Encourager la construction de logements d'utilité publique en accordant un droit de préemption aux communes

Riniker Maja · P-F · Conseil national · Argovie · Groupe libéral-radical

Antrag der Mehrheit

Der Initiative keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Widmer Céline, Amoos, Bendahan, Bertschy, Michaud Gigon, Ryser, Wermuth)

Der Initiative Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite à l'initiative

Proposition de la minorité

(Widmer Céline, Amoos, Bendahan, Bertschy, Michaud Gigon, Ryser, Wermuth)

Donner suite à l'initiative

Präsidentin (Riniker Maja, Präsidentin): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.

Suter Gabriela · Mit-F · Conseil national · Argovie · Groupe socialiste

Haben Sie in der letzten Zeit nach einer neuen Wohnung in einer grösseren oder einer kleineren Stadt in der Schweiz gesucht? Wenn ja, wissen Sie es aus eigener Erfahrung: Die Wohnungssuche gestaltet sich in verschiedenen Regionen der Schweiz schon seit Längerem enorm schwierig. In vielen Städten ist die Leerstandsquote unter 1 Prozent gesunken. Es herrscht Wohnungsknappheit.

In Artikel 108 der Bundesverfassung, im sogenannten Wohnbauartikel, steht klar, dass der Bund den Wohnungsbau, speziell den gemeinnützigen Wohnungsbau, fördern muss. Der Artikel hat zum Ziel, erschwinglichen Wohnraum bereitzustellen, insbesondere für Familien, Betagte, Bedürftige und Behinderte. Trotz dieses Verfassungsartikels stagniert der Anteil des gemeinnützigen Wohnungsbaus seit Jahren bei rund 5 Prozent.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinden, das ich Ihnen beantrage, wäre ein hilfreiches Instrument, um diese Verfassungsaufgabe umzusetzen. Es würde den boden- und wohnungspolitischen Handlungsspielraum der Gemeinden stark erweitern. Viele Städte und Gemeinden sind bereits heute wohnungspolitisch aktiv, um der Wohnraumknappheit zu begegnen. Sie machen das etwa mit raumplanerischen Massnahmen oder durch die Abgabe von Land im Baurecht. Aber gerade für solche Massnahmen fehlt oft der Boden. Mit einem Vorkaufsrecht könnten die Gemeinden Land kaufen und es den gemeinnützigen Wohnbauträgern mit klaren Vorgaben und Auflagen im Baurecht abgeben und so auch ihre Stadtentwicklung steuern.

Gemäss einer Umfrage, die im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen und des Schweizerischen Städteverbands durchgeführt wurde, verfügen zwei Drittel der Städte und der städtischen Gemeinden über zu wenig Wohnraum. Sie geben einen Mangel an Bauland als wichtigsten Grund an und sehen ein Vorkaufsrecht für Grundstücke als eine mögliche Lösung. Über 80 Prozent der Städte geben an, dass sie über zu wenig Baulandreserven verfügen. Viele würden gerne mehr Land aufkaufen, und gut die Hälfte nennt die langen und oft komplizierten Verfahren sowie mangelndes Interesse von privaten Investoren als Faktoren, die die Schaffung von günstigem Wohnraum erschweren. Über 80 Prozent der befragten Städte und städtischen Gemeinden halten ein Vorkaufsrecht für Gemeinden für zweckmässig oder für sehr zweckmässig. 80 Prozent - das sind vier von fünf Städten!

Die Städte möchten und müssen attraktive Lebensräume bleiben. Eine gute Durchmischung ist ein Qualitätsfaktor für das Leben und Wirtschaften in Städten. Preisgünstiger und gemeinnütziger Wohnungsbau bildet für Städte eine Möglichkeit, langfristig Wohnraum für möglichst verschiedene Bewohnende anzubieten, sodass die urbane Qualität und die gesellschaftliche Diversität der Städte bewahrt werden können.

