Grundstückgewinnsteuer

1.1

Die Beschwerdegegnerin hat die Eingabe des Beschwerdeführers vom 4. Februar 2026 als Einsprache behandelt und dementsprechend einen «Einspracheentscheid» gefällt. Gegen Einspracheentscheide der Steuerverwaltung kann der Steuerpflichtige innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheides beim Obergericht schriftlich Beschwerde erheben (Art. 139 Abs. 1 StG [BR 720.000] und Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG [BR 370.100]). Auf die fristgerecht eingereichte Beschwerde kann grundsätzlich eingetreten werden. Der angefochtene Entscheid ist jedoch ein Nichteintretensentscheid. Im Falle einer Gutheissung der Beschwerde kann nur das Nichteintreten aufgehoben werden. Auf Ziff. 2 und 3 der Anträge des Beschwerdeführers, die eine materielle Korrektur der Veranlagungsverfügungen anstreben, kann daher nicht eingetreten werden.

1.2

Der Streitwert besteht maximal in der streitigen Grundstückgewinnsteuer von CHF 3'830.50 (Kanton und Gemeinde) (vgl. act. C.10) plus die Ordnungsbusse von CHF 100.00 (vgl. act. C.5) und liegt somit tiefer als CHF 10'000.00. Der Entscheid kann daher einzelrichterlich ergehen (Art. 43 Abs. 3 lit. a VRG).

2.

Streitig ist, ob die Beschwerdegegnerin mit Recht die Eingabe vom 4. Februar 2026 als Einsprache behandelt und darauf nicht eingetreten ist.

2.1

Gegen definitive Veranlagungsverfügungen kann der Steuerpflichtige innert 30 Tagen seit Zustellung der Veranlagungsverfügung bei der Veranlagungsbehörde schriftlich Einsprache erheben (Art. 137 Abs. 1 StG). Die Frist beginnt mit dem auf die Eröffnung folgenden Tag (Art. 124 Abs. 3 StG i.V.m. Art. 7 Abs. 1 VRG).

2.2

Dem Verfahren liegen eine Veranlagungsverfügung (Ermessenstaxation) vom 19. November 2025 (vgl. act. C.10) sowie eine Bussverfügung vom 27. Oktober 2025 (vgl. act. C.5) zugrunde. Beide Verfügungen wurden mit eingeschriebener Post an A._____, Postfach 150, B._____, versandt, aber von der Post als «nicht abgeholt» zurückgesandt (vgl. act. C.6 und act. C.11).

2.3

Der Beschwerdeführer bringt vor, er habe nach seinem Wegzug aus dem Quartier C._____ das Postfach 150, B._____, stillgelegt und seither eine Adresse an der D._____ angegeben, auch in seinen Steuererklärungen. Anfangs 2026 habe er sein altes Postfach an der C._____ Filiale geleert und zu seiner Überraschung mehrere Schreiben der Beschwerdegegnerin vorgefunden, nämlich Mahnungen zur Einreichung einer Grundstückgewinnsteuererklärung sowie die Rechnungen vom 31. Oktober 2025 (vgl. act. B.8) bzw. vom 28. November 2025 (vgl. act. B.11), nicht aber die Bussen- und die Veranlagungsverfügung, sondern bloss zwei

Abholungseinladungen. Er habe erstmals im Zuge der Leerung des Postfachs Anfangs 2026 von diesen Scheiben Kenntnis nehmen können. Er sei danach zuerst telefonisch und alsdann mit dem Schreiben vom 4. Februar 2026 an die Beschwerdegegnerin gelangt. Die Zustellung an die alte Adresse «Postfach 150, B._____» sei nicht ordnungsgemäss erfolgt, zumal er diese Adresse zuletzt 2021 verwendet und seither immer seine aktualisierte Wohnadresse angegeben habe. Auch die Korrespondenz der Beschwerdegegnerin an ihn sei an die richtige, aktuelle Adresse erfolgt. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die genannten Schreiben an die alte Adresse versandt worden seien. Er habe auch nicht mit einer Zustellung an die alte Adresse rechnen müssen. Die Beschwerdegegnerin hätte spätestens nach der Retournierung der eingeschriebenen Sendungen seine Adresse auf ihre Aktualität hin überprüfen müssen. Seien somit die Verfügungen nicht ordnungsgemäss eröffnet worden, beginne die Einsprachefrist erst mit der tatsächlichen Kenntnisnahme zu laufen. Vorliegend seien ihm die Verfügungen erst zusammen mit dem Einspracheentscheid vom 2. März 2026 zugestellt worden. Auf die Einsprache sei somit zu Unrecht nicht eingetreten worden.

