Betriebs- und Unterhaltskosten

2.1 Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht
missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen
des Vermieters begründet sind. Als Kostensteigerungen gelten nach Art.
12 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) insbesondere Erhöhungen des
Hypothekarzinssatzes, der Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse,
Versicherungsprämien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten. Bei
Mietzinserhöhungen wegen Kostensteigerungen kann der Mieter verlangen,
dass der geltend gemachte Differenzbetrag zahlenmässig begründet wird
(vgl. Art. 20 Abs. 1 VMWG).
Der wichtigste Kostensteigerungs- bzw.
–senkungsfaktor ist der Referenzzinssatz für Hypotheken; die übrigen
Kostensteigerungen betreffen den Betrieb und den Unterhalt des Gebäudes.
Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist eine pauschale
Berücksichtigung der übrigen Kostensteigerungen grundsätzlich nicht
zulässig. Zur Bestimmung des Umfangs der Kostensteigerung muss
grundsätzlich der Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten
Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen
Kosten der darauffolgenden Jahre verglichen werden. Von dieser Regel
darf indessen ausnahmsweise abgewichen werden, namentlich wenn die
Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, sodass der
Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt
unzutreffend wiedergibt. Die Mitberücksichtigung von Pauschalen kann im
Einzelfall zulässig sein, sofern gewährleistet ist, dass sie nicht zu
einer überhöhten Kostensteigerung führen und sofern keine andere Methode
ein genaueres Ergebnis erwarten lässt. Die schematische Anwendung von
Pauschalen ohne Rücksicht auf den Einzelfall bleibt dagegen unzulässig.
Schliesslich muss die Steigerung der Kosten im Zeitpunkt, in dem die
Mietzinserhöhung mitgeteilt wird, bereits angefallen sein. Hält die
Vermieterin die Kostensteigerung dem Herabsetzungsbegehren der Mieter
entgegen, obliegt es ihr, die geltend gemachte Kostensteigerung im
Prozess zu beweisen und die für die Beurteilung der Streitsache
notwendigen Unterlagen vorzulegen. Gelingt ihr das nicht, bleibt es bei
der vom Mieter angestrebten Herabsetzung (vgl. Art. 274d Abs. 3 OR; BGE
4C.157/2001 E. 2 und 3, mit Hinweisen; BGE 119 ΙΙ 32, amtlich nicht
publizierte E. 3b in: mp 2/93, S. 75 ff.; Weber, Basler Kommentar, 4.
A., Basel 2007, N 6a und 8 zu Art. 269a OR, mit Hinweisen;
Lachat/Brutschin, Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zürich 2009, S. 338
ff. [insb. 343] und 371 ff., mit Hinweisen; Higi, Zürcher Kommentar, 4.
A., Zürich 1998, N 214 ff. zu Art. 269a OR; a.M. SVIT-Kommentar, 3. A.,
Zürich/Basel/Genf 2008, N 36 ff., insb. 40 ff. zu Art. 269a OR).

