Modèle de calcul des loyers. Il faut agir, et vite

Texte déposé

Je souhaite donc les questions suivantes au Conseil fédéral :

• Comment le Conseil fédéral apprécie-t-il le résultat de la récente étude mandatée par l'OFL, selon lequel le modèle de calcul des loyers est largement dépassé ?

• Peut-il indiquer quels rendements moyens sur leurs fonds propres les sociétés immobilières obtiennent en raison de la distorsion du modèle en leur faveur ?

• Peut-il confirmer l'évolution de la part des logements locatifs détenus par des sociétés et fonds immobiliers depuis 2000, et estime-t-il que la part des investisseurs institutionnels va continuer à augmenter ?

• Prévoit-il des mesures pour éviter que le marché de l’immobilier connaissance une nouvelle spirale à la hausse au vu de la tendance de baisse des taux ?

• Pourquoi n’a-t-il pas pris de mesure rapide suite à la publication de l’étude ?

• Partage-t-il l’avis qu’au vu des nouveaux chiffres révélés par l’étude une compensation du renchérissement sur la totalité du capital propre n’est pas adéquate et ne tient pas suffisamment compte des autres facteurs ?

Développement

Le modèle de calcul des loyers valable en Suisse et applicable pour le report des variations du taux hypothécaire de référence est totalement dépassé, comme le signale le bureau CIFI chargé par l'Office d'une évaluation. Il se base encore sur l’idée que les logements locatifs sont détenus de manière prépondérante par des investisseurs privés détenant des petits portefeuilles de logements. Or la structure du marché a beaucoup évolué. La part des investisseurs institutionnels a fortement augmenté : elle a passé d’environ 20 % en 2000 à près de 45 % en 2024. Ces sociétés n'ont pas 60 % de fonds étrangers comme dans le modèle, mais 24 % en moyenne. Et elles ne consacrent que 20 % des revenus locatifs, et pas 30 % comme dans le modèle, aux coûts d’exploitation.

Ces sociétés bénéficient ainsi d’un rendement sur leurs fonds propres trop élevé. La facture est payée par les locataires au profit d'actionnaires en Suisse et à l’étranger.

Le bureau CIFI esquisse un nouveau modèle. Celui-ci est discutable à plusieurs égards. Cependant, un changement rapide est nécessaire, et une révision de l’OBLF, annoncée pour le "printemps 2025", n'est toujours pas arrivée. Cette inaction n'est plus tolérable et coûte cher aux locataires de Suisse. Les hausses du taux de référence donnent lieu à des augmentations excessives, et les baisses à des réductions insuffisantes.

Avis du Conseil fédéral

Le 20 décembre 2024, le Conseil fédéral a pris connaissance des résultats de l’étude évaluant le modèle de loyer actuel. Celle-ci conclut que, sur plusieurs points, le modèle de loyer ne correspond plus à la réalité actuelle du marché du logement. Elle ne fournit toutefois pas d’informations étayées sur la structure des coûts des bailleurs privés. Le 21 mars 2025, le Conseil fédéral a chargé le DEFR (OFL) de réviser le modèle de loyer en vigueur et les règles d’adaptation des loyers.L’étude n’indique pas le montant du rendement des fonds propres dans les différents cas de figure. Une part élevée des fonds propres investis par rapport aux revenus locatifs ne signifie toutefois pas automatiquement un rendement excessif. Le rendement des fonds propres peut, le cas échéant, être moins élevé qu’avec une part de fonds propres inférieure. Dans chaque cas, le rendement est fonction des revenus locatifs, mais aussi des intérêts versés sur les capitaux de tiers, des coûts d’entretien, d’exploitation et de gestion, et, de façon déterminante, du volume des fonds propres investis (corrigés du renchérissement).L’Office fédéral de la statistique a recensé, de 2017 à 2024, le type de propriétaire des logements locatifs en Suisse (lien). L’enquête montre qu’en 2017, 7,0 % des logements locatifs étaient la propriété de sociétés immobilières ou d’entreprises de construction et 32,4 % de sociétés anonymes (SA), de sociétés à responsabilité limitée (Sàrl) ou de coopératives autres que des coopératives d’habitation. En 2017, la part des logements locatifs aux mains de particuliers s’élevait à 49,0 %. En 2024, 8,4 % des logements locatifs étaient détenus par des sociétés immobilières ou des entreprises de construction, 36,0 % par d’autres SA, Sàrl ou coopératives, tandis que la part des logements locatifs aux mains de particuliers s’élevait à 43,2 %. L’évolution future est incertaine. Les données de l’OFS indiquent des mouvements dans les deux sens. La complexité dans le domaine des immeubles de rendement a toutefois augmenté et, avec elle, le risque lié au montage de projets, ce qui indique que la part des propriétaires institutionnels tend à augmenter.Un coût du capital emprunté bas ne conduit pas automatiquement à des prix élevés de l’immobilier. Les taux de capitalisation sont fonction des taux d’intérêt et des anticipations de taux d’intérêt, ceux-ci dépendant à leur tour de la politique monétaire de la BNS. Les prix de l’immobilier sont tributaires de l’offre et de la demande. Les prescriptions en matière de financement édictées par l’Association suisse des banquiers, qui sont reconnues par la FINMA comme standard minimum, peuvent également avoir une influence. Un durcissement de la Lex Koller, qui est en cours d’évaluation, pourrait amener à restreindre davantage l’acquisition de biens immobiliers par des personnes à l’étranger et donc tasser la demande. La Confédération n’intervient pas directement dans la formation des prix sur le marché immobilier. Elle œuvre toutefois, dans le cadre du plan d’action sur la pénurie de logements élaboré conjointement avec les cantons, les villes et les communes, à une offre suffisante de logements adéquats, abordables et bien situés. Les mesures visent à faciliter l’urbanisation à l’intérieur du milieu bâti et à sa mise en œuvre qualitative, à renforcer et à accélérer les procédures ainsi qu’à garantir suffisamment de logements à loyer modéré et adaptés aux besoins.L’étude de CIFI SA montre que les différentes composantes de coûts des loyers ont changé au cours des dernières décennies. Il apparaît que la part prise par les autres coûts et celle liée au financement externe, principalement s’agissant des investisseurs institutionnels, sont aujourd’hui inférieures à celles retenues dans le modèle en vigueur. C’est pourquoi le Conseil fédéral a donné mandat au DEFR (OFL), comme évoqué au point 1, d’examiner et d’adapter le modèle de loyer. Le 21 mars 2025, il a également complété l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11221.213.11), avec effet à partir d’octobre 2025, pour que la formule de notification du loyer initial, obligatoire dans certains cantons (ZH, ZG, LU, BS, GE, FR et en partie NE et VD), signale en plus le taux d’intérêt de référence et l’indice suisse des prix à la consommation applicables au loyer précédent. Ces informations permettent aux locataires de se faire une idée plus précise quant à un éventuel abus et aux chances de succès d’une éventuelle contestation.Les résultats des clarifications, qui porteront sur les adaptations pertinentes et la base pouvant être retenue pour un futur modèle de loyer, seront soumis au Conseil fédéral d’ici à septembre 2026.