CDAP - AC.2020.0152 - 2021-03-18 - A._________ SA/Municipalité de St-Légier-La Chiésaz

A.

La société A.________ est propriétaire de la parcelle n° 1204 de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz, d'une surface de 12'901 m², sise pour l'essentiel dans la zone de villa 1 selon le Règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 13 mai 1983 (ci-après: RPE). Elle abrite une maison de maître avec une piscine, un grand jardin et un secteur en forêt. La Municipalité de Saint-Légier-La Chiésaz (ci-après: la municipalité) indique que, selon le plan directeur communal, ce bien-fonds se trouve dans un secteur urbanisé ou à urbaniser sensible du point de vue paysager dès lors qu'il se trouve à proximité du ********.

B.

Par courriel du 3 février 2016, Me B.________, se présentant comme un actionnaire de A.________ en charge de la mise en valeur de la parcelle n° 1204, a informé le Bureau technique communal (ci-après: le Bureau technique) du fait que A.________ serait la nouvelle propriétaire de la parcelle dès le 16 février 2016. Il précisait qu'un dossier relatif à la construction de trois villas de deux appartements dans la partie inférieure Ouest de la parcelle et à la démolition et reconstruction de la villa de maître allait être adressé à la commune par leur architecte. Il se référait à une rencontre qu'il avait eu l'automne précédent avec un collaborateur du Bureau technique où il était accompagné de l'architecte Bernard Rime (le dossier communal comprend des plans du 16 décembre 2015 relatifs à un avant-projet de construction de trois immeubles sur la parcelle n° 1204).

Par courrier du 9 mars 2016, la municipalité a répondu au courriel de Me B.________ du 3 février 2016. En préambule, elle indiquait que la commune de Saint-Légier-La Chiésaz devait redimensionner ses zones à bâtir, qui étaient largement supérieures au besoin des 15 prochaines années et que, vu les contraintes imposées par les révisions de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire et du Plan directeur cantonal, elle était en train de lancer une démarche pour disposer d'une vision de son développement sur les 15 prochaines années, ce qui allait prendre du temps. Dès lors que la parcelle n° 1204 se situait dans un espace à urbaniser sensible du point de vue paysager, une planification spéciale était demandée.

Une rencontre a eu lieu le 29 mars 2016 réunissant Me B.________, l'architecte Bernard Rime, le municipal chargé de l'aménagement du territoire et le chef du Bureau technique. Il ressort du procès-verbal de cette séance établi par le responsable du Bureau technique que Me B.________, vu son âge, a renoncé à l'étude d'une planification spéciale. Conscient des enjeux en matière d'aménagement du territoire dans un secteur sensible au plan paysager, il a décidé de limiter le programme de construction à la réalisation de deux villas de deux appartements dans la strate inférieure du terrain avec le maintien et la rénovation du bâtiment existant dans le volume bâti actuel. Le procès-verbal évoque un programme "raisonnable". Il mentionne également un accord de Me B.________ sur le principe de l'inscription au registre foncier d'une servitude de restriction au droit de bâtir en faveur de la commune sur toute la partie supérieure de la parcelle, dans l'attente de la révision du plan général d'affectation.

Dans un courrier adressé à Bernard Rime le 25 avril 2016, la municipalité s'est déclarée prête à admettre sur le principe le programme présenté lors de la séance du 29 mars 2016, ceci après avoir soupesé l'ensemble des enjeux paysagers, patrimoniaux, environnementaux et architecturaux. Une esquisse illustrant tous ces principes était adressée à l'architecte. Bernard Rime a répondu à la municipalité par courrier du 2 mai 2016. Il indiquait que, forte de l'assurance municipale figurant dans le courrier du 25 avril 2016, sa mandante l'avait chargé d'établir un projet de construction de deux villas de deux appartements dans la strate inférieure du terrain avec quatre garages et quatre places de parc. Il indiquait également qu'un projet relatif à la rénovation du bâtiment existant allait être soumis simultanément à celui des villas.

