CDAP - AC.2016.0058 - 2019-05-15 - A.________ et B.________ /Municipalité de Blonay

A.

A._______ et B._______ sont copropriétaires de la parcelle n° 2662 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Blonay. Ce bien-fonds a une surface totale de 747 m². Un chalet y avait été construit (bâtiment n° ECA 184, d’une surface au sol de 77 m²), ainsi qu’un garage pour une automobile (14 m²). Le terrain est classé dans la zone périphérique C du plan général d’affectation de la commune. Selon le règlement communal sur le plan d’extension et la police des constructions (RPE), cette zone est "réservée aux bâtiments d’habitation (deux foyers au maximum par bâtiment) ainsi qu’aux installations et constructions d’utilité publique" (art. 15 al. 1 RPE). L’art. 16 let. h RPE dispose que dans les zones périphériques sont applicables des règles spéciales concernant la surface minimum de la parcelle à bâtir. Selon l’art. 25 RPE, ne sont constructibles, dans la zone périphérique C, que les parcelles d’une surface supérieure ou égale à 1'000 m², à raison d’un seul bâtiment d’habitation par surface réglementaire.

B.

En 2011, A._______ et B._______ ont présenté à la Municipalité de la commune de Blonay (ci-après: la municipalité) une demande de permis de construire pour un projet d’agrandissement du bâtiment existant (création d’un nouveau logement) et de construction d’un garage souterrain; le projet tendait également à démolir le garage existant. D’après les plans, le chalet (n°ECA 184) était maintenu à son emplacement et un corps de bâtiment y était ajouté au sud-est. La surface brute utile des planchers, après travaux, était de 355 m², dont 200 m² consacrés au logement (agrandissement de 202 m², par rapport à la surface du chalet). Mis à l’enquête publique du 6 juillet au 4 août 2011, le projet a suscité l'opposition de plusieurs voisins. Le 6 février 2012, la municipalité a délivré à A._______ et B._______ le permis de construire requis, en accordant les dérogations suivantes : "Art. 18 RPE, distance aux limites sur la partie transformée et art. 25 RPE, surface parcelle, selon art. 80 [de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC ; BLV 700.11)]". Pour justifier le rejet des oppositions, la municipalité a notamment exposé ce qui suit (réponses aux opposants du 6 février 2012):

"Il ne s’agit pas d’une nouvelle construction, mais bien d’un agrandissement, et ce même si les murs extérieurs du chalet existant seront démolis vu en particulier leur vétusté. On n’est pas pour autant en présence d’un bâtiment en ruine et la partie en dur de l’actuel chalet sera maintenue. Dans le cadre des deux précédentes mises à l’enquête qui ont eu lieu en 2009 et 2010, la Municipalité avait d’ailleurs demandé au constructeur de conserver les éléments de la bâtisse actuelle et de conserver autant que faire se peut une certaine typicité, de même que de prévoir un agrandissement mesuré qui ne s’apprécie pas exclusivement d’un point de vue mathématique.

Cela étant, le projet implique effectivement une dérogation à l’art. 18 RPE [distance aux limites] et à l’art. 25 RPE […]. La demande de dérogation qui a été formulée par le constructeur peut être admise au regard de l’art. 80 LATC qui traite de ce qu’il est possible de faire comme travaux en présence de bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir. Cette disposition, reprise d’ailleurs à l’art. 53quinquies RPE, s’applique en l’espèce dès lors que le bâtiment existant ne respecte déjà pas les exigences prévues aux art. 18 et 25 RPE. C’est d’ailleurs le cas de la plupart des parcelles composant le quartier qui sont de petites parcelles ne respectant pas la surface minimale exigée en zone périphérique C. L’art. 80 al. 2 LATC prévoit que leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu’il n’en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone; en outre, les travaux ne doivent pas aggraver l’atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage. En l’espèce, le projet respecte ces conditions."