Die Gemeinden können sich nicht selbst ein Vorkaufsrecht einräumen, sondern benötigen eine gesetzliche Grundlage auf kantonaler oder nationaler Ebene. In einigen wenigen Kantonen besteht eine solche Grundlage schon. Mit meiner parlamentarischen Initiative fordere ich eine solche Gesetzgebung auf Bundesebene, sodass alle Gemeinden die gleichen Rechte haben. Das Vorkaufsrecht soll freiwillig sein, sodass Gemeinden es in Anspruch nehmen können, aber das natürlich nicht tun müssen. Ein Vorkaufsrecht stellt einen Markteingriff dar, aber dieser Markteingriff ist durch ein öffentliches Interesse legitimiert. Damit er verhältnismässig ist, soll er, wie ich es Ihnen beantrage, eng definiert werden. So soll das Vorkaufsrecht etwa zeitlich begrenzt und preislich unlimitiert sowie auf Grundstücke beschränkt sein, die über eine gewisse Mindestgrösse verfügen. Es geht also nicht um Einfamilienhäuser, und Erbgänge sollen nicht betroffen sein. Ein Weitervererben an die Nachkommen wäre also uneingeschränkt möglich.

Die Städte brauchen mehr Handlungsmöglichkeiten, damit sie eine ausgewogene und sozial nachhaltige Wohnraumversorgung garantieren können und attraktive Lebensräume bleiben. Ich bitte Sie: Hören Sie auf die Städte, unterstützen Sie ihre Forderung, geben Sie meiner parlamentarischen Initiative Folge.

Bühler Manfred · Mit-M · Conseil national · Berne · Groupe de l'Union démocratique du Centre

Frau Kollegin, besten Dank für diese Ausführungen. Ich habe am 4. Oktober 2024 im "Blick online" gelesen, dass in Argentinien nach der Liberalisierung des Wohnungsmarktes die Wohnungsmieten um 40 Prozent gesunken sind und dass plötzlich praktisch doppelt so viele freie Wohnungen auf dem Markt auftauchten. Muss man daraus nicht schliessen, dass eine staatliche Überregulierung des Wohnungsmarktes eben schädlich ist und dass aus diesem Grund solche neuen staatlichen Regulierungen eigentlich Fehlanreize generieren?

Suter Gabriela · Mit-F · Conseil national · Argovie · Groupe socialiste

Es gibt diverse Studien zur Schweiz, die genau aufzeigen, dass die gemeinnützigen Wohnbauträger gerade über längere Zeit hinweg deutlich günstigeren Wohnraum bereitstellen. Das hat damit zu tun, dass sie gemäss Kostenmiete vermieten und entsprechend eben nicht noch eine grosse Rendite herausziehen. Gemäss Gesetz, gemäss Verfassung müssten eigentlich auch die anderen Anbieter auf dem Wohnungsmarkt so handeln.

Amoos Emmanuel · Mit-M · Conseil national · Valais · Groupe socialiste

Les logements abordables se font de plus en plus rares, si bien qu'il devient difficile pour les familles et les personnes âgées de trouver à se loger, notamment dans les villes et les agglomérations. La Constitution oblige pourtant la Confédération à s'engager, en complément de la responsabilité individuelle et de l'initiative privée, pour que toute personne en quête d'un logement puisse trouver, pour elle-même et sa famille, un logement approprié et à des conditions soutenables. Bien que l'encouragement de la construction de logements d'utilité publique soit inscrit dans la Constitution, la part de marché de ces logements stagne aux alentours de 5 pour cent depuis des années.

L'Office fédéral du logement s'est penché sur l'idée d'un droit de préemption des communes en 2014 déjà. Son rapport au Conseil fédéral concluait: "Un droit de préemption facultatif octroyé aux communes, sans limitation de prix, mais assorti de restrictions multiples, serait utile à l'application de la tâche formulée sous l'article 108 de la Constitution fédérale (encouragement de la construction de logements et de l'accession à la propriété) et serait légitimé par un intérêt public". Il convient donc d'autoriser les communes à prévoir un droit de préemption en leur propre faveur afin d'encourager la construction de logements d'utilité publique. Elles pourront ainsi se procurer des terrains pour les mettre à disposition des maîtres d'ouvrage d'utilité publique. Les communes ne peuvent cependant pas s'octroyer un tel droit par elles-mêmes. Elles ont besoin pour cela d'une base légale cantonale ou fédérale. Ce droit peut donc également être introduit sur le plan fédéral, puisque les cantons ne disposent pas d'une compétence législative exclusive en la matière.

