Protrazione del contratto

1. Secondo l’art. 272 cpv. 1 CO, il conduttore può esigere la
protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o
per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo
conto degli interessi del locatore. L’autorità competente pondera in tal
caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, delle
circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del
contenuto dello stesso, della durata della locazione, della situazione
personale, familiare ed economica delle parti, come pure del loro
comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore, nonché
della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali
commerciali (art. 272 cpv. 2 lett. A-e CO). La ponderazione degli
interessi serve non solo a determinare il principio di un’eventuale
proroga del contratto di locazione, ma anche la sua durata. Lo scopo
della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede
in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e
sufficiente per cercare una adeguata sistemazione alternativa o,
perlomeno, nell’attenuazione dei disagi che la disdetta gli cagiona
(SVIT, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, n. 11 e segg. Ad art. 272
CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die
Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, pag.
80 e seg.; Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, n. 2749 e segg.;
SJ 1979, pag. 585 n. 125; DTF 125 III 226; 105 II 197; TF 21 marzo 2000
4C.455/1999; II CCA 14 settembre 2005, inc. n. 12.2005.52; II CCA 15
maggio 2006 inc. 12.2005.79, consid. 3; II CCA 3 marzo 2008, inc.
12.2007.163; TF 26 gennaio 2009, inc.4A_143/2008, consid. 7.1.2).
Sono
considerati « effetti gravosi » le condizioni particolari che rendono
impossibile o difficile trovare locali sostitutivi entro il termine
fissato nella disdetta o di scadenza contrattuale. Non sono tali,
invece, i disagi inevitabilmente legati alla disdetta, che mediante una
protrazione non vengono attenuati bensì solamente procrastinati (Lachat,
Le bail à loyer, pag. 771, n. 3.3; SVIT, op. cit., n. 11 e 14 ad art.
272 CO; TF 26 gennaio 2009, inc.4A_143/2008 e 4A_189/2008, consid.
7.1.1). Gli elementi di cui all’art. 272 cpv. 2 CO, eccettuato quello
della lett. E), valgono indifferentemente sia quali indicazioni per
l’accertamento di “effetti gravosi” per il locatario, sia per la
verifica degli interessi del locatore (v. Higi, op. cit., ad art. 272
CO, n. 137).
Il giudice deve statuire in base all’equità, tenendo
conto degli interessi in gioco. Nella formazione del proprio giudizio
egli gode di un ampio potere di apprezzamento (Higi, op. cit., ad art.
272 CO, n. 116, 120 e segg. con riferimenti; TF 20 novembre 2001, inc.
4C.174/2001; DTF 125 III 226 consid. 4b; II CCA 20 giugno 2008, inc. n.
12.2008.105, pag.5).

2. Nella fattispecie, per quanto attiene agli effetti gravosi che la
disdetta comporta in capo ai locatari, va rilevato che invero l’istante
non li contesta, limitandosi a sottolineare il proprio bisogno di
disporre dei locali e la « non difficoltà nel locarnese a reperire un
appartamento analogo che possa accogliere i coniugi F” (v. istanza, pag.
6). Invano si tenterebbe di individuare nelle allegazioni dell’instante
un riferimento ai problemi –innegabili- che un trasferimento dei
convenuti (di 76 e 75 anni di età, con asserte difficoltà deambulatorie,
risiedenti nello stabile di via … fin dal settembre del 1961 - e quindi
da quasi cinquant’anni -) comporterebbe per loro.

