Quartierplan

1.1

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 8. Juni 1997 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommu­nalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig (RB 1998 Nr. 26).

Die Beschwerdeberechtigung der in ihrer Planungsautonomie betroffenen Gemeinde ist gegeben (§ 21 lit. b VRG; RB 1998 Nr. 12 mit Hinweisen). Legitimiert ist allerdings nicht der Gemeinderat, sondern die durch diesen vertretene Gemeinde (vgl. neben dem erwähnten Entscheid Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 73). Das Rubrum im vorliegenden Fall wurde entsprechend angepasst. Eine Genehmigung der Beschwerdeerhebung durch die Gemeindeversammlung entsprechend § 155 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (LS 131.1) erübrigt sich, da ein Beschluss des Gemeinderates im Streit liegt (Hans Rudolf Thalmann, Kommentar zum Züricher Gemeindegesetz, 3. A., Wädenswil 2000, § 155 N. 1 f.).

1.2

Die Beschwerdeführerin verlangt unter anderem die Aufhebung von Disp.-Ziff. II.c des angefochtenen Beschlusses. Darin hat die Baurekurskommission IV die Beschwerdefüh­rerin verpflichtet, die dem Beschwerdegegner 2 geschuldete Entschädigung für die Abtretung von Land für den Trottoirbau entlang der Strasse Ifang im Sinne der Erwägungen neu festzusetzen. Im Übrigen erklärte die Vorinstanz den Rekurs wegen der Gutheissung des Rekurses des Beschwerdegegners 1 für gegenstandslos. Die Beschwerdeführerin äussert sich in der Beschwerdebegründung zur Frage der Land­entschädigung für das erwähnte Trottoir nicht, sondern wendet sich nur dagegen, dass sie dazu verpflichtet wurde, die Stich­strasse A aufzugeben und stattdessen eine alternative Er­schliessung für die durch diese Strasse erschlossenen Grundstücke festzusetzen. Dar­aus ist zu schliessen, dass sich der Antrag auf Aufhebung von Disp.-Ziff. II.c des angefochtenen Entscheids nur auf die Abschreibung wegen Gegenstandslosigkeit bezieht (vgl. auch Augenscheinsverhandlung, Prot. S. 8). Das Verwaltungsgericht hat somit keinen Anlass, die Frage der Landent­schä­digung für den Trottoirbau zu prüfen.

1.3

Im Übrigen geben die Eintretensvoraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die rechtzeitig und formrichtig eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2.

Der Quartierplan ermöglicht gemäss § 123 Abs. 1 PBG im erfassten Gebiet eine der pla­nungs‑ und baurechtli­chen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nö­tigen Anordnungen. Nach § 128 Abs. 1 PBG müssen alle Grundstücke innerhalb des Quar­tierplangebiets durch den Quartier­plan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Für die Erschliessungsanlagen sind insbeson­dere die Anforderungen von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und von § 237 Abs. 1 PBG betreffend die Anforderungen an ei­ne rechtsgenügende Zufahrt sowie die Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) zu beachten. Er­schliessungen sowie gemeinschaftliche Aus­stat­tun­gen und Aus­rüstungen sind laut § 128 Abs. 2 PBG so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke ge­nügen. Das gilt auch für schon überbaute, jedoch unzurei­chend erschlossene Grundstücke im Quartierplangebiet (RB 1998 Nr. 100; vgl. auch RB 1984 Nr. 81; BGE 106 Ia 94 E. 3b). In der Regel sind mithin auch für Altbauten baurechtskonforme Verhältnisse zu schaffen.

Gemäss § 124 Abs. 2 PBG wird das Beizugsgebiet des Quartierplans in der Regel durch bestehende oder geplante öffentliche Strassen, ausnahmsweise auch durch Quartierstrassen, begrenzt. An die Stelle von Strassen können eindeutige natürliche, künstliche oder rechtliche Hindernisse oder Trennlinien für die Überbauung treten.

3.

Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches pro­spek­tiv-technisches Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu über­prü­fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeinde­or­ga­ne, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973, S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen der ein­zel­nen Grund­eigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen In­ter­essen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage ge­fun­de­ne Lö­sung soll im Re­kurs­verfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Ab­wägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrie­ren­den verfoch­tene Variante jener ge­mäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission ent­scheidet im Rahmen der Überprü­fung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechts­fragen geht.

Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm – ausser bei Ermessens­miss­brauch und Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).

4.

4.1

Die Baurekurskommission hat erwogen, die Grundstücke der Beschwerdegegner seien voll erschlossen. Die beiden Grundstücke seien nur deshalb in den Quartierplan einbezogen worden, weil sie für die Gesamterschliessung benötigt würden. Die Parzelle des Beschwerdegegners 2, die vom eingedolten Weierbach durchquert wird, sei wegen des gemäss § 21 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 (LS 724.11) einzuhaltenden Gewässerabstandes von 5 m nicht mehr weiter überbaubar. Der Beschwerdegegner 2 ziehe aus dem Quartierplan keinerlei Nutzen. Auch das Grundstück des Beschwerdegegners 1 stosse bereits an zwei Strassen (Ifang und Im Guet) und benötige folglich grundsätzlich keine weitere Zufahrt. Immerhin schliesst die Vorinstanz nicht aus, dass der Beschwerdegegner 1 eine zusätzliche Baute auf dem Südwestteil seines Grundstückes an die neue Strasse A anschliessen und insofern davon profitieren würde. Die mit Blick auf die Überbaubarkeit der Parzelle Nr. 05 geschwungene Führung der Strasse A verkleinere das Grundstück des Beschwerdegegners 1 bedeutend; eine zusätzliche Überbauung bleibe jedoch möglich.

Weiter weist der angefochtene Beschluss darauf hin, dass bei der Wahl der Erschliessung der Problematik des eingedolten Weierbaches Rechnung zu tragen sei. Dessen Führung durch die Parzellen 06,07, 05 und 08 führe dort wegen des Gewässerabstandes von 5 m zu erheblichen Erschwerungen der Überbaubarkeit. Eine allerdings sehr teure Lösung bestünde darin, das Gewässer unter die neue Strasse A zu verlegen, die in diesem Fall gerade statt ge­schwungen geführt werden könnte. Andere Möglichkeiten der Erschliessung, welche dem Verlauf des Weierbaches Rechnung tragen, wären der Bau einer Stichstrasse ab der Strasse Schränn, welche Lösung ebenfalls teuer wäre und massive Eingriffe ins Gelände bedingte, oder eine "hakenförmige" Verlängerung der Stichstrasse Im Guet über die Grund­stücke 06,07 und 09 bis hin zu den Grundstücken Nr. 10 und 08. Dabei werde für die hakenförmige Erschliessung nicht mehr Land benötigt als für den Bau der Stichstrasse A; sie bringe aber wegen der Hanglage einige Nachteile vor allem im Winterdienst mit sich und sei wegen der beiden 90 Grad-Kurven weniger übersichtlich.

