TA - EF.1997.0023 - 1997-12-23 - DEVELEY Marie-Jeanne c/CEFI d'Aubonne

1.

a) Selon l'art. 2 al. 1 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale.

La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques et la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 3 et al. 4 LEFI).

Le règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur de rendement des immeubles s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut .

L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir notamment TA, arrêt EF 97/0007 du 14 juillet 1997 et réf. citées.).

b) En l'espèce, la commission a calculé l'estimation fiscale du terrain cultivé et des bâtiments agricoles de la parcelle no 157 sur la base de la valeur de rendement qu'elle a ensuite multipliée par 125 %. Bien que le tribunal ne soit pas saisi de ce point qui n'est pas litigieux, il constate néanmoins qu'une telle méthode est discutable au regard de la loi (l'art. 2 al. 1 LEFI) et du règlement (art. 15 REFI qui renvoie aux art. 8 et 9 REFI pour le calcul de la valeur vénale), et que, réservée aux seuls agriculteurs, elle est difficilement compatible avec le principe de l'égalité de traitement. Le tribunal a d'ailleurs déjà exprimé ses doutes sur ce point dans un arrêt EF 93/021 du 26 août 1993, à l'occasion duquel il a considéré qu'il ne fallait "pas perdre de vue que cette pratique, qui constitue une exception au régime prévu par l'art. 2 LEFI, représente un privilège pour les agriculteurs, dont la base légale est au demeurant fragile". La question n'étant toutefois pas l'objet du litige, le Tribunal administratif ne la tranchera pas.

2.

a) La recourante s'en prend au calcul de la valeur de rendement non agricole de la parcelle no 157, plus particulièrement au taux de capitalisation retenu, 7,5 %. Elle estime que ce taux est trop faible au vu de l'état de vétusté des bâtiments. De son côté, la commission, qui exclut pour ce logement loué à un tiers l'application des critères retenus pour les immeubles agricoles, relève qu'elle aurait pu appliquer un taux de 7,25 % , correspondant au taux hypothécaire de référence au moment de la taxation, majoré de deux points (méthode d'estimation de la valeur de rendement des immeubles locatifs).

b) En préambule, le tribunal constate que la commission a arrêté l'estimation fiscale du logement à la valeur de rendement, ce qui n'est pas conforme au principe posé par l'art. 2 LEFI. Toutefois, le tribunal renoncera à calculer la valeur vénale du logement parce que cette dernière apparaît devoir être au moins égale si ce n'est même supérieure et parce qu'un tel calcul serait de nature à entraîner cas échéant la réforme de la décision attaquée au détriment de la recourante. Le Tribunal administratif a régulièrement jugé qu'en l'absence d'une disposition légale expresse, il n'est pas habilité à modifier la décision attaquée dans un sens défavorable au recourant (arrêt EF 96/0036 du 15 mai 1997). Si la jurisprudence du Tribunal fédéral reconnaît assez largement au supérieur hiérarchique d'une autorité administrative la compétence de réformer in pejus les décisions de ses subordonnés, elle refuse en général ce pouvoir aux juridictions indépendantes telles que les tribunaux administratifs cantonaux lorsqu'il n'est pas prévu par une base légale (arrêt CR 91/502 du 13 août 1992 citant ATF 102 Ib 282, spéc. p. 289; ATF 112 Ia 206; ATF 113 Ib 219; ATF 117 Ib 20).

c) Les instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles relatives du 7 avril 1995 relatives à l'estimation des immeubles agricoles (ci-après : les instructions) prévoient un taux de capitalisation de 9 % pour une habitation ancienne sans confort, de 8 % pour une habitation ancienne avec confort et de 7 % pour une habitation récente avec confort. Elles précisent que si un ou plusieurs logements sont loués à des tiers, le revenu locatif perçu ou estimé sera accepté ou défini selon les critères urbains.

