EF.2003.0006
TA - EF.2003.0006 - 2003-12-09 - CHATELAN Jean-Luc c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens
Rubrum
N° affaire: EF.2003.0006
Autorité / Date décision: TA, 09.12.2003
Juge: FK
Greffier: CB
Parties: CHATELAN Jean-Luc c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens
Descripteurs: PLAN D'ALIGNEMENT · VALEUR VÉNALE{SENS GÉNÉRAL} · DROIT D'HABITATION
Références légales: LEFI-2, RLEFI-8
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 9 décembre 2003
sur le recours interjeté par Jean-Luc CHATELAN, représenté par Me Alexandre Goedecke, notaire à Renens
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens du 24 février 2003 (parcelle n° 95 de la Commune de Bretigny-sur-Morrens)
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. François Kart, président; M. Rolf Ernst et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Cyrille Bugnon.
Résumé
Seule la valeur actuelle d'un bien-fonds doit être prise en considération pour l'estimation fiscale des immeubles. Partant, un droit d'habitation au profit des parents du propriétaire ou une mention de précarité inscrite en vertu de la LR doivent être prises en compte dans la valeur d'un bâtiment, alors même que ce bâtiment sera démoli au décès des bénéficiaires du droit d'habitation et que la mention n'affecte pas la valeur à long terme du terrain, compte tenu de la configuration des lieux et de la réglementation communale. Déduction de vétusté admise à concurrence de 30 % d'une valeur à neuf de 400 fr. par m3.
Faits
A.
Par acte notarié du 25 janvier 2002, Jean Chatelan, alors propriétaire de la parcelle n° 95 du cadastre de la Commune de Bretigny-sur-Morrens, a divisé cette dernière en deux bien-fonds, à savoir, d'une part, une parcelle n° 95, d'une surface de 1909 m², supportant un bâtiment AI n° 22, comportant une habitation de 4,5 pièces, une partie anciennement habitable ainsi qu'un rural et, d'autre part, une parcelle n° 407 d'une surface de 1200 m² en nature de pré-champ. La parcelle 95 issue de la division est colloquée dans la zone du village b prévue par le règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions, légalisé le 7 décembre 1999. Le bâtiment qu'elle supporte jouxte immédiatement une route communale. Frappée par une limite des constructions en vertu de la législation sur les routes, cette parcelle fait l'objet d'une mention de précarité, inscrite le 7 mai 1981 au Registre foncier en relation avec des travaux de transformation intérieure.
Par acte de donation du 25 janvier 2002, Jean Chatelan a transféré la propriété du bien-fonds n° 95 à Jean-Luc Chatelan et celle du bien-fonds n° 407 à ce dernier et Pierrette Jaquemet, chacun pour moitié. Il a fait inscrire au registre foncier un droit d'habitation à son profit sur l'appartement de 4,5 pièces.
B.
Par décision du 6 mars 2002, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens (ci-après: la commission) a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle 95 à 300'000.- francs et celle de la parcelle 407 à 60'000.- francs. Agissant au nom des propriétaires, le notaire Alexandre Goedecke a formé une réclamation contre cette décision le 27 mars 2002. Selon lui, l'estimation de ces bien-fonds devait être revue à 120'000.- francs pour la parcelle n° 407 et 140'000.- francs pour la parcelle n° 95. Pour ce qui est de cette dernière parcelle, la réclamation mentionnait l'état de vetusté important du bâtiment qu'elle supporte, son mauvais état d'entretien, l'exiguïté de sa partie habitable, des problèmes d'humidité ainsi que la contiguïté à la route publique. Elle relevait également que le bâtiment devrait être démoli et reconstruit, les frais de démolition et d'évacuation des matériaux étant estimés à 50'000.- francs. Elle proposait de ne prendre en compte que la valeur du terrain, estimée à 100.- francs/m², moins 50'000.- francs de frais de démolition (190'000.- ./. 50'000.- = 140'000.- francs).
C.
Dans un courrier du 2 avril 2002 adressé à la commission, Pierrette Jaquemet a fait savoir qu'elle s'opposait à la réclamation formée en son nom par le notaire Goedecke. En date du 6 décembre 2002, la commission a informé ce dernier que la réclamation était par conséquent sans objet. Le notaire Goedecke a réagi le 16 décembre 2002 en informant la commission que la réclamation était maintenue pour la parcelle 95, propriété de Jean-Luc Chatelan. Seule demeure par conséquent litigieuse l'estimation fiscale de cette parcelle.
