Nebenkostenabrede

1. a) Der vorliegende Entscheid hängt davon ab, ob die Mieterin die
Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins zu bezahlen hat oder nicht. Wenn die
Frage zu bejahen ist, muss die Klage auf Rückforderung der geleisteten
Akontozahlungen abgewiesen werden, ist sie zu verneinen, kann sie
gutgeheissen werden. Massgebend in diesem Zusammenhang ist Art. 257a
Abs. 2 OR. Die Bestimmung findet auch Anwendung auf Wohnräume, die
gestützt auf das WEG subventioniert werden (BGE 135 III 591ff., E. 4.2).

b) Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu
bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese
Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom
Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten
aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden.
Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins
inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine
ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei
erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt
sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere
Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die
Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr
eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht
eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, der Regel der
Kostentragung durch den Vermieter entsprechend, vom Vermieter getragen
werden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genügt der Hinweis
auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen
Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume" nicht. Dem Mieter kann nicht
zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der
Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu
tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen
Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau
bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine
Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mieters
ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf
deren Übernahme durch den Mieter geschlossen werden (Urteil des
Bundesgerichts 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.1, mit weiteren
Hinweisen).

2. Die beiden Mietverträge der Parteien sind im Wesentlichen
identisch. Sie bestehen aus einem vierseitigen Bogen, das heisst ein
Blatt im Format A3, das gefaltet ist und somit vier Seiten ergibt. Die
erste Seite enthält nach dem Titel „Mietvertrag WEG Wohnungen" unter
anderem die Bezeichnung der Parteien, des Mietobjektes, des Mietzinses
und der „Nebenkosten a conto" von Fr. 130.- im ersten beziehungsweise
Fr. 150.- im zweiten Vertrag. Die zweite Seite beginnt mit dem Randtitel
„Besondere Vereinbarungen" und der Klausel: „Für Mietzins und
Nebenkosten gelten die nebenstehenden Besonderen Bestimmungen für
WEG-Wohnungen". Anschliessend folgen der Hinweis, dass „die Parteien
bestätigen, zusammen mit diesem Mietvertrag folgende Unterlagen erhalten
und deren Inhalt zur Kenntnis genommen zu haben: Besondere Bestimmungen
für WEG-Wohnungen (nebenstehend) ..." und die Unterschriften der
Parteien. Auf der gegenüberliegenden dritten Seite des Dokuments finden
sich unter dem Titel „Besondere Bestimmungen für WEG-Wohnungen“ unter
anderem folgende Ziffern:

2.1 Grundmiete
Mit der Grundmiete werden Kapitaldienst,
Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie Leistungen, welche die Tilgung
der Hypothekarschulden (II. Hypothek) auf 60 Prozent der Anlagekosten in
25 Jahren ermöglichen, abgegolten. Alle übrigen anfallenden Kosten
müssen getrennt als Nebenkosten verrechnet werden (Art. 37 WEG).

3. Nebenkosten
3.1 Begriff
Alle nicht unter Ziffer 2.1
erwähnten Eigentümerlasten gelten als Nebenkosten (Art. 37 Abs. 3 WEG).
Diese umfassen insbesondere Heizungs- und Warmwasserkosten,
Stromverbrauch für allgemeine Anlagen, Hauswartkosten,
Treppenhausreinigung, Unterhaltskosten für Lift und Garten sowie
öffentliche Abgaben wie Objektsteuern, Gebäudeversicherungsprämien,
Strassenbeleuchtungsbeiträge, Kehrichtabfuhrgebühren, Wasserzins und
Abwasserreinigungsgebühren, Antennen- und Anschlussgebühren von
Gemeinschaftsanlagen für Radio und Fernsehen, Serviceabonnements,
Prämien von Bürgschaftsgenossenschaften und die Nebenkosten des
Gemeinschaftsraumes.