Welcher Erschliessungsvariante der Vorzug zu geben sei, hänge zusätzlich auch vom subjektiven und objektiven Interesse der betroffenen Grundeigentümer am Einbezug eines Grundstücks in den Quartierplan ab. In diesem Zusammenhang stützt sich die Baurekurskommission IV auf ein nicht amtlich publiziertes, aber auf dem Internet (www.bger.ch/Recht­sprechung) veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtes vom 14. März 2000 (1P.721/1999). Dieses setzt sich mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung auseinander, nach welcher die Entlassung eines Grundstücks aus dem Quartierplanverfahren nur ganz aus­nahmsweise in Frage komme, nämlich wenn das betreffende Grundstück für die Gesamterschliessung des übrigen Landes nicht benötigt werde und zudem nach objektiven Gesichts­punkten in jeder Hinsicht baureif sei oder aus sachlichen Gründen für eine Überbauung nicht in Betracht komme (VGr, 6. Oktober 1999, VB 1999.00211, E. 2b). Das Bundesgericht hält dem zusammengefasst entgegen, die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer seien dadurch gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur öffentlichen Interessen, sondern zugleich auch privaten Inter­essen der betroffenen Grundeigentümer dient. Letzteres sei Voraussetzung für die mit dem Einbezug eines Grundstücks in den Quartierplan verbundenen Belastungen. Sei ein Grundstück bereits hinreichend erschlossen und erfahre es auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so sei sein Einbezug nicht gerechtfertigt. Das betreffende Grundstück könne gegebenenfalls auf dem Weg der Enteignung (gegen volle Entschädigung) zur Erstellung von Erschliessungsanlagen herangezogen, nicht aber in den Quartierplan einbezogen werden (E. 3a). Zwar sei der Einbezug eines Grundstücks in einen Quartierplan nicht erst dann zulässig, wenn dies für die bestehende Nutzung erforderlich sei, sondern bereits dann, wenn dadurch eine bessere zukünftige Nutzung ermöglich werde. Dabei sei indessen – namentlich bei bereits überbauten Grundstücken – der konkreten Situation des Betroffenen Rechnung zu tragen. Hier sei die Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu prüfen (E. 3d/e).

Gestützt auf dieses Urteil und die Feststellungen zur tatsächlichen Erschliessungssituation der beiden Beschwerdegegner hält die Vorinstanz dafür, dass deren Grundstücke aus dem Quartierplan hätten entlassen werden sollen und jedenfalls nur gegen volle Entschädigung entsprechend den Grundsätzen über die formelle Enteignung beansprucht werden dürften. Das Quartierplanrecht stelle mit den §§ 138 Abs. 2 lit. b und 145 PBG das geeignete Instrumentarium zur Verfügung, um eine solche Entschädigung sicherzustellen. In Würdigung aller Aspekte gelangt die Vorinstanz zum Ergebnis, dass die gewählte Lösung mit der Stichstrasse A in der vorgesehenen Form nicht zweckmässig sei. Insbesondere sei sie mit nicht einkalkulierten Entschädigungskosten verbunden. Durch eine anderweitige Erschliessung (hakenförmige Verlängerung der Strasse Im Guet oder Stichstrasse ab Strasse Schränn) könne eine Lösung gefunden werden, die ohne kostspielige Verlegung des Weierbaches und ohne entschädigungspflichtige Eingriffe ins Eigentum der Beschwerdegegner auskäme.

4.2

Die Beschwerdeführerin rügt, die Baurekurskommission habe zu Unrecht geprüft, ob die Grundstücke der Beschwerdegegner aus dem Quartierplan zu entlassen seien. Dieser Einwand erscheint grundsätzlich als berechtigt. Der Beschwerdegegner 1 hat ein entsprechendes Begehren nie gestellt, der Beschwerdegegner 2 hat zwar im Planungsverfahren die Entlassung verlangt, nicht jedoch im Rekurs an die Baurekurskommission.

