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Kostensteigerungen
Rubrum
Gericht: Mietgericht Zürich
Datum: 20.01.2005
Zusammenfassung
Die Mitberücksichtigung von Pauschalen kann ausnahmsweise zulässig sein, namentlich wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt. Dabei muss gewährleistet sein, dass dies nicht zu einer überhöhten Kostensteigerung führt und keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten lässt.
Sachverhalt
Die Beklagte mietete ab dem 1. Februar 1984 eine 3-Zimmerwohnung in Z.,
zu einem monatlichen Nettomietzins von Fr. 720.– bzw. ab 1. Oktober 1984
einem solchen von Fr. 755.–. Die monatlichen Akontozahlungen für
Nebenkosten, beinhaltend Heiz- und Warmwasserkosten, Hof-, Keller- und
Windenreinigung sowie Antennengebühr, wurden auf Fr. 115.– festgelegt.
Der Mietzins wurde verschiedentlich den veränderten Verhältnissen
angepasst, letztmals mit amtlichem Formular vom 17. September 2003 per
1. Oktober 2003. Seither beläuft sich der monatliche Mietzins auf Fr.
818.– netto zuzüglich Fr. 120.– Betriebskosten-Pauschale und Fr. 85.–
akonto Heizung. Als Berechnungsgrundlagen wurden ein Hypothekarzinssatz
von 3,25% (entsprechend -8.26% bzw. -Fr. 72.50), ein Landesindex per
30.04.2003 von 151.30 Punkten (entsprechend +0.64% bzw. +Fr. 5.60) sowie
ein Kostenstand per 30.04.2003 (entsprechend +0.79% bzw. +Fr. 6.95)
festgehalten.
Im Laufe des Jahres 2003 wurden in der Liegenschaft
neue Balkone, Velounterstände und Schliessanlagen erstellt sowie diverse
Umgebungsarbeiten vorgenommen. Mit amtlichem Formular vom 8. Dezember
2003 teilte die Verwaltung der Beklagten auf den 1. April 2004 eine
Erhöhung des Nettomietzinses von Fr. 818.– auf Fr. 1'110.– pro Monat
mit, wobei die Nebenkosten unverändert blieben. Diese Mietzinserhöhung
von Fr. 292.– wurde mit der Senkung des Landesindexes der
Konsumentenpreise von 151.30 auf 151.00 (-Fr. 0.65), allgemeinen
Kostensteigerungen vom 30.04.2003 bis 30.11.2003 (+Fr. 2.35) sowie mit
wertvermehrenden Investitionen im Betrag von Fr. 290.–, nämlich einem
verglasten Balkon mit Terrazzoboden, neuen Velounterständen, diversen
Aussenarbeiten und einer neuen Schliessanlage, begründet.
Die
Mietzinserhöhung wurde von der Beklagten als missbräuchlich angefochten.
Vor der Schlichtungsbehörde wurde eine Mietzinserhöhung im Betrag von
Fr. 230.– per 1. April 2004 anerkannt. Im Fr. 230.– übersteigenden
Betrag kam keine Einigung zustande. Darauf hin erhoben die Kläger gegen
die Beklagte fristgerecht Klage mit dem Rechtsbegehren, es sei
festzustellen, dass mit Wirkung ab 1. April 2004 ein Mietzins von Fr.
1'110.– nicht missbräuchlich sei. Die Parteien einigten sich in Bezug
auf die Mietzinserhöhung auf Grund von wertvermehrenden Investitionen
auf den Betrag von Fr. 286.– pro Monat, so dass nur noch die Frage der
Überwälzung der Kostensteigerungen strittig und zu entscheiden ist.
Die
Kläger führten bezüglich der Kostensteigerungen im Wesentlichen aus,
bei der zu beurteilenden Mietzinserhöhung auf den 1. April 2004 habe die
Verwaltung allgemeine Kostensteigerungen auf der Grundlage eines
pauschalierten Ansatzes von 0,5% p.a. berücksichtigt. Die
Rechtsvertreterin der Beklagten machte geltend, dass sich die Kläger
nicht auf die allgemeine Kostensteigerung berufen könnten, weil sie den
entsprechenden Nachweis nicht erbracht hätten und nicht erbringen
könnten. Es sei nie im Sinne des Gesetzgebers gewesen, betreffend die
Kostensteigerungen eine Pauschale zuzulassen. Weder im Gesetz noch in
der Verordnung sei Derartiges vorgesehen. Der Gesetzgeber sei davon
ausgegangen, dass sich ein Vermieter nur dann auf Kostensteigerungen
berufen könne, wenn solche effektiv ausgewiesen seien.
Aus den Erwägungen
4.1. Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie u.a.
durch Kostensteigerungen des Vermieters begründet sind (Art. 269a lit. b
OR). Als Kostensteigerungen im Sinne dieser Bestimmung gelten
insbesondere Erhöhungen der Hypothekarzinse, der Gebühren,
Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprämien sowie Erhöhungen der
Unterhaltskosten (Art. 12 Abs. 1 VMWG). Eine pauschale Berücksichtigung
der Kostensteigerung ist gemäss dem Bundesgericht grundsätzlich nicht
zulässig, da dadurch der nachlässige gegenüber dem gewissenhaften
Vermieter bevorteilt würde. Zur Bestimmung des Umfangs der
Kostensteigerung muss grundsätzlich der Durchschnitt der in den Jahren
vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den
durchschnittlichen Kosten der darauf folgenden Jahre verglichen werden.
