HE240116

1. Prozessgeschichte

Mit Eingabe vom 16. Juli 2024 (Datum Poststempel) ersuchte die Gesuchstellerin mit eingangs genannten Rechtsbegehren um Ausweisung der Gesuchsgegnerin (act. 1). Mit Verfügung vom 18. Juli 2024 wurde der Gesuchstellerin Frist zur Leis- tung eines Kostenvorschusses und der Gesuchsgegnerin zur Stellungnahme an- gesetzt (act. 4). Der Kostenvorschuss ging fristgerecht ein (act. 6). Die mittels Ge- richtsurkunde an die Gesuchsgegnerin versandte Verfügung wurde von der Ge- suchsuchsgegnerin nicht abgeholt (act. 5/2), weshalb das Betreibungs- und Stadt- ammannamt Wallisellen-Dietlikon am 31. Juli 2024 mit der Zustellung beauftragt wurde (act. 7). Dieses konnte der Gesuchsgegnerin die Verfügung vom 18. Juli 2024 am 12. September 2024 zustellen (act. 8). Mit Eingabe vom 7. August 2024 reichte die Gesuchstellerin eine Stellungnahme ein (act. 10). Innert Frist ging keine Stellungnahme der Gesuchsgegnerin zum Gesuch ein. Androhungsgemäss ist auf- grund der Akten zu entscheiden.

2. Formelles

Das Handelsgericht des Kantons Zürich ist zur Beurteilung des vorliegenden Ge- suchs örtlich zuständig (Art. 33 ZPO). Die sachliche Zuständigkeit des Einzelrich- ters ergibt sich aus Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 45 lit. d GOG (vgl. act. 1 Rz. 4; act. 3/1-3).

3. Rechtsschutz in klaren Fällen

Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraussetzungen ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO).

4. Beurteilung

4.1 Sachverhalt

4.1.1 Aufgrund der unwidersprochen gebliebenen klaren Vorbringen der Gesuch- stellerin ist von folgendem Sachverhalt auszugehen: Am 19. März 2019 schlossen die A'._____ Immobilien AG und die F._____ Immobilien AG (welche seit 8. April 2019 unter "G._____ AG" firmierte) einen Mietvertrag über das streitgegenständli- che Mietobjekt inklusive eines Tiefgaragenplatzes (act. 1 Rz. 10; act. 3/3). Mit Ver- einbarung vom 27. Februar 2020 wurde das Mietverhältnis von der G._____ AG auf die H._____ AG als neue Mieterin übertragen (act. 3/12). Die Gesuchstellerin wurde am 31. Dezember 2020 Eigentümerin des streitgegenständlichen Mietob- jekts (act. 1 Rz. 5; act. 3/4-5). Der Tiefgaragenplatz wurde an die Gesuchstellerin am 1. März 2022 zurückgegeben. Mit Vereinbarung vom 2. Februar 2024 über- nahm die Gesuchsgegnerin das Mietverhältnis der H._____ AG per 1. Februar 2024 und trat damit als Mieterin in den bestehenden Mietvertrag mit der Gesuch- stellerin als Vermieterin ein (act. 1 Rz. 12; act. 3/14). Der monatliche Bruttomietzins beträgt seit dem 1. Januar 2023 CHF 3'249.65 und ist zahlbar im Voraus auf den ersten eines Monats (act. 1 Rz. 13).

4.1.2 Nachdem die Gesuchsgegnerin mehrere Mietzinsausstände seit Beginn des Jahres 2023 nicht rechtzeitig bezahlt hatte, mahnte die Gesuchstellerin mit Schrei- ben vom 27. Februar 2024 einen Betrag von insgesamt CHF 10'090.90 (CHF 341.95 zahlbar am 1. Oktober 2023, CHF 3'249.65 zahlbar am 1. November 2023, CHF 3'249.65 zahlbar am 1. Dezember 2023 sowie CHF 3'249.65 zahlbar am 1. Januar 2024) ab und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen ab Erhalt des Mahn- schreibens an, um den Ausstand zu bezahlen. Diese Mahnung wurde mit der An- drohung verbunden, dass das Mietverhältnis ausserordentlich im Sinne von Art. 257d OR gekündigt werde, für den Fall, dass die Gesuchsgegnerin den offenen Betrag innert der angesetzten Frist nicht oder nicht vollständig bezahlt. Der Emp- fang des Mahnschreibens wurde am 27. Februar 2024 von der Gesuchsgegnerin bestätigt (act. 1 Rz. 14 ff; act. 3/16-18). Der Mietzinsausstand wurde innert der an- gesetzten Frist nicht beglichen. Alsdann kündigte die Gesuchstellerin das Mietver- hältnis mit amtlichen Formular vom 10. April 2024 auf den 31. Mai 2024. Die Ein- schreibesendung mit dem Kündigungsformular wurde von der Gesuchsgegnerin nicht abgeholt. Die Kündigung wurde nicht angefochten. Das Mietobjekt wurde bis heute nicht geräumt und abgegeben. Bis zum heutigen Tage wurden die ausste- henden Mietzinsen nicht bezahlt (act. 1 Rz. 17 ff.; act. 3/19).

