Meilleure exploitation du potentiel de rénovation grâce à la révision du droit du bail

Texte déposé

Le Conseil fédéral est chargé de formuler des mesures dans le cadre de la prochaine révision du droit du bail de manière à stimuler l'augmentation du taux de rénovation des immeubles, par exemple grâce à l'autorisation de la comptabilisation neutre du loyer au travers des charges. Aujourd'hui, le taux de rénovation est trop faible si l'on veut atteindre les objectifs climatiques.

Développement

Des mesures sont envisageables dans le cadre de la Stratégie énergétique 2050 pour augmenter le taux de rénovation. Il s'agit notamment du programme Bâtiment de la Confédération et des cantons, qui est financé en grande partie par l'affectation partielle de la taxe sur le CO2. En outre, un nouveau système de déductibilité fiscale pour la rénovation énergétique des bâtiments a été introduit.

Toutefois, le taux de rénovation reste insuffisant au regard des objectifs climatiques à atteindre. Des incitations supplémentaires sont donc nécessaires pour effectuer des rénovations. C'est la raison pour laquelle le droit du bail doit également être spécifiquement revu afin de détecter d'éventuelles modifications susceptibles d'accroître le taux de rénovation.

Le Conseil fédéral a accepté le mandat de la CAJ-E de soumettre au Parlement une révision du droit du bail. Dans la perspective des objectifs climatiques à atteindre, le Conseil fédéral doit inclure dans sa proposition de révision d'éventuelles modifications et possibilités d'adaptation du droit du bail. Une option serait l'autorisation de la comptabilisation neutre du loyer au travers des charges. Cela compenserait les importants investissements dans un système de chauffage plus propre en CO2 et la réduction des charges qui en résulterait.

Proposition du Conseil fédéral

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Avis du Conseil fédéral

La demande correspond, sur le plan du contenu, à la motion Schilliger 13.4207 "Baux de locaux commerciaux dans le droit des obligations. Autoriser l'imputation des économies d'énergie aux charges", du 12 décembre 2013, motion qui a été classée en décembre 2015, car son examen n'avait pas été achevé dans un délai de deux ans. À l'époque, le Conseil fédéral s'était exprimé contre la motion avant tout parce que la méthode prévue de répercussion des économies réalisées (plutôt que des coûts) était en contradiction avec le principe en vigueur du loyer fixé sur la base des coûts.

Il résulterait de l'adaptation du droit du bail demandée par l'auteur de la présente motion une problématique similaire : la comptabilisation neutre du loyer au travers des charges aurait pour conséquence que les augmentations de loyer dues à des mesures énergétiques dépendraient des économies réalisées sur les charges. Dans certains cas, cela pourrait signifier que le montant de l'adaptation serait supérieur à celui des coûts investis, ce qui n'est pas conforme au principe du loyer fixé sur la base des coûts.

Le Conseil fédéral est conscient que le dilemme auquel sont confrontés bailleurs et locataires est un obstacle important aux mesures énergétiques dans le domaine du logement. Le contrat de performance énergétique (CPE) représente une alternative efficace à l'approche conventionnelle de la rénovation des bâtiments, propre à contribuer à augmenter le taux d'assainissement. La différence par rapport à la mesure proposée, à savoir la comptabilisation neutre du loyer au travers des charges, réside dans le fait que, dans le cadre du CPE, ce ne sont pas les économies qui sont répercutées directement, mais les coûts qui échoient concrètement au bailleur en tant que contre-prestation aux mesures d'efficience énergétique réalisées par un prestataire de services spécialisés.

Le CPE pourrait donc être un instrument approprié si les dépenses correspondantes peuvent être répercutées sur le locataire sous la forme de charges dans certaines conditions. L'année dernière, le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche a mené une consultation sur une modification de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) allant dans ce sens. L'Office fédéral du logement, compétent en la matière, examine actuellement, en collaboration avec l'Office fédéral de l'énergie, le projet de modification de l'OBLF à la lumière des avis des participants à la consultation.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.