3. Di principio il conduttore, immediatamente dopo la ricezione della
disdetta deve farsi parte diligente ed intraprendere quanto in suo
potere per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine
della locazione, segnatamente ricercando degli enti locati sostitutivi,
ritenuto tuttavia che in ambito di prima protrazione il giudice non pone
esigenze troppo rigorose (mp 1/1991, pag. 6; DTF 110 II 254; Rep. 1990,
pag. 148; sentenze II CCA 13 febbraio 1995, inc. n. 207/94; 24 aprile
2001, inc. n. 12.2000.178).
La giurisprudenza ha tuttavia precisato
che se il locatore comunica alla controparte con largo anticipo la
disdetta del contratto, la prima protrazione potrà essere riconosciuta,
applicando per analogia le disposizioni più restrittive previste per il
secondo periodo di proroga, unicamente qualora il conduttore abbia
cercato seriamente una nuova sistemazione (Rep 1990, pag. 146).
Ciononostante, gli sforzi profusi dal conduttore per procurarsi un
alloggio sostitutivo costituiscono pur sempre un indizio nel giudizio
per la concessione o meno della protrazione (SVIT, op. cit., n. 37 e 34 e
seg., nonché n. 41 ad art. 272 CO), anche se di principio una prima
protrazione non dovrebbe a priori essere esclusa per il solo motivo
della carenza di sforzi nella ricerca di locali sostitutivi (Lachat, op.
cit., pag. 782, n. 3.12; II CCA 3 marzo 2008, inc. n. 12.2007.163,
consid. 13).
Tendenzialmente, allorquando un periodo di disdetta è
particolarmente lungo (come è il caso in concreto, in cui la locatrice
ha rescisso il contratto l’8 gennaio 2009 con effetto al 31 luglio 2010,
vale a dire con un anticipo di quasi 19 mesi), e il locatario avendo
beneficiato di più tempo per reperire una soluzione abitativa nuova,
appare giustificato che se ne tenga conto in una certa misura, riducendo
da durata della protrazione (v. DTF 125 III 231).

4. La R fa valere un proprio bisogno alla liberazione
dell’appartamento, essendo intenzionata a demolire l’intero stabile ed a
costruire un nuovo edificio “aggiornato anche sotto il profilo
ambientale ed energetico” (v. istanza, pag. 3). Invero l’istante non
parla mai, nelle proprie allegazioni, di “bisogno urgente”: a giusto
titolo. Anche se, secondo la giurisprudenza, il presupposto dell’urgenza
va verificato non solo in una pura ottica temporale (v. TF 5 settembre
2006, inc.4C.194/2006, consid. 3.4.3), per poter parlare di “urgenza”
deve trattarsi di un bisogno serio, attuale, dimostrato e concreto
(Lachat, op. cit., pag. 777 e seg., n. 3.9). Tale bisogno è da ammettere
ogni qualvolta non possa essere oggettivamente preteso dal locatore,
per ragioni economiche o altre, che abbia a rinunciare per lungo tempo
all’uso dell’ente locato (DTF 118 II 54). L’esistenza di una situazione
di stringente necessità (“Notlage”) non è però indispensabile (v. Higi,
op. cit., ad art. 261-261a CO, n. 42).
Nell’esame del requisito
dell’urgente bisogno proprio, il giudice gode di un ampio margine di
apprezzamento. Eli deve valutare l’insieme delle circostanze del singolo
caso.
Di regola, l’urgenza è data – nel caso in cui siano previste
trasformazioni dell’immobile – allorquando sia stata concessa la licenza
edilizia o quando il locatore rende verosimile di essere in possesso di
un progetto serio di demolizione/trasformazione dello stabile (Lachat,
op. cit., pag. 778, n. 92 e 93 a piè di pagina, con riferimenti). Il
fatto che non vi sia (ancora) una licenza edilizia approvata non esclude
cioè l’esistenza di un “bisogno”, bensí – semmai – solo la sua urgenza
(SVIT, op. cit., ad art. 272 CO, n. 48; mp 2001, pag. 218 e seg.), ciò
che va all’occorrenza tenuto in debito conto per la valutazione della
durata della protrazione (DTF 118 II 50; SVIT, op. cit., loc. cit., n.
51).
Contrariamente a quanto parrebbe supporre l’istante (v. verbale
di udienza 6 ottobre 2009, pag. 2, laddove essa accenna al fatto che per
quanto riguarda la maggioranza degli altri inquilini la situazione è
già stata chiarita ed i loro appartamenti sono già vuoti), la soluzione
trovata con gli altri conduttori è ininfluente (“Dabei ist unerheblich,
ob mit Bezug auf andere Mietobjekte schon bereinigte Verhältnisse
vorliegen, weil den Interessen des Vermieters nur die persönlichen
Härtegründe des Mieters entgegen gestellt werden können”, v. SVIT, op.
cit., ad art. 272 CO, n. 51 in fine).