Les projets précités ont été remis au Bureau technique par le bureau Archirime SA en date des 29 août et 14 septembre 2016.

Après analyse, les dossiers ont été soumis à la Commission communale d'urbanisme (ci-après: la CCU). Dans sa séance du 8 décembre 2016, celle-ci a décidé de constituer un groupe de travail.

Une rencontre a eu lieu le 8 décembre 2016 réunissant Me B.________, l'architecte Bernard Rime et les deux membres du groupe de travail constitué par la CCU. Le 20 décembre 2016, Me B.________ a adressé au Bureau technique un courriel relatif notamment à cette séance dans lequel il relevait que la CCU préconisait une refonte complète du projet, ce qui allait prendre du temps.

C.

Aux mois de mars et avril 2017, la municipalité a tenu des séances avec les propriétaires concernés par le redimensionnement des zones à bâtir de la commune. Il ressort d'un compte-rendu de ces séances que la municipalité prévoyait d'inclure la parcelle n° 1204 dans une zone réservée et que l'implantation des deux villas telle que proposée n'était pas justifiable du point de vue de l'aménagement du territoire. La municipalité proposait par conséquent une implantation des villas dans la partie Est de la parcelle, cette dernière devant toutefois être incluse dans un premier temps dans la zone réservée. Le compte-rendu indiquait que le propriétaire ne renonçait pas à son projet de villas tel que présenté tout en étant enclin à envisager d'autres implantations pour les villas.

D.

Le 20 juin 2017, la municipalité a transmis à A.________ un courrier dont la teneur était la suivante:

"La Municipalité a rencontré aux mois de mars et avril 2017 les propriétaires concernés par le projet de zone réservée.

Suite à ces discussions, la Municipalité a demandé à son urbaniste d'affiner le projet de zone réservée pour les parcelles nos 1204, 1205, 1206, 1549 et 1550. Ce travail d'affinage (voir plan illustratif ci-joint) a abouti à une adaptation du projet qui assure une bonne préservation de l'espace paysager à protéger englobant la vigne des ********, le ******** et ses alentours. Cet ajustement a été fait sur la base des échanges avec les propriétaires concernés avec comme conséquence le maintien de la parcelle n° 1206 et en partie les parcelles nos 1204, 1205 et 1550 en zone à bâtir de faible densité.

Sur cette base, nous attendons de la part des propriétaires qu'ils transmettent à la commune de St-Légier-La Chiésaz, pour examen, un avant-projet de mise en valeur de ces terrains maintenus en zone à bâtir, conformément aux exigences de la législation sur l'aménagement du territoire.

Pour votre information, le projet de zone réservée va maintenant être soumis aux services de l'Etat pour examen préalable et ensuite mis à l'enquête publique dans le courant du deuxième semestre 2017.

Nous vous remercions de prendre bonne note de ce qui précède et espérons avoir pris en compte vos principales préoccupations, tout en assurant la qualité et la cohérence de l'aménagement du territoire communal."

E.

Le 2 février 2018, le géomètre Pierre Bonjour a transmis au Bureau technique des documents relatifs aux possibilités de construire sur les parcelles nos 1204 et 1205. Dans un courrier du 15 février 2018, la municipalité lui a confirmé que l'implantation des deux villas devait se faire sur la partie Est de la parcelle n° 1204 en tenant compte des valeurs paysagères existantes, notamment la présence de trois arbres monumentaux protégés.

F.

En réponse à un courrier qu'il lui avait adressé le 16 mars 2018, la municipalité a confirmé le 29 mars 2018 au conseil de A.________ qu'elle travaillait activement sur un projet de zone réservée qui allait être mis à l'enquête publique d'ici à l'automne 2018.

G.

Le 12 juillet 2018, l'architecte de A.________ a déposé auprès du Bureau technique un projet de construction de deux villas dans la partie Sud-Ouest de la parcelle n° 1204.

