Hinterlegung von Mietzinsen

5.1
Zahlung durch Hinterlegung des Mietzinses
Verlangt der
Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines
Mangels, so muss er ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen
und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist
Mietzinse, die künftig fällig werden, bei einer vom Kanton bezeichneten
Stelle hinterlegen werde. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter
schriftlich ankündigen (Art. 259g Abs. 1 OR). Mit der Hinterlegung
gelten die Mietzinse als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR).
Hinterlegungsstelle ist die Urner Kantonalbank (Art. 3 Abs. 1 des
Reglements zum Miet- und Pachtrecht im Obligationenrecht, RB 9.4222).
Die Gesuchsgegnerin hat die Mietzinse nicht bei der Urner Kantonalbank,
sondern bei der Raiffeisenbank hinterlegt. Die Raiffeisenbank ist für
die Hinterlegung nicht zuständig und die so hinterlegten Mietzinse
können deshalb nicht im Sinne von Art. 259g Abs. 2 OR als durch
Hinterlegung bezahlt gelten. Des Weiteren ist festzuhalten, dass nur
künftig fällige Mietzinse hinterlegt werden dürfen. Der Mieter hat dem
Vermieter vorab die Hinterlegung anzudrohen und gleichzeitig eine letzte
Frist zur Mängelbehebung anzusetzen. Dies hat die Gesuchsgegnerin mit
Schreiben vom 27. Oktober 2010 (GAB II) getan und die von ihr angesetzte
Frist zur Mängelbehebung lief bis 30. November 2010. Eine Hinterlegung
der Mietzinse hätte erst nach unbenütztem Ablauf dieser Frist erfolgen
dürfen. Eine Hinterlegung von Mietzinsen, die vor oder während der
Beseitigungsfrist fällig wurden bzw. werden, ist unzulässig (vgl. SVIT-
Kommentar, Zürich 2008, N 16 zu Art. 259g). Die Gesuchsgegnerin hat
bereits im Oktober 2010 die Mietzinse für die Monate Oktober und
November 2010 hinterlegt (vgl. GAB II). Dabei handelt es sich um
Mietzinse, die vor Ablauf der Beseitigungsfrist am 30. November 2010
fällig wurden und eine Hinterlegung dieser Mietzinse war nicht zulässig.
Es liegt deshalb sowohl mangels Hinterlegung bei der zuständigen Stelle
als auch aufgrund der Hinterlegung vor Ablauf der Beseitigungsfrist
keine gültige Hinterlegung nach Art. 259g Abs. 1 OR vor.
Die
Gesuchsgegnerin hat die ausstehenden Mietzinse und Nebenkosten für den
Monat Oktober 2010 nicht innert 30 Tagen seit Empfang der
Kündigungsandrohung und Zahlungsfristansetzung vom 20. Oktober 2010
beglichen, sondern frühestens am 21. Dezember 2010. Die Gesuchstellerin
durfte ihr deshalb unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 30 Tagen
ausserordentlich kündigen. Die Kündigung vom 26. November 2010 erfolgte
am Tag des - unbenutzten - Ablaufs der Zahlungsfrist und selbst wenn die
Zahlungsfrist noch einen Tag länger gedauert hätte, kann sich die
Gesuchsgegnerin nicht auf eine verfrühte Kündigung berufen, da sie die
ausstehenden Mietzinse auch bei einer um ein paar Tage längeren
Zahlungsfrist nicht vor dem 21. Dezember 2010 beglichen hätte (vgl. oben
Ziffer 4.1). Die Kündigung der Gesuchstellerin erfolgte gemäss den
gesetzlichen Formvorschriften auf dem amtlichen Formular. Die
Gesuchsgegnerin hat anlässlich der Hauptverhandlung vom 10. März 2011
bestätigt, die Kündigung am 29. November 2010 in Empfang genommen zu
haben. Damit wurde die Kündigungsfrist von 30 Tagen offensichtlich
eingehalten. Die durch die Gesuchstellerin ausgesprochene
ausserordentliche Kündigung vom 26. November 2010 war damit zulässig und
gültig und das Mietverhältnis zwischen den Parteien endete per 31.
Dezember 2010. Aufgrund dessen ist die Gesuchstellerin zur gerichtlichen
Durchsetzung ihres vertraglichen Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache
berechtigt.

5.2
Erstreckung des Mietverhältnisses
Die Gesuchsgegnerin hat
bei der Gesuchstellerin eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt
(vgl. GAB VIII). Dieses Gesuch hätte sie jedoch innert 30 Tagen seit
der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einreichen müssen (vgl. Art.
273 Abs. 2 lit. a). Bei der Schlichtungsbehörde ging jedoch innert Frist
von 30 Tagen kein Erstreckungsgesuch ein, weshalb dieses vorliegend
auch nicht zu beurteilen ist. Trotzdem weist das Gericht die
Gesuchsgegnerin darauf hin, dass eine Erstreckung des Mietverhältnisses
bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands des Mieters ausgeschlossen
ist (Art. 272a Abs. 1 lit. a).

5.3
Praxisgemäss muss dem Mieter eine gewisse Zeit zur
Vorbereitung des Umzuges eingeräumt werden. Die Zeitspanne ist jedoch
kurz anzusetzen, da ein Mieter nach erfolgter ausserordentlicher
Kündigung jederzeit mit einer Ausweisung rechnen muss. Der
Gesuchsgegnerin ist demzufolge zu befehlen, die Wohnung innert 10 Tagen
nach Rechtskraft dieses Entscheids zu verlassen, zu räumen und der
Gesuchstellerin vertrags- und ordnungsgemäss zu übergeben (Art. 232 Abs.
2 lit. a ZPO).