Baubewilligung

1.

Der Beschwerdeführer rügt vorab das Nichteintreten der Baurekurskommission II auf seine Einwände betreffend Fehler und Ungenauigkeiten in den Bauplänen, bei der Bau­massenberechnung sowie bei der Aussteckung (nachfolgend E. 2). Weiter wendet er sich gegen die materielle Beurteilung seiner Rüge, das angefochtene Bauvorhaben verletze § 292 PBG betreffend Dachaufbauten (nachfolgend E. 3). Schliesslich verlangt er die Ab­änderung des Rekursentscheids hinsichtlich der Regelung der Verfahrenskosten und Partei­entschädigungen (nachfolgend E. 4 und 5).

2.

a) Zu den Planfehlern führte die Baurekurskommission II in ihrem Entscheid vom 25. Januar 2000 aus, der Rekurrent beanstande, dass die in zwei verschiedenen Plänen eingezeichneten Schnitte A‑A und B‑B nicht übereinstimmten, was von den Rekursgeg­nern als offensichtlicher Zeichenfehler anerkannt werde, und dass die Höhe von zwei Vi­sierstangen zu niedrig sowie die visierte Dachneigung zu wenig steil ausgefallen sei. So­dann wende er ein, die dem Baugesuch beigelegte Ausnützungsberechnung sei falsch. Die Baurekurskommission II erwog, ein Nachbar könne nur dann rügen, die Baugesuchsunter­lagen und das Baugespann seien fehlerhaft, wenn er dadurch in seiner Interessenwahrung behindert worden sei (RB 1982 Nr. 154). Dass sich der Rekurrent vom Projekt kein hinrei­chendes Bild machen konnte, behaupte er selber nicht und treffe angesichts der von ihm ge­machten Feststellungen kleiner und kleinster Abweichungen denn offensichtlich auch nicht zu. Wie der Rekurrent sodann selber einräume, sei die Baumassenberechnung von der Baubehörde korrigiert worden und sei das entsprechende, den zulässigen Rahmen einhal­tende Mass der Baubewilligung zugrunde gelegt worden. Eine Beeinträchtigung der rekur­rentischen Interessen sei daher von vornherein nicht auszumachen. Die zur Begründung der Interessensbeeinträchtigung angeführten Befürchtungen, die Bauherrschaft würde aus den bis anhin nicht korrigierten Mängeln später Vorteile zu ihren Gunsten ableiten, stellten rei­ne Unterstellungen dar. Auf den Rekurs sei bezüglich dieser Rügen nicht einzutreten.

b) Der Beschwerdeführer hält in seiner Beschwerdeschrift vom 29. Februar 2000 da­für, er habe sich gerade nicht darüber beklagt, in seiner Interessenwahrung behindert wor­den zu sein. Vielmehr habe er durch seine Interessenwahrung Mängel in der Baubewil­ligung und im Verfahren festgestellt und gerügt. In der Zugabe, dass diese Mängel tatsäch­lich vorhanden waren, liege auch die Feststellung, dass die Rügen berechtigt waren. Der Nichteintretensentscheid sei unter diesen Voraussetzungen rechtsverletzend. Zu Unrecht seien auch die Befürchtungen des Beschwerdeführers zurückgewiesen worden, ohne Kor­rektur dieser Mängel könnte die Bauherrschaft später Vorteile zu ihren Gunsten ableiten. Er verlange die gerichtliche Feststellung, dass die Schnitte in den Baugesuchsunterlagen in dem von ihm gerügten Sinn falsch seien und berichtigt werden müssten und dass die von der örtlichen Baubehörde korrigierte Baumassenberechnung einzuhalten sei. Eine Nachprü­fung der Aussteckung könne im heutigen Zeitpunkt wegen Geringfügigkeit unterbleiben, aber es dürfe ohne diese Überprüfung nicht bei der Feststellung bleiben, auf die Rüge wer­de nicht eingetreten.

c) aa) Gemäss § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) können mit dem Rekurs alle Mängel des Verfahrens und der angefochtenen Anord­nung geltend gemacht werden. Im Beschwerdeverfahren kann laut § 50 Abs. 2 lit. d VRG die Verletzung einer Form‑ und Verfahrensvorschrift gerügt werden, wenn sie "wesentlich" ist.

