TA - EF.1994.0012 - 1998-12-02 - SCHMUTZ Fritz c/CEFI de Lausanne

1.

Conformément à l'art. 2 al. 1 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale.

En l'espèce, il s'agit d'estimer une parcelle de terrain non construite (no 598), et une parcelle sur laquelle est érigé un bâtiment industriel avec un logement, garage et dépôt au sous-sol et une halle de dépôt-transbordement (no 641), toutes deux situées en zone industrielle et contiguës.

2.

Parcelle no 598:

a) S'agissant de l'estimation fiscale des terrains à bâtir, l'art. 23 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) prévoit ce qui suit :

"Pour le calcul de la valeur vénale d'un terrain à bâtir, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.

La valeur de rendement sera obtenue en capitalisant le revenu net à un taux de 5 à 6%."

Dans le cas particulier, aucune valeur de rendement n'entre en considération, la parcelle n° 598 n'étant ni affermée, ni exploitée par le recourant. Seule est litigieuse la valeur vénale attribuée au bien-fonds.

b) Le recourant soutient que la parcelle no 598 doit être estimée comme terrain inconstructible en raison de sa dimension restreinte qui ne permet pas d'y ériger une construction selon le règlement communal sur l'aménagement du territoire. Il ne saurait être suivi sur ce point. Dans sa teneur antérieure au 25 janvier 1991, l'art. 23 al. 2 REFI précisait ce qui suit :

"Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte du délai probable dans lequel le terrain pourrait être réalisé comme terrain à bâtir. Ce délai ne pourra excéder dix ans."

Cette règle a sans doute été abrogée en raison du fait que le délai précité ne concordait plus avec les règles de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (art. 15 lit. b LAT). Elle exprime cependant un principe qui reste valable encore actuellement et qui est d'ailleurs repris aux art. 8 al. 3 et 24 al. 3 REFI suivant lequel l'estimation doit tenir compte du fait que l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement, si cette circonstance est de nature à influer, actuellement déjà, sur les transactions. C'est en vertu de ce principe que le tribunal de céans estime les terrains à bâtir classés en zone non immédiatement constructible (pour un cas, voir arrêt EF 93/033, du 27 septembre 1994; dans le même sens, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, p. 255, n° 58 ad art. 19 et les références citées, notamment ATF 97 I 602). Le même raisonnement peut être tenu dans le cas particulier, s'agissant d'une parcelle qui n'est constructible que moyennant sa réunion préalable avec la parcelle voisine (voir arrêt EF 94/039 du 28 février 1995).

Le fait qu'une parcelle, trop exiguë en l'état, présenterait des dimensions suffisantes, après réunion avec la parcelle voisine, pour permettre l'édification d'une construction réglementaire constitue assurément une circonstance de nature à influer d'ores et déjà sur la valeur vénale de la première (en ce sens, Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, p. 146; voir également Hess/Weibel, op. cit., p. 265). Pour cette raison, on ne saurait suivre le recourant lorsqu'il conclut à ce que la valeur vénale de la parcelle n° 598 soit estimée comme terrain inconstructible. Il reste à déterminer la valeur marchande de cette parcelle.

c) Naegeli/Hungerbühler font remarquer à juste titre que la valeur vénale des parcelles peut présenter des variations du simple au double selon qu'elles permettent au voisin d'arrondir sa propriété ou qu'elles sont nécessaires à la réalisation d'un projet immobilier (op. cit., p. 146). Dans le cas particulier, le recourant est lui-même propriétaire de la parcelle voisine. Il lui suffit ainsi de procéder à une réunion de parcelles pour rendre la parcelle litigieuse constructible. Il se justifie dès lors de fixer un prix identique au mètre carré pour les deux parcelles litigieuses, comme l'a fait la Commission. Il en irait différemment seulement si la parcelle, avant d'être constructible, devait être préalablement transférée à un propriétaire voisin.

