avec l’organisation intérieure ».

c) La Centrale des autorisations a transmis à la municipalité la synthèse des différentes autorisations et préavis cantonaux. La section Monuments et Sites du Service Immeuble, Patrimoine et Logistique (ci-après: la section) a formulé un préavis négatif. La section relève que la halle est un témoin majeur parmi l’ensemble des constructions qui formaient le site industriel des Ateliers de construction mécanique de Vevey (ACMV) et que sa qualité architecturale et constructive justifiait une conservation respectueuse de la substance existante, y compris les éléments mécaniques qui témoignaient de l’activité industrielle. Elle estime que l’intervention projetée serait trop lourde avec une sauvegarde très partielle de la halle existante.

d) Dans l’intervalle, les conseils de la société et de la municipalité ont échangés différents courriers concernant l’affectation de la Halle Inox à la suite d’une séance qui avait réuni les parties le 18 août 2010. Il ressort de cet échange que la municipalité informait la société en octobre 2010 qu’un mandat avait été confié à l’Institut de géographie de l’UNIL pour une étude d’affectation de la Halle Inox. La société répondant que la création de logements dans la halle était à son avis conforme au règlement et la municipalité précisait qu’elle envisageait une modification de la réglementation du PPA « Les moulins de la Veveyse ». Par ailleurs, la municipalité informait directement Patrick Delarive qu’elle avait confié un mandat de cheffe de projet à Nelly Wenger, qui allait prochainement le contacter pour lui expliquer le sens de sa mission. La société s’est encore déterminée le 26 janvier 2011 sur le résultat de l’enquête et le préavis négatif de la section Monuments et Sites.

E.

a) Par décision du 14 février 2011, la municipalité a refusé le permis de construire dans les termes suivants:

«(…)

Le projet présenté pose plusieurs problèmes en lien avec le maintien de la structure de l’immeuble et de son volume, objectif mentionnée à l’art. 28 du PPA.

Cela étant, il ne paraît pas utile de trancher ces questions dans la mesure où le refus du permis qui vous est notifié se fonde sur l’art. 77 LATC, qui permet à la Municipalité de refuser un projet qui compromet le développement futur d’un quartier.

Notre position à ce sujet vous est connue. Nous nous référons également au précédent dossier mis à l’enquête, qui n’a jamais abouti faute d’avoir fourni les documents et renseignements demandés par le SEVEN. Nous vous rappelons que cet immeuble est un témoin majeur des constructions qui formaient le site industriel des ACMV et qu’il figure au recensement architectural de la commune.

En conséquence, va s’ouvrir la procédure de modification du règlement du PPA, en application de l’art. 77 LATC.

(…) »

b) La société a recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal le 21 mars 2011. Elle conclut à l’admission du recours et à l’annulation de la décision du 14 février 2011 et en tant que de besoin, de la décision de la section Monuments et Sites figurant dans la synthèse CAMAC du 6 décembre 2010. La municipalité a déposé un mémoire réponse le 15 avril 2011 et la section Monuments et Sites s’est déterminée le 20 mai 2011.

c) La société a déposé des déterminations complémentaires le 23 juin 2011 en demandant la production par la municipalité de l’étude établie par Nelly Wenger dans l’état où elle se trouve, et la production de tous documents démontrant l’existence d’intentions concrètes ou de documents permettant de déterminer l’existence de changements fondamentaux de circonstances depuis 2007, date à laquelle la municipalité avait admis que le PPA répondait aux contraintes du secteur. La municipalité a déposé un mémoire duplique le 22 juillet 2011 en produisant l’envoi au Service du développement territorial du projet de modification du PPA « Les Moulins de la Veveyse » et a précisé que l’étude de Nelly Wenger était pour le moment frappée d’un embargo, notamment en raison de données confidentielles figurant dans le document.

d) Le tribunal a tenu une audience à Vevey le 31 août 2011, au terme de laquelle il a procédé à une inspection locale. Le compte-rendu résumé de l’audience comporte les précisions suivantes :

« La discussion s’engage sur le rapport réalisé par Mme Wenger. Me Schlaeppi se réserve le droit d’en solliciter la production. Les représentants de la municipalité expliquent qu’il s’agit d’un outil de travail interne qu’il n’y a pas lieu de produire.

M. Chappuis explique avoir brièvement été en contact avec Mme Wenger. Elle l’a contacté, lui a demandé d’entrer en matière pour participer aux décisions concernant le projet, tout en refusant de lui faire part de ses intentions, de sorte que les discussions n’ont même pas été entamées. Elle ne lui a pas fait parvenir de courrier retraçant leur entretien.

M. Ballif explique que Mme Wenger a reçu peu de documents de la municipalité, dès lors que la Commune de Vevey (ci-après : la commune) n’est pas propriétaire et qu’elle ne dispose pas des plans. Il rappelle que la recourante a refusé de remettre les plans à Mme Wenger.

M. Ballif expose que le rapport établi par Mme Wenger correspond au mandat qui lui a été donné visant à déterminer les potentiels d’usages de la Halle Inox. Elle a rendu le rapport il y a environ deux mois et demi. Il fait état de trois possibilités d’utilisation. En l’état, la municipalité refuse de produire le rapport pour deux raisons : premièrement, Mme Wenger s’est servie de son réseau de contacts afin de réaliser son rapport et les personnes mentionnées dans le rapport ne souhaitent pas apparaître dans la présente procédure, et deuxièmement, l’un des projets exposés est prévu avec la participation d’un partenaire qui ne souhaite non plus pas être connu pour le moment.

