Herabsetzungsbegehren

2. Art. 270a OR regelt die Anfechtung des Mietzinses und dessen
Herabsetzung während der Mietdauer. Der Mieter kann den Mietzins als
missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen
Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der
Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen,
vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach Art. 269 und 269a OR
übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt (Art. 270a Abs. 1 OR).
Gemäss Art. 270a Abs. 2 OR muss der Mieter das Herabsetzungsbegehren
schriftlich beim Vermieter stellen, worauf dieser innert 30 Tagen
Stellung zu nehmen hat. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder
nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter
innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Das in Art. 270a Abs. 2
OR vorgesehene parteiinterne Vorverfahren ist eine Prozessvoraussetzung
für die Geltendmachung von Herabsetzungsansprüchen. Auf die
Durchführung des parteiinternen Vorverfahrens kann gemäss Art. 270a Abs.
3 OR nur verzichtet werden, wenn der Mieter gleichzeitig mit der
Anfechtung einer Mietzinserhöhung auch Herabsetzungsansprüche geltend
macht. Ferner kann auf das Vorverfahren verzichtet werden, wenn sich der
Mieter in einem hängigen Herabsetzungsverfahren auf zusätzliche
Herabsetzungsgründe beruft oder wenn der Vermieter eine
Mietzinsherabsetzung von vornherein klar ablehnt. Art. 270a Abs. 3 OR
beruht auf der Überlegung, dass ein Vorverfahren gemäss Art. 270a Abs. 2
OR, das eine gütliche Einigung ermöglichen soll, nicht mehr sinnvoll
ist, wenn die Parteien bereits in einem Anfechtungs- oder
Herabsetzungsverfahren über den Mietzins streiten. Sonst aber dient das
Vorverfahren gemäss Art. 270a Abs. 2 OR im Wesentlichen dazu, das
Herabsetzungsverfahren zu vermeiden, indem dem Vermieter vor Einleitung
des Schlichtungsverfahrens die Möglichkeit zur freiwilligen
Mietzinsreduktion eröffnet wird (vgl. BGE 132 III 702 E. 4.1 und 4.3, S.
704 ff.; BGE 122 III 20 E. 4c, S. 24; Koller, Die mietrechtliche
Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2006, in: ZBJV 2007, S. 851;
Lachat/Dörflinger, Das Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zürich 2009, S.
315; Weber, Basler Kommentar, 4. A., Basel 2007, N 6a zu Art. 270a OR).
Teilt
der Vermieter dem Mieter eine Mietzinssenkung auf dem amtlichen
Formular mit, so hat dies mangels einer gesetzlichen Grundlage nach dem
Vorbild von Art. 269d und Art. 270b OR keine über das allgemeine
Vertragsrecht hinaus gehenden Wirkungen. Der Mieter kann eine solche
Senkung daher nicht wie eine Erhöhung anfechten (Weber, a.a.O., N 7 zu
Art. 270a OR, mit Hinweisen).

3. Vorliegend handelt es sich bei der von der Beklagten den Klägern
mitgeteilten Mietzinsherabsetzung vom 10. Juni 2009 insofern um einen
Spezialfall, als diese aus einer Mietzinsherabsetzung (wegen des
gesunkenen Referenzzinssatzes) und zwei Mietzinserhöhungen (wegen
Teuerungsausgleich und Kostensteigerungen) besteht.

3.1 Wenn der Vermieter mit amtlichem Formular anzeigt, dass er die
theoretisch mögliche Mietzinssenkung ganz oder teilweise mit
Erhöhungsgründen verrechnet, kann auf das Vorverfahren gemäss Art. 270a
Abs. 2 OR verzichtet werden. Eine solche Anzeige stellt eine
antizipierte Stellungnahme des Vermieters dar, die eine zusätzliche
Anfrage des Mieters überflüssig macht. Es macht nicht viel Sinn, vom
Mieter zu verlangen, dem Vermieter vorgängig ein Herabsetzungsbegehren
zukommen zu lassen, wenn dieser dem Mieter von sich aus eine Anzeige
zukommen lässt und der Mieter mit dem Ausmass der Herabsetzung nicht
einverstanden ist. Da der Vermieter in diesem Fall mit seiner
Herabsetzungsanzeige einem Herabsetzungsbegehren des Mieters bereits
vorgegriffen hat, kann dieser mit seinem Herabsetzungsbegehren direkt an
die Schlichtungsstelle gelangen. Im Übrigen hat sich der Vermieter, der
für eine Mietzinssenkung das amtliche Formular verwendet, auch auf
seiner Erklärung behaften zu lassen, dass die Mietzinsänderung bzw.
einseitige Vertragsänderung innert 30 Tagen seit dem Empfang dieser
Mitteilung direkt bei der zuständigen Schlichtungsbehörde als
missbräuchlich angefochten bzw. eine Mietzinsherabsetzung verlangt
werden kann (vgl. Brunner/Stoll, Die Mietzinsherabsetzung, in: mp 3/93,
S. 99 ff., insb. 123 und 128; SVIT-Kommentar, 2. A., Zürich 1998, N 29
zu Art. 270a OR, mit Hinweis; Heinrich, in: Amstutz und weitere Autoren
[Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Zürich/Basel/ Genf
2007, N 10 zu Art. 270a OR; a.A. neuerdings SVIT-Kommentar, 3. A.,
Zürich/Basel/ Genf 2008, N 42 f zu Art. 270a OR).