5. Nel caso che ci occupa, i convenuti non contestano di per sé
l’esistenza di un bisogno dell’istante di poter disporre dell’immobile.
D’altronde,
è innegabile che la volontà concreta della proprietaria di demolire e
ricostruire lo stabile in via … trova conforto nelle tavole processuali e
segnatamente nell’inoltro della domanda di costruzione del 20 dicembre
2008 e della variante 17 settembre 2009 (doc. P e Q).
Il progettista
arch. FB, sentito come teste (v. verbale 2 dicembre 2009), ha rilevato
di aver ricevuto l’incarico dalla R di occuparsi dello stabile in
oggetto nel 2004, allo scopo di “fare uno studio sulle possibilità
edificatorie della parcella”. Egli ha però altresì evidenziato che “la
licenza [edilizia, n.d.r.] non è ancora stata rilasciata, ma è questione
di poco”. In effetti, a tutt’oggi non risulta che l’istante sia in
possesso di una autorizzazione a costruire cresciuta in giudicato.
In
conclusione, deve essere ammesso il bisogno della locatrice di disporre
del bene immobile, senza però poter qualificare tale bisogno siccome
“urgente”, tanto più se si considera che contro la domanda di
costruzione sono state interposte opposizioni da parte di proprietari
confinanti e la decisione sulle stesse non è dato a sapere quando
interverrà (l’istante e il progettista si limitano a genericamente
supporre che le opposizioni si risolveranno poiché con la variante al
progetto presentata il 17 settembre 2009 sono stati posti i correttivi
richiesti dall’UTC e dal Municipio di Locarno, v. teste B, verbale 2
dicembre 2009, pag. 2).

6. In merito alla durata della protrazione da concedere il giudice
gode di un ampio potere di apprezzamento (Higi, op. cit., n. 220 e segg.
ad art. 272 CO; DTF 125 III 230; TF 20 novembre 2001 4C. 174/2001; 26
giugno 2006 4C.28/2006; 19 dicembre 2006 4C.242/2006; 7 giugno 2007
4C.455/2006; II CCA 20 giugno 2008, inc. 12.2008.105).
Il giudice,
una volta accertata l’esistenza di effetti gravosi per il locatario e
valutate le necessità (interessi) del locatore, procede alla fissazione
della durata della protrazione, soppesando i reciproci interessi (v.
Heinrich, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, ad art. 272 CO, n. 2;
TF 20 novembre 2001, inc.4C.174/2001, consid. 4a, con riferimenti
ivi).
In virtù del suo, testè citato, potere d’apprezzamento, il
giudice può - entro i limiti posti dalla legge (per i locali
d’abitazione quattro anni, v. art. 272b cpv. 1 CO) – pronunciare una
prima proroga, dopo la quale il conduttore potrà se del caso
sollecitarne una seconda, oppure una proroga unica e definitiva.
Dottrina
e giurisprudenza sembrano dare una preferenza al sistema della doppia
proroga quando, come nel casi di specie, non è possibile formulare una
prognosi precisa circa la possibilità di trovare una sistemazione nel
periodo accordato, a meno che non vi si oppongano interessi
preponderanti del locatore, che in concreto non esistono , l’istante non
essendo comunque ancora in possesso di una licenza edilizia definitiva
(v. II CCA 3 marzo 2008, inc. 12.2007.183, consid. 15).
Nella
fattispecie, la concessione di una prima proroga di 6 mesi (fino al 31
gennaio 2011) come stabilito dall’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Locarno, appare senz’altro una soluzione che ben tiene
conto della situazione concreta e dei rispettivi interessi delle parti.

…

Di conseguenza è confermata una prima protrazione di 6 mesi (sino al
31 gennaio 2011) del contratto di locazione stipulato fra le parti in
causa.