Dans un courrier à l'architecte du 6 août 2018, la municipalité a indiqué que, en application de l'art. 77 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) en vigueur à l'époque, elle refusait de soumettre le dossier à l'enquête publique. Cette décision a fait l'objet d'un recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: CDAP).

Le 16 octobre 2018, la municipalité a informé le juge instructeur de la CDAP qu'elle revenait sur sa décision et qu'elle allait mettre à l'enquête publique le dossier, ce qui a conduit à une décision de classement du juge instructeur du 30 octobre 2018.

H.

Le Bureau technique a procédé à une première analyse du dossier déposé par A.________, datée du 31 octobre 2018, dans laquelle un certain nombre de points non réglementaires étaient relevés (surface bâtie, hauteur de la sablière et du rez supérieur, forme des toitures, nombre de places de parc). Etaient également mentionnés des documents manquants.

Le 12 février 2019, l'architecte de A.________ a déposé un dossier modifié auprès du Bureau technique. Par courrier du 25 avril 2019, le Bureau technique l'a informé d'un certain nombre de points non réglementaires (surface des villas, hauteur de la sablière, distance aux limites) et a encore demandé certains documents.

Le 4 juillet 2019, l'architecte de A.________ a déposé un dossier modifié auprès du Bureau technique. Ce dernier a procédé à une nouvelle analyse du dossier (3ème analyse) qui relevait encore certains point non conformes (demande de suppression des piliers des balcons afin qu'ils n'entrent pas dans le calcul de la surface bâtie) et demandait des documents complémentaires.

Le 4 novembre 2019, l'architecte de A.________ a déposé auprès du Bureau technique un dossier modifié qui, après quelques vérifications, a pu être mis à l'enquête publique du 21 février au 23 mars 2020. Les villas A et B ont fait l'objet d'enquêtes publiques distinctes.

I La Commune de Saint-Légier-La Chiésaz a soumis à l'enquête publique du 2 octobre au 1er novembre 2018 une zone réservée selon l'art. 46 LATC incluant la parcelle n° 1204 (zone réservée sur les zones sises hors du périmètre compact de l'agglomération Rivelac). Celle-ci a été adoptée par le Conseil communal dans sa séance du 4 novembre 2019 et approuvée le 21 juillet 2020 par le Département des institutions et du territoire.

J. Par courrier du 18 février 2020, la municipalité a informé l'architecte de A.________ de la mise à l'enquête publique des projets de construction des villas A et B du 21 février au 23 mars 2020. Elle rappelait la mise à l'enquête publique de la zone réservée en précisant que, à l'issue de l'enquête publique, les permis de construire seraient refusés en application de l'art. 77 LATC.

Trois oppositions ont été déposées pendant l'enquête publique.

K. Par deux décisions distinctes du 18 mai 2020, la municipalité a refusé de délivrer les permis de construire pour la villa mitoyenne A et la villa mitoyenne B. Elle invoquait l'art. 49 LATC en relevant qu'une zone réservée, comprenant la parcelle n° 1204, avait été soumise à l'enquête publique puis adoptée par le Conseil communal.

L. Par acte du 18 juin 2020, A.________ (ci-après: la recourante) a recouru contre ces décisions auprès de la CDAP. Elle conclut à ce qu'elles soient annulées, les dossiers y relatifs étant renvoyés à l'autorité de première instance, pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l'arrêt devant être rendu par la CDAP.

La municipalité a déposé sa réponse le 9 septembre 2020. Elle conclut au rejet du recours.

La recourante a déposé des observations complémentaires le 14 décembre 2020.

Le 19 janvier 2021, la municipalité a indiqué qu'elle n'avait pas de déterminations complémentaires à déposer.

A la requête du juge instructeur, la municipalité a produit le 25 février 2021 un exemplaire du plan et du règlement de la zone réservée communale.