Nutzungsplanung

1.

Die bereits vereinigten Beschwerdeverfahren VB.2001.00048 und VB.2001.00055 betreffen den gleichen Streitgegenstand wie die beiden Beschwerdeverfahren VB.2001.00155 und VB.2001.00157. Die vier Verfahren sind daher aus Gründen der Prozessökonomie zu vereinigen.

2.

a) Gegen den ersten Rekursentscheid vom 29. Februar 2000 hatten lediglich A und die vier weiteren Nachbarn (nachfolgend Beschwerdeführende genannt) Beschwerde erhoben, nicht aber der mitbeteiligte und teilweise ebenfalls unterlegene I (nachfolgend Grundeigentümer genannt), ebenso wenig die Stadt V. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben hätte sich der Grundeigentümer, soweit er die Aufhebung von Disp. Ziff. I Abs. 1-3 des Rekursentscheids vom 29. Februar 2000 und damit die Wiederher­stellung der ursprünglichen Festlegung gemäss Beschluss des Grossen Gemeinderats V vom 4. Februar 1998 anstrebt, bereits gegen den damaligen Rekursentscheid Beschwerde erheben müssen. Mit der Unterlassung einer solchen Beschwerde hat er sein Be­schwerderecht verwirkt; hinsichtlich der erst gegen den zweiten Rekursentscheid vom 12. November 2000 erhobenen Beschwerde vom 5. Februar 2001 fehlt ihm ein schutzwürdiges Interesse an der Beschwerdeerhebung im Sinn von § 70 in Verbindung mit § 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) bzw. von § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/20. Mai 1984 (PBG; vgl. RB 1975 Nr. 4; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 81 sowie § 21 N. 27).

Zum nämlichen Schluss führt auch eine andere Überlegung: Da das Verwaltungsgericht gemäss § 63 Abs. 2 VRG nicht über die gestellten Rechtsbegehren hinausgehen darf, konnte sich die am 20. April 2000 erfolgte Aufhebung des Rekursentscheides und die Rück­­­weisung der Sache nur auf denjenigen Teil des Nachbarrekurses beziehen, welchen die Baurekurskommission II abgewiesen hatte. Soweit demnach der Grundeigentümer selber bzw. die Stadt V durch die teilweise Gutheissung des Rekurses belastet worden waren, war der Rekursentscheid bereits in Teilrechtskraft erwachsen. Insofern wäre es der Vorinstanz von vornherein verwehrt gewesen, den ersten Rekursentscheid im zweiten Rechts­gang zu Gunsten des Grundeigentümers abzuändern. Der Streitgegenstand wird daher heute wie damals durch die Anträge der Parteien des ersten Rechtsgangs vor Verwaltungsgericht begrenzt. Demgemäss ist auf die nunmehr gegen den mit dem ersten Rekursentscheid identischen Entscheid vom 12. Dezember 2000 erhobene Beschwerde des Grund­eigentümers vom 5. Februar 2001 nicht einzutreten.

b) Gleichermassen nicht einzutreten ist auf die Beschwerden des Grundeigentümers und der Stadt V gegen die teilweise Nichtgenehmigung der Festlegung durch den Regierungsrat, soweit diese die bereits durch die Baurekurskommission II aufgehobenen Sätze 3 und 4 von Art. 35 Abs. 4 BauO und die dazu getroffenen Weisungen an die Stadt V betraf. Für einen diesbezüglichen Akt der Genehmigungsbehörde fehlte es im rechtskräftig beurteilten Umfang genau genommen bereits an einem eigentlichen Genehmi­gungsgegenstand. Jedenfalls ist beiden Parteien aus der Nichtgenehmigung der rechtskräftig aufgehobenen Tei­le der Bestimmung kein Nachteil erwachsen, so dass sie auch kein Rechtsschutzinteresse mehr an einer diesbezüglichen Genehmigung des fraglichen Teils der Bestimmung haben. Soweit der Nichtgenehmigungsentscheid des Regierungsrates allerdings weiter geht als der Rekursentscheid und die Wohnnutzung in der Erholungszone R generell ausschliesst (Nichtgenehmigung der Sätze 5 und 6 von Art. 35 Abs. 4 BauO), ist auf die Beschwerden einzutreten.

