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Kleine Ausbesserungen
Rubrum
Gericht: Bezirksgericht Uster
Datum: 30.10.2006
Zusammenfassung
Die Reparatur der Oberheizung eines Backofens erfordert besonderes Fachwissen und ist von ausgebildeten Fachkräften auszuführen. Es handelt sich deshalb nicht um eine kleine Ausbesserung im Sinne von Artikel 259 OR, die von den Mietenden zu übernehmen ist. Dasselbe gilt für das Ersetzen einer Zündelektrode bei einer Heizungsanlage.
Sachverhalt
Mit Vertrag vom 21. Mai 1997 überliess die Beklagte den Klägern ein
4½-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus. Als Mietbeginn legten die Parteien den
1. Oktober 1997 fest.
Ab 1. April 2000 gilt die Ausgabe 1996 der
„Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume“ als
integrierender Bestandteil des Mietvertrags. In Punkt 4B lit. a-d der
Allgemeinen Bedingungen wird aufgezählt, was zum kleinen Unterhalt
gehört, zum Beispiel:
Ersetzen zerbrochener Fensterscheiben,
Instandhalten der Installationen, Armaturen und Apparate in Küche und
Bad (insb. Ersetzen von defekten Kuchenblechen und Rosten), Ersetzen von
Sicherungen, Rolladen- und Sonnenstorengurten, Entkalken von
Wohnungsboilern, Entrussen von Cheminées etc.
In lit. e werden zudem genannt:
e)
Alle weiteren kleineren Reparaturen und Instandstellungen, welche im
Einzelfall 1 % des Jahres-Netto-Mietzinses nicht übersteigen.“
Beim
klägerischen Mietobjekt handelt es sich um ein Reiheneinfamilienhaus mit
eigener Heizungsanlage. Anlässlich der alljährlichen Abo-Revision der
Heizung ersetzte der Servicetechniker am 17. November 2005 eine
Zündelektrode im Wert von Fr. 46.20, die mit dem im Service-Abo
bezahlten Betrag für Kleinmaterial in der Höhe von Fr. 15.– verrechnet
wurde.
Am 12. Dezember 2005 stellten die Kläger eine Funktionsstörung
des Einbauherds De Luxe fest, und zwar war die Oberhitze defekt. In der
Folge benachrichtigten sie die Verwaltung und kontaktierten die V-ZUG
AG, welche noch gleichentags die Reparatur des Backofens durchführte.
Die Rechnung in der Höhe von Fr. 215.85 bezahlten die Kläger, da sie als
Auftraggeber von der V-ZUG AG direkt belangt wurden.
Es gilt nun
festzustellen, wer für die Reparatur des Backofens im Umfang von Fr.
215.85 und für die Zündelektrode, welche anlässlich der Abo-Revision der
Heizung ersetzt wurde, im reduzierten Betrag von Fr. 33.55, aufzukommen
hat.
Die Kläger sind der Meinung, dass die Reparatur des Backofens nicht als kleiner Unterhalt einzustufen sei.
Die
Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass es sich bei der Reparatur
des Backofens um einen Anwendungsfall von Art. 259 OR handle.
Massgebend für die Festlegung des mieterseits zu übernehmenden
Unterhalts sei der Ortsgebrauch, welcher in aller Regel aus
Formularverträgen ermittelt werden könne. Die Allgemeinen Bedingungen
zum Mietvertrag (Ausgabe 1996) seien von den Klägern als
Vertragsbestandteil übernommen worden und der geltend gemachte Betrag
von Fr. 215.85 liege unter der 1 %-Grenze der Allgemeinen Bedingungen
zum Mietvertrag.
Die Kläger machen im Weiteren geltend, die
Aufzählung der Beispiele in lit. a) bis d) der Allgemeinen Bedingungen
sei irreführend und sinnlos, wenn schliesslich nur die 1 %-Klausel in
lit. e) zur Anwendung gelange. Zudem sei nicht verständlich, dass als
Beispiel des kleinen Unterhalts der Ersatz eines Kuchenblechs aufgeführt
werde, wenn damit generell grössere Reparaturen gemeint seien.