M. Ballif explique qu’il avait été convenu en 2007 que la recourante réaliserait une salle polyvalente et c’est d’ailleurs pour cette raison qu’un projet de salle polyvalente avait été mis à l’enquête publique en septembre 2008. Ce projet n’avait toutefois jamais donné lieu à un permis de construire car la recourante n’avait pas donné les renseignements qui étaient demandés par le Service de l’environnement et de l’énergie, qui n’a ainsi pas pu délivrer l’autorisation spéciale requise en matière d’économies d’énergie. Ce n’est qu’en fin d’année dernière que la municipalité a appris que le projet initial ne se ferait pas et que la recourante projetait de réaliser des lofts à la place. Elle a alors exprimé son désaccord avec ce nouveau projet.

Me Schlaeppi confirme qu’il a été question initialement de réaliser une salle polyvalente. La recourante s’est toutefois rendue compte que le projet n’était pas faisable d’un point de vue économique, dès lors qu’il été évalué à 11'000'000 frs, ce qui implique un rendement locatif de 650'000 frs par année. Dans ces conditions, la recourante s’est vue obligée d’abandonner ce projet.

M. Chappuis précise que la recourante a envisagé quatre projets différents en tout, soit la réalisation d’un hôtel, d’un bâtiment administratif, d’une salle polyvalente et de lofts. Il rappelle que la recourante s’est entendue avec la municipalité sur de nombreux points en lien avec la construction de logements situés dans les périmètres des îlots A, B, C et D. Me Vogel le confirme mais relève qu’il y a eu une absence de communication entre les parties à un moment donné.

M. Chappuis explique que le site de la Halle Inox était pollué et qu’il a par conséquent fallu faire des travaux de dépollution, à savoir démolir certaines parties du bâtiment et excaver le sol. La mention de site pollué au registre foncier a ainsi été supprimée.

L’architecte de la recourante, M. Pezzoli, commente les plans des lofts. Il explique que le projet permet de sauvegarder le volume, les installations mécaniques de même que les façades reconstituées, qui seront visibles depuis l’intérieure grâce à une enveloppe intérieure vitrée. Il produit en outre des photos montages de la partie centrale de la Halle Inox telle que prévue avec les lofts ainsi qu’une photographie de la Halle Inox avant la démolition des annexes.

La représentante du SIPAL explique que le bâtiment a reçu une note « 3 » au recensement architectural et qu’il bénéficie à ce titre d’une protection générale. Elle indique que lorsqu’un bâtiment n’est pas classé, le plan d’affectation prend le relais pour assurer la protection de ce dernier. Elle précise qu’il n’est pas prévu de classer la Halle Inox.

Me Schlaeppi estime que le futur plan d’affectation n’est pas en adéquation avec les exigences du SIPAL et que les conditions de l’art. 77 LATC ne sont pas remplies dans le cas d’espèce.

M. Ballif expose que la Halle Inox doit rester un symbole des ateliers occupés pendant de nombreuses années par des ouvriers et qu’elle ne doit pas faire l’objet d’une privatisation.

L’audience est suspendue à 15h 50 et reprises à 16h10 à la rue des Deux-Gares au droit de la Halle Inox en présence des parties pour procéder à une inspection locale.

Il est constaté que la halle est ouverte sur les côtés est et ouest. Les annexes qui s’y trouvaient ont été démolies. La structure métallique restante est visible. Le tribunal constate également que le fond du bâtiment a été excavé.

Mme Hitz relève que dans le cadre de l’opération immobilière en cause, de nombreux logements ont été créés et qu’il serait utile de disposer d’une salle polyvalente permettant un usage différent.

M. Chappuis fait remarquer que la recourante a déjà fait passablement d’efforts en faveur de la commune en créant des logements subventionnés et une garderie. Il précise que la recourante aurait investi un montant 1'200'000 frs dans la dépollution de la Halle Inox. Enfin, M. Chappuis ajoute que la recourante a conclu des contrats avec différents mandataires pour l’ensemble de la promotion immobilière et qu’il ne serait pas facile de se départir de ses obligations en lien avec la Halle Inox.

e) Les parties se sont déterminées sur le compte rendu de l’audience.

La société précise notamment que le représentant de la municipalité aurait indiqué que la commune n’était pas prête à acheter ou exproprier la Halle Inox, et que les conditions d’un classement ne seraient pas remplies selon la représentante de la section Monuments et Sites. La société estime aussi que le compte rendu ne retracerait pas suffisamment les considérations du représentant de la municipalité sur les souvenirs des veveysans de la Halle Inox. Elle s’est également déterminée sur le rapport de l’Institut de géographie de l’UNIL. En ce qui concerne le refus de produire le rapport Nelly Wenger, la société estime que la municipalité ne serait pas en mesure de fournir un élément justifiant une nouvelle mesure de planification.

La municipalité s’est déterminée les 26 et 27 septembre 2011 et la section Monuments et Sites le 7 octobre 2011.

f) La société a encore produit le 26 septembre 2011, une copie de l’opposition formulée lors de l’enquête publique concernant la révision du règlement du PPA « Les Moulins de la Veveyse ».