3.

Gegenstand der Überprüfung im Beschwerdeverfahren bildet demnach ausschlies­s­lich die Zulässigkeit der Erholungszone R für den Reitstall U sowie der auf 70 m2 beschränkten, annexweise zu realisierenden und mittels Revers zu sichernden Wohnnutzung in dieser Erholungszone. Dabei überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm – aus­­ser bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).

4.

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die vorliegend strittige Festlegung widerspreche den übergeordneten Richtplänen, welche die eingezonten Parzellen als Land­wirtschaftsgebiet ausgeschieden hätten.

Die Baurekurskommission II hat dazu erwogen, die Erholungszone sei eine Bauzone besonderer Art, wo nur den Vorgaben der Richtplanung entsprechende Bauten und Anlagen zulässig seien und die Anwendung von Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Ju­ni 1979 (RPG) ausser Betracht falle. Vorliegend fehle der nach § 62 Abs. 2 PBG not­wendige Richtplaneintrag. Ein Widerspruch zwischen den massgebenden Planungsträgern falle jedoch ausser Betracht, da die Zuständigkeit für die Revision des kommunalen Richtplanes ebenso wie die Nutzungsplanungskompetenz beim Gemeinderat liege. Der Zweck der Erholungszone und die zulässige Nutzung seien schon mit der bestehenden Reitstallnutzung weitestgehend vorgegeben. Soweit aus Gründen der Planvollständigkeit ein Erholungsgebiet im kommunalen Landschaftsplan angezeigt sein sollte, könne der Mangel im Genehmigungsverfahren behoben werden. Kleinere Erholungszonen dürften zudem auch ohne besonderen Richtplaneintrag festgesetzt werden. Zumindest teilweise liege das Gebiet sodann ohnehin im Anordnungsspielraum zwischen Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet, soweit dieser überschritten werde, sei die Abweichung jedenfalls untergeordnet und sachlich gerechtfertigt.

b) Die Erholungszone nach zürcherischem Recht ist wie im angefochtenen Entscheid richtig dargelegt, eine Sondernutzungszone im Sinne von Art. 18 RPG. Hingegen stellt sie entgegen den Ausführungen im angefochtenen Entscheid keine Bauzone (im Sinn von Art. 15 RPG) dar, die innerhalb der richtplanerischen Festlegung eines Siedlungsgebietes auszuscheiden wäre. Freihalte- bzw. Erholungszonen bilden gleichermassen wie
die Landwirtschafts- und Reservezonen keine bundesrechtlichen Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG, auch wenn daselbst gewisse, dem Zonenzweck dienende Bauten und Anlagen als zonenkonform zugelassen sind. Die Bewilligung nicht zonenkonformer Bauten und An­lagen in Erholungszonen richtet sich daher ausschliesslich nach Art. 24 RPG (vgl. BGE 118 Ib 503 E. 5; RB 1996 Nr. 70, VGr, 15. Dezember 1999, VB.1999.00099). Nur Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG haben der richtplanerischen Festlegung eines Siedlungsgebietes im Sinne von Art. 6 Abs. 3 lit. a RPG und § 21 PBG zu folgen, während eine Erholungszone im Sinne von Art. 18 RPG grundsätzlich ein Erholungsgebiet im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. b RPG und § 23 Abs. 1 lit. c PBG voraussetzt.

Die streitbetroffene Erholungszone R liegt im Landwirtschaftsgebiet und grenzt mit einem Teil der Westgrenze an das Baugebiet und bereits überbaute Bauzonen und in der süd­westlichen Ecke an das Erholungsgebiet C, das gemäss Anhang zur Verordnung über die einheitliche Darstellung der Richtplanung vom 8. Dezember 1976 für Sportplätze, Frei­bäder, Tennisplätze und dergleichen bestimmt ist. Obwohl demnach die strittige Erholungs­­zone R teilweise an ein für Sportnutzung vorgesehenes Erholungsgebiet angrenzt, kann sie von ihrer speziellen Lage und Form her höchstens zu einem sehr geringen Teil einen Anordnungsspielraum für sich in Anspruch nehmen. Damit liegt grundsätzlich ein Widerspruch zwischen Richt- und Nutzungsplanung vor.