Aus den Erwägungen
4.2. … Gemäss Art. 259 OR muss der Mieter Mängel, die durch kleine,
für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder
Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene
Kosten beseitigen. Diese Regelung beruht auf dem im Mietrecht sei langem
geltenden Gedanken, dass der Mieter als Besitzer der Mietsache während
der Dauer des Mietverhältnisses die durch den laufenden Gebrauch
notwendigen Reinigungen und kleinen Abnützungserscheinungen zu
beseitigen hat, selbst wenn er dafür nicht verantwortlich ist. Sie kann
auch als Ausfluss der Sorgfaltspflicht bezeichnet werden. Der Aufwand
für die Reinigung oder Ausbesserung – worunter auch eine Reparatur oder
ein Ersatz fallen kann – muss objektiv betrachtet mit einem kleinen
Aufwand verbunden sein (BSK OR l-Weber, Art. 259, N 2). Die Kleinheit,
welche das Gesetz als Begrenzung der Mieterpflicht fordert, ist dann als
gegeben anzunehmen, wenn der Durchschnittsmieter die Reinigung bzw.
Ausbesserung objektiv gesehen ohne grösseren persönlichen und/oder
finanziellen Aufwand vornehmen kann (ZK Higi, Art. 259, N 15). Dem
Durchschnittsmieter kann kein Fachwissen unterstellt werden, so dass
kleine Ausbesserungen im Sinne von Art. 259 OR nur solche sein können,
die kein Fachwissen voraussetzen, sondern mit einfachen Handgriffen zu
erledigen sind (ZK Higi, Art. 259 N 21). Eine weitere Einschränkung der
vom Mieter zu übernehmenden kleinen Reinigungen und Ausbesserungen, die
dem gewöhnlichen Unterhalt dienen, liegt im Ortsgebrauch (ZK Higi, Art.
259 N 24). Als ortsgebräuchlich vorausgesetzt werden darf, was nach
allgemeiner gesellschaftlicher Anschauung am Ort der Mietsache zum
sorgfältigen Umgang mit der Mietsache gehört und der allgemeinen
Verkehrsübung entspricht. Der Ortsgebrauch kann – besteht keine
allgemeine Verkehrsübung – meist aus Formularmietverträgen und
Hausordnungen ermittelt werden (ZK-Higi, N 28 zu 259).
Vertragliche
Abmachungen, die den Mieter zu einer weiteren Mängelbeseitigung
verpflichten sollen, sind bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
nichtig. Die Regelungen unter Punkt 4 B der Allgemeinen Bedingungen sind
daher nur gültig, wenn sie die Voraussetzungen von Art. 259 OR
erfüllen.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die gesetzliche Regelung
für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen nicht zum Nachteil des
Mieters abgeändert werden kann (Art. 256 Abs. 2 OR). Der Ortsgebrauch
und damit allenfalls auch Regelungen in Fomularmietverträgen kommen
lediglich als weitere Einschränkungen in Betracht, indem auch unter Art.
259 OR fallende kleine Reinigungen und Ausbesserungen lediglich dann
vom Mieter zu übernehmen sind, wenn dies dem Ortsgebrauch entspricht.
...
4.3.2. Soweit in Absatz 2 von Punkt 4 B beispielhaft aufgezählt
wird, was zum kleinen Unterhalt gehören soll, so ist auch diesbezüglich
festzuhalten, dass nur jene Tätigkeiten effektiv vom Mieter gefordert
werden können, die die Voraussetzungen von Art. 259 OR erfüllen. Die
Regelung in Absatz 2 lit. e) ist insofern problematisch, als dass der
kleine Unterhalt anhand eines fixen Höchstbetrages definiert wird. Als
Richtschnur bei Wohnungen kann gemäss Weber von einem Betrag von Fr.
150.– pro Reparatur ausgegangen werden (BSK OR I-Weber, Art. 259, N 2).
Gemäss der letzten vorliegenden Vertragsänderung vom 9. April 2003 per
1. Oktober 2003 wurde die Nettomiete auf Fr. 1'975.– gesenkt. Die
Jahresnettomiete beläuft sich damit auf Fr. 23'700.–, mithin entspricht 1
%
Fr. 237.–. Die geltend gemachten Reparaturkosten in Höhe von Fr.