Après la délivrance du permis de construire, les travaux de construction ont débuté. Le 9 avril 2013, la municipalité a écrit à l’architecte d'A._______ et B._______ en l’invitant à stopper immédiatement les travaux. Un contrôle du chantier avait révélé que "le bâtiment existant faisant l’objet d’un agrandissement [avait] été démoli à l’exception du pan de façade Ouest". D’après cette lettre, il avait "toujours été clair […] que les murs du bâtiment existant devaient être maintenus, afin que celui-ci puisse être considéré comme agrandissement au sens des règlements en vigueur". La municipalité a demandé à l’architecte de lui fournir un rapport. Dans une lettre du 15 avril 2013, un ingénieur civil, mandaté par le maître de l’ouvrage, a expliqué que l’entreprise avait décidé, le 5 avril précédent, de démolir les murs du bâtiment parce qu’ils étaient en mauvais état et aussi pour des raisons de sécurité. Le 1er mai 2013 puis le 3 juin 2013, la municipalité a confirmé son ordre d’arrêt des travaux. Toujours le 3 juin 2013, la municipalité a écrit à l’architecte des propriétaires dans les termes suivants:

"La Municipalité, dans sa séance du 27 mai 2013, a décidé de se prononcer de la manière suivante pour la suite de la procédure :

– La Municipalité serait prête à entrer en matière pour la présentation d’un nouveau dossier complet pour la mise à l’enquête publique du projet initial, avec mention de "démolition et reconstruction…" et toutes les dérogations, moyennant l’accord préalable des voisins, à savoir M. et Mme C._______ et D._______, parcelle n° 2663.

– Sans l’obtention de l’accord préalable précité, le projet sera remis à l’enquête publique en respectant les dispositions réglementaires du RPE, à l’exception de la dérogation sur la surface minimum de la parcelle.

Dans les deux cas, la Municipalité ne défendra pas le projet en cas d’opposition."

Les opposants ont été informés le 7 juin 2013 de l’exigence relative à l’établissement d’un nouveau dossier, en vue d’une nouvelle enquête publique.

C.

Le 23 septembre 2013, A._______ et B._______ ont déposé une nouvelle demande de permis de construire, pour un projet intitulé: "Démolition de l’habitation ECA 184 (mise en conformité), construction d’un bâtiment d’habitation de deux logements avec 2 places de parc intérieures, garage enterré de 2 places et création de 2 places de parc extérieures". Ce projet diffère du précédent projet en ce sens que dans l'ancien projet, la partie nord-ouest du bâtiment avait une implantation correspondant à celle de l’ancien chalet, dont les murs devaient être maintenus, tandis que le nouveau bâtiment n’est que partiellement implanté à l’endroit où se trouvait l’ancien chalet (le nouveau bâtiment a été "déplacé" en direction du sud). Par ailleurs, le volume, ou la surface utile a été sensiblement augmenté dans ce second projet, qui comporte deux appartements. La surface brute utile des planchers, dans le nouveau bâtiment, est de 456 m², dont 285 m² consacrés au logement. Une dérogation était requise, à cause de la surface insuffisante de la parcelle (cf. art. 25 RPE).

Le projet a été mis à l’enquête publique du 30 octobre au 28 novembre 2013. Neuf oppositions ont été enregistrées, dont celle des voisins directs au nord-ouest C._______ et D._______.

Par une décision du 13 mars 2014, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire. Cette décision est motivée ainsi (après le rappel des différentes étapes résumées ci-dessus):

"Après examen de ce nouveau projet, et comme cela vous l’a déjà été indiqué, la Municipalité considère être en présence d’une reconstruction ne respectant pas les exigences légales et réglementaires, prévues notamment à l’art. 80 LATC. […] En l’espèce, le projet mis à l’enquête complémentaire va au-delà de simples travaux de transformation ou d’agrandissement compte tenu du fait que l’entier du bâtiment qui existait sur dite parcelle a été volontairement démoli, contrairement à ce qui avait été exigé par la Municipalité dans le cadre du précédent permis. Ainsi, les travaux projetés ne peuvent être admis sous l’angle de l’art. 80 al. 2 LATC. Vu l’état du bâtiment qui a été entièrement démoli, l’art. 80 al. 3 LATC ne s’applique pas, les conditions prévues par cette disposition n’étant pas remplies dans le cas présent, les travaux ne pourraient pas davantage être autorisés sous cet angle."