3.4 Einführung neuer Nebenkosten
Die Vermieterin hat die
Einführung neuer Nebenkosten mit eingeschriebenem Brief unter Einhaltung
der vertraglichen Kündigungsfristen und -termine, verlängert um
eine zehntägige Anzeigefrist, mitzuteilen.
Auf der vierten Seite
folgen weitere Bestimmungen und der Hinweis „Dieser Mietvertrag wurde
vom Bundesamt für Wohnungswesen genehmigt".

3. a) Der Amtsgerichtspräsident würdigte den Mietvertrag der Parteien
wie folgt: „Beim Hinweis auf die besonderen Bestimmungen auf Seite 2
des Mietvertrages handelt es sich nicht um eine generelle Verweisung auf
die Geltung von AGB's, sondern um eine spezielle Verweisung, in der
ausdrücklich auf ergänzende Bestimmungen zu Mietzins und Nebenkosten in
den AGB's aufmerksam gemacht wird. Die Situation hier lässt sich daher
nicht mit derjenigen vergleichen, bei der AGB's mittels einer
Globalübernahme übernommen werden und bei der sich die eine
Vertragspartei gar nicht bewusst ist, welche einzelnen Pflichten ihr
überbunden werden. Hier zumindest wusste die Klägerin bei Unterzeichnung
des Mietvertrages um die ergänzenden Angaben zu Mietzins und
Nebenkosten in den besonderen Bestimmungen. Sie bestätigte dieses Wissen
im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ausdrücklich mit der Erklärung,
die besonderen Bestimmungen erhalten und deren Inhalt zur Kenntnis
genommen zu haben.
Weiter sind die besonderen Bestimmungen gut
strukturiert, die einzelnen Regelungsbereiche sind übersichtlich
angeordnet und die einzelnen Klauseln verständlich formuliert. Dem
Mieter werden alle wichtigen Informationen und Besonderheiten der
WEG-Wohnungen anschaulich in knapper und kompakter Form auf zwei Seiten
erläutert. Um die Angaben zu den Nebenkosten zu verstehen, muss der
Leser keinesfalls zunächst das ganze Vertragswerk sorgfältig studieren,
da selbst ein geschäftsunerfahrener Vertragspartner sich im hier
verwendeten Mietformular schnell zu recht findet. Anders als es bei
AGB's üblich ist, enthalten die besonderen Bestimmungen auch nicht etwa
einseitige Klauseln zulasten der schwächeren Partei, sondern es werden
vorwiegend die gesetzlichen Grundlagen wiedergegeben. In der Tat weist
der Mietvertrag als Ganzes hier keine kompliziertere und weniger gut
verständliche Struktur als ein vergleichbarer individueller Mietvertrag
ohne Einbezug von AGB's auf. Entgegen den Behauptungen der Klägerin ist
deshalb unbeachtlich, ob nun die Nebenkosten auf Seite 3 oder auf Seite 1
ausgeschieden werden, da der individuelle Teil und die besonderen
Bestimmungen hier sowohl physisch (ein einziger Papierbogen) als auch
von der Struktur und dem Aufbau her eine Einheit bilden und die
einzelnen Bestimmungen beider Teile aufeinander bezogen sind und damit
untrennbar miteinander verflochten sind. Selbst einem
geschäftsunerfahrenen Mieter darf deshalb zugemutet werden, einen nur
vierseitigen, verständlich formulierten Vertrag, der lediglich die
Angaben zu den essentialia und keine dem Mietrecht atypischen
Bestimmungen enthält, zu studieren, um so dessen Tragweite genau
erfassen zu können" (angefochtenes Urteil, S. 9f.).

