TA - FO.2002.0017 - 2004-04-27 - c/Commission foncière, Section II

1.

Pour justifier la délivrance de l'autorisation querellée, l'autorité intimée se fonde sur une comparaison entre la durée annuelle d'occupation potentielle d'un logement acquis sous une forme usuelle (par exemple un appartement en PPE) et la durée d'occupation d'un logement acquis sous la forme de "multi-propriété" ou "time sharing". Elle observe que l'acquisition d'un logement sous la forme usuelle implique un droit d'occuper ce dernier 52 semaines par année et en déduit qu'une autorisation doit par conséquent être délivrée pour l'acquisition de logements de vacances en multi-propriété aussi longtemps que la durée totale annuelle d'occupation est inférieure à 52 semaines, ceci quand bien même les autorisations sont délivrées pour différents logements sis dans des immeubles distincts.

a) La multi-propriété ou time sharing peut être définie comme "la répartition de la propriété dans le temps (…), généralement par la création d'une copropriété avec un règlement qui répartit dans le temps l'utilisation de l'immeuble" (Benedict Foex, Le "numerus clausus" des droits réels en matière mobilière, thèse, Genève, 1987, p.164). Dans la thèse qu'il a consacré à ce sujet, Didier Kohli donne la définition suivante de l'immeuble en temps partagé : "en clair, le temps partagé fait partie de ces nouvelles structures intermédiaires entre l'immobilier et l'hôtellerie. La formule consiste en ce qu'un bien meuble ou immeuble est partagé, à titre de jouissance ou, plus rarement, de propriété, entre plusieurs titulaires par période - généralement hebdomadaire - en principe annuellement définie et renouvelée sur une longue période, voire perpétuellement" (Didier Kohli, l'immeuble en temps partagé, prémisses en droit suisse, thèse, Lausanne, 1990, p. 20). Lorsque, comme en l'espèce, on est en présence d'un immeuble soumis au régime de la propriété par étages au sens des art. 712a et ss CC, chaque lot de PPE est vendu à plusieurs copropriétaires, chacun pour une part à laquelle est attaché un droit de jouissance privatif et exclusif pour une période précise de l'année. On ajoute ainsi à la répartition spatiale prévue par l'art. 712a CC une répartition temporelle de l'usage de chaque partie de l'immeuble, par le règlement de copropriété. Conçue ainsi, la multi-propriété implique l'existence d'un véritable droit réel qui s'inscrit dans le cadre général et préétabli de la PPE (v. Dider Kohli, op. cit. p. 85).

b) aa)L'art. 12 let. d LFAIE a la teneur suivante :

"(…)

L'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause, lorsque :

… d. L'acquéreur d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9 al. 1 let. c, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel, son conjoint ou ses enfants de moins de 20 ans sont déjà propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse

(…)".

Selon le département recourant, il faut considérer que A.________entend faire l'acquisition d'un second logement de vacances au sens de la disposition précitée, le fait que le droit de jouissance de chacun de ces logements soit limité à une semaine par année n'étant pas déterminant. Le recourant soutient par conséquent que l'autorisation requise par A.________pour acquérir un second logement de vacances en multi-propriété à Z.________ aurait dû être refusée en application de cette disposition.

bb) On constate ainsi que le Département et l'autorité intimée divergent au sujet de l'interprétation de l'art. 12 let. d LFAIE.

D'après les principes généraux d'interprétation, la loi s'interprète en premier lieu d'après sa lettre (interprétation littérale). Si le texte n'est pas absolument clair, et si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il convient de rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit de sa relation avec d'autres dispositions légales, de son contexte (interprétation systématique), du but poursuivi, de l'esprit de la règle, des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation téléologique) ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle ressort notamment des travaux préparatoires (interprétation historique) (ATF 128 II 56 consid. 4; 66 consid. 4a; 125 II 177 consid. 3a; 183 consid. 4; 192 consid. 3a, voir aussi ATF 129 II 114 consid. 3).

Interprétée littéralement, la notion de logement de vacances figurant à l'art. 12 let. d LFAIE devrait à priori comprendre les logements acquis en multi-propriété. Cette interprétation se retrouve notamment dans la doctrine (Mühlebach/Geissmann Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, ad art. 4, no 69; Eric Ramel, le Régime des apparthôtels dans la Lex Friedrich, thèse, Lausanne, 1990, p.53). On aboutit au même résultat si l'on recourt à une interprétation systématique. En effet, dès lors que les apparthôtels sont mentionnés expressément à l'art. 12 let. d LFAIE, il apparaît difficile de considérer que le champ d'application de cette disposition ne s'étend pas aux logements acquis en multi-propriété. On relèvera à cet égard que le droit de jouissance du propriétaire d'un apparthôtel est également limité dans le temps puisque ce dernier a l'obligation de remettre le lot à disposition d'une direction hôtelière pour une durée définie, dans le but d'exploiter celui-ci à des fins hôtelières (Eric Ramel, op. cit., p.36). Le critère relatif à la limitation de la durée de jouissance du logement, mis en avant par l'autorité intimée, n'est par conséquent pas déterminant.

Sous l'angle de l'interprétation téléologique, on relève que le but de la LFAIE consiste à limiter l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger afin de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1er LFAIE; v. également arrêt du Tribunal fédéral du 21 mai 2003, dans la cause 2A. 416/2002). Avec l'autorité intimée, on admettra que l'acquisition par A.________d'un second logement sous la forme de la multi-propriété, avec un droit d'usage limité à une semaine, apparaît avoir un impact relativement négligeable au niveau de l'emprise étrangère sur le sol suisse. Ce constat n'est toutefois pas décisif dès lors que le législateur a manifestement souhaité définir la notion d'immeuble soumis à la loi de manière extensive et que, comme l'a relevé l'office fédéral de la justice dans ses observations, il n'a pas effectué de distinction entre les diverses formes de propriété immobilière. Au demeurant, Il n'apparaît guère contestable que l'acquisition d'un logement en multi-propriété correspond à l'acquisition d'un lot de propriété sur un immeuble au sens de l'art. 4 al. 1 let.a LFAIE.

Les travaux préparatoires étant muets sur la question de la multi-propriété, il n'y a pas lieu de recourir à une interprétation "historique" de la disposition litigieuse. Pour ce qui est du principe "qui peut le plus peut le moins", invoqué par l'autorité intimée en relation avec la durée annuelle d'utilisation de chaque logement, on relèvera que, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à la LFAIE, un étranger ne peut pas augmenter la surface dont il est propriétaire jusqu'à la limite légale au seul motif que celle dont il dispose serait inférieure à cette limite (ATF 107 Ib 369 et ss, 373). Appliqué par analogie à la question de la durée d'occupation, ce principe interdit d'autoriser l'acquisition d'un nouveau logement en multi-propriété, au seul motif que la durée totale de jouissance demeurerait inférieure à celle dont peuvent bénéficier d'autres catégories de propriétaires. A cela s'ajoute que, si l'on devait suivre l'autorité intimée sur ce point, on ne discerne pas très bien où devrait être fixée la limite en ce qui concerne le nombre de logements susceptibles d'être acquis en multi-propriété par la même personne, ce qui entraînerait passablement d'incertitudes dans l'application de la loi.

c) Comme cette question a été soulevée par l'office fédéral dans ses observations, on relèvera que, dès lors qu'il résulte des règles d'interprétations usuelles que l'art. 12 let.d LFAIE ne permet pas l'acquisition de plusieurs logements de vacances sous la forme de la multi-propriété, on n'est pas en présence d'une lacune qu'il appartiendrait éventuellement au tribunal de céans de combler. L'existence d'une telle lacune postulerait en effet que le législateur se soit abstenu de régler un point qu'il aurait dû régler et qu'aucune solution ne se dégage du texte ou de l'interprétation de la loi, ce qui n'est pas le cas en l'espèce (v. ATF 125 III 425).

2.

Il résulte de ce qui précède que l'autorisation d'acquérir un second logement en multi-propriété se heurte à l'interdiction d'acquérir plusieurs logements de vacances résultant de l'art. 12 let.d LFAIE, l'interprétation de cette disposition par l'autorité intimée s'avérant erronée. Le recours du Département doit par conséquent être admis et l'autorisation délivrée par la Commission foncière, section II, annulée.

Vu le sort du recours, les frais sont laissés à la charge de l'Etat.