Nach § 16 PBG haben Planungen unterer Stufen denjenigen der oberen Stufen und die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen. Abweichungen sind nur zulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind. Über­­einstimmend scheinen die Parteien davon auszugehen, dass die streitbetroffene Festlegung angesichts ihrer Grösse und Bedeutung von vornherein keines Richtplaneintrages auf kantonaler oder regionaler Ebene, sondern nur eines solchen im kommunalen Landschaftsplan bedarf. Diese Durchstossung des kommunalen Richtplanes ist angesichts der Zonengrösse von unter 7000 m² sowie des Umstands, dass mit der Zonierung im Wesentlichen nur eine bestehende Baute mit ihrer spezifischen Nutzung und deren massvolle Erweiterung geregelt wird, untergeordneter Natur und sachgerecht. Hinzu kommt, dass der Gemeinderat gleichermassen sowohl für die Richt- als auch für die Nutzungsplanung zuständig ist. Soweit die Beschwerdeführenden die Durchstossung der kommunalen Richtplanung beklagen, hat die Vorinstanz den Einwand daher zu Recht verworfen.

c) Die Beschwerdeführenden rügen weiter, die Zonierung widerspreche auch der parzellenscharf konkretisierten kantonalen Landwirtschaftszone und erkennen darin ebenfalls eine Verletzung von § 16 PBG.

Da die kantonale Landwirtschaftszone und die kommunale Erholungszone Nutzungs­zonen unterschiedlicher Zweckbestimmung sind, liegt formal tatsächlich ein Widerspruch zwischen den Nutzungsplanungen verschiedener Planungsträger vor. Dieser Widerspruch verbietet die kommunale Festlegung jedoch keineswegs. Kommunale und überkom­munale Nutzungszonen bilden ein gesamtes Planwerk, welches innerhalb gewisser Zeithorizonte der Überprüfung und allenfalls Anpassung bedarf. Insofern überlagern wünschenswerte neue kommunale Festlegungen innerhalb einer kantonalen Landwirtschaftszone die kantonale Nutzungsplanung zwangsläufig, sei dies nun bei der Vergrösserung der bestehen­den Bauzone oder auch bei andersartigen Festlegungen. Da die kantonalen und regionalen Nutzungszonen auch regelmässig erst im Nachgang an die kommunale Bau- und Zonenordnung ausgeschieden werden, entsteht dabei durchaus ein vorübergehender Widerspruch zweier Nutzungszonen. Mit der notwendigen Genehmigung der Bau- und Zonen­ord­nung durch die zuständige kantonale Instanz bekundet der kantonale Planungsträger als­dann hinreichend seine Bereitschaft, auch die damit verbundene Verkleinerung der kantonal­en Nutzungszone anzuordnen. Die Koordination der beiden Planungsebenen ist damit ge­währleistet. Unter diesen Umständen liegt daher von vornherein gar keine Durchstossung der kantonalen Nutzungsplanung vor. Selbst wenn sie vorläge, wäre sie jedenfalls unter den gegebenen Voraussetzungen im Sinne von § 16 Abs. 2 PBG zulässig (vgl. vorstehende Erwägung b).

Ebenso wenig ist die strittige Zonierung, wie die Beschwerdeführenden glauben, nur dann zulässig, wenn der bestehende Pferdestallbetrieb entweder landwirtschaftszonenkonform im Sinn von Art. 16 RPG oder standortgebunden im Sinn von Art. 24 RPG wäre. Nach dem oben Ausgeführten zieht die Genehmigung der kommunalen Erholungszone zwangs­läufig die entsprechende Anpassung der kantonalen Landwirtschaftszone nach sich. Was innerhalb der neuen Erholungszone als zonenkonform zu gelten hat, ergibt sich alsdann aus dem konkreten Nutzungszweck dieser Zone. Nur Bauten und Anlagen, die diesem in Art. 35 BauO umschriebenen Zonenzweck widersprechen, bedürfen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG.

