Baubewilligung

1.

Soweit die Vorinstanz hinsichtlich eines Rekurrenten auf das Rechtsmittel nicht eingetreten ist, wurde keine Beschwerde erhoben. Die übrigen Nachbarn sind offenkundig zu Rekurs und Beschwerde befugt.

Da die beiden Beschwerden den nämlichen Rekursentscheid betreffen und teilweise die gleichen Rügen erhoben werden, sind sie zweckmässigerweise zu vereinigen.

2.

In prozessualer Hinsicht wird ein Augenschein sowie eventuell die Einholung eines Gutachtens betreffend die Arealüberbauungswürdigkeit des umstrittenen Bauvorhabens beantragt. Beide Weiterungen sind nicht erforderlich.

Der Sachverhalt, dessen Feststellung die beantragten Beweismittel dienen sollen, ist hinreichend geklärt. Die Gestaltung des Bauvorhabens kann das Verwaltungsgericht aufgrund der Pläne und der Visualisierung in den im Rekursverfahren eingereichten Verkaufsunterlagen hinreichend beurteilen. Die bauliche Umgebung wird durch die von der Baurekurskommission anlässlich ihres Augenscheins aufgenommenen Fotos dokumentiert; zudem kann sich das Gericht einen Überblick über die örtlichen Verhältnisse anhand der über den GIS-Browser (http://www.gis.zh.ch) zugänglichen Luftbilder verschaffen. Auch die für die Beurteilung der strassenmässigen Erschliessung massgeblichen Sachumstände ergeben sich mit hinreichender Genauigkeit aus den Akten.

Bei dieser Ausgangslage kann das Verwaltungsgericht auf die Durchführung eines eigenen Augenscheins verzichten (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Ebenso ist der Beizug eines Gutachtens nicht erforderlich: Ob ein Bauvorhaben die Anforderungen von § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) an eine Arealüberbauung erfüllt, ist eine Rechtsfrage, deren Entscheidung die Anwendung zahlreicher unbestimmter Rechtsbegriffe erfordert und damit der erstinstanzlichen Behörde einen Entscheidungsspielraum öffnet, der von den Rechtsmittelinstanzen zu beachten ist. Das Verwaltungsgericht hat deshalb nicht in erster Linie die architektonische Qualität des Bauvorhabens zu würdigen, sondern zu prüfen, ob die Rekurskommission die Würdigung der örtlichen Baubehörde ohne Rechtsverletzung als vertretbar hat würdigen dürfen (VGr, 9. April 2003, BEZ 2003 Nr. 22). Diese Frage erfordert nicht die besonderen Fachkenntnisse eines Architekten.

3.

Die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00360 rügen in erster Linie eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung, weil erstens das Bauvorhaben den Anforderungen von § 71 PBG an eine Arealüberbauung nicht genüge und zweitens der zusätzliche Ausnützungsbonus für behindertengerechtes Bauen gemäss Art. 20 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Brütten vom 17. November 1992 (BZO) nicht gerechtfertigt sei, weil mit dieser Bauweise nur dem nachgelebt werde, was das Bundesgesetz vom 13. Dezember 2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz [BehiG; SR 151.3]) ohnehin vorschreibe.

3.1

Gemäss § 71 PBG müssen bei Arealüberbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1); bei der Beurteilung dieser Anforderung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2).

3.1.1

Die Hochbaukommission Brütten hat das Projekt, das siegreich aus einem von der Gemeinde als Grundeigentümerin durchgeführten Architekturwettbewerb hervor gegangen ist, im angefochtenen Beschluss vom 10. Oktober 2006 eingehend nach den Kriterien von § 71 Abs. 2 PBG geprüft und ist zum Schluss gekommen, das Vorhaben erfülle die gestellten Anforderungen. Die Vorinstanz hat diese Würdigung im Licht der von den Beschwerdeführenden erhobenen Einwände geprüft und hat sie insbesondere in Bezug auf die architektonische Gestaltung als vertretbar gewürdigt. Im Beschwerdeverfahren wiederholen die Beschwerdeführenden ihre Kritik an der Gestaltung des Bauvorhabens, ohne jedoch darzulegen, inwiefern die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als nicht mehr vertretbar erscheinen soll. Auch das von den Beschwerdeführenden eingereichte Gutachten ändert daran nichts; es wiederholt im Wesentlichen nur die Kritik der Beschwerdeführenden an der architektonischen Gestaltung des Bauvorhabens. Eine vom Verwaltungsgericht zu behebende Rechtsverletzung (§ 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) ist deshalb nicht dargetan und die Beschwerde insoweit unbegründet.

3.1.2

Im Zusammenhang mit der Frage der Gestaltung rügen die Beschwerdeführenden, bei einer Arealüberbauung, wo besondere Gestaltungsanforderungen gälten, müssten bereits die Baueingabepläne Angaben bezüglich Farb- und Materialwahl enthalten und die Baubehörde habe deshalb die Bewilligung des Bemusterungskonzepts unzulässigerweise für einen späteren Zeitpunkt vorbehalten.

Dieser Einwand ist unbegründet. Nach der Rechtsprechung ist es zulässig, die Regelung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, in ein späteres Verfahren zu verweisen (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14). Damit wird berücksichtigt, dass es wenig zweckmässig und unwirtschaftlich wäre, wenn die Detailprojektierung bereits im Zeitpunkt der Baueingabe abgeschlossen sein müsste. Wenn § 73 Abs. 1 PBG bestimmt, dass bei Arealüberbauungen die baurechtliche Bewilligung eine "vollständige" Baueingabe voraussetzt, werden damit bezüglich des Detaillierungsgrads der Baueingabe keine anderen Anforderungen gestellt, sondern nur verlangt, dass die Baueingabe alle auf dem Areal geplanten Bauten und Anlagen umfassen muss. Weitergehende Anforderungen an die Baueingabe ergeben sich hingegen daraus, dass Arealüberbauungen den Anforderungen von § 71 PBG genügen müssen, was aufgrund der Baueingabe überprüfbar sein muss. Das Verwaltungsgericht hat deshalb insbesondere verlangt, dass bei Arealüberbauungen der Umgebungsplan bereits mit der Baueingabe eingereicht werden muss, da andernfalls die für die Bewilligungsfähigkeit vorausgesetzte besonders gute Gestaltung des Umschwungs in Bezug auf Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen nicht geprüft werden könne (RB 1997 Nr. 81). Farbgebung, Materialisierung und Details der Fassadengestaltung sind dagegen auch bei einer Arealüberbauung in aller Regel nicht ausschlaggebend für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens; die Einordnung in die bauliche Umgebung sowie kubische Gliederung und architektonische Gestaltung können regelmässig beurteilt werden, ohne dass Farbwahl und Materialisierung sowie weitere Aspekte der Detailgestaltung bereits feststehen. Durch den Vorbehalt der nachträglichen Bewilligung ist hinreichend sichergestellt, dass gegen eine den Anforderungen von § 71 PBG nicht genügende Farbgebung, Materialisierung oder Detailgestaltung eingeschritten werden kann. Sodann ist gemäss § 316 Abs. 2 PBG auch diese nachträgliche Bewilligung den rechtsmittelbefugten Nachbarn zu eröffnen, so dass ihnen aus der nachträglichen Bewilligung keine Nachteile erwachsen.

3.2

Mit ihrem Einwand, der zusätzliche Ausnützungsbonus für behindertengerechtes Bauen gemäss Art. 20 Abs. 3 BZO sei nach In-Kraft-Treten des Behindertengleichstellungsgesetzes nicht mehr gerechtfertigt, verlangen die Beschwerdeführenden eine akzessorische Überprüfung der Bau- und Zonenordnung.

3.2.1

Eine akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen wird nach der Rechtsprechung bei deren späteren Anwendung dann zugelassen, "wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen". Ferner muss die Gültigkeit eines Nutzungsplans "stets dann noch in Zweifel gezogen werden können, wenn die gesetzlichen Vorschriften über die Ortsplanung geändert werden oder wenn sich die tatsächliche Situation seit Erlass eines Zonenplans in einer Weise gewandelt hat, dass das öffentliche Interesse an den auferlegten Eigentumsbeschränkungen dahin gefallen sein könnte" (BGE 111 Ia 129 E. 3d mit Hinweisen; RB 1987 Nr. 9; Alfred Kuttler, Fragen des Rechtsschutzes gemäss dem Bundesgesetz über die Raumplanung, ZBl 83/1982, S. 331 ff.; Karl Spühler, Der Rechtsschutz von Privaten und Gemeinden im Raumplanungsrecht, ZBl 90/1989, S. 103). Das Bundesgericht hat diese Praxis im Entscheid BGE 116 Ia 207 bestätigt, gleichzeitig aber präzisiert, dass der Ausschluss der späteren Anfechtung nur für Normen gelte, die dazu dienen, Art, Natur und Umfang der im Zonenplan kartographisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben. Ob dies vorliegend bei Art. 20 Abs. 3 BZO zutrifft, kann offen gelassen werden.

3.2.2

Da das Behindertengleichstellungsgesetz erst nach der Bau- und Zonenordnung erlassen worden ist, erscheint eine akzessorische Überprüfung im Lichte dieser neuen Rechtstatsache als zulässig. Während Art. 20 Abs. 3 BZO jedoch allgemein gilt, kommt gemäss Art. 3 lit. c BehiG dieses Gesetz nur bei Wohngebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten zur Anwendung. Diese Voraussetzung ist bei der streitbetroffenen Arealüberbauung, welche zwei Wohngebäude mit je sechs Wohnungen umfasst, nach den zutreffenden Erwägungen der Baurekurskommission nicht erfüllt; auf diese vorinstanzliche Begründung kann gemäss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden. Der Einwand der Beschwerdeführenden, Art. 20 Abs. 3 BZO belohne unzulässigerweise etwas, wozu die Bauherrschaft ohnehin verpflichtet sei, ist somit unbegründet.

4.

Umstritten ist sodann die strassenmässige Erschliessung des Bauvorhabens. Die Beschwerdeführenden machen geltend, die vorgesehene Zufahrt über die N-Strasse entspreche nicht dem Erschliessungskonzept des Quartierplans N-Strasse, sei mit Blick auf Verkehrssicherheit und Immissionen unzweckmässig und nicht gemäss den Anforderungen der Zugangsnormalien ausgebaut.

4.1

Die Frage, über welche Strasse eine Überbauung zu erschliessen ist, wenn dies von zwei Seiten her möglich ist, hat das Verwaltungsgericht schon verschiedentlich beschäftigt. Im Entscheid VB.2003.00044 vom 17. Dezember 2003 (BEZ 2004 Nr. 2) hat es die dabei entwickelte Rechtsprechung zusammengefasst: Aus den Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruht, und den für die Kostenverlegung festgesetzten Perimetern allein kann keine Verpflichtung abgeleitet werden, das an eine bestimmte Quartierplanstrasse angrenzende Gebiet in jedem Fall über diese Strasse zu erschliessen. Vorbehältlich einer anders lautenden Festlegung im Quartierplan steht es dem Eigentümer, dessen Grundstück von zwei Strassen erschlossen wird, grundsätzlich frei, von welcher Strasse her er sein Grundstück erschliessen will. Das gilt aber dann nicht, wenn die Erschliessungskapazität der in Frage stehenden Strassen gemessen am zu erschliessenden Gebiet gering ist, so dass die Gefahr besteht, dass für ein über mehrere Strassen erschlossenes Grundstück unnötigerweise Erschliessungskapazitäten beansprucht werden, die in der Folge für Grundstücke fehlt, welche ihrer Lage wegen nur über eine einzige Strasse erschlossen werden können.

