Aufhebung Baubewilligung

1.

Der Bauherrschaft gehört die an der I-Strasse 02 in Weiningen gelegene Parzelle Kat.-Nr. 01. Diese ist ca. 70 Meter lang und ca. 10 bis 15 Meter breit. Sie ist mit einer ca. 14 Meter langen und ca. 16 Meter breiten Scheune überbaut. Auf den benachbarten beiden Grundstücken steht ebenfalls je ein landwirtschaftliches Ökonomiegebäude. Alle drei Gebäude sind mit Steildächern bedeckt, deren unterschiedlich hohen Firste parallel zur I-Strasse verlaufen. Die Gebäude befinden sich im Perimeter des inventarisierten Ortsbildes von kantonaler Bedeutung und liegen gemäss der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Kernzone. Die Bauherrschaft möchte ihre Scheune abbrechen und auf dem Grundstück ein Dreifamilienhaus samt Tiefgarage errichten. Der First dieses Neubaus soll ca. 4 Meter höher liegen als derjenige des abzubrechenden Gebäudes. Die Traufe soll ostseitig um ca. 1 Meter und westseitig um ca. 3,5 Meter angehoben werden.

2.

2.1

Die Vorinstanz verneinte die Zulässigkeit des Bauvorhabens im Wesentlichen mit der Begründung, das Gebäudeprofil des Neubauprojektes weiche zu stark von demjenigen der bestehenden Baute ab. Damit werde die Pflicht zur Profilerhaltung missachtet und der Ortsbildschutz in der Kernzone von Weiningen grundlegend infrage gestellt.

2.2

Die Beschwerdeführer machen geltend, das Planungsbüro habe im erläuternden Bericht zu den revidierten Kernzonenvorschriften festgehalten, die Revision beruhe auf der Grundhaltung "mehr beurteilen, weniger messen". Statt mit detaillierten Kernzonenvorschriften solle vermehrt mit einer Zielumschreibung und wenigen Grundmassen gearbeitet werden. Angestrebt werde im Weiteren eine Lockerung der Vorschriften für Ersatz- und Neubauten. Die Firsthöhe der Ersatzbaute sei im Vorfeld der Bewilligungserteilung intensiv diskutiert worden. Die Bauherrschaft habe dem Anliegen des Gemeinderates und der Baudirektion, der neue First müsse höhenmässig zwischen den Firsten der beiden anschliessenden Nachbargebäude liegen, Rechnung getragen. Die Firsthöhe folge damit dem natürlichen Verlauf des Terrains, das von Süden nach Norden ansteige. Es habe offensichtlich nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprochen, mit Art. 16 Abs. 2 BZO nur noch weitergehende Abweichungen bezüglich Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung, nicht hingegen bezüglich Stellung, Gebäudeprofil und Erscheinungsbild zu ermöglichen. Der erweiterte Grundsatzartikel stelle klar, dass weniger die Einhaltung der Detailgestaltungsvorschriften, sondern vielmehr die Wirkung als Ganzes im Vordergrund stehe. Das im Jahr 1910 erstellte Gebäude sei vielfach verändert worden und mithin nicht Ausdruck und Resultat einer besonders guten und beizubehaltenden Gestaltung, sondern vielmehr das Ergebnis der in den 1940er- und 1950er-Jahren realisierten westseitigen Anbauten.

3.

3.1

Bei der abzubrechenden Scheune handelt es sich um ein im Kernzonenplan rot markiertes Gebäude. Art. 4 BZO hält in Bezug auf solche Bauten Folgendes fest:

" Die im Kernzonenplan rot bezeichneten Gebäude dürfen nur unter Beibehaltung von Stellung, Gebäudeprofil und Erscheinungsbild um- oder wiederaufgebaut werden. Untergeordnete Abweichungen können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit oder des Ortsbildschutzes liegt."

Verglichen mit der bestehenden Baute soll der First des Neubaus wie eingangs erwähnt um ca. 4 Meter und die Traufen um ca. 1 respektive 3,5 Meter angehoben werden. Die damit einhergehende Gebäudevolumenvergrösserung kann nicht mehr als untergeordnete Abweichung qualifiziert werden. Folglich kann das Projekt nicht gestützt auf Art. 4 BZO bewilligt werden.