Auch spricht keineswegs gegen die strittige Festlegung, dass der heutige Reitstall-
betrieb des Grundeigentümers nicht der landwirtschaftlichen Produktion dient und daher unbestrittenermassen landwirtschaftszonenwidrig ist. Der Bau eines Pferdestalles samt spä­terer Erweiterung und kleinerer Nebenbauten wurde dem Grundeigentümer mit Bewilligun­gen vom 24. März 1983, 30. Januar 1986 (bis dahin noch unter der Regime einer Frei­halte­zone) und 7. September 1998 gestützt auf Art. 24 RPG im formell richtigen Verfahren
von den zuständigen Stellen gestattet (VB.2001.00048). Mit der vorliegend strittigen Zonenplanänderung soll unter anderem gerade die bestehende Zonenwidrigkeit der Baute bzw. des Betriebes behoben werden. Wenn diese Pla­n­­ung den Zielen und Grundsätzen des RPG entspricht, so ist sie zulässig, selbst wenn der Reitstall die Anforderungen von Art. 24 RPG klar nicht erfüllt (vgl. BGE 124 II 391 E. 2c).

5.

a) Die Beschwerdeführenden erachten weiter das Gebot der Planbeständigkeit als verletzt. Im angefochtenen Entscheid bezweifelt die Rekursinstanz vorab, ob sich auch die Nachbarn auf den allein im Interesse des Grundeigentümers stehenden Grundsatz der Planbeständigkeit berufen können.

Das Gebot der Planbeständigkeit bildet Ausfluss des aus dem Vertrauensschutz abgeleiteten Grundsatzes der Rechtssicherheit. Darauf kann sich grundsätzlich jede Person be­rufen, welche Vertrauen in eine bestimmte Rechtslage entwickelt hat. Insofern können etwa auch Nachbarn eines Bauvorhabens durchaus vorbringen, sie hätten ihr eigenes Grund­­stück im Vertrauen auf die in der Nachbarschaft gegebene Zonenordnung, welche ge­wisse Nutzungen oder Bauten verbiete, erworben oder überbaut. In BGE 124 II 391 E. 4b etwa hat das Bundesgericht es ohne weitere Begründung zugelassen, dass der Nachbar einer Landwirtschaftszone sich bei der Einzonung des Landes auf den Grundsatz der Planbeständigkeit berief, da er nicht mit der Erstellung zonenfremder Bauten habe rechnen müssen.

b) Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Nutzungsplanung einer Gemeinde sollte einen Planungshorizont von 20 bis 25 Jahren aufweisen. Der Zonenplan sei letztmals 1995 einer Überprüfung unterzogen worden, seither hätten sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert.

Während die Richtplanung im Allgemeinen auf einen Zeithorizont von 20 bis 25 Jahre ausgerichtet ist (vgl. etwa § 21 Abs. 2 PBG), hat sich die Nutzungsplanung eher am Bedarf der nächsten 10 bis 15 Jahre zu orientieren (vgl. etwa Art. 15 lit. b RPG). Nach Art. 9 Abs. 3 RPG werden Richtpläne alle zehn Jahre gesamthaft überprüft und nötigenfalls überarbeitet. Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungs­pläne überprüft und nötigenfalls angepasst (Art. 21 Abs. 2 RPG). Nach § 9 Abs. 2 PBG sind die Planungen neuen Erkenntnissen und Entwicklungen anzupassen, soweit Rechts­sicher­heit und Billigkeit es zulassen. Je neuer ein Plan ist, um so mehr darf im Allgemeinen mit seiner Beständigkeit gerechnet werden. Je einschneidender sich umgekehrt die beabsichtigte Änderung auswirkt, um so gewichtiger müssen die Gründe sein, welche für die Planänderung sprechen (BGE 113 Ia 444 E. 5b mit Hinweisen).