Gemäss ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts können Fehler des Bau­bewilligungsverfahrens ‑ öffentliche Bekanntmachung des Bauvorhabens, öffentliche Auf­lage der Baugesuchsunterlagen, Aussteckung des Bauvorhabens, Vollständigkeit der Bau­pläne ‑ vom Nachbarn dann gerügt werden, wenn sie sich auf dessen Rechts‑ bzw. Interes­senwahrung nachteilig auswirken, so dass der Nachbar beispielsweise die Ausge­staltung des Gebäudes als solchem (unvollständige Planunterlagen) oder dessen Auswir­kungen an Ort und Stelle (fehlerhafte Aussteckung) gar nicht beurteilen kann. Gereicht der Verfah­rens­mangel einem Nachbarn aber nicht zum Nachteil, weil er trotzdem die Auswir­kungen des Bauvorhabens genau beurteilen kann, so liegt kein wesentlicher Mangel des Bauver­fah­rens vor, welcher im Rechtsmittelverfahren gerügt werden könnte (François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs‑ und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 302 f., mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Nach dem von der Vorinstanz zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichtes RB 1982 Nr. 154 kann der Nachbar nur dann rügen, die Baugesuchs­unterlagen und das Baugespann seien fehlerhaft, wenn er dadurch in seiner Interessen­wah­rung behindert worden ist. Dieser Entscheid ist insofern zu präzisieren, als sich die Fehler­haftigkeit der Baugesuchsunterlagen entweder auf dessen Vollständigkeit oder aber sich auf nicht relevante materielle Fehler beziehen muss. Wenn sich die Fehler­haftigkeit der Bau­gesuchsunterlagen indessen dahingehend auswirkt, dass dies direkt die materielle Rechts­widrigkeit des Bauvorhabens zur Folge hat, z.B. die Überschreitung der Gebäude­höhe bei Korrektur des falsch eingetragenen gewachsenen Terrains, oder durch Wider­sprü­che in den Unterlagen bei der Bauausführung Verstösse gegen öffentlichrechtli­che Bauvor­schriften entstehen könnten, kann dem Nachbar ein Rechtsschutzinteresse an der Beanstan­dung derartiger Fehler nicht abgesprochen werden. Die Rechtsfolge derartiger Mängel ist entweder die Anordnung einer Nebenbestimmung (§ 321 PBG), z.B. die Einrei­chung korri­gierter Baupläne, oder aber bei nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" beheb­baren Män­geln im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG die Verweigerung der Baubewilligung.

bb) In der Rekursschrift vom 14. Juli 1999 machte der heutige Beschwerdeführer geltend, die Aussteckung sei ungenau und stimme mit den Plänen nicht überein. Die Profil­stange Nr. 18 sei 13 cm und die Stange Nr. 13 4 cm zu wenig hoch; die an den Profilstan­gen Nrn. 12 und 4 angebrachten Latten hätten einen Winkel von 45° statt 90°. Ob diese Un­genauigkeiten der Aussteckung tatsächlich zutreffen, hat die Baurekurskommission zu Recht offengelassen. Denn massgeblich für die Bestimmung des Bauvorhabens sind die Pläne und nicht das Profil (RB 1980 Nr. 126; Christian Mäder, Das Baubewilligungsver­fahren, Zürich 1991, N. 259). Der heutige Beschwerdeführer macht nicht geltend, er sei durch diese ‑ behaupteten ‑ Abweichungen der Profile gegenüber den massgebenden Plä­nen in seiner Interessenwahrung behindert worden und eine solche wäre auch nicht aus­zu­machen. Zu Recht ist daher die Baurekurskommission auf diese Rüge nicht eingetreten.

Der Beschwerdeführer hat im Rekursverfahren weiter vorgebracht, im Baugesuchs­plan Nr. 991.100.05, Grundriss Dachgeschoss, sei der Schnitt A‑A durch das Dachgeschoss Hausteil Nord geführt und der Schnitt B‑B durch das zentrale Treppenhaus. Im Bauge­suchs­plan Nr. 991.100.08, Schnitte A‑A/B‑B/C‑C, werde der Schnitt A‑A im Dachge­schoss aber durch ein Studio geführt und der Schnitt B‑B durch ein an das Studio angren­zendes Zimmer im Dachgeschoss. Dieser Einwand ist an sich richtig, doch ist es offen­sicht­lich, dass die Bezeichnung der Schnitte A‑A und B‑B im Plan "Grundriss Dachge­schoss" und im Plan "Schnitte A‑A/B‑B/C‑C" vertauscht wurden, was in den Rekursant­worten auch unbestritten blieb. Es handelt sich um einen völlig untergeordneten Planfehler, welcher sich in keiner Art und Weise auf die materielle Rechtmässigkeit der bewilligten Baute auswirkt. Da auch ausgeschlossen ist, dass sich diese Ungenauigkeit bei der Bauaus­führung irgendwie auswirken könnte, ist auch keine spezielle Berichtigung erforderlich. Zu Recht ist die Baurekurskommission auch in diesem Punkt auf den Rekurs nicht eingetreten.

