TA - EF.1993.0027 - 1996-02-12 - ARNOLD-CHAVE Antoinette c/ CEFI d'Oron

A.

Antoinette Arnold-Chave est propriétaire de la parcelle no 2 de la commune de Peney-le-Jorat, d'une surface de 3504 m2, suite à une donation de son père effectuée le 23 décembre 1992. Située en zone du village A, cette parcelle est occupée par une habitation unifamiliale de 289 m2 (ECA no 1) construite en 1850, rénovée en 1968 (rural transformé en habitation) et agrandie en 1976. Elle est agrémentée d'une place jardin de 3215 m2.

B.

Suite à ce transfert de propriété par donation et sur requête de la Commission d'impôt fondée sur l'art. 23 LMSD, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 1er février 1993, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 2, datant de 1978, de 320'000 fr. à 1'100'000 fr.

C.

Par acte daté du 17 février 1993, Antoinette Arnold-Chave a interjeté recours contre cette décision.

La Commission d'estimation fiscale, après avoir procédé à une inspection locale en date du 29 janvier 1993, par décision du 5 mars 1993, a confirmé sa décision initiale. Elle retient que l'estimation de 1978 ne comprend nullement un agrandissement qui n'a fait l'objet d'aucune révision de la police ECA ni d'aucune cadastration au RF, elle se rapporte exclusivement au bâtiment acquis en 1970 avec le terrain alentour agrémenté d'une plus-value partielle à raison des transformations faites après l'achat susmentionné. Elle a par la suite abaissé la valeur initialement retenue suite à la donation pour l'adapter aux principes de la révision générale.

D.

Par courrier du 8 avril 1993, Antoinette Arnold-Chave a recouru cette décision au Tribunal administratif.

Elle estime que le triplement de la valeur de son immeuble en 17 ans est excessif, compte tenu du fait que la situation n'a pas changé depuis la dernière estimation en 1978 qui a été faite suite au rachat de terrain supplémentaire et à des travaux de transformation agrandissant l'habitation.

La recourante s'est acquittée dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 800 fr.

Par décision du 18 novembre 1993, la commission a réexaminé la décision attaquée dans le cadre de la procédure de révision générale, fixant l'estimation fiscale à 924'000 fr. et invitant la recourante à retirer son recours si elle acceptait cette nouvelle décision. Le calcul effectué, produit à la demande du tribunal, est le suivant:

Valeur vénale:

- sol (zone village A): 3504 m2 -350 m2 (10%) inutilisables en raison de la présence d'une ligne électrique à haute tension: 3154 m2 à fr. 100.- le m2: 315'400.-

- bâtiment existant et rénové: 955 m3 à fr. 480.-/m3 : 458'400.-

- partie agrandie en contiguïté: 1105 m3 à fr. 500.-/m3 : 552'500.-

valeur de rendement:

- logement dans partie ancienne et rénovée: 18'000.- par an

-logement dans partie agrandie: 18'000.- par an

- bureau au sous-sol de la partie agrandie: 3'000.- par an

capitalisés au taux de 7,5 % 520'000.-

Moyenne arrondie entre valeurs vénale et de rendement: 924'000.-

La recourante a répondu, en date du 20 janvier 1994, qu'elle maintenait son recours.

Le 23 août 1994, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.

E.

Le Tribunal administratif a tenu audience le 23 janvier 1996 sur la parcelle litigieuse en présence d'Edouard Arnold avec son épouse pour la recourante, du président de la commission d'estimation, d'un municipal de Peney-le-Jorat et du conservateur du Registre foncier. Les parties ont confirmé leurs conclusions respectives. Le tribunal a procédé a une visite du bâtiment qui est composé d'une aile ancienne et d'une aile nouvelle construite en 1976, pourvues chacune d'une entrée séparée. L'aile ancienne comporte un grand hall d'entrée, la cuisine, un salon, une chambre, une galerie à l'étage avec deux chambres à coucher, un salon, une salle d'eau. Le rez-de-chaussée comporte en outre un local servant d'atelier. La partie ancienne est en partie excavée. Les deux parties sont raccordées par une grande pièce avec accès à une salle d'eau et à la buanderie de laquelle on accède au garage. Au sous-sol se trouve une salle de jeux et la citerne à mazout. A l'étage, on trouve un salon-chambre à coucher mansardé et une salle d'eau. L'un des angles de la parcelle est occupé par un pylône de ligne à haute tension. Le jardin jouxte une vaste exploitation agricole moderne dont l'étable, qui abrite 80 vaches, est dotée d'une importante fumière et d'une fosse à purin de dimension correspondante. Les installations ne sont pas visibles depuis l'habitation litigieuse car la parcelle de la recourante est richement arborisée. En revanche, aux dires du père de la recourante, qu'il n'y a pas lieu de mettre en doute, la fosse à purin fait l'objet de vidanges régulières et malodorantes et le contenu de la fumière, particulièrement incommodant en raison de la fermentation provoquée par le système d'évacuation automatique, est évacué par une pelle mécanique qui demeure en permanence sur la parcelle, à côté de divers dépôts de matériaux, de machines et de récoltes.

1. La Commission a procédé à une révision ordinaire demandée par l'autorité fiscale ensuite de donation (art. 23 LMSD) en date du 1er février 1993, qui a fait l'objet d'une réclamation qui a été rejetée. Suite au dépôt du recours devant le tribunal de céans, l'autorité intimée a rendu une nouvelle décision sur la base des principes de la révision générale, baissant l'estimation de 1,1 million à 924'000 fr. L'application des principes de la révision générale n'est pas critiquable et doit être confirmé (dans le même sens, cf. Tribunal administratif, arrêt EF 92/048, du 31.8.1993). La recourante ne le conteste d'ailleurs pas, mais elle juge trop élevé le nouveau montant de l'estimation fiscale arrêtée à 924'000 fr., alors qu'en 1978 l'immeuble était estimé à 320'000 fr. Il y a lieu de relever que peu importe, en l'espèce, les critères qui ont amené la commission à estimer l'immeuble en 1978. Le but de la révision générale est de faire table rase des anciennes valeurs, cette opération ayant précisément pour but de mettre en évidence les plus-values intervenues depuis la date d'anciennes estimations, corrigées seulement, dans certains cas, par l'effet d'une mise à jour partielle.

2. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).

La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 8 al. 1 REFI).

Le tribunal, suivant en cela l'avis des assesseurs spécialisés, estime qu'un prix de 100 fr. au mètre carré, situé au-dessous des fourchettes prévues par les directives du Département des finances du 31 janvier 1991 qui prévoient entre 150 fr. et 300 fr. pour les districts d'Echallens, Cossonay et Yverdon, n'est pas excessif. En effet, ce prix tient compte de la situation défavorable de la Commune de Peney-le-Jorat au niveau climatique et géographique, de même que des nuisances éventuelles des exploitations agricoles voisines. Il convient cependant de relever qu'habiter en zone agricole comporte aussi un certain charme. En ce qui concerne les désavantages liés au pylône de la ligne à haute tension, le tribunal estime que la commission en a suffisamment tenu compte en procédant à une diminution de la valeur de 10 %. Ce prix tient également compte du fait que l'entier du terrain doit être considéré comme terrain de dégagement de la villa, au vu du pylône de haute tension situé dans le jardin qui ne permet guère la construction d'une deuxième villa sur cette parcelle. L'estimation du terrain arrêtée par la Commission à 315'400 fr. doit dès lors être confirmée.

En ce qui concerne l'estimation du bâtiment, le tribunal constate que la commission a estimé la construction à 480 fr./m3 (partie ancienne) et 500 fr./m3 (partie nouvelle), ce qui correspond, compte tenu de la déduction à effectuer au titre de la vétusté, à valeur neuf d'environ 600 fr./m3. Une telle valeur paraît excessive, si l'on tient compte du fait que la partie ancienne a été construite en matériaux de meilleure qualité et est mieux située. Le tribunal retient donc une valeur à neuf pour l'ensemble du bâtiment de 550 fr./m3. Il convient en outre de déduire 20% pour la vétusté du bâtiment dans son entier compte tenu de la différence de qualité entre les deux constructions, qui compense leur différence d'âge. L'on obtient ainsi la valeur du bâtiment suivante, compte tenu du volume total de 2060 m3 retenu par la commission, qui se situe au-dessous du volume indiqué par la police ECA: 2060 m3 x 550 x 0,8 = 906'400 fr.

La valeur vénale de la parcelle est ainsi fixée à 315'400 + 906'400 fr. = 1'221'800 fr.

3. La valeur de rendement d'une villa est obtenue en capitalisant le revenu normal à un taux situé entre 6 et 9 %. Ce taux sera en pratique inférieur à celui des immeubles locatifs. Si la villa est habitée par le propriétaire, la commission estimera le loyer (art. 22 REFI). Les directives du département des finances émises à l'intention des commissions d'estimation préconisent qu'afin de tenir compte de l'évolution économique, les commissions de district appliqueront un taux de 7 - 8 % (Directives du 6 novembre 1992, p. 5, ch. 5).

En l'espèce, le taux de capitalisation de 7,5 % retenu par la commission n'est pas contesté. La recourante conteste en revanche que sa villa puisse être divisée en 2 appartements, n'ayant qu'une seule cuisine. En outre le bureau au sous-sol ferait partie intégrante de la villa et ne pourrait pas être loué séparément comme l'a retenu la commission. La Commission a en effet estimé la valeur locative de chaque partie de la maison à 1'500 fr. par mois, de même que 250 fr. par mois pour le bureau. Il est vrai qu'en l'état actuel du bâtiment, il n'est pas possible de louer séparément les deux parties faute d'une deuxième cuisine et que l'immeuble doit en effet être estimé compte tenu de la situation existante. Il n'en reste pas moins que l'immeuble dans son ensemble offre de vastes et agréables surfaces. Le tribunal estime donc qu'un loyer de 3'250 fr. par mois pour l'ensemble de la villa est adéquat et doit être confirmé comme prix de location global. La valeur de rendement de 520'000 fr. retenue par la Commission et correspondant à la valeur locative capitalisée à un taux de 7,5%, doit donc être confirmée.

4. En conclusion, l'estimation fiscale arrêtée par le tribunal est de (1'221'800 + 520'000) fr./ 2 = 870'900 fr. au lieu de 924'000 fr. retenu par la Commission. A ce stade, il convient de rappeler que le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre de 5 %, entre son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être négligeable, restait néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont disposent les commissions (voir notamment arrêts EF 93/029, du 8 septembre 1993 et EF 93/073 déjà cité).

En l'espèce, la différence entre les deux estimations est légèrement supérieure à 5 %, la décision attaquée doit dès lors être réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle de la recourante est arrêtée à 870'900 fr. arrondie à 870'000 fr. (art. 29 REFI).

5. Au vu de ce qui précède le recours est partiellement admis dans le sens des considérants ci-dessus. La recourante n'ayant obtenu que partiellement gain de cause sur la seule question de la valeur vénale de l'immeuble, il se justifie de laisser une partie des frais à sa charge. La recourante n'ayant pas fait appel à un mandataire professionnel, elle n'a pas droit à des dépens.