Le 29 juin 2015, la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal a rejeté le recours déposé par A._______ et B._______ contre cette décision (AC.2014.0156). Elle a notamment relevé que les recourants qui invoquaient une violation de la garantie de la propriété se plaignaient en fait du régime prévu par le plan d'affectation sur leur parcelle et elle a rappelé que le tribunal ne peut en principe pas contrôler à titre incident ou préjudiciel la validité, le cas échéant la constitutionnalité du plan d'affectation, lorsqu'il est saisi d'un recours contre une décision sur une demande d'autorisation de construire, et qu'il lui incombait uniquement d’examiner si les normes du droit cantonal et communal, y compris celles du plan d’affectation, qui définissent les possibilités de construire sur la parcelle litigieuse, avaient été bien appliquées. Elle a retenu ce qui suit:

"En l’occurrence, il est évident que le projet des recourants ne saurait être assimilé à une transformation, avec agrandissement, de l’ancien chalet, qui a été démoli. L’art. 80 al. 2 LATC n’est pas applicable, car il s’agit d’une véritable reconstruction (voir notamment arrêt AC.2011.0320 du 31 juillet 2012 consid. 2b). La destruction du chalet, notamment des derniers murs et structure qui avaient été maintenus, n’étant pas accidentelle, l’art. 80 al. 3 LATC n’est pas applicable. La définition de la protection de la situation acquise, à l’art. 80 LATC, est exhaustive, en ce sens que le droit communal ne peut pas prévoir un régime plus large ou plus restrictif (arrêt AC.2013.0401 du 4 mars 2014).

Dès lors, comme le bâtiment litigieux est prévu sur une parcelle où un nouveau bâtiment d’habitation ne peut pas être construit, à cause de la surface minimale exigée par l’art. 25 RPE, et comme les recourants ne peuvent rien déduire de la présence, sur cette parcelle, d’un ancien bâtiment non réglementaire (à cause de l’art. 25 RPE) qu’ils ont démoli, la municipalité était tenue de considérer que le projet litigieux n’était pas conforme à la réglementation de la zone périphérique C, la protection de la situation acquise ne jouant aucun rôle dans le cas particulier".

La CDAP a également rejeté le grief relatif à la violation du droit à la protection de la bonne foi en relevant que la municipalité n’avait jamais promis de délivrer l’autorisation de construire requise, pour le nouveau projet de bâtiment de deux appartements; dans sa lettre du 3 juin 2013, elle avait certes envisagé d’"entrer en matière", mais elle avait d’emblée exposé qu’elle refuserait le permis de construire en cas d’opposition ou à défaut d’accord avec les voisins directs, à cause de l’art. 25 RPE. Le grief de violation du principe de la proportionnalité a aussi été rejeté, pour le motif suivant:

"Comme cela a déjà été exposé [...], ce grief vise une mesure du plan d’affectation, adoptée en vue d’éviter une utilisation trop dense du sol dans le quartier, qui ne peut pas être revue par le juge dans une contestation relative à un permis de construire. En d’autres termes, il ne saurait être reproché à la municipalité d’avoir appliqué en l’espèce l’art. 25 RPE. Une dérogation à cette règle, sur une parcelle de 750 m², l’aurait en définitive privée de toute portée – étant relevé que le projet litigieux tendait à augmenter sensiblement la surface construite, par rapport à l’état précédent, avant la démolition du chalet."

Cet arrêt est entré en force.

D.

Le 27 janvier 2016, la municipalité a rendu une décision dans laquelle elle ordonnait à A._______ et B._______ de procéder à la suppression des murs en ruine et à la remise en état de la parcelle, conformément à l'art. 87 LATC, d'ici au 29 avril 2016.

E.

Le 29 février 2016, A._______ et B._______ ont recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Ils concluent à l'annulation de la décision attaquée. Les recourants font valoir qu'après l'arrêt de la CDAP du 29 juin 2015, ils n'ont pas d'autre choix que de s'en tenir à leur projet initial, à savoir reconstruire le bâtiment existant auparavant, dans la même implantation, et en conservant le mur qui existe encore. Ils précisent qu'ils ont effectué des démarches pour que ce projet soit soumis à la municipalité, mais qu'ils ont été pris de court par la décision de remise en état. Ils ajoutent qu'en leur demandant de démolir ce qu'il reste du bâtiment, la décision attaquée pourrait avoir comme conséquence de transformer leur parcelle en pré et leur ôter toutes possibilités de bâtir. Ils invoquent une violation du principe de la bonne foi, au motif que la municipalité, après s'être engagée à entrer en matière pour la présentation d'un nouveau dossier complet pour la mise à l'enquête publique du projet initial, puis avoir avisé les recourants qu'ils devaient modifier ce projet pour qu'il respecte les distances aux limites et avoir refusé d'octroyer le permis de construire, entend les priver, par sa décision du 27 janvier 2016, de la possibilité de présenter un projet qui leur permettrait de jouir de la garantie des situations acquises. Ils reprochent également à l'autorité intimée de ne pas les avoir entendus avant de rendre la décision attaquée et ils estiment que cette décision ne respecte pas le principe de la proportionnalité.

