Résiliations collectives de baux pour cause de travaux. Consultation et relogement des locataires

Texte déposé

Le Conseil fédéral est chargé de proposer une modification légale introduisant l’obligation pour les bailleurs de consulter les locataires concernés avant le dépôt d’une demande d’autorisation de construire.

Cette consultation devra porter en particulier sur:

• la possibilité de réaliser les travaux avec maintien des locataires dans les lieux, notamment par un phasage du chantier;

• les modalités de relogement temporaire ou durable, à des conditions similaires, lorsque le maintien dans les lieux n’est pas possible;

• les mesures permettant d’atténuer les conséquences sociales des congés.

Les locataires devront pouvoir consulter les principales pièces du dossier préparé par le propriétaire à l’appui de la demande d’autorisation de construire. Lorsque les travaux concernent un nombre important de logements, la commune devra également être associée à cette procédure de consultation.

Développement

Dans plusieurs villes suisses, des opérations immobilières se traduisent par des résiliations collectives de baux au motif de travaux. Ces situations provoquent l’éviction de nombreux locataires et contribuent à la hausse des loyers ainsi qu’à la raréfaction des logements accessibles aux ménages aux revenus moyens et modestes.

Dans un contexte de pénurie, ces pratiques accentuent les déséquilibres entre bailleurs et locataires. Souvent, les personnes concernées découvrent les projets seulement au moment de la résiliation de leur bail, alors même que des alternatives leur permettraient d'être maintenu dans les lieux.

Une consultation préalable permettrait d’examiner des solutions moins dommageables socialement: organisation du chantier en plusieurs phases, relogements temporaires, ou autres mesures limitant les départs des lieux. Dans certaines régions, notamment à Genève, des pratiques de relogement ou de rocades permettent déjà de réaliser des rénovations tout en évitant l’éviction définitive des locataires.

Une obligation de consultation favoriserait la recherche de solutions équilibrées entre les impératifs techniques des rénovations et la protection des locataires. Elle permettrait également aux autorités communales d’anticiper les conséquences sociales de projets touchant un grand nombre de logements.

Dans ce contexte, il est nécessaire de renforcer les mécanismes permettant de concilier rénovation du parc immobilier et maintien des habitants dans leur cadre de vie.

Proposition du Conseil fédéral

Rejet

Avis du Conseil fédéral

Le Conseil fédéral est conscient du fait que les résiliations de bail touchant des immeubles entiers peuvent engendrer des cas de rigueur. Les locataires concernés ont toutefois la possibilité de contester le congé. Celui-ci est valable uniquement si la présence du locataire dans le logement risque d’entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Si tel n’est pas le cas, la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi. L’appréciation de la situation dépend des travaux prévus selon un projet d’assainissement concret et réalisable (ATF 140 III 496). Lorsque le congé est valable, l’autorité compétente examine d’office si le bail à loyer peut être prolongé ; une telle prolongation n’est que rarement refusée.Si les locataires ne découvrent le projet d’assainissement qu’au moment de la résiliation du bail, ils ne peuvent pas proposer de déménager temporairement pour éviter un congé. Leur information préalable pourrait donc s’avérer utile.La procédure de consultation proposée serait toutefois trop compliquée. La possibilité d’assainir un objet loué dépend du cas d’espèce. Le relogement des locataires à des conditions similaires n’est pas toujours faisable. Par ailleurs, il est difficile de savoir quelles mesures concrètes permettraient d’atténuer les conséquences sociales des congés. Enfin, la consultation des pièces du dossier de construction serait lourde sur le plan administratif. Avec ou sans participation des communes, un tel dispositif engendrerait une insécurité juridique, des retards et l’abandon de projets de rénovation, notamment énergétique. Les cantons sont déjà libres de fixer des règles en matière de rénovation qui offrent une plus grande protection contre le congé que le code des obligations. De telles règles existent à Genève et à Bâle-Ville ; de son côté, le canton de Zurich votera le 14 juin 2026 sur une adaptation législative en ce sens, adoptée par le Grand conseil comme contre-projet à l’initiative pour la protection du logement (« Wohnschutz-Initiative »). Des dispositions similaires en faveur des locataires pourraient également être prévues sous la forme d’un contrat-cadre de baux à loyer de force obligatoire générale.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.