2.4

Die Beschwerdegegnerin macht geltend, der Steuerpflichtige habe von sich aus die Steuererklärungspflicht zu erfüllen, was der Beschwerdeführer nicht getan habe. Die Steuerverwaltung sei für die Richtigkeit der Adressen im Steuerregister nicht verantwortlich. Sie übernehme die Daten aus der Einwohnerkontrolle ohne zusätzliche Kontrolle in die Veranlagungsapplikation. Die in der Steuererklärung angegebenen Personalien würden nicht automatisch ins Register übernommen. Im vorliegenden Fall sei zwar die neue Adresse des Beschwerdeführers im Steuerregister hinterlegt worden, aber mit dem Zusatz einer Zustelladresse ins Postfach 150. Diese sei bei der Eröffnung des Falls übernommen worden. Im Massenverfahren entstehe aus einer Rücksendung keine Pflicht der Verwaltung zu weiteren Abklärungen. Die eingeschriebene Verfügung gelte am siebten Tag nach erfolgloser Zustellung als abgeholt, sofern der Adressat mit der Zustellung rechnen musste. Vorliegend habe der Beschwerdeführer aufgrund der Grundstückveräusserung mit einem Steuerverfahren rechnen müssen. Auf der Rücksendung sei nicht vermerkt worden «nicht an dieser Adresse wohnhaft» oder «Postfach wird nicht mehr geleert». Auch dann müsste sich der Beschwerdeführer die verpasste Frist entgegenhalten lassen. Das Postfach sei zudem nicht gekündigt worden. Dass der Beschwerdeführer das Postfach mehrere Monate nicht geleert habe, sei nicht der Verwaltung anzulasten. Selbst wenn die Eröffnung mangelhaft gewesen wäre, wäre die Verfügung deswegen nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. In diesem Falle müsste der Beschwerdeführer aufzeigen, dass die Ermessenstaxation offensichtlich falsch sei. Die Veranlagung sei aber mit Sorgfalt

und unter Berücksichtigung sämtlicher vorhandener Unterlagen erfolgt, so dass dem Steuerpflichtigen kein Nachteil erwachsen sei.

2.5

In der Replik macht der Beschwerdeführer geltend, schon bei der Handänderungsanzeige, die bei der Steuerverwaltung eingegangen sei, sei seine korrekte Wohnadresse aufgeführt gewesen. Er habe seit 2022 seine aktuellen Adressen im SofTax pflichtgemäss angegeben. Es erhelle nach wie vor nicht, weshalb die alte Postfachadresse verwendet worden sei. Seine Eingabe vom 4. Februar 2026 sei nicht als Einsprache zu werten, sondern als Versuch, eine einfache und unkomplizierte Lösung zu finden. Er habe seine Adressmutationen auch der Einwohnerkontrolle gemeldet, was ihm mit Mail vom 30. Juli 2024 bestätigt worden sei. Die kantonalen und kommunalen Steuerbehörden hätten denn auch die richtige Adresse verwendet, lediglich die Sektion Spezialsteuern habe noch die alte Adresse verwendet. Die Zustellfiktion spiele nur, wenn der Adressat mit der Zustellung habe rechnen müssen. Das sei vorliegend nicht der Fall, da die Veräusserung des Grundstücks tauschweise erfolgt sei und ihm nicht bekannt gewesen sei, dass dieser Vorgang eine Grundstücksteuerpflicht auslöse. Die Zustellung sei nicht korrekt erfolgt. Er, der Beschwerdeführer, habe sich bemüht, die Angelegenheit sofort nach ihrer Entdeckung mit der Beschwerdegegnerin zu klären. Der Fehler liege wohl im System der Beschwerdeführerin. Normalerweise werde eine Steuererklärung erst auf Aufforderung hin eingereicht. Bei der Ermessenstaxation habe die Beschwerdegegnerin lediglich auf die vergangenen amtlichen Schätzungen abgestellt und verschiedene wertvermehrende Aufwendungen nicht berücksichtigt.