3.2 Im Weiteren stellt die Eingabe der Beklagten an die
Schlichtungsbehörde vom 4. September 2009 einen konkreten Anhaltspunkt
dafür dar, dass die Beklagte ohnehin nicht bereit gewesen wäre, den
Mietzins um mehr als Fr. 49.- zu senken, auch wenn die Kläger ein
Vorverfahren durchgeführt hätten (vgl. dazu Weber, a.a.O., N 6a zu Art.
270a OR, mit Hinweisen). Zudem hat die Beklagte inzwischen ein weiteres
Senkungsbegehren der Kläger basierend auf der Senkung des
Referenzzinssatzes um weitere 0,25 % auf 3 % unbestrittenermassen
abschlägig beantwortet und eingewendet, sie erziele keinen genügenden
Ertrag. Auch dieses Verhalten deutet mithin darauf hin, dass sich ein
behördliches bzw. gerichtliches Herabsetzungsverfahren durch ein
parteiinternes Vorverfahren gemäss Art. 270a Abs. 2 OR nicht hätte
vermeiden lassen. Die Beklagte hat im vorliegenden Verfahren im Übrigen
auch nicht vorgebracht, dass sie mit einer Kostensteigerung von weniger
als 0,75 % pro Jahr einverstanden wäre. Mithin ist davon auszugehen,
dass die Beklagte dem Wunsch um (zusätzliche) Herabsetzung des
Mietzinses um den Betrag von Fr. 19.- pro Monat auch dann nicht
nachgekommen wäre, wenn die Kläger sie vorgängig um eine entsprechende
Herabsetzung des Mietzinses ersucht hätten. Sie hat von vornherein klar
kundgetan, dass sie nicht bereit ist, den Mietzins (zusätzlich) zu
senken. Somit war eine Einigung über die neu in Frage stehende
Herabsetzung des Mietzinses in Bezug auf die Kostensteigerungen von
vornherein unmöglich und ein Vorverfahren damit sinnlos. Unter diesen
Umständen mussten die Kläger der Beklagten auch nicht gestützt auf Art.
270a Abs. 2 OR zunächst Gelegenheit geben, zum Herabsetzungsbegehren
Stellung zu nehmen. Wenn sich die Beklagte vorliegend auf die Vorschrift
von Art. 270a Abs. 2 OR beruft und ein sinnloses Vorverfahren verlangt,
handelt sie rechtsmissbräuchlich (zur unnützen und interesselosen
Rechtsausübung und deren Folgen vgl. Baumann, Zürcher Kommentar, 3. A.,
Zürich 1998, N 369 ff. zu Art. 2 ZGB). Im Übrigen hätte die Beklagte den
Einwand, vorgängig sei ein parteiinternes Vorverfahren gemäss Art. 270a
Abs. 2 OR durchzuführen, bereits in ihrer Stellungnahme vom 4.
September 2009 zuhanden der Schlichtungsbehörde vorbringen müssen. Dies
ergibt sich aus der Pflicht, einen Prozess nach Treu und Glauben zu
führen (vgl. dazu Guldener, Zivilprozessrecht, 3. A., Zürich 1979, S.
188 ff.).

3.3 Zusammenfassend ist mithin festzuhalten, dass im vorliegenden
Fall kein parteiinternes Vorverfahren gemäss Art. 270a Abs. 2 OR
erforderlich war. Mithin ist auf die Klage einzutreten.