D.
Par décision du 24 février 2003, la commission a maintenu l'estimation fiscale de la parcelle 95 à 300'000.- francs, avec effet rétroactif au 31 décembre 2002. Selon un décompte fourni au représentant du recourant le 3 mars 2003, le calcul de la commission est le suivant:
Valeur de vente:
- habitation 500 m³ X 360.-
fr. 180'000.-
- solde rural
fr. 40'000.-
- terrain 1909 m² X 120.-
fr. 230'000.-
Total valeur de vente
fr. 450'000.-
Valeur de rendement:
12'000.- capitalisés à 7,75 %
fr. 150'000.-
Total VV+VR
fr. 600'000.-
Estimation fiscale
fr. 300'000.-
E.
Par acte du 26 mars 2003, Jean-Luc Chatelan s'est pourvu contre cette décision. Il fait valoir que la commission aurait dû retenir une valeur de 150.- francs/m³, soit 70'200.- pour l'immeuble à l'usage d'habitation, dont le cube devrait selon lui être arrêté à 468 m3. A l'appui de ce moyen, il reprend pour l'essentiel les arguments mentionnés dans la réclamation en insistant sur le fait que le bâtiment devra être démoli à l'échéance du droit d'habitation et reconstruit de manière à ne plus être affecté par la mention de précarité. En outre, selon le recourant, la valeur du rural devrait être égale à zéro, dès lors qu'il n'aurait aucune utilité et qu'il impliquera des frais de démolition. Il ne conteste pas la valeur de rendement retenue par la commission, ni le prix du terrain. Le calcul du recourant s'effectue ainsi:
Valeur vénale:
- habitation de 468 m³ X 150.-
fr. 70'200.-
- solde rural
fr. 0.-
- terrain: 1909 m² X 120 .-
fr. 230'000.-
total valeur vénale
fr. 300'200.-
Valeur de rendement:
fr. 150'000.-
Total VV+VR
fr. 450'200.-
Estimation fiscale
fr. 225'100.-
Le recourant propose un autre calcul possible, qui consiste à faire abstraction de la construction existante, à ne tenir compte que de la valeur du terrain, à un montant éventuellement supérieur (entre 150.- et 180.- le m²), et à revoir l'estimation des deux parcelles sur cette base, soit 172'000.- pour la parcelle 95 (1909 m² X 180 .- / 2) et 108'000.- pour la parcelle 407 (1200 m² X 180.- / 2).
Dans ses conclusions, le recourant demande principalement que le dossier soit renvoyé à la commission pour qu'elle procède à une nouvelle estimation des parcelles 95 et 407, subsidiairement que l'estimation fiscale de la parcelle 95 soit ramenée à 172'000 fr. et celle de la parcelle 407 soit augmentée à 108'000 fr. et, plus subsidiairement encore, que l'estimation fiscale de la seule parcelle 95 soit ramenée à 225'100 fr.
La commission conclut implicitement au rejet du recours.
D.
A son audience du 9 septembre 2003, le tribunal a entendu les parties et procédé à une visite des lieux. A la suite de l'audience, le recourant a été invité à produire tous documents utiles permettant de vérifier son affirmation selon laquelle le volume de la partie habitation est de 468 m3 et non pas de 500m3.
Le recourant a produit un rapport d'expertise du 24 octobre 2003, dont il ressort que la partie habitable de l'immeuble totalise un volume de 414,49 m³. Invitée à se prononcer sur les conclusions de ce rapport, la commission a renoncé à déposer des observations.
Considérants
1.
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès de pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. 1 et c LJPA; EF 2001/0004 du 20 août 2002; EF 1000/0015 du 2 août 2001; EF 1999/004 du 29 février 2000; EF 1996/058 du 15 juillet 1997). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant de compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2.