Le tribunal estime qu'un prix de fr. 300.- au mètre carré est adéquat en zone industrielle située à proximité de l'entrée de l'autoroute et non loin de la ville de Lausanne. Ce prix n'a d'ailleurs pas été contesté par le recourant pour la parcelle voisine. La décision de l'autorité intimée concernant la parcelle no 598 doit dès lors être confirmée.

3.

Parcelle no 641:

a) La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI).

La capitalisation s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre de l'immeuble (art. 7 al. 1 REFI).

En l'espèce, la valeur locative de l'appartement, fixée par la Commission à fr. 14'400.-, n'est pas contestée et doit être confirmée. Le recourant s'en prend en revanche aux valeurs au mètre carré, fixées respectivement à fr. 80.- pour les dépôts et fr. 100.- pour le garage, qu'il juge trop élevées. Il ne parvient pas à louer ces locaux, trop grands pour sa propre entreprise, de manière durable au vu notamment de la mauvaise conjoncture favorable aux locataires qui trouvent mieux ailleurs.

En effet, le tribunal a pu constater que les locaux du recourant ne sont pas très vastes, tout en étant trop vastes pour une entreprise individuelle de 2 camions comme celle exploitée par le fils du recourant. De plus les locaux sous l'appartement ne permettent pas l'entreposage de matériaux lourds (maximum 400 kg au m2). La cave, prévue en partie comme dépôt, n'est guère adéquate pour un tel usage en raison des difficultés d'accès et des risques élevés d'inondation et de l'humidité (dégâts constatés sur les bâtiments dus à la moisissure) qui y règne. Cette humidité serait due, aux dires du recourant, à l'eau stagnante sous la construction et de la mauvaise séparation des eaux claires et usées qui provoque des débordements remontant dans la cave en cas de fortes pluies. Compte tenu de ces circonstances, il convient de fixer la valeur locative des locaux situés sous l'appartement (cave et garage de 160 m2) à fr. 50.- par mètre carré et celle de la halle de dépôt-transbordement (570 m2) à fr. 80.- le mètre carré. La valeur locative annuelle de tout l'immeuble doit ainsi être fixée à fr. 68'000.- (14'400.- + 8'000 + 46'600).

Enfin, le tribunal ne trouve rien à redire au taux de capitalisation retenu, de 9 %. Il est même généreux eu égard à celui de 8 % que préconisent les Instructions (cf. les Instructions, p. 4) (cf. arrêt précité). Ce taux doit dès lors être confirmé, ce qui conduit à une valeur de rendement de la parcelle de fr. (68'000 x 100) / 9 = 755'555.-.

b) Selon l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble. L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.

La valeur vénale du terrain estimée à Fr. 503'400.-- (fr. 300.-/m2) par la Commission n'est pas contestée par le recourant et doit être confirmée. Quant à la valeur de l'immeuble, suivant en cela l'avis de son assesseur spécialisé, le tribunal estime qu'il convient de prendre en compte la valeur à neuf selon la taxation ECA du 6 décembre 1995 de fr. 826'350.- diminuée de 15 % de vétusté ce qui équivaut à une valeur de fr. 702'397.-. La valeur vénale de l'immeuble équivaut donc à fr. 1'205'797.-.

c) Le tribunal parvient donc à une estimation fiscale de la parcelle no 641 de fr. (755'505 + 1'205'797) / 2 = 980'651.-. Cette valeur étant inférieur de plus de 5% de l'estimation de la Commission fixée à fr. 1'132'000.-, il y a lieu de réformer la décision attaquée en ce sens que l'estimation fiscale de cette parcelle est fixée à fr. 980'000.-.

4.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être partiellement admis et la décision concernant la parcelle no. 641 réformée en ce sens que l'estimation fiscale est arrêtée à fr. 980'000.-. La décision concernant la parcelle no 598 est confirmée.

Un émolument réduit de fr. 500.- est mis à la charge du recourant qui a droit à des dépens réduits de fr. 500 à charge de l'Etat de Vaud.