Le juge instructeur a enregistré la cause sous la référence AC.2016.0058 et il a imparti un délai à la municipalité pour déposer sa réponse.

Le 9 juin 2016, les recourants ont informé le tribunal que des discussions transactionnelles étaient en cours avec la municipalité. Ils ont demandé, avec l'accord de cette dernière, que la procédure soit suspendue pour une durée de trois mois.

Le lendemain, le juge instructeur a suspendu la procédure de recours. Le 26 septembre 2016, le juge instructeur a repris l'instruction de la cause et il a imparti un délai au 17 octobre 2016 à la municipalité pour déposer sa réponse au recours.

Dans le délai imparti, la municipalité a informé le juge instructeur du fait "qu'elle avait été saisie d'un nouveau projet de construction sur la parcelle no 2662". Ensuite, les recourants ont indiqué que des discussions étaient en cours avec la commune au sujet de leur nouveau projet de construction, mais qu'ils ignoraient si cette nouvelle demande entraînerait la révocation de la décision attaquée. Ils ont demandé la suspension de la procédure jusqu'à droit connu sur ce nouveau projet.

Le 29 novembre 2016, le juge instructeur a suspendu la procédure jusqu'à la décision de la municipalité sur la nouvelle demande de permis de construire déposée par les recourants.

Le 16 mai 2017, la municipalité a indiqué au tribunal qu'elle avait analysé le projet et qu'elle avait attiré l'attention des recourants sur le fait qu'elle refuserait le permis de construire en cas d'absence d'accord des voisins; elle était depuis lors sans nouvelles des recourants.

Le 7 juin 2017, les recourants ont informé le tribunal du fait qu'ils étaient en discussion avec leurs voisins afin d'obtenir leur accord, notamment quant à la dérogation relative à la taille minimale de la parcelle.

Le 18 août 2017, le juge instructeur a rappelé qu'après avoir reçu la décision attaquée (du 27 janvier 2016), les recourants avaient adressé à la municipalité un dossier relatif à une nouvelle construction sur leur parcelle, et que la municipalité avait traité cette démarche comme une demande d'examen préalable du dossier, et non pas comme une demande d'autorisation de construire devant être directement mise à l'enquête publique, et que le 29 novembre 2016, lui-même avait suspendu la procédure de recours jusqu'à la décision de la municipalité sur la nouvelle demande de permis de construire déposée par les recourants pour un projet sur la parcelle n° 2662. Le juge instructeur a considéré que les recourants n'ayant toujours pas soumis à la municipalité un dossier de demande de permis de construire en vue de la mise à l'enquête publique d'un projet de bâtiment, il ne se justifiait plus de prolonger la suspension de la cause. Il a imparti un délai au 8 septembre 2017 à la municipalité pour déposer sa réponse au recours.

Dans le délai prolongé, la municipalité a déposé sa réponse. Elle conclut au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.

Les recourants ont répliqué le 8 janvier 2018. Ils ont requis que l'autorité intimée produise l'ensemble du dossier de la cause et la tenue d'une audience de débats.

Le 30 janvier 2018, le juge instructeur a demandé à la municipalité de produire le dossier de sa décision du 13 mars 2014 (décision attaquée dans la cause AC.2014.0156, arrêt du 29 juin 2015). Il a également relevé que les parties n'avaient pas requis d'inspection locale et que les photographies au dossier, tout comme la consultation du guichet cartographique cantonal (www.geo.vd.ch) permettaient de connaître l'état actuel de la parcelle no 2662 sans visite des lieux. Il a en revanche donné suite à la requête des recourants et une audience a été fixée le 30 avril 2018.

Le 13 février 2018, la municipalité a produit le dossier demandé, ainsi que quelques photographies de la parcelle montrant son état au 2 février 2018.

F.

Le 20 avril 2018, les recourants ont indiqué qu'ils avaient déposé le 14 mars 2018 une demande de permis de construire pour un nouveau projet sur leur parcelle, avec des plans signés par les propriétaires de la parcelle no 2663, signifiant leur accord (voir lettre H). Les recourants ont demandé, avec le consentement de la municipalité, la suspension de la procédure jusqu'à droit connu sur la décision de cette autorité sur ce nouveau projet. Ils ont également sollicité le renvoi de l'audience d'instruction et de jugement prévue le 30 avril 2018.