2.6

In der Duplik bringt die Beschwerdegegnerin vor, das Steuererklärungsformular sei dem Beschwerdeführer am 10. April 2025 geschickt worden. Damals sei die Zustelladresse an das Postfach noch gültig gewesen. Der Beschwerdeführer habe aber nicht reagiert. Das Steuerregister übernehme die Daten aus der Einwohnerkontrolle. Die Vertreter- und Zustelladressen müssten hingegen von den Steuerbehörden eingetragen und aktualisiert werden. Änderungen des zivilrechtlichen Wohnsitzes würden nicht automatisch in die verschiedenen Fachapplikationen übernommen. Das gelte insbesondere für die Grundstückgewinnsteuer und die Erbschaftssteuer. Die automatische Übernahme von Änderungen bezüglich der Zustelladresse sei ausdrücklich abgelehnt worden, um falsche Zustellungen zu vermeiden. Für die Spezialsteuern würden die Daten bei Bedarf im Laufe des Verfahrens anhand der Informationen des Steuerpflichtigen angepasst. Dabei sei die Verwaltung auf die Mitwirkung der Steuerpflichtigen angewiesen, was im vorliegenden Fall mangels Einreichung der Steuererklärung

nicht gegeben gewesen sei. Der Beschwerdeführer habe mit einer Zustellung rechnen müssen.

3.1

Nach ständiger Rechtsprechung gilt eine eingeschriebene Sendung, mit deren Zustellung der Adressat rechnen muss, als in jenem Zeitpunkt zugestellt, in welchem sie tatsächlich auf der Post abgeholt wird, oder, wenn dies nicht innert der postüblichen Abholfrist von sieben Tagen erfolgt, am letzten Tag dieser Frist (vgl. BGE 144 IV 57 E. 2.3 und 141 II 429 E. 3.1; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden U 24 26 vom 27. August 2024 E. 6.1.3, bestätigt durch Urteil des Bundesgerichts 2C_505/2024 vom 27. März 2026 E. 3.1). Der Adressat muss deshalb der Behörde eine Zustelladresse mitteilen (vgl. BGE 146 IV 30 E. 1.1.2, 141 II 429 E. 3.1 und 139 IV 228 E. 1.1). Hat er eine Zustelladresse angegeben, so hat er das Recht, dass ihm die Sendung an diese Adresse zugestellt wird (vgl. BGE 139 IV 228 E. 1.2). Die Zustellfiktion greift somit nur, wenn die Sendung an die korrekte Zustelladresse adressiert ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_139/2016 vom 14. Juni 2016 E. 3.4; Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR2 25 61 vom 19. Februar 2026 E. 2.3).