d) En l'espèce, le bâtiment ECA no 135 comprend une habitation et un rural. Il n'est pas contesté que le logement, qui est loué à un tiers, n'a plus une affectation agricole, contrairement au rural qui abrite encore les machines agricoles utilisées pour l'exploitation du domaine de la recourante. Il est apparu au cours de l'inspection locale que le logement disposait d'un certain confort (une cuisine moderne, deux salles d'eau), comme le démontre d'ailleurs le montant du loyer perçu. ll s'agit néanmoins d'une construction très ancienne et le taux de capitalisation retenu ne tient pas suffisamment compte de cet élément. Tout bien considéré, le tribunal juge que le taux de capitalisation du revenu locatif doit être arrêté à 8 %, ce qui correspond au taux de capitalisation prévu par les instructions pour les habitations agricoles anciennes avec confort. Une telle solution s'impose du fait que le logement même s'il n'a plus actuellement une affectation agricole fait néanmoins partie d'une ancienne ferme traditionnelle et qui pourrait d'ailleurs être réaffectée ultérieurement à l'habitation d'un exploitant du domaine. Le tribunal parvient ainsi à une valeur de rendement non agricole de 202'500 fr.

3.

En ce qui concerne la valeur vénale de la parcelle no 157, seule l'estimation du terrain est contestée en l'espèce, même s'il faut rappeler que, pour respecter l'art. 2 al. 1 LEFI, la commission aurait aussi dû calculer la valeur vénale du logement (mais comme on l'a vu au considérant précédant, une telle correction entraînerait vraisemblablement l'aggravation de la décision attaquée).

La recourante critique la valeur vénale du terrain de la parcelle no 157 (7'569 m2), arrêtée à 54'000 fr. en tenant compte d'une zone de 600 m2 à 90 fr./m2. Elle conteste le principe - selon elle théorique - d'une zone de dégagement autour du bâtiment, en faisant valoir qu'il s'agit d'un terrain classé en zone agricole, donc inconstructible et d'une valeur pratiquement nulle. Elle estime que par le biais de cette méthode la commission parvient à un prix déraisonnable.

Le tribunal a confirmé le bien-fondé de la méthode consistant d'une part à retrancher de la surface totale d'une parcelle colloquée en zone de verdure ou en zone agricole la surface immédiatement attenante au bâtiment et d'autre part à estimer la valeur globale du terrain sur la base uniquement de cette partie de la surface. Il a en effet considéré qu'une zone de dégagement d'une certaine importance était nécessaire à l'utilisation même d'un bâtiment et en général utilisée comme jardin d'agrément [TA, arrêt EF 95/0043 du 6 septembre 1995 (surface totale de 6'600 m2 en zone agricole à Monnaz, 1'000 m2 à 150 fr./m2, le solde revêtant une valeur nulle); TA, arrêt EF 95/0011 du 22 mai 1995 (surface totale de 13'800 m2 en zone de verdure à Buchillon; la valeur du terrain a été comptée sur la base d'une surface de 2'300 m2 (déterminée elle-même sur la base du COS de la zone villa) à 200 fr./m2,) ].

Il n'y a pas lieu de revenir sur cette jurisprudence en l'espèce, la vision locale ayant clairement démontré qu'une surface d'une certaine importance était effectivement nécessaire pour accéder au bâtiment et pour y parquer. L'espace de dégagement pris en considération, en l'occurrence 600 m2, ne prête nullement à la critique. En revanche, l'estimation effectuée par la commission sur la base d'un prix de 90 fr./m2 est trop élevée compte tenu de la situation relativement reculée et isolée de la parcelle (Mollens est au pied du Jura). Tout bien considéré, le tribunal parvient à la conclusion que la valeur vénale du terrain doit être estimée sur la base d'une surface de 600 m2 à 60 fr./m2, prix plus en rapport avec la valeur vénale du terrain constructible dans la région.

4.

Reprenant le calcul de la commission sur la base d'un taux de capitalisation corrigé et d'un prix du terrain au m2 abaissé, le tribunal détermine ainsi à l'estimation suivante fiscale de la parcelle 157 :

Valeur de rendement agr. : 8'910 x 125 %

val. rend. non agr. = val. EF logement

terrain : VV + VR 2

11'000.-

202'500.-

36'000 + 0 : 2 18'000.-

Valeur estimation fiscale

231'500.- arrondie à 231'000.-

Le tribunal obtient une estimation fiscale inférieure de 23'000 fr. à celle arrêtée par la commission, représentant une différence d'environ 9 %, constitutive d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée. Dès lors, la décision attaquée doit être réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 157 de Mollens est arrêtée à 231'000 fr.

5.

La recourante ayant conclu à une estimation fiscale de 180'000 fr., le recours est partiellement admis. Vu l'issue du pourvoi, un émolument réduit est mis à la charge de la recourante qui a droit à des dépens également réduits (art. 55 LJPA).