Le 23 avril 2018, le juge instructeur a annulé l'audience prévue et il a suspendu la procédure jusqu'au 16 août 2018, puis sur demande de la municipalité, jusqu'au 16 octobre 2018, et enfin jusqu'au 19 novembre 2018.

Le 19 novembre 2018, la municipalité a informé le tribunal du fait qu'elle avait refusé le permis de construire sollicité par les recourants.

Le lendemain, le juge instructeur a repris l'instruction de la cause (AC.2016.0058). Il a relevé que dans leur mémoire du 29 février 2016, les recourants se plaignaient, en substance, d'avoir été privés de la possibilité de présenter à la municipalité un projet qui leur permettrait de jouir de la garantie des situations acquises ou un projet conforme au permis de construire délivré le 6 février 2012 et que, depuis lors, ils avaient pu soumettre à la municipalité une nouvelle demande de permis de construire, sur laquelle cette autorité avait statué. Le juge instructeur leur a imparti un délai au 5 décembre 2018 pour indiquer s'ils maintenaient leur recours, et dans ce cas, s'ils persistaient à requérir une audience de débats.

Le 6 décembre 2018, les recourants ont indiqué au tribunal qu'ils maintenaient leur recours et qu'ils allaient également recourir contre le refus de la municipalité de leur délivrer le permis de construire.

G.

Le 14 mars 2018, les recourants ont en effet déposé une demande de permis de construire visant la "démolition du bâtiment ECA 184 (démolition déjà réalisée, mise en conformité), construction d'un bâtiment de deux logements, d'un garage souterrain de deux places, démolition du garage ECA 1640 et aménagement de deux places de parc extérieures pour voitures et pour deux roues". Ils ont requis une dérogation à l'art. 25 RPE. Ils ont produit plusieurs plans, dont un plan intitulé "Elévation garage mitoyen parcelles nos 2662 et 2663" sur lequel figurent les signatures des propriétaires de la parcelle no 2663. Selon le plan de situation du 15 janvier 2018, le bâtiment projeté n'a pas la même implantation que l'ancien bâtiment qui a été démoli, mais son implantation correspond par contre à celle du bâtiment pour lequel le permis de construire a été refusé par l'autorité intimée le 13 mars 2014 (décision confirmée par l'arrêt de la CDAP du 29 juin 2015). La surface brute utile de plancher consacrée au logement est de 218 m2.

Mis à l'enquête publique du 22 août au 20 septembre 2018, ce projet a suscité plusieurs oppositions.

Le dossier a été communiqué aux services concernés de l'administration cantonale. Leurs autorisations spéciales et préavis ont été transmis à la municipalité dans une synthèse de la Centrale des autorisations CAMAC du 21 septembre 2018.

Le 16 novembre 2018, la municipalité a rendu une décision de refus du permis de construire sollicité, au vu des oppositions déposées et de l'arrêt de la CDAP du 29 juin 2015.

H.

Le 20 décembre 2018, A._______ et B._______ ont recouru devant la CDAP contre cette décision du 16 novembre 2018. Ils concluent principalement à l'annulation de la décision attaquée et à ce que le permis de construire sollicité le 14 mars 2018 soit délivré, et subsidiairement à l'annulation de la décision attaquée et au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision au sens des considérants. Ils invoquent une violation de la garantie de la propriété, une inégalité de traitement, ainsi qu'une violation de leur droit d'être entendus. Ils requièrent la production de l'entier du dossier de la cause, ainsi que tous les permis de construire qui ont été délivrés depuis 1990 pour des constructions situées sur les parcelles soumises au régime de l'art. 25 RPE. Ils demandent également que l'autorité intimée se prononce sur les oppositions déposées.

Ce recours a été enregistré sous la référence AC.2018.0448.

Le 9 janvier 2019, le juge instructeur a joint les causes AC.2018.0448 et AC.2016.0058. Il a demandé à la municipalité de signaler aux opposants qu'ils pouvaient participer à la procédure de recours. Aucun opposant ne s'est manifesté.

Dans sa réponse du 19 février 2019, la municipalité conclut au rejet du recours du 20 décembre 2018.

Les recourants ont répliqué le 12 mars 2019. Une copie de cette écriture a été transmise à l'autorité intimée.