3.2

Nach den Adressangaben Steuererklärung gemäss Deklarationssoftware SofTax (vgl. act. B.4) hat der Beschwerdeführer in seinen Steuererklärungen bis 2020 die Adresse «Postfach 150, B._____» angegeben, seit 2021 aber die Adresse Handänderunganzeige des Grundbuchamtes G._____ vom 11. März 2025 (vgl. act. C.1) sowie im Kaufvertrag (vgl. act. C.7) ist die Adresse des Beschwerdeführers mit «F._____, E._____» angegeben. Der Steuerverwaltung war die neue Adresse somit bekannt. Das wird auch dadurch bestätigt, dass die definitiven Rechnungen vom 31. Oktober 2025 (vgl. act. B.8) und vom 28. November 2025 (vgl. act. B.11) zwar an die Adresse «Postfach 150, B._____» adressiert sind, als Zahlungspflichtiger jedoch «A._____, F._____, E._____» angegeben wird. Auch andere Stellen der kantonalen Verwaltung haben nicht die Adresse «Postfach 150, B._____» verwendet. So sind die Verfügungen des Amts für Immobilienbewertung (vgl. act. C.9) an die Adresse «D._____ 19, E._____» adressiert. Die Beschwerdegegnerin argumentiert widersprüchlich: In der Vernehmlassung (vgl. act. A.2 Rz. III.B.4) gibt sie an, die Adressen würden aus der Einwohnerkontrolle ins Steuerregister übernommen. Bei der Eröffnung eines Falls für die Grundstückgewinnsteuer werde die Adresse aus dem Register und ohne zusätzliche Kontrolle in die Veranlagungsapplikation übernommen. Nachdem der Beschwerdeführer in der Replik dargelegt (vgl. act. A.3 Rz. 15) und belegt (vgl. act. B.25) hat, dass er die Adressänderung der Gemeinde gemeldet hat, macht sie in der Duplik (vgl. act. A.4

S. 3) jedoch geltend, Änderungen der Zustelladresse würden nicht automatisch in die Fachapplikationen übernommen, insbesondere nicht in diejenige für die Grundstückgewinnsteuer. Es leuchtet jedoch nicht ein, weshalb für die Grundstückgewinnsteuer andere Zustelladressen gelten sollen als für die Einkommens- und Vermögenssteuer. Im Übrigen ist auch nicht belegt, dass im Zeitpunkt des Versands der Steuererklärung (10. April 2025) noch das Postfach als Zustelladresse eingetragen gewesen sei. Im als Beleg dazu eingereichten Printscreen aus dem Steuerregister (vgl. act. C.15), Stand per 10.04.2025, ist einerseits die Adresse «F._____, E._____» eingetragen, andererseits aber noch die Postfachadresse in B._____. Zudem ist auch im Steuererklärungsformular (vgl. act. C.2) als Adresse des Veräusserers diejenige an der F._____ in E._____ genannt. Insgesamt drängt sich der Eindruck auf, dass der Beschwerdeführer seine Adressänderungen korrekt gemeldet hat, diese jedoch aufgrund von System- oder Koordinationsfehlern innerhalb der Verwaltung nicht berücksichtigt wurden. Jedenfalls war der Beschwerdegegnerin die Adresse an der F._____ bekannt. Spätestens als die an das Postfach adressierten Verfügungen als «nicht abgeholt» retourniert wurden, hätte sie Veranlassung gehabt, die Adressangabe zu überprüfen und die Sendungen nochmals zuzustellen. Zwar ist es verständlich, dass im Bereich der Massenverwaltung nicht übersteigerte Anforderungen an die Untersuchungspflicht der Behörden gestellt werden können. Im Gegenzug drängt sich dafür eine gewisse Kulanz auf, wenn ein Steuerpflichtiger glaubhaft geltend macht, die Zustellung sei nicht an die richtige Adresse erfolgt, um nicht das Risiko von Systemfehlern einseitig auf die Steuerpflichtigen zu verlagern.

3.3

Insgesamt kommt das Gericht zum Schluss, dass die Zustellung der Bussenverfügung vom 27. Oktober 2025 und der Veranlagungsverfügung vom 19. November 2025 nicht an die richtige Adresse erfolgte. Dass der Beschwerdeführer das Postfach noch nicht gekündigt hatte, ist nicht von Belang: Eine gemeldete Zustelladresse ist auch dann massgebend, wenn daneben andere Adressen denkbar wären. Die Zustellfiktion kommt damit nicht zum Tragen (vgl. Erwägung 3.1 hiervor). Der angefochtene Nichteintretensentscheid ist daher aufzuheben.