Von dieser Regel darf indessen ausnahmsweise abgewichen werden,
namentlich wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten
enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im
massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt. Die Mitberücksichtigung
von Pauschalen kann somit im Einzelfall zulässig sein, sofern
gewährleistet ist, dass sie nicht zu einer überhöhten Kostensteigerung
führen und keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten lässt.
Die schematische Anwendung von Pauschalen ohne Rücksicht auf den
Einzelfall bleibt dagegen unzulässig (Urteil des Bundesgerichts
4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001, E.2.a/c, unter Hinweis auf BGE 111 II
378 E. 2 S. 380, publ. in: MRA 2/2002 S. 45 ff. und mp 3/02 S. 158 ff.;
vgl. auch Urteil des Bundesgerichts vom 26. Juli 1995, publ. in: mp 3/96
S. 141). Die ausserordentlichen Unterhaltsaufwendungen im Rahmen
umfassender Renovationen können allerdings erst dann berücksichtigt
werden, wenn sie bezahlt sind (Urteil des Bundesgerichts 4C.293/2000 vom
24. Januar 2001, E. 1.b, publ. in: MRA 4/2001 S. 118).
4.2. Unbestritten
ist, dass die Kläger bei der Berechnung der Mietzinserhöhung aufgrund
wertvermehrender Investitionen verschiedene Kostenpositionen im
Gesamtbetrag von Fr. 141'552.35 nicht berücksichtigt bzw. zu eigenen
Lasten übernommen haben. Diese Aufwendungen sind im Rahmen der
Erstellung neuer Balkone, Velounterstände und einer neuen Schliessanlage
entstanden, gehen mithin über den Rahmen üblicherweise anfallender
Unterhaltsarbeiten hinaus und stellen daher ausserordentlich hohe
Unterhaltskosten dar, die nicht unter dem Titel der wertvermehrenden
Investitionen berücksichtigt wurden. Dass ausserordentlich hohe
Unterhaltskosten teilweise auf den Mietzins überwälzt werden können,
wurde seitens der Beklagten denn auch anerkannt. Demnach sind im
vorliegenden Fall im Sinne einer Ausnahme pauschale Kostensteigerungen
grundsätzlich zulässig und zu berücksichtigen. Denn aufgrund der im
Jahre 2003 angefallenen hohen Aufwendungen von über Fr. 140'000.– ist
davon auszugehen, dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im
massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergäbe. Schliesslich sprechen
keine Anhaltspunkte dafür, dass die Heranziehung einer Pauschale zu
einer überhöhten Kostensteigerung führen würde, erst recht nicht in
Anbetracht der nachfolgenden Ausführungen.
4.3. Gemäss Schreiben
der Verwaltung waren die Arbeiten Mitte August 2003 im Wesentlichen
abgeschlossen. Die Firma X, welche die Bauarbeiten durchgeführt hatte,
stellte denn auch am 19. August 2003 Rechnung, die innert 30 Tagen zu
bezahlen war. Diese wurde gemäss Stempel auf der Rechnung fristgerecht
am 18. oder 19. September 2003 beglichen. Damit können die
ausserordentlichen Unterhaltsaufwendungen ab diesem Zeitpunkt mit einer
Pauschale von 0.5% pro Jahr berücksichtigt werden. Zu beachten ist
indes, dass in der Mietzinserhöhung vom 8. Dezember 2003
Kostensteigerungen vom 30.04.2003 bis 30.11.2003 berechnet wurden, was
für diesen Zeitraum bei einer Pauschale von 0.5% pro Jahr 0.29% bzw. Fr.
2.35 ergab. Aufgrund des Gesagten sind pauschale Kostensteigerungen
jedoch erst ab dem 18. oder 19. September 2003 zulässig, dem Zeitpunkt
der Bezahlung der Rechnung. Für den Zeitraum Mitte September 2003 bis
30. November 2003 ergibt dies daher bei Zugrundelegung einer Pauschale
von 0.5% pro Jahr eine Kostensteigerung von 0.1%, entsprechend Fr. 0.80.
Zusammen mit den Fr. 286.– für die wertvermehrenden Investitionen sowie
unter Berücksichtigung des rückläufigen Landesindex der
Konsumentenpreise (minus Fr. 0.65) resultiert somit ein zulässiger
Mietzinsaufschlag von Fr. 286.15, abgerundet Fr. 286.–.
Hinzuweisen
bleibt im Übrigen noch darauf, dass es nicht einleuchtend wäre beim
Vorliegen von ausserordentlich hohen Unterhaltskosten zu verlangen, dass
der Vermieter dennoch eine Kostenzusammenstellung einzureichen habe.
Denn es erscheint als klar, dass Abrechnungen, die ungewöhnlich hohe
Positionen enthalten, den Durchschnitt der tatsächlichen Kosten
unzutreffend wiedergeben, so dass von vornherein auf eine angemessene,
auf Erfahrungswerten beruhende Pauschale abgestellt werden kann.