Je vous invite donc à suivre la minorité.

Feller Olivier · Mit-M · Conseil national · Vaud · Groupe libéral-radical

Comme vous le savez, sur le plan professionnel, je suis actif dans le domaine de la défense des propriétaires. Mes liens d'intérêts sont ainsi rappelés. Cependant, je m'exprime aujourd'hui devant vous en qualité de rapporteur de la Commission de l'économie et des redevances, notre collègue Céline Amaudruz étant empêchée et excusée.

La Commission de l'économie et des redevances a examiné l'initiative 23.465, qui vise à accorder un droit de préemption aux communes, lors de sa séance du 29 octobre 2024. Il s'agit d'inscrire expressément dans la législation fédérale la possibilité pour les communes d'exercer un droit de préemption en cas de vente d'un terrain ou d'un immeuble. En d'autres termes, le droit de préemption permet aux communes de se substituer à l'acquéreur d'un bien choisi par le vendeur. La commission vous recommande, par 17 voix contre 7, de ne pas donner suite à l'initiative.

La minorité Widmer Céline vous recommande de donner suite à l'initiative, Céline Widmer ayant manifestement été remplacée par Emmanuel Amoos, puisque j'ai vu Emmanuel Amoos, qui ne ressemble pas à Céline Widmer. Selon la minorité de la commission, le droit de préemption représente un instrument efficace, qui permettrait de lutter contre les loyers chers, en particulier dans les régions urbaines. En vertu de la Constitution fédérale, la Confédération doit veiller, en complément de la responsabilité individuelle et de l'initiative privée, à ce que les particuliers et les familles puissent trouver un logement approprié à des conditions supportables. Pour la minorité de la commission, le droit de préemption constituerait un outil susceptible de contribuer à cet objectif.

Pour la majorité de la commission, sur le plan institutionnel, la mise en place d'un instrument étatique, comme le droit de préemption, ne se justifie pas à l'échelon fédéral. La situation du logement varie suivant les régions, les cantons et les communes. La situation du logement est différente à Glaris, au Tessin, à Schaffhouse et à Genève. Les mesures de promotion du logement d'utilité publique doivent donc être prises sur les plans local, régional et cantonal, en adéquation avec les réalités du terrain.

Sur le fond, les communes et les cantons peuvent déjà promouvoir des logements d'utilité publique, en particulier au travers de la législation sur l'aménagement du territoire. Dans les plans d'affectation, par exemple, il est possible d'imposer aux développeurs immobiliers des quotas de logements à loyer abordable. Il est également possible de prévoir des bonus en faveur des constructeurs d'immeubles qui produisent des logements d'utilité publique. Dans les cantons, il existe également des dispositifs d'aide à la pierre ou d'aide à la personne, qui permettent de modérer les loyers dans un immeuble dont la construction est planifiée ou de verser un subside aux ménages qui peinent à trouver un logement dont le prix est compatible avec les moyens financiers dont ils disposent.

Sur le plan des principes, le droit de préemption est contraire à la liberté contractuelle. Il n'est guère admissible qu'un projet de construction ou d'achat d'un immeuble, développé par un acheteur privé, doive être brusquement abandonné au moment de son aboutissement au motif qu'une collectivité publique a décidé d'exercer un droit de préemption.

La question de l'efficacité du droit de préemption se pose également. Dans le canton de Vaud, par exemple, les communes peuvent exercer un droit de préemption depuis le 1er janvier 2020. Or, au cours des cinq dernières années, le droit de préemption n'a permis de créer aucun logement supplémentaire dans le canton de Vaud.

Pour tous ces motifs, la commission vous recommande de ne pas donner suite à l'initiative qui nous est soumise ce matin.

Vote

Präsidentin (Riniker Maja, Präsidentin): Die Mehrheit der Kommission beantragt, der Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Widmer Céline beantragt, der Initiative Folge zu geben.

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 67 Stimmen

Dagegen ... 129 Stimmen

(1 Enthaltung)