CPF 111 2024-06-28

I. Déposé dans les formes requises et en temps utile (art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]), le recours est recevable.

II. Le recourant fait valoir que, si le contrat de bail vaut bien titre de mainlevée provisoire pour les acomptes de frais accessoires exigibles et convenus spécialement, au sens de l’art. 257a CO (Codes des obligations ; RS 220), il ne constitue en revanche pas un tel titre pour le solde en faveur du bailleur résultant du décompte effectué en fin de période, le cas échéant.

a) En vertu de l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire. Constitue une reconnaissance de dette au sens de cette disposition l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1; 139 III 297 consid. 2.3.1). Une reconnaissance de dette peut aussi résulter d'un ensemble de pièces dans la mesure où il en ressort les éléments nécessaires. Cela signifie que le document signé doit clairement et directement faire référence, respectivement renvoyer, aux documents qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de le chiffrer (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 627 consid. 2 et 3.3; 132 III 480 consid.

4.1 et les références citées). Une référence ne peut cependant être concrète que si le contenu des documents auxquels il est renvoyé est connu du déclarant et visé par la manifestation de volonté signée (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 627 consid. 3.3; 132 III 480 consid. 4.3; cf. aussi: ATF 106 III 97 consid. 4). En d'autres termes, cela signifie que le montant de la dette doit être fixé ou aisément déterminable dans les pièces auxquelles renvoie le document signé, et ce au moment de la signature de ce dernier (ATF 139 III 297 précité ; Staehelin, in Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I, 3e éd. 2021, n. 26 ad art. 82 LP et les arrêts cités ; Veuillet/Abbet, in Abbet/Veuillet, La mainlevée de l’opposition, 2e éd. 2022, n. 27 ad art. 82 LP).

Les frais accessoires représentent une rémunération pour des frais effectifs, en relation avec l’usage de la chose ; ils sont à la charge du locataire uniquement s’ils sont spécialement prévus dans le contrat (art. 257a CO). Le contrat signé de bail constitue ainsi une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour les acomptes des frais accessoires exigibles et convenus spécialement, soit dûment chiffrés dans le contrat (Veuillet/Abbet, op. cit., nn. 160 et 162 ad art. 82 LP). Il ne vaut en revanche pas reconnaissance de dette pour le solde éventuel en faveur du bailleur résultant du décompte des charges accessoires – que le bailleur doit établir chaque année (art. 4 OBLF [ordonnance sur le bail à loyer et à ferme ; RS 221.213.11]), conformément aux art. 29 et 31 des Dispositions paritaires romandes et Règles et usages locatifs du canton de Vaud dans leur teneur en vigueur depuis le 29 novembre 2019. Ce décompte lui-même ne vaut pas non plus reconnaissance de dette, dès lors qu’il n’est en règle générale pas signé par le locataire, d’une part, et que son contenu ne peut être couvert par le contrat de bail, puisque ce contrat ne se réfère pas ni ne renvoie expressément à un tel décompte annuel et qu’au demeurant, à la date de la signature dudit contrat, le principe même d’un surcoût ne pouvait pas être acquis, d’autre part ; au surplus, et a fortiori, lors de la signature du contrat de bail, le montant d’un éventuel solde positif résultant du décompte annuel des charges accessoires ne peut pas être aisément déterminable (Trümpy, La mainlevée d’opposition provisoire en droit du bail, BlSchK 2010, pp. 105 ss, spéc. p. 113 ; CPF 24 mars 2017/57).

b) En l’espèce, l’intimée a produit le contrat de bail à loyer signé par les parties qui, comme on l’a vu, ne constitue toutefois pas une reconnaissance de dette pour les « suppléments de décomptes de chauffage et frais accessoires » qu’elle réclame en poursuite. Elle n’a par ailleurs produit aucune autre pièce et notamment aucun décompte signé par le poursuivi.

C’est ainsi à tort que la mainlevée provisoire de l’opposition a été prononcée. Le recours, bien fondé, doit être admis.

III. Vu l’admission du recours, le prononcé doit être réformé en ce sens que la mainlevée provisoire de l’opposition à la poursuite en cause n’est pas prononcée, que dite opposition est maintenue, que les frais judiciaires de première instance sont mis à la charge de la poursuivante, qui en a déjà fait l’avance (art. 106 al. 1 et 111 al. 1 et 2 CPC). Celle-ci doit en outre verser au poursuivi des dépens de première instance fixés à 200 fr. pour tenir compte du fait que le mandataire du poursuivi représente également sa codébitrice B.L.________ opposée à la poursuivante et intimée dans la cause parallèle KC23.032875-240444, identique à la présente (art. 11 cum 20 al. 2 TDC [tarif des dépens en matière civile ; BLV 270.11.6]). A ce montant s’ajoutent 10 fr. de débours (art. 19 al. 2 TDC).

Les frais de deuxième instance sont mis à la charge de l’intimée (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci doit par conséquent rembourser au recourant les frais judiciaires, arrêtés à 225 fr., dont il a entièrement fait l’avance et lui verser en outre des dépens arrêtés à 335 fr. pour tenir compte de la brièveté de l’écriture de recours produite par son mandataire et du fait que celui-ci représente également sa codébitrice (art. 13 cum 20 al. 2 TDC). A ce montant, s’ajoutent 6 fr. 70 de débours (art. 19 al. 2 TDC).