Ob die Beschwerdegegner aus dem Quartierplanverfahren zu entlassen seien, braucht indessen nicht weiter erörtert zu werden. Entsprechend dem von der Vorinstanz zitierten Urteil des Bundesgerichts vom 14. März 2000 sind die Interessen der Beschwerdegegner weit sorgfältiger zu prüfen und zu gewichten, als dies die Beschwerdeführerin getan hat, und zwar auch dann, wenn diese Grundeigentümer nicht formell aus dem Quartierplan entlassen werden. Dies ergibt sich aus den verfassungsrechtlichen Voraussetzungen für Eingriffe in das Eigentum. Gemäss Art. 26 Abs. 1 BV ist das Eigentum gewährleistet. Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, sind voll zu entschädigen (Art. 26 Abs. 2 BV). Solche Eingriffe sind überdies nur zulässig, wenn sie auf gesetzlicher Grundlage beruhen, durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt und verhältnismässig sind (Art. 36 BV). Quint­essenz des bun­desgerichtlichen Urteils ist, dass Grundeigentümer, welche über voll erschlossenes Land verfügen oder aufgrund der konkreten Umstände aus dem Einbezug in den Quartierplan keinerlei Nutzen ziehen, in Wahrung der Eigentumsgarantie nur dann mit Quartierplanmassnahmen belastet werden dürfen, wenn sie dafür nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) Grundsätzen entschädigt werden. Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass mit § 138 Abs. 2 lit. b und § 145 PBG rechtliche Instrumente zur Verfügung stehen, um eine volle Entschädigung derart betroffener Grundeigentümer zu gewährleisten. Insofern dürfte es trotz der etwas apodiktischen Aussagen im erwähnten Urteil des Bundesgerichtes zulässig bleiben, Grundeigentümer, deren Grundstücke für eine Quartiererschliessung unbedingt benötigt werden, auch in Zukunft in das Quartierplanverfahren einzubeziehen, selbst wenn diese Grundeigentümer aus dem Quartierplan keinen Nutzen ziehen. Überdies müssen wie erwähnt die Voraussetzungen von Art. 36 BV erfüllt sein. Ob dies der Fall sei, beschlägt eine Rechtsfrage, weshalb sich die Beschwerdeführerin zu Unrecht auf den Standpunkt stellt, Streitfrage sei in erster Linie, ob die Baurekurskommission IV in das Ermessen der Beschwerdeführerin eingegriffen habe.

4.3

Vorliegend steht ausser Zweifel, dass mit den §§ 123 ff. PBG eine gesetzliche Grundlage für den geplanten Eingriff in das Eigentum der Beschwerdegegner vorhanden ist. Grundsätzlich ausgewiesen ist auch das öffentliche Interesse an einer vollständigen Erschliessung der vom Quartierplan erfassten Grundstücke. Fraglich ist, ob dieses Interesse im konkreten Fall jenes der Beschwerdegegner überwiegt, kein Land für die Strasse A abtreten zu müssen, und ob der Eingriff in der vorgesehenen Form verhältnismässig ist.

4.3.1

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegner 2 keinerlei Nutzen aus dem Quartierplan. Sein Grundstück ist über die Strasse Ifang voll erschlossen. Wegen des Gewässerabstands kommt eine zusätzliche Überbauung nicht in Frage; dies gilt auch für die Errichtung einer Garage an der Strasse A, worin die Beschwerdeführerin zu Unrecht eine Möglichkeit erblickt, das Grundstück "aufzuwerten". Ob eine Erweiterung des bestehenden Hauses rechtlich möglich ist, braucht hier nicht erörtert zu werden; die Erschliessungssituation würde dem jedenfalls nicht entgegenstehen. Insofern ist die Belastung des Beschwerdegegners 2 mit Quartierplankosten nicht gerechtfertigt; eine allfällige Inanspruchnahme seines Landes wäre zudem voll – d.h. nach den Grundsätzen der formellen Enteignung – zu entschädigen.

Kaum weniger klar liegen die Verhältnisse hinsichtlich des Beschwerdegegners 1. Es ist zwar denkbar, dass dieser einen Neubau im Südteil seines Grundstücks statt an die Strasse Ifang an eine entlang der Südostgrenze verlaufende Strasse anschliessen würde, wenn sie vorhanden wäre. Er ist auf eine solche Erschliessung indessen keineswegs angewiesen, weder aus rechtlichen noch tatsächlichen Gründen. Eine Erschliessung über die Strasse Ifang ist technisch ohne weiteres möglich. Rechtlich ist diese Lösung zulässig. Unzutreffend erscheint namentlich die Behauptung der Beschwerdeführerin, die Strasse Ifang sei eine Sammelstrasse, die übergeordneten Charakter und den entsprechenden Verkehr aufweise, sodass ein Direktanschluss nicht ohne weiteres bewilligt werden könne. Gemäss § 240 Abs. 3 PBG haben Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu erfolgen. Die Strasse Ifang ist zwar eine Sammelstrasse gemäss kommunalem Verkehrsrichtplan, aber nach (vorhandenem wie geplantem) Ausbaustandard und Verkehrsbelastung offensichtlich keine wichtige öffentliche Strasse im Sinne dieser Bestimmung. Am Augenschein hat sich bestätigt, dass etliche Liegenschaften direkt an die Strasse Ifang angeschlossen sind, und es liegen keine glaubwürdigen Hinweise dafür vor, dass die Verkehrsbelastung dieser Strasse einen weiteren Direktanschluss aus Sicherheitsgründen nicht zulassen würde.

Die Feststellung der Baurekurskommission IV, dass der Beschwerdegegner 2 an der Strasse A kein und der Beschwerdegegner 1 kaum ein Interesse habe, trifft daher zu. Auch für die vollständige Überbauung ihrer Grundstücke sind beide Beschwerdegegner nicht auf den Quartierplan angewiesen, da ihre Grundstücke bereits voll erschlossen sind.

Was die Wirkung bzw. Intensität des geplanten Eingriffs angeht, ist zu unterscheiden: Wie der Beschwerdegegner 1 zutreffend geltend macht, beschränkt die Strasse A seine Möglichkeiten, den Südteil seines Grundstücks zweckmässig zu überbauen. Diese Beschränkung entsteht nicht nur wegen des an sich schon beachtlichen Flächenverlustes, den der Beschwerdegegner 1 im Rekursverfahren unwidersprochen auf 109 m² bezifferte, sondern auch wegen der geschwungenen Strassenführung, welche die Platzierungs- und Gestaltungsmöglichkeiten für einen weiteren Baukörper innerhalb der resultierenden Abstandsbereiche stark einschränkt. Dieser Eingriff ist als erheblich zu bezeichnen. Weniger gewichtig ist der Eingriff für den Beschwerdegegner 2, dessen Grundstück auch ohne die Strasse A im nördlichen Teil nicht mehr zusätzlich überbaut werden könnte. Allerdings weisen die Beschwerdegegner darauf hin, dass ihnen durch die Strasse A auch die Möglichkeit verloren ginge, gemeinsam ein zusätzliches Doppeleinfamilienhaus zu errichten. Für beide Beschwerdegegner bedeutete der Bau der Strasse A zudem einen nicht unerheblichen Eingriff in ihre Gärten.

4.3.2

Die Beschwerdeführerin hält die Strasse A für die einzig sinnvolle Erschliessung der betroffenen Grundstücke. Sie macht geltend, die Alternativen wiesen erhebliche Nachteile auf. So sei die Erschliessung ab der Strasse Schränn eingehend untersucht, wegen der dafür nötigen massiven Eingriffe ins Gelände und der damit verbundenen Mehrkosten von Fr. 85'000.- aber verworfen worden. Gegen die hakenförmige Verlängerung der Stichstrasse Im Guet spreche die Topographie, die Unübersichtlichkeit, der grössere Unterhaltsaufwand, Probleme für die Kehrichtabfuhr, die Notwendigkeit, die Entwässerung ausserhalb der Strasse anzulegen (was mit Dienstbarkeiten gesichert werden müsste), und die schlechtere Verbindung für die Fussgänger zur Oberdorfstrasse.

Dass die Erschliessung ab der Strasse Schränn aus den angeführten Gründen ungünstig wäre, lässt sich ohne weiteres nachvollziehen. Hingegen überzeugen die Einwände gegen die Verlängerung der Strasse Im Guet nach den anlässlich des Augenscheins gewonnenen Erkenntnissen nicht. Flächenmässig sind die beiden Varianten (Strasse A und "Hakenlösung") ungefähr gleichwertig. Der von der Beschwerdeführerin behauptete zusätzliche Flächenbedarf für die Er­schliessung über die Strasse Im Guet von ca. 90 m² trifft nur zu, wenn der Wen­dehammer bei der ersten Abzweigung beibehalten wird, was keineswegs zwingend ist. Der Wendehammer ist in erster Linie für grosse Fahrzeuge – Kehrichtabfuhr, Zügelwagen, Feu­erwehr, Sanität etc. – erforderlich, während Privatfahrzeuge in aller Regel auf dem Vor- bzw. Parkplatz des Grundstücks wenden werden, welches sie aufsuchen. Angesichts der eher bescheidenen Gesamtlänge der verlängerten Strasse Im Guet kann daher ein Wendehammer am Ende der Strasse als ausreichend gelten. Die Schwierigkeiten, die sich aus der Topographie ergeben, werden von der Beschwerdeführerin überzeichnet. Die verlängerte Strasse Im Guet würde nach der ersten Kurve ein Gefälle von rund 10 % aufweisen, was eher weniger als die Steigung der Strasse Ifang ist und weder den Winterdienst noch die Kehrichtabfuhr wesentlich erschwert. Die Erschwerung für die Kehrichtabfuhr wird jedenfalls dadurch ausgeglichen, dass das Kehrichtfahrzeug nur in einer statt in zwei Stichstrassen wenden muss; für den – im Durchschnitt vielleicht fünfmal jährlich erforderlichen – Winterdienst gilt dieselbe Überlegung. Dass zwei 90 Grad-Ab­bie­gungen vorhanden sind, wird unter den gegebenen Umständen (wenig und rein interner, langsamer Verkehr) keine nennenswerten Gefahren verursachen. Wenig überzeugend erscheint schliess­lich das am Augenschein vorgetragene Argument der Beschwerdeführerin, die Strasse A würde sich besser in die Landschaft und die bauliche Umgebung eingliedern. Die Verlängerung der Strasse Im Guet käme in offene, für eine Neuüberbauung vorgesehene und daher ohnehin umzugestaltende Flächen zu liegen, während die Strasse A in gewachsene Gärten eingreifen würde.

Richtig ist, dass die Fussgängerverbindung zur Oberdorfstrasse über die Strassen A, Ifang und Chilegass etwas kürzer wäre als über die Strasse Im Guet, den Fussweg und die Strasse Schränn, welche Verbindung auch wegen der zu überwindenden Höhendifferenz weniger attraktiv wäre. Auch die Strasse A würde indessen, wie sich am Augenschein gezeigt hat, den Fussgängern einen Umweg abverlangen. Von Fussgängern am ehesten angenommen würde zweifelsfrei eine direkte Verbindung zur Strasse Schränn oder in Richtung des Restaurants Krone, die durch Ausscheidung einer entsprechenden Wegparzelle oder durch eine Dienstbarkeit rechtlich gesichert werden müsste.

Richtig ist ebenfalls, dass für die Wasser- und Elektrizitätsversorgung und noch mehr für die Abwasserentsorgung die erforderlichen Leitungen nicht vollständig unter der verlängerten Strasse Im Guet verlegt werden könnten. Für die Versorgungsleitungen wäre nach den unwidersprochenen Darlegungen der Beschwerdeführerin ein Ringschluss erforderlich, und die Abwasserleitung müsste wegen des erforderlichen Gefälles quer zum Hang zur Strasse Ifang oder hinunter zur Oberdorfstrasse geführt werden. Dass eine solche Lösung rechtlich mittels Dienstbarkeiten gesichert werden könnte, steht ausser Zweifel, ebenso, dass sie mit zusätzlichen Kosten verbunden wäre. Gemäss der von der Beschwerdeführerin auf Verlangen des Verwaltungsgerichts eingereichten Zusammenstellung vergleichen sich die Kosten für die Strasse A und jene für die Verlängerung der Strasse Im Guet – mit einem Wendehammer – wie folgt (ohne Landerwerb; Leitungsführung zur Strasse Ifang):

Finanzielle Aufwendungen (in Fr.) für

Strasse A

"Hakenlösung"