b) Die vorstehenden Erwägungen des Amtsgerichtspräsidenten
überzeugen. Der Hinweis, wonach für die Nebenkosten die nebenstehenden
Besonderen Bestimmungen für WEG-Wohnungen gelten und die detaillierte
Regelung der Nebenkosten finden sich gleich nebeneinander auf den Seiten
2 und 3 des Dokuments, ohne dass dabei geblättert werden muss. Die
entsprechenden Bestimmungen sind leicht auffindbar und mit dem Titel
„Nebenkosten" optisch hervorgehoben. Die Ausgangslage ist eine andere,
als sie dem Entscheid des Bundesgerichts vom 10. Juni 2009 zugrunde lag
(BGE 135 III 591ff.). Das vorliegende vierseitige Dokument stellt den
Mietvertrag als einen einheitlichen Vertrag dar. Die Bestimmungen über
die Nebenkosten sind im Mietvertrag selber, in einem einzigen Dokument
enthalten. Im vom Bundesgericht beurteilten Fall ging es dagegen um
Bestimmungen, die dem Mietvertrag bloss beigelegt waren und die Parteien
zusätzlich zum Vertrag erhalten hatten (Le contrat de bail „comporte
également une clause selon laquelle le locataire déclare avoir reçu,
entre autres, un exemplaire des conditions générales édition 93 et une
copie des articles de loi sur les frais accessoires"; nicht publizierte
Erwägung A von BGE 135 III 591ff. in:4A_134/2009). Die Klägerin kann
deshalb aus diesem Entscheid nichts zu ihren Gunsten ableiten. Sie
musste vorliegend, um die Regelung für die Nebenkosten zur Kenntnis zu
nehmen, nicht in einem zusätzlichen Dokument festgehaltene, schwer
verständliche, mehrseitige allgemeine Bestimmungen durchforsten. Auf
Seite 3 des Mietvertrages erhielt sie gezielt Auskunft darüber, welche
Positionen konkret als Nebenkosten gelten und ihr belastet werden. Sind
diese Voraussetzungen erfüllt, kann grundsätzlich von einer
rechtsgenüglichen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR
ausgegangen werden (Urteil des Bundesgerichts 4A_185/2009 vom 28. Juli
2009, E. 2.4.3)

4. a) Der Amtsgerichtspräsident wies die Rückforderungsklage aber
dennoch ab, weil er davon ausging, es habe im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses an der Voraussetzung der Bestimmbarkeit der konkret
geschuldeten Leistung gefehlt. Mangels einer eindeutigen und klaren
Umschreibung der Nebenkosten liege diesbezüglich gar keine
Willenserklärung vor. Es sei mangels Bestimmbarkeit gar kein Antrag für
eine Nebenkostenabrede vorhanden gewesen, dem die Kläger überhaupt
hätten zustimmen können. Es gelte deshalb das dispositive Gesetzesrecht,
wonach sämtliche Nebenkosten von der Vermieterin zu tragen seien.