Aux termes de l'art. 2 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Le recourant ne remet pas en cause la valeur de rendement; en revanche il conteste la valeur vénale retenue par l'autorité intimée
a) Selon les art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 de son règlement d'application du 22 décembre 1936 (REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
b) Selon les instructions générales établies par le Département des finances lors de la dernière révision générale des estimations fiscales (ci après: les instructions), la valeur à neuf d'un bâtiment d'habitation doit être fixée dans une fourchette entre 400 fr. à 700 fr. le m3. En l'espèce, le tribunal a pu constater que l'appartement de 4,5 pièces, faisant l'objet du droit d'habitation, est passablement vétuste, que certaines pièces du rez-de-chaussée sont humides et présentent des signes d'infiltration au bas des murs, sans doute en raison du fait que cette partie du bâtiment n'est pas excavée et enfin, que la configuration des pièces - certaines chambres sont en enfilade - est particulièrement malcommode. Pour ce qui est du rural et des parties anciennement habitables du bâtiment, le montant de 40'000 francs retenu par l'autorité intimée n'est pas critiquable. On ne saurait notamment suivre le recourant lorsque ce dernier soutient que les parties agricoles du bâtiment sont inutilisables et n'ont aucune valeur. On relèvera notamment que ces volumes ont une certaine utilité, notamment comme surface de stockage. Le recourant y pratique en outre des travaux de mécanique. Il n'y a donc pas lieu de déduire une valeur de démolition.
Pour ce qui est de la mention de précarité, on relèvera que celle-ci est liée à la situation de la construction qui, comme de nombreux bâtiments dans le village, jouxte une route et est frappée par conséquent d'une limite des constructions résultant de la législation sur les routes. On notera que cette mention de précarité n'a guère d'influence sur la valeur à long terme de la parcelle si l'on prend en considération l'hypothèse formulée par le recourant selon laquelle le bâtiment serait démoli et reconstruit à l'échéance du droit d'habitation. On relèvera que la parcelle du recourant offre dans cette perspective un potentiel constructible intéressant, ceci nonobstant la limite des constructions liées à la présence de la route, notamment en raison du fait que le règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions n'impose pour cette zone qu'un coefficient d'utilisation du sol et aucun coefficient d'occupation (art. 20). Cela étant, c'est la valeur actuelle du bien-fonds qui entre seule en considération, laquelle se trouve dans une certaine mesure grevée aujourd'hui par la mention de précarité. Il en est de même du droit d'habitation existant en faveur des parents du recourant, puisque, en l'état, le bâtiment peut difficilement être vendu.
c) Tout bien considéré, le tribunal estime que la valeur de l'habitation arrêtée par la commission est excessive. Selon les assesseurs spécialisés du tribunal, il convient de retenir un prix de 400 francs par m3 pour cette partie, soit le montant minimum prévu par les instructions; en outre, compte tenu de l'âge du bâtiment et de son état général, il convient d'appliquer le taux de vétusté maximal de 30 %, autorisé par celles-ci. La valeur de l'habitation doit ainsi être ramenée à 280.- francs le m³. En ce qui concerne le volume de l'habitation, il convient de retenir le chiffre de 414, 49 m³, résultant de l'expertise produite par le recourant, chiffre qui n'a pas été contesté par l'autorité intimée. Le calcul de l'estimation fiscale litigieuse s'établit dès lors comme suit:
Valeur vénale:
- habitation 414,49 m³ X fr. 280.-
fr. 116'057.-
- solde rural et parties anciennement habitables
fr. 40'000.-
- terrain 1909 m² X fr. 120.-
fr. 230'000.-
Total de la valeur vénale
fr. 386'057.-
Valeur de rendement:
- 12'000.- capitalisés à 7.75 %
fr. 150'000.-
Total VV+VR
fr. 536'057.-
Estimation fiscale
fr. 268'000.-
3.
En règle générale, le tribunal conclut à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une différence supérieure à 5 % entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (arrêt du TA du 2 août 2001, EF 2000/0015). En l'occurrence, l'estimation incriminée s'en écarte de 10,6%, si bien qu'il se justifie d'admettre partiellement le recours et de réformer la décision attaquée. Jean-Luc Chatelan obtient ainsi partiellement gain de cause. Aussi, une partie seulement de l'émolument de justice sera mis à sa charge.
Dispositif
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II.
La décision rendue le 24 février 2003 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° 95 de la Commune de Bretigny-sur-Morrens est arrêtée à 268'000 francs, avec effet rétroactif au 31 décembre 2002.
III.
Un émolument judiciaire de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 9 décembre 2003
Le président: Le greffier: