CPF 20 2010-08-05

I. Déposé en temps utile contre une décision de l'autorité inférieure de surveillance (art. 18 al. 1 LP – loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite; RS 281.1 – et 28 al. 1 LVLP – loi vaudoise d'application de la LP; RSV 280.05) et comportant des conclusions et l'énoncé des moyens invoqués (art. 28 al. 3 LVLP), le recours est recevable formellement.

II. a) En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'ar- ticle 155 LP, l'office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 174 ad art. 140 LP).

Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI (Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles du 23 avril 1920; RS 281.42), l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Selon l'al. 2 de cette disposition, dans le délai de plainte contre la saisie, chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (TF 7B.163/2005 du 19 décembre 2005 c. 1).

Dans la poursuite en réalisation de gage, l'estimation n'a qu'une importance secondaire. Ses fonctions principales, qui consistent en la détermination du découvert et l'orientation du créancier sur le résultat prévisible de la réalisation, ont ici une importance limitée. Sans doute l'estimation sert-elle aussi à renseigner d'éventuels enchérisseurs; l'intérêt de cette fonction s'estompe plus le temps et les frais d'une expertise apparaissent importants. Dans les cas où une expertise nécessiterait un délai démesuré et déraisonnable pour le créancier poursuivant, il faut s'en tenir à une estimation sommaire (TF 7B.216/2005 du 1er mars 2006 c. 1; ATF 129 III 595 c. 3.1, JT 2004 II 96).

En présence de deux estimations différentes, il est concevable de faire une moyenne entre les deux expertises, s'il n'y a pas de motif objectif de préférer l'une à l'autre (ATF 120 III 79, spéc. pp. 80 et 81, JT 1996 II 199). Dans l'hypothèse où de tels motifs existent de s'écarter d'une expertise pour retenir l'autre, le juge doit les indiquer (Gilliéron, op. cit., n. 181 ad art. 140 LP).

Il n'existe aucun droit à une troisième expertise, quand bien même le canton posséderait deux autorités de surveillance en matière de poursuites et faillites; il s'agit en effet d'éviter que la procédure de réalisation forcée soit indûment traînée en longueur par des requêtes réitérées de nouvelle estimation (ATF 120 III 135, JT 1997 II 37).

b) En l'espèce, la valeur vénale de l'immeuble a été fixée à 5'300'000 francs par le premier expert et à 5'600'000 fr. par le second. Les deux experts s'accordent à dire que l'immeuble est en mauvais état et que des travaux de rénovation relativement importants seront nécessaires à court terme.

Le premier juge a considéré que les montants retenus pas les deux expertises étaient du même ordre de grandeur, que l'appréciation de chacun des experts de l'état de l'immeuble et de la nécessité de travaux rejoignait celle de l'autre et qu'il ne pouvait être exclu que les travaux de rénovation impliquent l'évacuation de l'immeuble – hypothèse prise en compte par le premier expert pour calculer la valeur de rendement –, de sorte qu'il se justifiait de procéder à une moyenne entre les deux estimations.

c) Le recourant soutient qu'il n'y a pas de motif de procéder à une moyenne entre les valeurs retenues par les deux expertises et qu'il y a lieu de retenir une valeur d'au moins 5'600'000 fr., d'autant que, selon lui, une augmentation sensible du revenu locatif est prévisible, dès lors que le bail de la surface commerciale la plus importante semble pouvoir se libérer.

Sur ce dernier point, l'office relève, dans ses déterminations, que le locataire de la surface commerciale en question souhaite effectivement remettre le restaurant qu'il exploite mais que, même si le loyer était vraisemblablement augmenté par la conclusion d'un nouveau bail, l'augmentation du produit locatif ne serait pas telle que la valeur vénale de l'immeuble puisse augmenter de manière significative.

d) L'argumentation du recourant doit être rejetée. Les motifs indiqués par l'autorité inférieure de surveillance, qui l'ont conduite à procéder à une moyenne entre les valeurs retenues par les deux expertises, sont convaincants et c'est à juste titre qu'elle a arrêté l'estimation à 5'450'000 francs. La vétusté de l'immeuble, les travaux de rénovation nécessaires ainsi que l'incertitude quant à la nécessité ou non de vider l'immeuble pour procéder à ces travaux ne permettent pas en l'état de supposer qu'un changement de locataire puisse avoir un effet significatif sur l'estimation de la valeur vénale. Conformément à la jurisprudence (ATF 120 III 135, JT 1997 II 37 précité), le recourant ne peut pas prétendre à une nouvelle expertise. Au demeurant, l'estimation n'a qu'une importance secondaire selon la jurisprudence (TF 7B.216/2005 du 1er mars 2006 c. 1 et réf. cit., précité) et, en l'espèce, on ne voit pas quel intérêt le recourant peut avoir à faire rectifier de 150'000 fr. à la hausse l'estimation d'un immeuble de plus 5 millions de francs, si ce n'est celui de retarder la procédure d'exécution forcée.

C'est également à bon droit que le premier juge a mis les frais de la seconde expertise à la charge du recourant (art. 9 al. 2 ORFI; Emmel, Basler Kommentar, n. 6 ad art. 68 LP), ainsi que les frais de procédure (ATF 131 III 136 c. 3).

III. Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté et la décision de l'autorité inférieure de surveillance confirmée.

Dès lors que l'art. 1 al. 2 OELP (Ordonnance sur les émoluments perçus en application de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite; RS 281.35) ne prévoit que la faculté de percevoir des frais et qu'aucune mesure particulière n'a été requise en deuxième instance, le présent arrêt peut être rendu sans frais ni dépens.