Völlig unbegründet war schliesslich die mit dem Rekurs vorgebrachte Rüge betref­fend Ausnützungsberechnung. Die Baukommission C. hat die Baumassenberech­nung der Baugesuchsteller überprüft, korrigiert und im Entscheid vom 1. Juni 1999 festge­halten, die geplante Baumasse betrage 2'427 m³, womit die zulässige Baumassenziffer von 1.4 ein­ge­halten werde. Nachdem die Baubewilligungsbehörde die korrigierte Baumasse in der an­ge­fochtenen Baubewilligung festhielt, stiess der Einwand des heutigen Beschwerde­führers, die Baumassenberechnung in den Baugesuchsunterlagen sei falsch, ins Leere. Zu Recht ist die Rekurskommission auch auf diesen Einwand nicht eingetreten.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Baurekurskommission bezüglich der geltend gemachten Mängel des Baubewilligungsverfahrens ‑ falsche Aussteckung, falsche Dar­stel­lung der Schnitte A‑A und B‑B in den Bauplänen, falsche Baumassenberechnung ‑ auf das Rechtsmittel zu Recht nicht eingetreten ist.

3.

a) Der heutige Beschwerdeführer rügte im Rekursverfahren weiter, im Dachge­schoss seien für den Hausteil nördlich des Treppenhauses zu Unrecht zwei Lukarnen be­willigt worden, die das nach § 292 PBG zulässige Mass von höchstens einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge überschreiten würden. Entgegen dem Vermerk im Bauge­suchs­plan Nr. 991.100.05, Grundriss Dachgeschoss, betrage die dortige Fassadenlänge nicht 8,2 sondern 6,9 m. Die geplanten zwei Lukarnen dürften mithin nur eine Breite von 2,3 m und nicht 2,6 m aufweisen.

Die Rekurskommission führte zu diesem Einwand aus, die massgebliche Fassa­den­länge für das eine baulich-architektonische Einheit darstellende Gebäude messe 20,8 m. Für eine abschnittsweise Betrachtung bestehe kein Anlass. Demgemäss dürften Dachauf­bauten dort insgesamt 6,93 m breit sein, welches Mass von den vier je 1,3 m und somit ge­samthaft 5,2 m beschlagenden Lukarnen unterschritten werde. Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer in der Rechtsmittelschrift an das Verwaltungsgericht entgegen, im Baugesuchsplan sei die Angabe "max. 1/3 von 8.20 = 2.73" falsch. Es sei für jedermann er­sichtlich, dass die massgebende Bezugsgrösse 6,9 m und nicht 8,2 m betrage. Dieser Fehler sei von der Bewilligungsbehörde nicht korrigiert worden. Die Baurekurskommis­sion über­sehe, dass nicht nur die vier Lukarnen von je 1,3 m Breite, sondern auch das Treppenhaus mit Lichtschacht die nach § 292 PBG massgebende Ebene auf einer Breite von 5,7 m durch­stosse. Insgesamt werde die Fassadenlänge auf einer Breite von 10,9 m durchstossen, was eindeutig mehr als ein Drittel von 20,8 m sei. Entweder seien die von der Bauherr­schaft angegebenen 6,9 m massgebend; in diesem Fall sei der zulässige Drittel mit 2,6 m für die beiden Lukarnen überschritten. Oder aber es sei auf die Gesamtfassaden­länge von 20,8 m abzustellen, wobei der Treppenhausteil von 5,7 m mitzuberücksichtigen sei.

b) Gemäss § 292 lit. a PBG dürfen, wo nichts anderes bestimmt ist, Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Ebene hinausragen.