215.85 und Fr. 33.55 liegen somit betragsmässig unter der 1 %-Grenze und
werden daher von der Beklagten als kleiner Unterhalt erachtet. Wenn die
Kläger beanstanden, mit der Regelung in lit. e, wonach alle (weiteren)
kleineren Reparaturen und Instandstellungen, welche im Einzelfall 1 %
des Jahres-Netto-Mietzinses nicht übersteigen, zum kleinen Unterhalt
gehören, würde die Aufzählung in lit. a-d, sinnlos, so ist dies
verständlich. Wenn die „1 %-Regel“ besagt, dass der Mieter alle
Reparaturen und Instandstellungen bis zu einer bestimmten Kostenhöhe zu
übernehmen hätte, so würde die Aufzählung in lit. a-d nur insofern Sinn
machen, als der Mieter diese Reinigungen und Ausbesserungen auch dann zu
übernehmen hätte, wenn sie mit höheren Kosten verbunden wären. Ob diese
dann noch als mit kleinem Aufwand verbunden bezeichnet werden könnten,
erscheint fraglich. Wie sich nachfolgend zeigt, ist vorliegend aber auf
die Regelung unter Punkt 4 B nicht weiter einzugehen.
4.4. Backofen
4.4.1. Die Reparatur war keine für den gewöhnlichen Unterhalt
erforderliche Reinigung gemäss Art. 259 OR, könnte aber als eine mit
kleinem Aufwand verbundene Ausbesserung im Sinne von Art. 259 OR zu
qualifizieren sein, da auch Reparaturen als Ausbesserungen gelten.
Relevant bei der Beurteilung ist, was einem Durchschnittsmieter
zugemutet werden kann. Den Anweisungen in der Bedienungsanleitung des
Backofens ist zu entnehmen, dass Reparaturen nur von geschulten, für
dieses Gerät ausgebildeten Fachkräften, ausgeführt werden dürfen. Einem
Durchschnittsmieter fehlt somit das besondere Fachwissen, um die
Oberheizung eines Backofens zu reparieren. Der Ersatz der Oberheizung
des Backofens stellt somit keine kleine Ausbesserung dar, die vom Mieter
vorgenommen werden kann. ...
4.4.2. Dass in lit b) von Abs. 2 der Allgemeinen Bedingungen zum
Mietvertrag das Instandhalten der Apparate in Küche und Bad vorgesehen
ist, vermag daran nichts zu ändern. Diese Bestimmung ist zu generell
gehalten. Zudem wird dort im Zusammenhang mit dem Backofen vom Ersatz
von defekten Kuchenblechen und Rosten gesprochen, was durchaus als
kleine Ausbesserung gesehen werden kann. Der Ortsgebrauch ist in diesem
Fall nicht relevant, da dieser nur als weitere Einschränkung der
Kostenübernahmepflicht des Mieters heranzuziehen ist.
4.5. Heizung
4.5.1. Auch in diesem Fall kann vom Mieter kein besonderes Fachwissen
in Bezug auf das Ersetzen einer Zündelektrode bei einer Heizungsanlage
erwartet werden. Aus diesem Grund wird die alljährliche Revision der
Heizung von einem Servicetechniker durchgeführt, der über das nötige
Fachwissen verfügt. Das Ersetzen der Zündelektrode fällt klar nicht
unter die Voraussetzung der Erledigung durch einfachen Handgriff, wie er
von einem Durchschnittsmieter verlangt werden kann. Es ist auch nicht
im Sinne des Vermieters, wenn der Mieter selbst versucht, die Heizung zu
warten. Der Ersatz der Zündelektrode stellt somit keine kleine
Ausbesserung dar, die vom Mieter vorgenommen werden kann. Die Kosten
dafür müssen deshalb auch nicht vom Mieter übernommen werden. ...
4.6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es sich weder bei der
Reparatur des Backofens noch bei dem Ersatz der Zündelektrode um einen
Anwendungsfall von Art. 259 OR handelt. Deshalb muss die Beklagte die
Kosten von Fr. 215.85 für die Reparatur des Backofens übernehmen. Die
Kosten von Fr. 33.55 für den Ersatz der Zündelektrode wurden zu Recht
von der Beklagten bezahlt und sind nicht von den Klägern
zurückzubezahlen.