Fläche

670 m²

585 m²

Strassenerstellung

490'000.-

480'000.-

Abwasser verschmutzt

200'000.-

220'000.-

Abwasser unverschmutzt

340'000.-

307'000.-

Wasserversorgung

120'000.-

200'000.-

Energieversorgung

230'000.-

245'000.-

Total Kosten ohne Landerwerb

1'380'000.-

1'452'000.-

Differenz

+ 72'000.-

Diese Kosten werden von den Beschwerdegegnern nicht bestritten. Das Verwaltungsgericht geht daher von ihrer Richtigkeit aus. Weil das für den Bau der Quartierstrassen zu erwerbende Land von den Quartierplangenossen unter Vorbehalt von Mehr- oder Minderzuteilungen kostenlos einzuwerfen ist (§§ 138 und 145 PBG), können die Landerwerbs­kosten für die Strassenflächen grundsätzlich ausser Betracht gelassen werden. Dies trifft nach dem zuvor Ausgeführten (E. 4.1 und 4.2) nicht zu für das Land, welches die Beschwerdegegner abzutreten hätten. Dieses Land wäre voll, das heisst zum Verkehrswert für erschlossenes Bauland, zu entschädigen; entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin wäre im Fall der Beschwerdegegner kein Abzug wegen mangelnder Erschliessung vorzunehmen. Nach der insoweit übereinstimmenden Darstellung der Parteien ergibt sich somit ein Preis von Fr. 490.-/m². Die von den Beschwerdegegnern beanspruchte Fläche für die Strasse A umfasst ungefähr 175 m²; es resultiert eine Entschädigung von ca. Fr. 85'750.-.

Wird dieser Betrag in den zuvor dargestellten Vergleich einbezogen, so ergibt sich, dass die Stichstrasse A etwa Fr. 13'750.- teurer wird als die Verlängerung der Strasse Im Guet. Bei dieser Rechnung ist ausser Betracht gelassen, dass der Beschwerdegegner 1 eine zusätzliche Entschädigungspflicht deswegen behauptet hat, weil sein Grundstück durch die vorgesehene geschwungene Führung der Strasse A schlechter überbaubar und daher einen zusätzlichen Wertverlust erleiden würde. Möglicherweise müsste in einem abschliessenden Kostenvergleich auch noch berücksichtigt werden, dass für eine direkte Fussgängerverbindung zum Dorf hin zusätzliche Aufwendungen nötig sind. Da die Beschwerdeführerin nichts Entsprechendes vorgebracht hat, erübrigen sich indessen Weiterungen hierzu. Es steht jedenfalls fest, dass die "Hakenlösung" gegenüber der Strasse A bei richtiger Betrachtungsweise keine ins Gewicht fallenden Mehrkosten verursacht, ja vermutlich sogar etwas kostengünstiger ausfällt.

4.4

Müssten sich die Beschwerdegegner am Quartierplan beteiligen, weil ihre Grundstücke ungenügend erschlossen wären, so läge es zweifellos innerhalb des Ermessensspielraums der Quartierplanbehörde, sich für die Variante A zu entscheiden. Die beiden Varianten sind vom Flächenverbrauch her vergleichbar, die Strasse A weist aber gewisse praktische Vorteile auf und wäre kostengünstiger. Sind indessen wie vorliegend die hauptsächlich betroffenen Grundeigentümer, die beiden Beschwerdegegner, auf den Quartierplan nicht angewiesen und profitieren sie davon in keiner Weise, so ergibt sich ein anderes Bild. Der Kos­tenvorteil der Strasse A entfällt, weil die Beschwerdegegner zu keinen Beitragsleistungen verpflichtet werden können und für das abzutretende Land voll zu entschädigen sind. Die übrigen öffentlichen Interessen, welche für die Strasse A sprechen (Unterhalt, praktische Aspekte bei der Nutzung), sind nur geringfügig stärker als jene zu Gunsten der Verlängerung der Strasse Im Guet. Diese nur leichten Vorteile rechtfertigen den Eingriff in die Grundeigentümerposition der Beschwerdegegner nicht (kein ausreichendes öffentliches Interesse). Zugleich müsste der Eingriff als unverhältnismässig angesehen werden, da die fraglichen Vorteile in keinem angemessenen Verhältnis zu den für die betroffenen Grundeigentümer entstehenden Nachteilen stehen.

5.

Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Dementsprechend sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 70 VRG). Diese hat den Beschwerdegegnern zudem eine angemessene Parteientschädigung zu entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG).