Baubewilligung und Befehl

1.1

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der westlich an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04, L-Strasse 05 in Meilen. Er hat fristgerecht entsprechend § 315 Abs. 1 PBG den baurechtlichen Entscheid der Baubehörde Meilen verlangt, und damit sein Rekursrecht gewahrt (§ 316 PBG). Durch den Rekursentscheid der Baurekurskommission II vom 6. Mai 2008, womit der von der Baubehörde Meilen verlangte Rückbau der Gartenhallenverglasung oder die Einreichung einer Näherbaurechtsvereinbarung aufgehoben wurde, ist er im Sinn von § 338a Abs. 1 PBG in seinen Interessen berührt und damit zur Beschwerde legitimiert. Daran ändert nichts, dass er im vorinstanzlichen Verfahren kein Beiladungsgesuch stellte.

1.2

Soweit entscheidrelevant, geht der massgebliche Sachverhalt hinreichend aus den Akten hervor. Auf den vom Beschwerdegegner verlangten Augenschein des Verwaltungsgerichts kann daher verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

2.

Vor Erlass einer Abbruchanordnung ist zuerst die Bewilligungsfähigkeit der eigenmächtig erstellten oder geänderten Baute oder Anlage zu prüfen. Die Baubehörde Meilen hat in ihrem Beschluss vom 24. April 2007 (Disp.-Ziffer I) die nachträgliche Baubewilligung für die bereits realisierte Verglasung des Gartensitzplatzes beim Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03 infolge der Grenzabstandsunterschreitung zum westlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 04 des heutigen Beschwerdeführers verweigert. Der hiergegen erhobene Rekurs des Baugesuchstellers wurde von der Vorinstanz abgewiesen (Entscheid der Vorinstanz, Disp.-Ziffer I Abs. 3) und der Rekursentscheid blieb in dieser Hinsicht unangefochten. Die – mündliche – Erteilung eines Näherbaurechtes durch die frühere Eigentümerschaft von Kat.-Nr. 04 hat der Beschwerdegegner zwar behauptet, aber nicht rechtsgenügend nachweisen können. Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass allein aufgrund der jahrelangen stillschweigenden Duldung der Verglasung nicht auf einen Näherbaurechtsvertrag geschlossen werden könne, hat dies indessen unter dem Aspekt der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gewürdigt (vgl. VGr, 10. März 2004, VB.2003.00321, E. 4, www.vgrzh.ch).

Die Bauverweigerung ist mithin rechtskräftig geworden. Streitig ist allein noch die Wiederherstellungsmassnahme, d.h. ob der Beschwerdegegner die nicht bewilligungsfähige Verglasung des Gartensitzplatzes abzubrechen habe, sofern er nicht eine Näherbaurechtsvereinbarung einreicht. Letzteres kann ausgeschlossen werden, da eine solche Vereinbarung mit dem heutigen Beschwerdeführer als Grundeigentümer der westlich angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04 abgeschlossen werden müsste.

3.

3.1

Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid vom 6. Mai 2008 zur Frage der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ausgeführt, der Anspruch auf Wiederherstellung verwirke aus Gründen der Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren. Davon sei eine Ausnahme zu machen, wenn die Wiederherstellung aus baupolizeilichen Gründen im engeren Sinn geboten sei, nämlich wenn durch den Fortbestand eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Zustandes eine ernsthafte und unmittelbare Gefahr für Leib und Leben der Bewohner oder Passanten geschaffen wird. Die Frist von 30 Jahren ergebe sich aus einer analogen Anwendung der zivilrechtlichen Regeln über die ausserordentliche Ersitzung von Grundeigentum. Die Umstände des konkreten Einzelfalles, insbesondere Überlegungen des Vertrauensschutzes, könnten jedoch dazu führen, dass der Anspruch auf Wiederherstellung bereits nach einer kürzeren Zeitspanne verwirkt. Die Gartenhalle bestehe seit spätestens 1982. Es sei ohne weiteres erkennbar, dass es sich um eine grenzabstandswidrige Einmauerung und Verglasung handle. Dennoch sei dieser Zustand von der ehemaligen Eigentümerin der westlich angrenzenden Parzelle über 21 Jahre und vom heutigen Nachbar über vier Jahre toleriert worden. Die aussergewöhnlich lange Zeitspanne, während welcher die strittige Einwandung und Verglasung des Sitzplatzes geduldet worden sei, legitimiere indes das Vertrauen des Rekurrenten auf den Bestand der Gartenhalle und spreche eindeutig für einen Verzicht auf Wiederherstellungsmassnahmen. Das Interesse an der Durchsetzung der gesetzlichen Ordnung habe vorliegend gegenüber dem elementaren Prinzip der Rechtsordnung, den Vertrauensschutz (Art. 9 BV), zurückzutreten, d.h. die Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen würde vorliegend dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen.

3.2

Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift entgegen, die Baubehörde habe in ihrem Entscheid vom 24. April 2007 den Aspekt der Verhältnismässigkeit geprüft und sei zum Ergebnis gelangt, dass in einer Gesamtabwägung die öffentliche Interessenverletzung eines Grundmasses (Abstandsverletzung) gegenüber der Verhältnismässigkeit dominiere. In der seinerzeitigen baurechtlichen Bewilligung sei die Einwandung/Verglasung des überdeckten Sitzplatzes explizit untersagt worden. Die Rückführung in den rechtmässigen Zustand sei mit relativ geringem Aufwand zu realisieren. Zudem habe nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Bösgläubige in Kauf zu nehmen, dass aus grundsätzlichen Erwägungen dem Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beigemessen werde. Der Beschwerdegegner sei nicht gutgläubig. Der fragliche Gebäudeteil unterschreite den vorgeschriebenen Grenzabstand um 2,5 m und weiche damit massiv von den gesetzlichen Vorschriften ab. Der Beschwerdegegner profitiere ganz erheblich aus der Missachtung der Bauvorschriften, was wiederum bestätige, dass es an der vorauszusetzenden Geringfügigkeit fehle. Auch Überlegungen der Spezial- und Generalprävention sprächen für die Durchsetzung der Abstandsvorschriften. Der von der Baubehörde Meilen angeordnete Rückbau der Einwandung/Verglasung stehe im Einklang mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit.

4.

4.1

Nach § 341 PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend die vorbehaltslose Durchsetzung der Rechtsordnung. Ein Ermessen, ob die zuständige Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, E. 3a, www.vgrzh.ch; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel, in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel 1998, N. 14.63 ff., auch zum Folgenden).

Allerdings hat die Behörde beim Vollzug den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten. Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib 213 E. 6b, S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262). Geringfügig ist eine Abweichung damit dann, wenn nur um weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und die Abweichung dem Bauherrn keinen oder nur einen geringfügigen Nutzen bringt (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 665). Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Vorschriften können nur Gründe des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes führen (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche Gründe liegen vor, wenn der Bauherr gutgläubig angenommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustandes nicht schwer wiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22 mit Hinweisen).

4.2

Gemäss Art. 18 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 25. März 1997 (BZO) ist in der hier massgebenden Wohnzone 1.4 ein kleiner Grenzabstand von 3,5 m und ein grosser von 7 m einzuhalten. Letzterer gilt für die nach der südlichen Hälfte der Himmelsrichtungen gewandten Gebäudeseiten (Art. 19 Abs. 1 BZO); der kleine Grenzabstand für die übrigen Gebäudeseiten (Art. 19 Abs. 2 BZO). Da die Westfassade der Gartenhalle um 10° nach Westen abgewinkelt ist, liegt auch diese Fassade im Anwendungsbereich von Art. 19 Abs. 1 BZO und hat gegenüber dem Grundstück Kat.-Nr. 04 des Beschwerdeführers (unter Beachtung einer Reduktion von 1 m infolge der Eingeschossigkeit) einen Grenzabstand von 6 m einzuhalten. Um ein besonderes Gebäude handelt es sich nicht, da die Verglasung die ganzjährige Nutzbarkeit zu Wohnzwecken ermöglicht. Der Grenzabstand des verglasten Sitzplatzes zur westlichen Grundstücksgrenze beträgt nicht 3,5 m, wie die Vorinstanz angenommen hat, sondern 4 m. Der Grenzabstand wird um 2 m und damit deutlich unterschritten.