Die vorliegend strittige Erholungszone soll die im Jahre 1987 festgesetzte kantonale Landwirtschaftszone ablösen. Bei dieser Zeitspanne von mittlerweile rund 14 Jahren ist das Interesse an der Planbeständigkeit von vornherein nur sehr gering zu gewichten. Daran än­dert auch nichts, dass die Stadt V zwischenzeitlich im Jahre 1995 ihre Bau- und Zonenordnung an die geänderten Bestimmungen des PBG vom 1. September 1991 angepasst und verschiedene Detailkorrekturen am Zonenplan vorgenommen hat (vgl. Genehmigungsentscheid des Regierungsrats vom 4. Oktober 1995). Nach der Rechtsprechung sind geringfügige Zonenanpassungen oder –erweiterungen auch nach einer erst vor kurzem erfolgten Gesamtüberprüfung der Nutzungsplanung zulässig (BGE 124 II 391 E. 4b). Jedenfalls besteht heute ein berechtigtes Bedürfnis, den bestehenden zonenfremden Reitbetrieb mittels einer adäquaten Nutzungszone zu erfassen und dessen Erweiterungsmöglichkeiten zu definieren. Da das bestehende oberirdische Gebäudevolumen nur um einen Viertel vergrössert werden darf und die Betriebswohnung auf einen Annexbau und eine Geschossfläche von 70 m² beschränkt wird, erwachsen der Nachbarschaft aus der Festlegung auch keine wesent­lich neuen Einwirkungen. Unter diesen Umständen fällt die erforderliche Interessenabwägung zugunsten der Planänderung aus.

6.

Zum öffentlichen Interesse an der Schaffung einer Erholungszone R hat die Vor­instanz erwogen, ein solches bestehe nicht nur bei einer Erholungsanlage, die breiten Bevöl­kerungsschichten diene, sondern auch dann, wenn diese nur von einem eingeschränkten Benützerkreis in Anspruch genommen werde, aber grundsätzlich jedermann offen stehe wie etwa auch bei Golfanlagen oder Familiengärten. Diesen zutreffenden Erwägungen halten die Beschwerdeführenden nichts Substanzielles entgegen. Insbesondere schadet diesem Interesse keineswegs, dass der bestehende Reitbetrieb privat und gewinnstrebig be­trieben wird. Jede Erholungsanlage hat sich auch an wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu orientieren. Wird sie privat betrieben, was das Gesetz nicht verbietet, so bildet das Gewinn­streben wohl regelmässig das ausschlaggebende Motiv. Nicht anders verhält es sich im Übrigen bei landwirtschaftlichen Betrieben, deren adäquate zonenplanerische Erfassung trotz Gewinnstrebigkeit ebenfalls im öffentlichen Interesse liegt.

Die Baurekurskommission hat die Zweckmässigkeit der strittigen Erholungszone grundsätzlich bejaht. Sie hat erwogen, mit dem Anschluss der Erholungszone an die bestehende Bauzone werde der Zersiedlung entgegengewirkt und zusätzlicher Erschliessungsbedarf weitestgehend vermieden. Die mit der Erholungszone erfasste Betriebsfläche sei klein gehalten, und die erforderlichen Weideflächen seien in der angrenzenden Landwirtschaftszone situiert. Unter welchem Aspekt diese zutreffenden Erwägungen rechtsverletzend sein sollten, machen die Beschwerdeführenden nicht geltend. Darauf kann daher verwiesen werden.

7.

a) Erweist sich demnach die Ausscheidung einer Erholungszone R grundsätzlich als rechtens, so bleibt die Rechtmässigkeit von Art. 35 Abs. 4 BauO, namentlich der Sätze 5 und 6, welche die Zulässigkeit der Wohnnutzung bereits voraussetzen, zu prüfen.

Der Regierungsrat verweigerte die Genehmigung dieser Bestimmung insoweit, als sie überhaupt eine Wohnnutzung zulässt, bezog sich aber entsprechend dem ursprünglichen Genehmigungsobjekt in den Erwägungen ausschliesslich auf die Zulassung eines selbständigen Wohngebäudes mit 170 m² Geschossfläche, ohne sich zur Genehmigungsfähigkeit der von der Baurekurskommission vorgezeichneten Lösung auszusprechen. Dabei scheint er grundsätzlich der Auffassung zu sein, dass das übergeordnete Recht es den Gemeinden verbiete, innerhalb der Erholungszone eine standortgebundene Wohnnutzung als zonenkonform zu definieren.