Ein solcher Sachverhalt liegt hier nicht vor. Wie sich aufgrund der Akten ergibt, verfügt die N-Strasse über eine ausreichende Erschliessungskapazität, um den Verkehr der geplanten Überbauung aufzunehmen, ohne dass die Erschliessung von anderen, auf die N-Strasse angewiesenen Grundstücken in Frage gestellt wird. Das gilt ohne weiteres für den südlichen Abschnitt zwischen O-Strasse und Gabelung der N-Strasse, in welchem die Fahrbahn eine Breite von 5,0 bis 5,5 m aufweist und auf der einen Seite von einem 1 m breitem Bankett und auf der anderen von einem 2,0 m breiten Trottoir gesäumt wird; dieser Ausbaustandard entspricht gemäss Anhang "Technische Anforderungen" der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) einer Erschliessungsstrasse und genügt damit bei weitem. Der westliche Ast der N-Strasse weist eine Fahrbahnbreite von 4,9 bis 5,0 m und auf der Nordostseite ein 1 m breites, asphaltiertes Bankett auf. Damit erfüllt sie die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich, welche den Verkehr von bis zu 30 Wohneinheiten aufzunehmen vermag. Damit verfügt sie, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, auch nach Anschluss des streitbetroffenen Bauvorhabens noch über hinreichende Erschliessungsreserven. Wie die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren selber ausgeführt haben (Rekursschrift Ziff. 32), werden heute über den oberen (westlichen) Teil der N-Strasse nur fünf Wohneinheiten, nämlich fünf Einfamilienhäuser, erschlossen. Die in der Beschwerde VB.2007.00356 erhobene Behauptung, dass bei den Liegenschaften Kat.-Nrn. 03 (N-Strasse 07), 04 (N-Strasse 08) und 05 (N-Strasse 09) von zwei statt einer und bei der Liegenschaft Kat.-Nr. 06 (N-Strasse 10 und 11) von drei statt zwei Wohneinheiten auszugehen sei, ist neu und deshalb gemäss § 52 Abs. 2 VRG nicht zu hören. Abgesehen davon steht sie im Widerspruch zur Darstellung des Sachverhalts in der Rekursschrift und ist auch nicht hinreichend substanziiert, weshalb neu die Einfamilienhäuser N-Strasse 07, 08 und 09 mit zwei und das Doppel-Einfamilienhaus N-Strasse 10 und 11 mit drei Wohneinheiten zu berücksichtigen seien. Das unüberbaute Grundstück Kat.-Nr. 12 könnte zwar möglicherweise mit 12 Wohneinheiten erschlossen werden; auch damit würde aber die Kapazität des westlichen Asts der N-Strasse noch nicht vollständig ausgeschöpft. Zudem stösst dieses Grundstück auch an den nordöstlichen Ast der N-Strasse an, der ohnehin noch über genügende Erschliessungskapazitäten verfügt.

Dass der Quartierplan eine Festlegung enthalte, welche die Erschliessung des Baugrundstücks über die M-Strasse zwingend vorschreibt, wird zu Recht nicht behauptet. Aus quartierplanrechtlichen Gründen kann deshalb der Bauherrschaft die Erschliessung ihres Grundstücks über die N-Strasse nicht untersagt werden.

4.2

Wie bereits dargelegt, entspricht der Ausbau der N-Strasse den Zugangsnormlien. Sodann hat die Rekurskommission einen Augenschein vorgenommen und ist mit zutreffenden Erwägungen, auf die zu verweisen ist, zum Schluss gekommen, die N-Strasse als Zufahrt zum Baugrundstück sei auch unter Berücksichtigung des zu erwartenden Mehrverkehrs hinreichend verkehrssicher. Diese Würdigung beruht insbesondere hinsichtlich des Ausbaustandards der N-Strasse und der Zahl der zu erschliessenden Wohneinheiten auf einer zutreffenden Sachverhaltsfeststellung und ist offenkundig nicht rechtsverletzend. Daran würde sich auch dann nichts ändern, wenn die Zufahrt von der M-Strasse her, wie die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00360 geltend machen, aus "verkehrssicherheits- und immissionsmässigen Gründen" noch zweckmässiger wäre.

5.

Damit erweisen sich die Beschwerden als unbegründet und sind abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden anteilmässig aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG) und sind sie zu einer Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 1 lit. a VRG). Dem Gemeinderat steht eine solche Entschädigung gemäss § 17 Abs. 3 VRG nicht zu (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4, www.vgrzh.ch; vgl. auch die Rechtsprechung der Baurekurskommissionen in BEZ 2005 Nr. 15).