4.2 Ausweisungsanspruch

4.2.1 Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist (bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage) das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Die Zahlungsfrist beginnt mit dem Empfang der Zah- lungsaufforderung durch die Mieterin. Bezahlt die Mieterin innert angesetzter Zah- lungsfrist nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneingeschränkte Empfangsthe- orie zur Anwendung, wonach ein Einschreiben als zugestellt gilt, wenn es die Adressatin mit der Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regelmässig am Tag nach deren Zugang (BGE 137 III 208 E. 3.1.2).

4.2.2 Nach beendetem Mietverhältnis muss die Mieterin der Vermieterin die Sache gemäss Art. 267 OR zurückgeben. Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann die Vermieterin um die Ausweisung der Mieterin ersuchen (MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 267-267a Rz. 26) und Vollstreckungsmassnahmen, d.h. einen Ausweisungsbefehl, beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).

4.2.3 Vorliegend wurde die Mahnung vom 27. Februar 2024 von der Gesuchsgeg- nerin am 27. Februar 2024 entgegengenommen (act. 3/16). Die damit angesetzte 30-tägige Zahlungsfrist verstrich am 28. März 2024, ohne dass die Gesuchsgegne- rin die ausstehenden Mietzinse bezahlte. Die Kündigung mit amtlichen Formular vom 10. April 2024 gilt als am 11. April 2024, dem Zeitpunkt der erstmaligen Abho- lungsmöglichkeit auf der Poststelle (vgl. act. 3/19), zugestellt. Damit war die Kündi- gung des Mietsverhältnisses mit Wirkung auf den 31. Mai 2024 form-, frist- und termingerecht.

4.2.4 Gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB steht der Gesuch- stellerin ein Räumungs- und Rückgabeanspruch zu. Aufgrund des unbestrittenen Sachverhaltes sowie aufgrund der klaren Rechtslage ist das Ausweisungsbegeh- ren der Gesuchstellerin gutzuheissen. Der Gesuchsgegnerin ist antragsgemäss zu befehlen, die streitgegenständlichen Räumlichkeiten unverzüglich ordnungsge- mäss geräumt und gereinigt sowie unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu verlas- sen und der Gesuchstellerin zurückzugeben.

5. Vollstreckungsmassnahmen

Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 ZPO). Zur Durchsetzung des Ausweisungs- befehls ist vorliegend die Anweisung an die zuständige Vollzugsbehörde für das lisellen-Dietlikon, den Ausweisungsbefehl zu vollstrecken, zweckmässig und aus- reichend. Antragsgemäss ist das Stadtammannamt Wallisellen-Dietlikon anzuwei- sen, den Ausweisungsbefehl nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung durch das Bundesgericht auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.

6. Kosten- und Entschädigungsfolgen

Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Ausgehend von einem Streitwert von CHF 19'497.90, was sechs Monatsmieten entspricht (BGE 144 III 346 ff. E. 1.2; vgl. act. 1 Rz. 2; act. 3/3), beträgt die Grundgebühr rund CHF 3'080.– (§ 4 Abs.1 GebV OG). In An- wendung von § 4 Abs. 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG sind die Gerichtskosten auf CHF 2'300.– festzusetzen. Die Kosten sind der Gesuchsgegnerin aufzuerlegen und vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu decken. Der Gesuchstellerin ist das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen (vgl. Art. 111 Abs. 2 ZPO).

Die Höhe der Anwaltsgebühr bestimmt sich nach der Verordnung des Obergerichts über die Anwaltsgebühren (AnwGebV). Der Anspruch auf die Gebühr entsteht mit der Erarbeitung der Begründung (§ 11 Abs. 1 Satz 1 AnwGebV). Sie richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV). Beim vorliegenden Streitwert beträgt die nach § 4 Abs. 1 AnwGebV ermittelte Grundgebühr rund CHF 3'800.–. Unter Berücksichtigung von § 4 Abs. 2 sowie § 9 AnwGebV ist die Gesuchsgegnerin zu verpflichten, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 2'500.– zu bezahlen. Mangels Darlegung der fehlenden Berechtigung zum Vorsteuerabzug ist die Parteientschädigung praxisgemäss ohne Mehrwert- steuerzuschlag zu berechnen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_552/2015 vom 25. Mai 2016, E. 4.5).