b) Das Bundesgericht hatte unlängst eine dem vorliegenden Fall sehr
ähnliche Nebenkostenabrede zu beurteilen. Der Sachverhalt präsentierte
sich dabei wie folgt: „Bei beiden Mietverträgen ist die separate
Aufstellung identisch und mit 'Heiz- und Nebenkosten' überschrieben.
Einleitend wird festgehalten, 'mit der Grundmiete sind entsprechend den
Bestimmungen des WEG (Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz des Bundes)
folgende Kosten abgedeckt: Kapitaldienst, Unterhalts- und
Verwaltungskosten, Amortisation der zweiten Hypothek.' Weiter ist
Folgendes aufgeführt:
Alle übrigen anfallenden Kosten werden
getrennt als Heiz- und Nebenkosten verrechnet. Diese werden der
Mieterschaft gesondert in Rechnung gestellt. Als Heiz- und Nebenkosten
gelten insbesondere die Kosten für:
- Kosten im Zusammenhang mit Heizwärme und Warmwasseraufbereitung
- Wasserverbrauch und Abwasserreinigung
- Stromverbrauch für allgemeine Anlagen.'
Nach zwei durchgestrichenen Positionen wird mit der Aufzählung wie folgt fortgefahren:
- Betriebs- und Servicekosten von Gemeinschaftsanlagen (Gemeinschaftsraum, Lift, Strom Steckdose Einstellhalle, etc.)
- Service an Waschmaschinen, Secomaten, Geschirrspüler
- Betriebskosten der Dachbegrünung und Reinigung von Dachkänel und Abwasserleitungen
- Betriebs- und Urheberrechtsgebühren von Radio und TV
- Kosten Siedlungsverein, sofern nicht direkt bezahlt wurde
- allfällig Hauswartung und technische Verwaltung
- allfällig extern zu vergebender Gartenunterhalt
- Verwaltungsaufwand der X._____ für die Heiz- und Nebenkostenabrechnung
-
allgemeine Betriebskosten + Rückstellungen für periodische Service und
Revision, die zurzeit noch nicht bekannt sind" (Urteil 4A_185/2009 vom
28. Juli 2009, E. 2.2).
Zur Frage, ob diese Abrede dem
Bestimmtheitserfordernis genüge, erwog das Bundesgericht im erwähnten
Urteil, der Umstand, dass die Aufzählung der zu Lasten der Mieter
gehenden Nebenkosten-Positionen mit "insbesondere'' eingeleitet werde,
mache die Vereinbarung betreffend die explizit erwähnten Positionen
nicht ungültig. Der Zusatz "insbesondere" vermöge zwar die Belastung der
Mieter mit einer Position, die nicht explizit aufgelistet wurde, nicht
abzudecken. Er bleibe ohne Rechtswirkung, indem gestützt auf ihn keine
Erweiterung der explizit aufgelisteten Positionen erfolgen könne.
Umgekehrt hindere er aber die Belastung mit den präzise aufgeführten und
damit gültig vereinbarten Positionen nicht. Es wäre mit einer Auslegung
nach Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, anzunehmen, die Mieter
hätten wegen des rechtsunwirksamen Zusatzes "insbesondere" darauf
vertrauen dürfen, auch die explizit und klar aufgeführten Positionen,
wie etwa namentlich die Kosten für Heizung und Warmwasser, nicht
bezahlen zu müssen. Die zuletzt aufgeführte Position der Aufzählung
enthalte in der Tat Unsicherheiten (".., die zur Zeit noch nicht bekannt
sind"), was dadurch erklärt werde, dass mit dieser Position
Rückstellungen gemacht werden sollen. Ob diese Position dem
Bestimmtheitserfordernis genüge, könne offen bleiben, da die
Beschwerdeführer nicht geltend machten, es seien ihnen unter diesem
Titel je Kosten in Rechnung gestellt worden. Ohnehin gelte auch hier,
dass die Beschwerdeführer nach Treu und Glauben nicht die ganze Liste
als nicht gültig vereinbart betrachten durften, nur weil eine Position
eine gewisse Unsicherheit beinhalte. Die Nebenkostenabrede sei demnach
als klar und eindeutig zu betrachten und damit gültig zustande gekommen
(E. 2.4.3 und 2.5).

c) Es besteht kein Anlass, die Begründung des Bundesgerichts in Frage
zu stellen. Die vorliegende Nebenkostenabrede ist wie erwähnt mit
derjenigen, die das Bundesgericht zu beurteilen hatte, vergleichbar. Mit
ihm und entgegen dem Amtsgerichtspräsidenten - dem das später ergangene
Urteil des Bundesgerichts noch nicht bekannt sein konnte - ist somit
festzuhalten, dass auch die Nebenkostenabrede der hierortigen Parteien
klar und eindeutig ist. Die Klägerin macht nicht geltend, es seien ihr
Kosten, die in der Aufzählung von Ziff. 3.1 auf Seite 3 des
Mietvertrages nicht enthalten sind, in Rechnung gestellt worden. Die
Klage muss deshalb abgewiesen werden.