Das betreffende Mehrfamilienhaus stellt ‑ wie die Baurekurskommission II zu Recht festgehalten hat ‑ eine baulich-architektonische Einheit dar; demzufolge ist als mass­gebliche Fassadenlänge im Sinn von § 292 PBG die Gesamtfassadenlänge zu be­trachten und ist diese nicht in einzelne Abschnitte aufzuteilen. Die gesamte Fassadenlänge misst un­streitig 20,80 m. Mit total 5,2 m (4 x 1,3 m) überschreiten die vier Lukarnen das zulässige Mass von einem Drittel der Fassadenlänge nicht. Der vorspringende Treppen­hausteil stellt offenkundig einen eigenständigen Baukörper dar und nicht eine Dachauf­baute im Sinn von § 292 PBG; er ist daher nicht mitzuzählen. Zu Recht hat die Baure­kurskommission II eine Verletzung von § 292 PBG verneint.

c) Unklar ist, worauf der Einwand des Beschwerdeführers hinzielt, mit dem einge­reichten Ausschnitt aus der Zürichsee-Zeitung vom 21. Februar 2000 werde nun endlich deutlich, in welcher Hinsicht und in welchen Zonen der Gemeinderat C. die Bau­dichte der geltenden Zonenordnung herabsetzen wolle. Sofern damit sinngemäss der Ein­wand der fehlenden planungsrechtlichen Baureife gemäss § 234 PBG geltend gemacht wer­den soll, hat der Beschwerdeführer im Rekursverfahren diese Rüge ausdrücklich zu­rückge­zogen. Da keine durch den Gemeinderat beantragte Änderung einer pla­nungs­rechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG vorliegt, ist dieser Einwand auch materiell unbegründet.

4.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Baurekurskommission den Rekurs vom 14. Juli 1999 zu Recht abwies, soweit sie darauf eintrat. Bezüglich jenes Rechtsmittelver­fahrens durfte die Baurekurskommission entsprechend § 13 Abs. 1 und 2 VRG dem unter­liegenden Rekurrenten und heutigen Beschwerdeführer die Verfahrenskosten auferlegen. Dabei durfte die Vorinstanz unberücksichtigt lassen, dass sie dem Einwand der privaten Re­kursgegner, der Rekurs sei verspätet, nicht stattgab. Unbestrittenermassen waren die Ver­fahrenskosten für das durch Aufhebung der angefochtenen (ersten) Baubewilligung vom 6. April 1999 gegenstandslos gewordene und abgeschriebene Rekursverfahren der Gemeinde C. aufzuerlegen, welche die Gegenstandslosigkeit zu vertreten hatte.

a) Die Gebühren der Baurekurskommissionen werden in §§ 34 ff. der Verordnung (des Regierungsrats) über die Organisation und den Geschäftsgang der Baurekurskommis­sionen vom 20. Juli 1977 (mit seitherigen Änderungen; OV BRK) geregelt. Gemäss § 34 dieser Verordnung gehören zu den Verfahrenskosten die Spruchgebühr einerseits und die Schreibgebühren, Barauslagen und Zustellungskosten anderseits. Die Spruchgebühr beträgt je nach dem Zeitaufwand sowie der finanziellen und rechtlichen Tragweite, die dem Ent­scheid im Einzelfall zukommt, Fr. 100.‑ bis Fr. 12'000.‑ (§ 35 Abs. 1 OV BRK); in beson­ders aufwändigen Verfahren kann die Gebühr unter Angabe der Gründe bis auf das Dop­pelte erhöht werden (Abs. 2). Die Gebührenhöhe ist aufgrund der genannten Kriterien von der Baurekurskommission nach pflichtgemässem Ermessen zu bestimmen. Weiter zu be­rücksichtigen sind der Aufwand durch Verhandlungen, der Umfang der Akten und eines Beweisverfahrens, die Klarheit der Rechtslage sowie die finanzielle Leistungskraft des Pflichtigen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechts­pflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 13 N. 8). Insgesamt verfügen die Behörden bei der Gebührenbemessung über einen weiten Ermessensspielraum. Das Ver­waltungsgericht kann die Kostenauflage und Kostenverlegung nach § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur auf rechtsverletzende Fehler hin überprüfen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 37).

b) Im Streit steht ein Mehrfamilienhaus mit zwei 5 ½ - 6‑Zimmerwohnungen im Untergeschoss/Erdgeschoss, einer 6‑Zimmerwohnung im Obergeschoss sowie einer 4 ½-Zimmerwohnung im Dachgeschoss samt Unterniveaugarage. Neben den bereits behandel­ten Rügen waren vor Vorinstanz auch die Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG, die An­wendung von § 292 PBG auf den Liftaufbau bzw. auf die Kamine sowie die Anwendung des Koordinationsgebots gemäss Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979/6. Oktober 1995 streitig. Weiter hatte der heutige Beschwerdeführer gegen verschie­dene Mitglieder der Baurekurskommission II einen Ablehnungsantrag gestellt, diesen spä­ter indessen wieder zurückgezogen. Von einem "simplen und routinemässigen Fall" kann damit keine Rede sein. Wenn die Rekurskommission die Spruchgebühr auf Fr. 4'000.‑ fest­setzte, hat sie der Bedeutung des im Streit stehenden Bauvorhabens sowie den streiti­gen Sachverhalts‑ und Rechtsfragen korrekt Rechnung getragen und das ihr zustehende Ermes­sen bei der Festsetzung der Gebühr nicht überschritten.

Der Kostenspruch der Baurekurskommission ist aber auch insofern rechtmässig, als er die Verfahrenskosten zu 1/12 der Gemeinde C. für die Abschreibung des gegen­standslos gewordenen ‑ ersten ‑ Rekursverfahrens und im Übrigen, d.h. zu 11/12 dem heu­ti­gen un­ter­liegenden Beschwerdeführer für die Rechtsmittelabweisung im zweiten Re­kurs­verfahren auferlegt. Auf das erste Rekursverfahren entfallen so Fr. 333.‑ Spruchgebüh­ren, was bei der formellen Erledigung dieses Verfahrens ohne Durchführung eines Schrif­ten­wechsels und ohne weitere Sachverhaltsermittlungen als angemessen erscheint. Die Spruch­gebühr von Fr. 3'666.‑ für die materielle Behandlung des zweiten, abgewiesenen Rekurses ist ‑ wie be­reits erwähnt ‑ auf jeden Fall nicht rechtsverletzend. Die vom Be­schwerdeführer beantragte Verteilung zu 2/3 auf das abgeschriebene Verfahren und zu 1/3 auf das materiell behan­del­te Rekursverfahren würde den genannten Kriterien (Zeitaufwand sowie finanzielle und rechtliche Tragweite) in keiner Art und Weise entsprechen.

5.

a) Die Baurekurskommission hat den Beschwerdeführer in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.‑ an die Bauherrschaft ver­pflichtet. Nach dieser Bestimmung kann im Rekursverfahren die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners ver­pflich­tet werden, namentlich dann, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Bei­zug eines Rechtsbeistands rechtfertigte. Angesichts der im Rekursverfahren in formeller und materieller Hinsicht erhobenen Rügen war der Beizug eines Rechtsbeistands durch die Bauherrschaft offensichtlich gerechtfertigt. Der Beschwerdeführer begründet denn auch nicht näher, weshalb die Rekurskommission § 17 Abs. 2 lit. a VRG falsch angewendet ha­ben sollte.

§ 17 Abs. 2 VRG sieht lediglich eine "angemessene" Entschädigung der Umtriebe vor. Das bedeutet, dass dem Berechtigten nicht jeder erdenkliche, sondern grundsätzlich nur ein Teil des aufgrund der Umstände des Falls notwendigen Rechtsverfolgungsauf­wands nach freiem (aber pflichtgemässem) Ermessen der Rechtsmittelinstanz zu entschä­digen ist (RB 1998 Nr. 8 = ZBl 99/1998, S. 524). Dabei sind namentlich der Streitwert, allenfalls die Wichtigkeit der Sache für die Parteien, die Schwierigkeit des Falls sowie der Zeit‑ und Arbeitsaufwand zu berücksichtigen.

b) Bei der Festsetzung der Höhe der Parteientschädigung von Fr. 1'500.‑ an die Bau­herrschaft hat die Vorinstanz ihr pflichtgemäs­ses Ermessen korrekt gehandhabt. Hin­sichtlich der an den Beschwerdeführer durch die Gemeinde C. zu entrichtenden Ent­schä­digung hat die Rekurskommission festgehalten, "in Anbetracht des Umstands, dass der diesbezüglich erwachsene Aufwand im überwiegenden Ausmass wiederum der Erhebung des Rekurses im Verfahren G.‑Nr. R2.99.00136 diente", erscheine ein Betrag von Fr. 300.‑ als angemessen. Tatsächlich sind die Rekursschriften vom 12. Mai und 14. Juli 1999 im for­mellen Teil fast vollkommen und im materiellen Teil vollständig identisch. Der zusätz­liche Aufwand, welcher dem Beschwerdeführer ‑ gesamthaft gesehen ‑ dadurch entstanden ist, dass er zwei Rekursschriften einreichen musste, ist daher minim. Der für die Einrei­chung des Rekurses vom 12. Mai 1999 erbrachte Aufwand konnte praktisch vollumfäng­lich für die Einreichung des Rekurses vom 14. Juli 1999 verwendet werden. Unter diesen Umständen erweist sich die Zusprechung einer Parteientschädigung von Fr. 300.‑ für das gegenstandslos gewordene Rekursverfahren nicht als rechtsverletzend.

6. ...