3.2

Damit bleibt zu prüfen, ob die Baubewilligung aufgrund von Art. 17 Abs. 2 BZO erteilt werden kann. Vorab kann diesbezüglich vollumfänglich auf die Erwägungen der Vor­instanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Art. 17 Abs. 2 BZO lautet wie folgt:

" Die Baubehörde kann gestützt auf ein Fachgutachten bei besonders guten Projekten in zeitgenössischer Architektur, die das Ortsbild qualitätsvoll weiterentwickeln, begründete Abweichungen von den Bestimmungen über die Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung gemäss Art. 4, 12, 13, 14 und 15 BZO bewilligen."

Nach dem klaren Wortlaut dieser Norm darf einzig von der Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung abgewichen werden. Demgegenüber bietet Art. 17 Abs. 2 BZO keine Grundlage, um sich zusätzlich auch über die bestehenden Gebäudeprofile hinwegzusetzen. Hätte der lokale Gesetzgeber dies gewollt, hätte er in Art. 17 Ab. 2 BZO eine entsprechende Anordnung treffen und die Norm entsprechend weiter fassen müssen.

3.3

In systematischer Hinsicht ist zu beachten, dass Art. 17 Abs. 2 BZO nicht nur auf Art. 4 BZO, sondern auch auf die Art. 12–15 BZO verweist. Diese vier Normen befassen sich alle mit dem Erscheinungsbild der Kernzonenbauten, wie bereits ihre Marginalien zeigen: Fassadengestaltung (Art. 12 BZO), Dachgestaltung (Art. 13 BZO), Querhaus (Art. 14 BZO) und Umgebungsgestaltung (Art. 15 BZO). Unter diesen Umständen ist es kein Zufall, dass Art. 17 Abs. 2 BZO bloss von der Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung dispensiert.

3.4

Was das historische Auslegungselement betrifft, ist Folgendes zu beachten: Das private Raumplanungsbüro J AG verfasste zur Teilrevision der Nutzungsplanung einen erläuternden Bericht. Darin heisst es zwar, dass die Kernzonenvorschriften unter anderem auf folgender Grundhaltung aufbauen würden: "Mehr beurteilen, weniger messen" sowie "Lockerung der Vorschriften für Ersatz- und Neubauten". Diese Grundsätze sind nicht als Auslegungsregeln zu verstehen. Nähme man dies an, verlören sämtliche materiell-rechtlichen Normen der Bauordnung ihre Steuerungswirkung. Vielmehr dokumentieren diese Grundsätze bloss, von welchen Überlegungen sich das Raumplanungsbüro beim Ausarbeiten der Revisionsvorlage lenken liess. Zu Art. 17 Abs. 2 BZO äussert sich der erläuternde Bericht nicht näher, sondern beschränkt sich darauf, den Wortlaut dieser Bestimmung wiederzugeben. Dies stützt die Annahme, dass diese Bestimmung lediglich Abweichungen von der Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung gestattet und nicht als allgemeine Ausnahmebestimmung zu verstehen ist. Weitere Anhaltspunkte, die auf den Willen des historischen Gesetzgebers schliessen liessen, sind nicht ersichtlich.

3.5

Kernzonen umfassen schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen (§ 50 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975). Die Bau- und Zonenordnung von Weiningen unterscheidet zwischen weiss, grau und rot markierten Gebäuden (Art. 4–6 BZO). Dabei soll den roten Gebäuden der höchste planungsrechtliche Schutz zukommen. Die von der Bauherrschaft geforderte extensive Auslegung von Art. 17 Abs. 2 BZO würde diesen qualifizierten Schutz unterlaufen. Es sprechen mit anderen Worten neben grammatikalischen, systematischen und historischen auch teleologische Überlegungen gegen die Auffassung der Bauherrschaft.

4.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

5.

Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu; hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der obsiegenden privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1, 1.2, 2.1 und 2.2 zuzusprechen, wobei die beiden Beschwerdeführenden solidarisch haften (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Als angemessen erscheint eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'800.- (zuzügl. Mehrwertsteuer). Sodann hat die Mitbeteiligte 1 als lokale Baubehörde im Streit zwischen privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Plüss, § 17 N. 93 ff.). Dies gilt auch für die Mitbeteiligte 2, welche im vorliegenden Verfahren keine Anträge gestellt hat.