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Vacance des surfaces de vente dans les centres-villes suisses
Texte déposé
Quelle a été l'évolution des loyers des surfaces commerciales et en particulier des surfaces de vente en Suisse au cours des 25 dernières années?
Comment le Conseil fédéral apprécie-t-il cette évolution dans un contexte par ailleurs difficile pour le commerce de détail en raison du franc fort et des changements d'habitude de consommation en direction de l'achat en ligne?
Quelle est la part de l'immobilier commercial détenue par les différents types de propriétaires tels qu'indiqués dans les statistiques sur le parc locatif destiné au logement (sociétés et fonds, coopératives, propriétaires individuels)? Quelles ont été les évolutions notables au cours des 25 dernières années?
Comment le risque d'éviction du petit commerce et du commerce indépendant des centres-villes en raison du niveau des loyers peut-il être limité?
Quelles mesures le Conseil fédéral peut-il envisager pour réduire le phénomène des surfaces laissées vides et proposées avec des loyers très élevés pour des raisons de maintien de la valeur au bilan?
Certains instruments de soutien fédéraux au logement à loyer abordable (cautionnements, garanties, fonds de roulement) ne pourraient-ils pas être étendus pour favoriser également la création de surfaces commerciales à loyer abordable?
Développement
Le phénomène des vitrines vides touche de nombreuses villes. Dans certains cantons, les loyers commerciaux ont augmenté de plus de 50% sur les 15 dernières années. Il est toujours plus difficile de générer le chiffre d'affaires nécessaire pour assumer le loyer, ce qui conduit à des fermetures de magasins, mais aussi à l'éviction du commerce, y compris en rez-de-chaussée, par d'autres activités de services essentiellement.
La politique de revitalisation des centres-villes incombe évidemment en partie aux autorités locales. Cependant, l'immobilier représente dans les faits, à travers les coûts principalement, un levier au rôle absolument central.
Avis du Conseil fédéral
1. La Confédération ne collecte pas les données en question. Selon Wüest Partner, entre 2000 et 2024, les loyers ont augmenté en valeur nominale de 19,4 % pour les surfaces commerciales, de 11,6 % pour les surfaces de vente et de 17,9 % pour les surfaces de bureau (cf. https://www.wuest.io/online_services_classic/angebotspreisindex/index_f.phtml). Sur la même période, l’inflation s’est élevée à 15 % (cf. https://lik-app.bfs.admin.ch/fr/lik/rechner?periodType=Monatlich&basis=AUTO&start=12.2024&ende=12.2025). Les prix des maisons individuelles (+91,5 %), des propriétés par étage (+88,5 %) et des logements locatifs (+49,4 %) ont connu une hausse nettement plus importante (cf. https://www.wuest.io/online_services_classic/angebotspreisindex/index_f.phtml).2. Il est probable que le renchérissement relativement faible des loyers des surfaces commerciales et de vente soit lié aux changements d’habitudes de consommation et à une tendance à la baisse de la demande. Les difficultés rencontrées par le commerce de détail ne sont pas nouvelles pour autant. Il y a plusieurs années déjà, la Confédération a soutenu la mise en place du Réseau vieille ville, qui s’occupe de ces problématiques. Si les communes sont confrontées à des défis locaux qui sont liés à l’animation des centres et à l’offre de commerce de détail, elles peuvent, dans un premier temps, recourir au conseil en aménagement d’EspaceSuisse, auquel le Réseau vieille ville a été intégré (cf. https://www.espacesuisse.ch/fr/conseil/conseil-en-amenagement).3. Il n’y a pas de statistiques officielles portant sur les rapports de propriété dans le contexte des biens immobiliers à usage commercial. Selon une estimation fournie par Wüest Partner dans le cadre du monitoring des loyers commerciaux réalisé en 2020 (cf. https://www.news.admin.ch/fr/nsb?id=80620), la valeur de marché des surfaces commerciales louées cette année-là s’élevait à près de 650 milliards de francs. Les investisseurs institutionnels détenaient des surfaces commerciales d’une valeur d’environ 150 milliards. Leur part dans le total des loyers des immeubles commerciaux était estimée à environ 20 %.4. Au troisième trimestre 2025, quelque 3,4 % des surfaces de vente et 8 % des surfaces de bureau étaient vacantes. Le taux de logements vacants s’élevait quant à lui à 1,00 % le 1er juin 2025. Dans la plupart des cas, la pression de la concurrence n’est donc pas particulièrement forte pour les surfaces commerciales et de vente, même si la situation peut être différente dans les agglomérations urbaines. Pour empêcher des pressions liées à la réaffectation de ces surfaces, il est possible de prévoir des zones d’activité ou des zones commerciales dans les plans d’affectation ou d’instaurer des quotas pour les surfaces commerciales dans les zones mixtes ou centrales, ce qui a aussi l’avantage de freiner l’évolution du prix des surfaces.5. Les logements laissés vacants pour des raisons de maintien de la valeur au bilan devraient être rares. Selon le principe de l’image fidèle (true and fair view), la valeur d’un bien-fonds doit être réévaluée s’il reste vacant trop longtemps.6. Les surfaces commerciales et de vente subissent une pression sur les prix bien moins forte que les logements d’habitation, alors que les instruments d’encouragement destinés à ceux-ci, ou plus précisément leur financement, sont également limités pour des raisons de coûts. Le Conseil fédéral considère donc que la Confédération doit concentrer son engagement sur le domaine du logement, où la pénurie de l’offre s’est particulièrement accentuée ces dernières années. Sans compter qu’il existe des instruments de protection des surfaces commerciales dans les plans d’affectation, et que la Confédération soutient déjà quatre coopératives de cautionnement pour les PME (cf. https://kmu-buergschaften.ch/fr/).