Rénover sans résilier les baux. C'est possible

Texte déposé

Le Conseil fédéral est chargé de présenter un rapport sur l’état de la technique en matière de rénovations minimisant l’impact sur les locataires, sur les bonnes pratiques pour conduire les travaux sans résiliation des baux, et sur la meilleure manière de former les professionnels concernés et de diffuser les connaissances dans ce domaine.

Développement

Le parc immobilier suisse devra faire l’objet, au cours des décennies à venir, d’une importante vague de rénovations thermiques. C’est une condition pour atteindre les objectifs de réduction des émissions décidés en votation populaire.

Aujourd’hui, par défaut, ces rénovations sont souvent couplées avec des travaux d’entretien, voire avec des investissements visant par exemple à augmenter la valeur ou à créer de nouveaux logements. Cette logique de couplage des travaux peut avoir du sens sur le plan technique. Cependant, trop souvent, elle conduit, par défaut, à une planification des travaux prévoyant le départ de l’ensemble des occupants des logements du bâtiment concerné, avec résiliation de leurs contrats de bail.

Or, le manque de logements à loyers abordables rend difficile le relogement dans le même quartier et à des conditions similaires. La rupture du bail a donc de graves conséquences. Cet état de fait conduit à de fortes craintes – souvent justifiées – des locataires face à ce type de travaux. Cette tension menace fortement la transition nécessaire du parc bâti vers une réduction des émissions.

Il est donc central d’encourager les travaux de rénovation sans résiliation des baux. De manière pragmatique, de nombreux maîtres d’ouvrage ont développé des pratiques qui le permettent : phasage particulier des interventions, rocades d’appartement, mise à disposition d’espaces communs (sanitaires ou cuisine notamment) durant certaines périodes, relogement temporaire en-dehors du bâtiment.

Proposition du Conseil fédéral

Rejet

Avis du Conseil fédéral

L’assainissement des bâtiments est une composante clé de la stratégie énergétique 2050 et des objectifs énergétiques de la Confédération. Parallèlement, les buts sociaux visés à l’art. 41 de la Constitution exigent de la Confédération et des cantons qu’ils s’engagent à ce que toute personne en quête d’un logement puisse trouver, pour elle-même et sa famille, un logement approprié à des conditions supportables. Cette dichotomie entre objectifs énergétiques et objectifs sociaux est patente lors d’assainissements d’envergure concernant des immeubles locatifs.Le Conseil fédéral est conscient du fait que les rénovations d’immeubles peuvent engendrer des résiliations collectives et des cas de rigueur. Il est souhaitable, pour maintenir des logements à loyer modéré, que les assainissements énergétiques aient lieu alors que les logements sont habités. La Confédération propose divers outils pour soutenir de tels projets, dont les guides en ligne Renovabene.ch et Locabene.ch, qui offrent une assistance respectivement aux bailleurs et aux locataires, ou encore le manuel « Rénovations énergétiques des bâtiments habités : planifier et concevoir de manière participative et socialement durable », qui donne des instructions pas à pas, fournit des modèles et des exemples pratiques et décrit les opportunités et les risques. Les outils demandés par l’auteur du postulat sont donc déjà disponibles et par ailleurs utilisés.Si le propriétaire opte tout de même pour une résiliation collective, les locataires concernés peuvent contester le congé. Celui-ci est valable uniquement si la présence du locataire dans le logement risque d’entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Si tel n’est pas le cas, la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi. L’appréciation de la situation dépend des travaux prévus selon un projet d’assainissement concret et réalisable (ATF 140 III 496). Lorsque le congé est valable, l’autorité compétente examine d’office si le bail à loyer peut être prolongé ; une telle prolongation n’est que rarement refusée.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.