Permettre un contrôle des loyers ponctuel, périodique et différencié selon les régions

Texte déposé

Le Conseil fédéral est chargé de modifier la législation de manière que les cantons et les communes puissent contrôler de manière périodique et ponctuelle que les loyers et les fermages perçus sur leur territoire sont conformes à la loi et que les bailleurs n'y obtiennent pas de rendements locatifs abusifs en pratiquant des loyers excessifs. Le contrôle peut tenir compte des différences existant entre diverses catégories d'objets loués.

Développement

Notre droit du bail autorise un rendement des fonds propres qui peut dépasser d'un faible pourcentage le taux hypothécaire de référence (soit les coûts). Le Tribunal fédéral a longtemps fixé ce pourcentage à 0,5 % au-dessus du taux hypothécaire de référence (pour les immeubles de moins de 30 ans), puis l'a relevé à 2 % il y a deux ans. En réalité, toutefois, les rendements effectifs, loin de se limiter au maximum autorisé, sont souvent des rendements à deux chiffres. Les loyers n'ont fait que croître ces quinze dernières années, alors même que la faiblesse des taux aurait dû les faire baisser. Une étude de la Banque Raiffeisen a chiffré l'écart entre loyers effectifs et loyers légaux à 14 milliards de francs par an. La dernière analyse du bureau Bass souligne quant à elle que les locataires ont payé 10,4 milliards de francs de trop en 2021. Les bailleurs dégagent donc dans tout le pays des rendements excessifs et illégaux dont les conséquences économiques sont désastreuses, puisque l'argent versé en trop par les locataires est soustrait à leur budget et réduit énormément leur pouvoir d'achat.

Aussi est-il indispensable de faire en sorte que le droit du bail soit appliqué strictement, pour des considérations d'ordre tant économique que politique. Il est inacceptable qu'une loi ne soit pas appliquée de manière aussi flagrante.

C'est pourquoi il faut que les communes et les cantons qui se trouvent dans des régions particulièrement sensibles, comme les villes ou les centres touristiques, puissent contrôler de manière ponctuelle et périodique que les loyers pratiqués sur leur territoire ne donnent pas lieu à des rendements excessifs.

Proposition du Conseil fédéral

Rejet

Avis du Conseil fédéral

Le Conseil fédéral s’est déjà prononcé à plusieurs reprises dans des réponses à des interpellations (22.3180 Dandrès, 22.3181 Widmer Céline, 22.3182 Marti Samira, 22.3183 Marti Samira et 22.3184 Hurni) sur les conclusions de l’étude « Évolution et rendements sur le marché de la location 2006-2021 », réalisée par le bureau BASS sur mandat de l’Association suisse des locataires. L’étude se fonde sur un loyer théorique calculé sur la base de l’évolution des facteurs de coût et non sur un loyer admissible au regard du droit du bail.

Selon le droit du bail en vigueur, une diminution du taux hypothécaire de référence ne se traduit pas automatiquement par une baisse du loyer, laquelle doit, en règle générale, être réclamée par les locataires. Les demandes de diminution du loyer peuvent en outre être rejetées en tout ou en partie par le bailleur pour des raisons de hausse des coûts ou par l’invocation de critères absolus. D’après les estimations à disposition, les baisses du taux d’intérêt de référence ne conduisent que dans un quart des cas à des baisses de loyer, que ces dernières résultent de l’initiative du bailleur ou d’une requête du locataire.

Le droit fédéral donne actuellement la faculté aux associations de bailleurs et de locataires d’établir en commun des dispositions-types applicables dans les cantons et les communes qui comptent au moins 30 000 logements ou 10 000 locaux commerciaux. La loi fédérale sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (RS 221.213.15221.213.15), en vigueur depuis le 1er mars 1996, prévoit en effet la possibilité d’établir des règles applicables notamment à la fixation et au contrôle des loyers, sous réserve de ne pas déroger aux dispositions impératives du droit du bail. Dans certains cantons dont le marché locatif est tendu, des discussions ont actuellement lieu, au sein de commissions paritaires en matière de baux à loyer, auxquelles participent tant les associations faîtières que les autorités cantonales. Le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR) suit et soutient ces discussions avec attention. Elles ont l’avantage de se concentrer sur les besoins particuliers de certaines régions et elles peuvent s’appuyer sur une base légale fédérale adéquate en matière de contrat-cadre. Aux conditions ici évoquées, une base légale existe donc déjà, permettant un contrôle des loyers dans les communes et les cantons.

Les cantons ont en outre la possibilité d’adopter des mesures de droit public afin de remédier à une pénurie régionale de logements locatifs et de lier, par exemple, l’octroi de permis pour la transformation de maisons d’habitation à un contrôle des loyers pendant une durée limitée.