2.2 Die
Beklagte beruft sich auf eine Pauschale von 0,75 % pro Jahr für
allgemeine Kostensteigerungen, was zulässig und vernünftig sei. Diese
Auffassung steht im Widerspruch zur klaren Rechtsprechung des
Bundesgerichts, wonach im Gerichtsverfahren grundsätzlich nicht auf
Pauschalen abgestellt werden darf und eine schematische Anwendung von
Pauschalen ohne Rücksicht auf den Einzelfall unzulässig ist. Der
Vermieter darf dem Mieter nicht eine pauschale Mietzinserhöhung in
Rechnung stellen, wenn seine effektiven Kosten gesunken sind (vgl.
Weber, a.a.O., N 8 zu Art. 269a OR; Lachat/Brutschin, a.a.O., S. 373 FN
148, je mit Hinweisen).Die Beklagte hat vorliegend weder ihre
tatsächlichen Betriebs- oder Unterhaltskosten nachgewiesen, noch hat sie
dargelegt, dass und gegebenenfalls in welchem Umfang und in welchem
Zeitraum sich ihre (allfälligen) Kosten gesteigert hätten. Ferner wäre
eine Pauschale - wenn überhaupt - nicht schon ab April 2008 geschuldet.
Da die Kläger erst per 1. März 2009 in die Wohnung eingezogen sind, sind
bis Ende Februar 2009 weder Betriebs- noch Unterhaltskosten, sondern
lediglich Baukosten angefallen. Dass vom 1. März bis zum 10. Juni 2009
(als Zeitpunkt der von der Beklagten angezeigten Mietvertragsänderung)
Betriebs- oder Unterhaltskosten angefallen wären, welche nicht als
Nebenkosten ausgeschieden sind, hat die Beklagte nicht behauptet und ist
auch sonst nicht ersichtlich. Im Übrigen beträfe die Pauschale nicht
die Betriebs- und Unterhaltskosten selber, sondern nur eine allfällige
Steigerung dieser Kosten. Wie die Kläger zu Recht vorbringen, kann bei
einer Neuliegenschaft nach knapp dreieinhalb Monaten Mietdauer schon aus
begrifflichen Gründen keine Steigerung der Betriebs- und
Unterhaltskosten im Sinne von Art. 269a lit. b vorliegen, zumal kein
Vergleich zwischen Durchschnittswerten angestellt werden kann. Dies
räumt die Beklagte selber ein (Vgl. Beilage 9, S. 6; Beilage 16, S. 2).
Entgegen ihrer Ansicht führt dieser Umstand aber nicht "zwingend" dazu,
eine Pauschale für die Kostensteigerungen zu verwenden (vgl. Beilage 9,
S. 6); wenn der Vermieter eine Änderung der Verhältnisse in Bezug auf
die Betriebs- und Unterhaltskosten nicht einmal behauptet, kann er eine
Erhöhung des Mietzinses offenkundig nicht mit Kostensteigerungen
begründen. Im Weiteren ist das Kriterium der Kostensteigerung im Sinne
von Art. 269a lit. b OR lediglich ein relativer Anpassungsgrund, der
eine Beurteilung des Mietzinses im Zeitablauf verlangt, insbesondere im
Vergleich zur letzten Mietzinsfestlegung. Relative Anpassungsgründe
rechtfertigen eine Veränderung des Mietzinses nur in dem Umfange, wie
sich die Verhältnisse seit der letzten Mietzinsfestlegung geändert
haben. Es ist also ein Vergleich zwischen den aktuellen
Berechnungsgrundlagen und denjenigen im Zeitpunkt der letzten
Mietzinsfestlegung anzustellen (vgl. Lachat/Brutschin, a.a.O., S. 427
f.; Weber, a.a.O., N 14 ff. zu Art. 269 OR). Da bei neueren Bauten noch
keine konkreten Werte für Unterhalts- und Betriebskosten bekannt sind,
kann sich der Vermieter von neueren Bauten auch aus diesem Grund nicht
auf eine Steigerung der Betriebs- und Unterhaltskosten als relativen
Anpassungsgrund berufen (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N 38 und 87 zu
Art. 269a OR; für den Fall einer Handänderung vgl. BGE 4C.237/2000 E. 3,
publiziert in: mp 3/01, S. 148 ff.). Immerhin steht dem Vermieter bei
neueren Bauten die Einrede der nicht kostendeckenden Bruttorendite
gemäss Art. 269a lit. c OR als absoluter Anpassungsgrund zur Verfügung
(s. dazu hinten Erwägungen 4).

2.3 Die Beklagte hat nicht
dargelegt, weshalb im vorliegenden Fall eine Pauschale von 0,75 %
angemessen sein sollte. Die Wohnung der Kläger ist neu und weist deshalb
im Gegensatz zu einer älteren Wohnung – wenn überhaupt – nur einen
geringen Unterhaltsbedarf auf. Ausserdem werden die Kosten für Heizung,
Warmwasser, Kaltwasser, Hauswart, Strom/Gas, Lift, TV-Abonnement,
"andere Betriebskosten" sowie "Wassergrundgebühren/Verbrauch" und damit
sämtliche Betriebskosten als Nebenkosten separat abgerechnet. Auch dies
spricht gegen eine pauschale und "automatische" Mietzinserhöhung von
0,75 % pro Jahr, darf doch der Mieter, der eine allfällige Steigerung
der Betriebskosten bereits über die Nebenkostenabrechnungen abgegolten
hat, für diese Kosten nicht ein zweites Mal in Form einer Pauschale
belangt werden. Im Weiteren kann die Beklagte eine Pauschale von 0,75 %
pro Jahr auch nicht mit der (geringen) Höhe des Nettomietzinses oder der
Teuerung begründen (vgl. Lachat/Brutschin, a.a.O., S. 373). Mithin kann
im vorliegenden Fall aufgrund der konkreten Umstände eine Steigerung
der Betriebs- und Unterhaltskosten ausgeschlossen werden, weshalb sich
die Beklagte nicht auf eine Pauschale von 0,75 % berufen kann. Unter
diesen Umständen kann offen bleiben, inwieweit der Aufwand für den
Nachweis von Kostensteigerungen ein Kriterium für die Zulässigkeit einer
Pauschale sein kann. Abzulehnen ist hingegen das Argument der
Beklagten, wonach die Pauschale zulässig sei, weil der Vermieter
Rückstellungen für Unterhaltsarbeiten tätigen müsse. Unterhaltskosten
können in der Kostenabrechnung erst berücksichtigt werden, sobald die
Arbeiten ausgeführt und vom Vermieter bezahlt sind. Dagegen fallen
Rückstellungen für periodisch durchzuführende Unterhaltsarbeiten ausser
Betracht, weil der Mieter einerseits über deren tatsächliche Verwendung
keine Kontrolle hat und andererseits davon nicht profitiert, wenn er
auszieht. Darüber hinaus verbleiben diese Rückstellungen bei der
Veräusserung der Liegenschaft gewöhnlich bei der Verkäuferin
(Lachat/Brutschin, a.a.O., S. 341).

2.4 Zusammenfassend ist
festzustellen, dass die Beklagte dem Senkungsanspruch der Kläger eine
Steigerung der Betriebs- und Unterhaltskosten nicht entgegenhalten kann.


