Changement de système d'imposition du logement. Effets sur le parc immobilier, la modernisation et le travail au noir

Texte déposé

Les chambres fédérales ont adopté une réforme de l’imposition du logement le 20.12.2024, qui bouleverse les équilibres dans ce domaine tout en amenant de grandes pertes fiscales. En particulier, de nombreuses déductions possibles aujourd’hui ne le seront plus si la réforme entre en vigueur, ce qui décourage toute une série d’investissements.

Le conseil fédéral est prié de répondre aux questions suivantes, au sujet de la réforme telle qu’elle a été adoptée par le parlement et de l’introduction d’un impôt réel sur les résidences secondaires :

1. De combien de pourcents augmentera la charge d’un propriétaire, en moyenne, qui souhaite investir dans son bien immobilier (soit pour le préserver, soit pour une rénovation énergétique), suite à l’introduction de la non déductibilité de cette charge ?

2. Quelle va être selon le Conseil fédéral l’effet sur la demande dans le secteur de la construction d’une telle hausse de coût pour les propriétaires ?

3. Quel va être l’effet de cette hausse de coûts sur la vitesse de transition énergétique des biens des propriétaires qui vivent dedans ?

4. L’attractivité du recours au travail au noir va augmenter à cause de l’augmentation du coût pour un propriétaire d’avoir recours au travail déclaré. Quelles sont les conséquences économiques et fiscales anticipées de cet effet ?

Avis du Conseil fédéral

La réforme de l’imposition du logement adoptée par les Chambres fédérales réduit nettement les incitations à l’endettement, notamment pour les personnes qui sont propriétaires de leur logement et, dans une moindre mesure, pour les propriétaires de logements loués. Les locataires aussi auront moins intérêt à s’endetter (p. ex. en contractant des crédits à la consommation). Elle apporte également une importante simplification du système fiscal et une réduction de la charge administrative pour les contribuables et les administrations fiscales cantonales. Les conséquences financières du changement de système dépendront largement de l’évolution du niveau des taux d’intérêt. Il n’est donc pas correct d’affirmer que la réforme entraînera nécessairement des baisses de recettes. En outre, le marché immobilier suisse est fortement marqué par la présence de propriétaires institutionnels, qui ne sont pas directement concernés par la réforme. 1. La question de l’auteure de l’interpellation ignore un certain nombre d’éléments. La limitation des possibilités de déduction est la contrepartie de l’abolition de l’imposition de la valeur locative. L’impact de la diminution des déductions possibles sur la maintenance des biens immobiliers, et finalement sur la charge fiscale, ne peut être généralisé ; il dépendra notamment du domicile et du revenu imposable de la personne concernée. Les conséquences auront toutefois tendance à être plus importantes pour les contribuables ayant des revenus imposables élevés. 2. Dans le secteur de la construction, le changement de système devrait avoir pour effet d’augmenter la demande avant l’entrée en vigueur de la réforme. Après cette date, il faut en revanche s’attendre à ce qu’elle diminue. Pour autant, les propriétaires auront toujours un intérêt économique à préserver la valeur de leurs biens. C’est pourquoi le Conseil fédéral estime que les effets de la réforme sur les mesures de maintien de la qualité des biens resteront faibles. Il est toutefois possible qu’après la réforme, le standard d’aménagement devienne moins luxueux ou que le rythme des rénovations change (par ex. rénovation de la salle de bains selon un cycle de 40 ans au lieu de 30). Dans la mesure où la demande diminue, les prix des travaux d’entretien pourraient être amenés à baisser eux aussi. Dans ce cas, les conséquences de la réforme concerneraient principalement le secteur de la construction, tandis que les propriétaires de logements, et indirectement les locataires, pourraient profiter d’une réduction des prix. En cas de baisse de la demande dans le secteur de la construction, d’autres secteurs pourraient cependant connaître un regain de dynamisme. 3. Dans le cadre du système actuel d’imposition de la valeur locative, les effets d’aubaine devraient être très importants dans certains segments (par ex. en ce qui concerne le remplacement des appareils électriques), c’est-à-dire que des mesures d’amélioration de la performance énergétique auraient été prises même en l’absence d’encouragement fiscal. Il ne faut donc pas s’attendre à ce que la réforme ait des effets sensibles sur la transition énergétique. Les conséquences pourraient en revanche être plus marquées pour les mesures énergétiques de longue durée (rénovation de façades, remplacement du chauffage). De plus, l’impact sur de tels investissements dépendra à la fois de l’usage que feront les cantons de la possibilité de conserver dans leur législation le droit à une déduction, et de l’octroi de subventions. 4. Le travail au noir est par nature difficile à quantifier, car il ne figure pas dans les statistiques officielles. Toute affirmation sur ses causes ou sur son ampleur est donc nécessairement entachée d’incertitudes. D’après la recherche, des contributions fiscales et sociales élevées ainsi qu’une réglementation étatique étendue font partie des principaux facteurs qui favorisent le travail au noir. Ce dernier devrait néanmoins rester peu répandu, même après la réforme, pour les travaux i) pour lesquels les dépenses doivent être justifiées auprès de tiers (par ex. en cas de recours à des subventions), ii) pour lesquels il existe une obligation légale de présenter un justificatif (par ex. contrôle des installations électriques) et iii) qui impliquent des exigences élevées en matière de sécurité et de garantie (par ex. remplacement du chauffage ou rénovation du toit). Le système actuel n’offre par ailleurs aucune protection contre le travail au noir. Il est estimé que près de la moitié des propriétaires de biens immobiliers font valoir le forfait dans leurs déclarations d’impôt sans être tenus de justifier les frais effectifs. En outre, en raison de la charge fiscale liée à la TVA nettement plus faible et des prélèvements à la frontière souvent moins élevés que dans les pays européens voisins, il y a peu de raisons de penser que le cercle des personnes prêtes à prendre le risque de sanctions en recourant au travail au noir s’élargisse sensiblement après la réforme. Dès lors que les travaux s’accompagnent d’une intention de vendre, les propriétaires ne peuvent avoir recours au travail au noir ou à une rénovation par leurs propres moyens, car l’acheteur exigera généralement la preuve de l’emploi de professionnels. Enfin, la loi sur le travail au noir (LTN) et son ordonnance (OTN) prévoient différentes mesures contribuant à garantir l’exécution correcte des obligations en matière d’annonce et d’autorisation relevant du droit des assurances sociales, des étrangers et de l’imposition à la source. Lors de l’entrée en vigueur de la LTN, des organes de contrôle ont été créés dans les cantons pour lutter contre ce phénomène. Ils vérifient que les entreprises et les travailleurs respectent leurs obligations d’annonce et d’autorisation conformément à la législation dans les domaines précités.