4.3

Vertrauensschutzüberlegungen sprechen vorliegend nicht gegen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Denn Vertrauensschutz wird von vornherein nur dem gutgläubigen Bauherrn gewährt (VGr, 10. März 2004, VB.2003.00321, E. 5, www.vgrzh.ch). Angesichts des Umstandes, dass in der seinerzeitigen Baubewilligung vom 12. März 1974 an E ausdrücklich statuiert worden war, dass der Sitzplatz nicht eingewandet werden darf, kann dem damaligen Bauherrn bei Errichtung der Verglasung spätestens im Jahr 1983 nicht Gutgläubigkeit zuerkannt werden. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, hat sich der Beschwerdegegner dies anrechnen zu lassen (RB 1988 Nr. 87; VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383, E. 7.2.2, www.vgrzh.ch).

Vorliegend ist indessen zu beachten, dass mit dem In-Kraft-Treten der Revision des Planungs- und Baugesetzes im Jahre 1991 und der damit geschaffenen Möglichkeit, formlose Näherbaurechte zu stipulieren (vgl. § 270 Abs. 3 PBG; RB 2001 Nr. 69 = BEZ 2001 Nr. 49), die kantonalen und kommunalen Grenzabstände weit gehend – mit Ausnahme der wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Belange – der Disposition der privaten Grundeigentümer überlassen wurden. Dies hat zur Folge, dass die ordentlichen öffentlichrechtlichen Grenzabstände von der Baubehörde nicht mehr durchgesetzt werden können (BEZ 1995 Nr. 17). Das öffentliche Interesse an den fraglichen Abstandsvorschriften erfuhr damit eine starke Relativierung; derweil die nachbarschützende Funktion der Grenz- und Gebäudeabstände eindeutig in den Vordergrund rückte (VGr, 12. März 2008, VB.2007.00348, E. 1.2.3, www.vgrzh.ch).

Die Verglasung besteht seit spätestens Januar 1983 (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 5.2 und mit Kodak-Stempel auf der Rückseite der Fotos). Gemäss Baubewilligung vom 12. März 1974 hatte der damalige Nachbar von Kat.-Nr. 04 für die Erstellung des Anbaus (Gartenhalle) seine Zustimmung zu erteilen. Der Beschwerdeführer erwarb das Grundstück Kat.-Nr. 04 am 28. März 2003 von F und die Anzeige an die Baubehörde erfolgte im Jahr 2007. Die Verglasung der Gartenhalle spätestens im Januar 1983 wurde somit zunächst während 20 Jahren von F bzw. allfälligen Rechtsvorgängern widerspruchslos geduldet und anschliessend vom heutigen Beschwerdeführer während weiteren vier Jahren. Bei der Beurteilung der Wiederherstellung kann unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit berücksichtigt werden, dass F bzw. allfällige Rechtsvorgänger die Unterschreitung des Grenzabstands jahrzehntelang hingenommen haben. Zudem hat der Beschwerdeführer seine Liegenschaft im Jahr 2003 in Kenntnis der Existenz der Gartenhalle erworben. Auch wenn die stillschweigende Duldung an sich noch kein Näherbaurecht zu begründen vermag, erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach so langer Zeit als unverhältnismässig (vgl. VGr, 12. März 2008, VB.2007.00348, E. 1.2.4, www.vgrzh.ch). Die Auffassung der Vorinstanz, aufgrund der konkreten Umstände sei von einem Abbruch der Verglasung abzusehen, ist nicht rechtsverletzend.

5.

Die Beschwerde ist mithin abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine Parteientschädigung steht ihm damit von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen hat er den Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen. Angemessen ist vorliegend eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-.