2.5 Die Kläger monieren, an der Schlichtungsverhandlung habe es
die Schlichtungsbehörde unter Verweis auf ihre ständige und seit Jahren
geübte Praxis zur Kostensteigerungspauschale unterlassen, den Parteien
einen Einigungsvorschlag zu unterbreiten. Die Schlichtungsbehörde
gewähre der Vermieterseite regelmässig und ungeachtet des Alters oder
des baulichen Zustands einer Liegenschaft eine Unterhalts- und
Betriebskostenpauschale von 0,75 % pro Jahr. Sie prüfe dabei auch nie
den tatsächlich getätigten Aufwand für Betrieb und Unterhalt. Mit
anderen Worten spreche sie damit der Vermieterseite faktisch eine
alljährlich garantierte Mietzinserhöhung von 0,75 % zu. Diese
holzschnittartige Praxis gelte es über Bord zu werfen. Dazu ist
Folgendes festzuhalten:
Die Schlichtungsbehörde hat primär die
Aufgabe, zwischen den Parteien eine Einigung herbeizuführen (Art. 274a
Abs. 1 lit. b und Art. 274e Abs. 1 OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N 7 zu
Art. 274a OR und N 1a zu Art. 274e OR). Wie sie diese Aufgabe erfüllt,
ist vom Einzelrichter nicht zu beurteilen. Somit steht es ihm
grundsätzlich auch nicht an, die von der Schlichtungsbehörde im
Vermittlungsverfahren geübte Praxis "über Bord zu werfen".
In der
Praxis vieler Schlichtungsbehörden hat sich eingebürgert, dass der
Vermieter für die sogenannte Steigerung der Betriebs- und
Unterhaltskosten jährlich eine Pauschale von bis zu einem Prozent des
Nettomietzinses verlangen darf, ohne dass er nachweisen muss, dass diese
Kosten tatsächlich gestiegen sind (zur Praxis in den einzelnen Kantonen
und Bezirken vgl. "Daten und Adressen zum Mietrecht", herausgegeben von
"mietrechtspraxis/mp"). Gemäss Praxis der Schlichtungsbehörde des
Kantons Zug beträgt die Pauschale 0,75 %, sofern die Anwendung der
Pauschale nicht bestritten wird (vgl. www.mietrecht.ch/71.0.html).
In ihrem Schreiben vom 25. Juni 2009 (KB 6) führte die
Schlichtungsbehörde denn auch Folgendes aus: "Die Schlichtungsbehörde
des Kantons Zug anerkennt als Kostenpauschale grundsätzlich 0,75 %
jährlich. Gemäss Art. 269a lit. b und lit. e OR dürfen die Vermieter
nebst einer Anpassung an den Landesindex (zu 40 %) zusätzlich die
konkrete Erhöhung allgemeiner Kosten (z.B. Gebühren und Abgaben, welche
nicht durch die Nebenkosten bezahlt werden) auf die Mieter überwälzen.
Da das Belegen dieser Kosten relativ aufwändig ist, haben viele
Schlichtungsbehörden und Gerichte zur Vereinfachung des Verfahrens
Pauschalansätze beschlossen. Die grundsätzliche Anwendung der Pauschale
bedeutet nicht, dass nicht davon abgewichen werden kann. Liegen Hinweise
dafür vor, dass die Pauschale im konkreten Fall zu niedrig oder
übersetzt ist, wird davon abgewichen."
Diese (so formulierte) Praxis
entspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und ist grundsätzlich
nicht zu beanstanden. Abgesehen davon erscheint es im Interesse der
einfachen und raschen Streitschlichtung oftmals geboten, für die
Ermittlung von Kostensteigerungen vernünftige, aus Erfahrungswerten
abgeleitete Pauschalen anzuwenden (SVIT-Kommentar, a.a.O., N 42 zu Art.
269a OR, mit Hinweisen; kritisch Weber, a.a.O., N 8 zu Art. 269a OR, und
Lachat/Brutschin, a.a.O., S. 372 ff.). Dies gilt selbstredend auch für
den Regelfall, in welchem beide Parteien damit einverstanden sind, dass
die Schlichtungsbehörde für Kostensteigerungen eine jährliche Pauschale
(von 0,75 %) in Anschlag bringt. Wenn jedoch der Mieter vom Vermieter
ausdrücklich verlangt, dass die Kostensteigerungen detailliert und
zahlenmässig begründet werden, und Hinweise dafür bestehen, dass im
Einzelfall die Anwendung der Pauschale zu einer überhöhten
Kostensteigerung führen würde, hat sich die Schlichtungsbehörde mit
Blick auf ihre primäre Aufgabe eingehend mit dem Fall zu befassen und
darf nicht bloss auf ihre langjährige Praxis verweisen. Daran ändert
auch der Umstand nichts, dass oftmals nur eine geringfügige
Geldforderung zur Diskussion steht; dies spielt nach schweizerischer
Rechtsanschauung keine Rolle (s. dazu BGE 4A-673/2008 E. 4.2, mit
weiteren Hinweisen).