Dem Bundesrecht lässt sich keine diesbezügliche Einschränkung entnehmen. Mit Art. 18 RPG wollte der Bundesgesetzgeber es den Kantonen ermöglichen, neben den Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen andere spezifische Sondernutzungszonen zu schaffen. Standortgebundenes Wohnen ausserhalb der Bauzonen muss dabei nicht zwangsläufig als in der Nichtbauzone zonenwidrig gelten. Die wegen der Überwachungsbedürftigkeit von Tieren notwendige Betriebswohnung des Landwirts etwa wurde seit jeher als landwirtschaftszonenkonform angesehen, ohne dass dafür eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG hätte beansprucht werden müssen. Insofern kann standortgebundenes Wohnen durchaus auch zum Zweck einer Nichtbauzone gehören, jedenfalls wenn sie – auch ohne landwirtschaftlich zu sein – mit Tierhaltung verbunden ist. Die zunehmende Verstädterung der Bevölkerung, deren vermehrte Freizeit und ein entsprechend verändertes Freizeitverhalten hat neuere Erholungsbedürfnisse geschaffen, wo ein Ausgleich zum Alltag nicht mehr nur in der freien unveränderten Landschaft sondern auch in sportlichen Betätigung oder eben in Beziehung zu Tieren gesucht wird (Zooanlagen, Reithöfe, Erlebnisbauernhöfe etc.). Zwar gilt es, auch für spezielle Nutzungszonen die grundsätzliche Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet aufrechtzuerhalten, jedoch kann diesem Anliegen durch eine restriktive An­erkennung der Standortgebundenheit einer Wohnnutzung durchaus Rechnung getragen werden, sei dies nun bei der Prüfung der Zonenkonformität nach Art. 22 RPG oder bei der Frage der Standortgebundenheit nach Art. 24 RPG.

Auch das kantonale Recht verbietet eine derartige kommunale Festlegung nicht. Nach § 40 Abs. 1 PBG dürfen in der kantonalen Freihaltezone nur solche oberirdischen Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und den Zonenzweck nicht schmälern. Für andere Bauten und Anlagen gilt Art. 24 RPG. Die gleiche Bestimmung gilt gemäss § 62 Abs. 1 PBG für Bauten und Anlagen innerhalb der kommunalen Freihalte- und Erholungszonen. Damit wird sichergestellt, dass die nicht dem spezifischen Zonenzweck dienenden Gebäude nicht etwa aufgrund der kantonalen Ausnahmenorm von § 220 PBG, sondern nur unter den strengeren Voraussetzungen von Art. 24 RPG bewilligt werden. Inhaltlich auferlegt das kantonale Recht daher mit dem neu in der Gesetzesnovelle vom 1. September 1991 geschaffenen Zonentyp der kommunalen Erholungszone keine über das Bundesrecht hinausgehenden Beschränkungen.

b) Darf demnach standortgebundenes Wohnen im Zusammenhang mit der Tierhaltung innerhalb der Erholungszone grundsätzlich zugelassen werden, so stellt sich weiter
die Frage, ob es möglich und zulässig ist, eine derartige Betriebswohnung bereits im Nutzungs­planungsverfahren detailliert und in ihren Ausmassen zu definieren, oder ob diese nicht adäquater im baurechtlichen Bewilligungsverfahren nach Art. 24 RPG zu beurteilen ist. Grundsätzlich ist eine Nutzungsplanung, welche ein konkretes Bauvorhaben zonenkonform machen will, anstatt es über Art. 24 RPG zu bewilligen, hinsichtlich der weitergehenden Mitwirkungsrechte der Bevölkerung und angesichts des erhöhten Rechtsschutzes jenes Verfahrens nicht zu beanstanden. Soweit gegen den Nutzungsplan vorgebracht wird, Art. 24 RPG werde umgangen, richtet sich Legitimation und Rechtsweg ohnehin nach dieser Bestimmung (vgl. für viele BGE 117 Ib 9, 115 Ib 508 E. 5a/bb oder BGE 113 Ib 371, wo es das Bundesgericht begrüsst, dass eine Gemeinde zwecks Zulassung einer Hafenanlage eine spezielle Kur- und Sportzone geschaffen hat, anstatt das Projekt über Art. 24 RPG zu bewilligen). Insofern kann einer Zonenordnung, welche eine konkrete nach Art. 24 RPG bewilligungsfähige standortgebundene Baute zulässt, nicht eine Umgehung dieser Bestimmung vorgeworfen werden.

Im Allgemeinen dürfte es zwar ohne das Bestehen eines konkreten Projektes bzw. Betriebes eher schwierig sein, eine solche Baute überhaupt im Voraus hinreichend zu konkretisieren und auf die standortgebundene betriebliche Nutzung zu beschränken. Geht es hingegen wie vorliegend um die Zulassung und Erweiterung eines bereits bestehenden Reit­hofes, so macht es durchaus Sinn, wenn sich die Gemeinde bereits im Rahmen der Nut­­zungsplanung über das maximal mögliche Mass und die raumplanerisch adäquate Lage einer betriebsnotwendigen Wohnnutzung äussert.

c) Im vorliegenden Fall war der Stadt V vom Grundeigentümer beantragt worden, ein Teil seines Grundstückes sei der W2- bzw. W3-Zone zuzuweisen, damit er ein Wohnhaus erstellen könne, welches zur Bewirtschaftung des Betriebes notwendig sei. Geplant war ein Gebäude mit 240 m² Bruttogeschossfläche für die Familie des Grundeigentümers und eine Kleinwohnung für das Pflegepersonal. Die Stadt prüfte in der Folge verschiedene Nutzungsplanungsvarianten, so auch die Einzonung der Anlage in eine Mischzone, was zu grosse Nutzungsreserven zur Folge gehabt hätte, sowie die Teileinzonung in eine W2-Zo­ne, womit jedoch keine rechtliche Verbindung zwischen Betriebswohnung und Reit­stallung hätte hergestellt werden können. Sie entschied sich daher für eine spezifische Erholungszone R mit Zulassung eines 170 m² grossen Wohngebäudes, weil damit einerseits die Zonenkonformität des Betriebes erreicht und zudem der Standort des betriebsnotwendigen Wohnhauses definiert werden könne.

Die Baurekurskommission II bejahte im angefochtenen Entscheid die Standortgebundenheit einer auf 70 m² reduzierten und mittels Revers gesicherten Betriebswohnung zwecks Betreuung und Überwachung der Reitpferde des Betriebes. Der Notwendigkeit einer solchen Betriebswohnung scheinen die Beschwerdeführenden nicht zu widersprechen, sie machen unter diesem Titel lediglich geltend, die Weiterführung eines Pferdestalles mit lediglich 4 Pferden – wie anfänglich bewilligt – wäre ohne Betriebswohnung mit technischen Fernüberwachungsmitteln auch aus einer Distanz von wenigen hundert Metern möglich. Der Reitstall U beherbergt indessen heute unbestrittenermassen 12 bis 14 Reitpferde. Die Betreuung und Überwachung dieser Tiere macht in gleicher Weise die Anwesenheit eines Betriebsangehörigen vor Ort notwendig wie die Tierhaltung innerhalb der Landwirtschaftszone (vgl. etwa BGE 121 II 307 E. 5d, wo die Standortgebundenheit eines Wohnhauses für die Überwachung von 9.5 Grossvieheinheiten bejaht wurde). Eine Betriebs­­wohnung von 70 m² Fläche kann angesichts der Grösse des gegebenen Betriebes durchaus auch als massvoll betrachtet werden. Damit sollte der Betrieb und seine Fortführung auch längerfristig und unabhängig von den momentan bestehenden Familienverhältnissen des Grundeigentümers gesichert werden können. Die Zulassung einer solchen Betriebswohnung verbietet sich auch nicht etwa deswegen, weil der Grundeigentümer inzwischen für sich und seine Familie in einer Distanz von 450 m ein Einfamilienhaus erwerben konnte. Diese Situation vermag zwar den Einsatz im Notfall zu erleichtern, jedoch kann sie die direkte Überwachung der Tiere vor Ort nicht ersetzen.

8.

Schliesslich machen die Beschwerdeführenden geltend, der Grundeigentümer habe der Gemeinde gegenüber verbindlich auf die Erstellung einer Betriebswohnung verzichtet. Diese Erklärung werde man ihm jedenfalls in einem kommenden Baubewilligungs­verfahren entgegenhalten.

In der Tat nimmt die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 27. Juni 1983 betreffend die baurechtliche Bewilligung des Pferdestalls Bezug auf eine solche Verzichtserklärung des Grundeigentümers gegenüber der Stadt V vom 24. Mai 1983 (VB.2001.00048). Die Erklärung selber liegt nicht bei den Akten. Auch ist nicht ersichtlich, unter welchen Umständen die erst im Nachgang an die Baubewilligung abgegebene Erklärung zustande gekommen war. Könnte dem Grundeigentümer diese abgegebene Verzichtserklärung in einem Baubewilligungsverfahren erfolgsversprechend entgegengehalten werden, so bestünde wohl kaum ein öffentliches Interesse daran, den Einbau einer Betriebs­wohnung mittels Nutzungsplanung zu ermöglichen. Unter diesem Aspekt ist der Einwand daher zu prüfen.

Eine Baubewilligung ist die grundsätzliche Feststellung darüber, dass eine projektierte Baute mit dem massgebenden öffentlichen Recht übereinstimmt. Dabei ist das konkrete Projekt zu beurteilen, künftige Änderungen oder Erweiterungen sind nicht Verfahrens­gegenstand. Ebenso verhält es sich im Verfahren betreffend Genehmigung einer Baubewilligung. Hier wie dort besteht daher grundsätzlich auch kein Spielraum für öffentlichvertragliche Abmachungen zwischen Behörde und Bauherrschaft. Ein konkretes Bauvorhaben kann regelmässig unabhängig davon beurteilt werden, ob der Bauherr spätere Änderungen am Bestehenden vorsieht oder nicht. Zwar dürfen im Baubewilligungsverfahren öf­fentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen auferlegt werden, dies aber nur, soweit hierfür eine hinreichende gesetzliche Grundlage vorhanden ist. Aus diesem Grunde hatte die Baudirektion die erteilte Bewilligung grundsätzlich unabhängig vom Vorliegen einer Verzichtserklärung des Grundeigentümers auf ihre Genehmigungsfähigkeit hin prüfen müssen. Insofern konnte die Bezugnahme der Baudirektion auf die Verzichtserklärung des Grundeigentümers im besten Fall zum Ausdruck bringen, dass der Grundeigentümer nicht mit einer späteren Bewilligung bzw. Genehmigung einer Betriebswohnung zu rechnen haben würde. Indessen wäre es klarerweise nicht statthaft gewesen, einen verbindlichen Verzicht auf eine Betriebswohnung zur Bedingung der Genehmigung zu machen. Aus diesem Grunde kann der Erklärung daher keine bis heute andauernde, öffentlichrechtliche Wirkung zuerkannt werden (vgl. etwa RB 1989 Nr. 71 betreffend Löschung eines ohne Rechtsgrundlage fortbestehenden Reverses).

Ob die Beschwerdeführenden mit ihrer Behauptung, die Verzichtserklärung hätte sie damals zum Rekursrückzug bewogen, geltend machen wollen, die fragliche Erklärung habe auch Teil einer privatrechtlichen Vereinbarung zwischen den Beschwerdeparteien ge­bildet, ist unklar. Die Frage kann indessen offen bleiben, da eine allfällige privatrechtliche Verpflichtung ohnehin nicht im Verwaltungsprozess, sondern auf dem Zivilweg durchzusetzen wäre.

Das öffentliche Interesse an der strittigen Planfestlegung wird daher durch die seinerzeit abgegebene Verzichtserklärung nicht geschmälert.

9.

Zusammenfassend erweist sich der Rekursentscheid demnach als unter allen Gesichtspunkten rechtmässig. Die Beschwerde der Beschwerdeführenden ist demgemäss abzuweisen, auf die Beschwerde des Grundeigentümers gegen den Rekursentscheid ist nicht einzutreten, und die Beschwerden der Stadt V und des Grundeigentümers gegen den Nichtgenehmigungsentscheid sind teilweise gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird.

10. ...