3.4

Auch wenn eine Verfügung nicht korrekt eröffnet wurde, beginnt die Rechtsmittelfrist in dem Zeitpunkt zu laufen, in welchem der Adressat auf andere Weise sichere Kenntnis vom betreffenden Verwaltungsakt erhalten hat und im Besitz sämtlicher für die erfolgreiche Wahrung seiner Rechte wesentlichen Elemente ist. Ab diesem Moment kann erwartet werden, dass die Verfügung innerhalb der nun laufenden Beschwerdefrist angefochten wird. Zumindest muss,

wer aus einer nicht offiziellen Quelle Kenntnis von einem ihn berührenden Entscheid erlangt, die nach den Umständen gebotenen Schritte unternehmen und darf nicht einfach beliebig lange untätig bleiben (vgl. BGE 134 V 306 E. 4.2, 129 II 193 E. 1, 129 II 125 E. 3.3 und 102 Ib 91 E. 3; Urteil des Bundesgerichts 9C_639/2019 vom 12. Februar 2020 E. 4.3; Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR2 25 61 vom 19. Februar 2026 E. 2.4).

3.5

Genau das hat der Beschwerdeführer getan: Er hat zunächst (gemäss seinen Angaben) telefonisch und dann jedenfalls mit dem Schreiben vom 4. Februar 2026 bei der Beschwerdegegnerin interveniert und darauf hingewiesen, dass ihm die Verfügungen nicht korrekt zugestellt worden seien. Die Beschwerdegegnerin hat ihm daraufhin zusammen mit dem Einspracheentscheid die Verfügungen zugestellt. Damit erhielt der Beschwerdeführer erst Kenntnis von den Verfügungen. In diesem Zeitpunkt hätte an sich die Einsprachefrist zu laufen begonnen. Da die Beschwerdegegnerin aber die Eingabe vom 4. Februar 2026 bereits als Einsprache interpretiert und darauf mit einem «Einspracheentscheid» reagiert hat, verbunden mit dem Hinweis, dass die Einsprachefrist abgelaufen sei, konnte der Beschwerdeführer nicht gegen diesen Einspracheentscheid erneut Einsprache erheben. Korrekterweise hat er deshalb zunächst Beschwerde an das Obergericht erhoben, um die Aufhebung des Einspracheentscheids zu erlangen. Das ist ihm gelungen (vgl. Erwägung 3.3 hiervor). Mit der Zustellung des vorliegenden Urteils beginnt damit von Gesetzes wegen und ohne dass es einer erneuten Fristansetzung bedürfte, die Einsprachefrist (Art. 137 Abs. 1 StG) für die Ordnungsbussen- und die Veranlagungsverfügung zu laufen.

3.6

Dem Eventualantrag der Beschwerdegegnerin, die Einsprache sei als Einsprache gegen eine Ermessenstaxation zu behandeln, und dem Argument, die Veranlagungsverfügung sei nicht offensichtlich falsch, ist nicht nachzugehen, da die inhaltliche Veranlagung nicht Verfahrensgegenstand ist (vgl. Erwägung 1.1 hiervor). Da dem Beschwerdeführer vor dem Einspracheentscheid vom 2. März 2026 die streitigen Verfügungen nicht zugestellt wurden, konnte er gar nicht dagegen materiell Einsprache erheben. Aus diesem Grund kann auch dem Antrag des Beschwerdeführers nicht stattgegeben werden, die Bussverfügung und die Veranlagungsverfügung seien aufzuheben. Das wird Thema eines neuen Einspracheverfahrens (vgl. Erwägung 3.5 hiervor) sein.

4.

Die Beschwerde ist somit gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdegegnerin die Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1 VRG). Sie hat zudem dem obsiegenden Beschwerdeführer eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der

Vertreter des Beschwerdeführers hat trotz Hinweis in der Verfügung vom 29. Mai 2026 (vgl. act. D.4) keine Kostennote eingereicht, so dass die Entschädigung nach Ermessen festzulegen ist (Art. 2 Abs. 1 HV [BR 310.250]).

Es wird erkannt:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der Einspracheentscheid vom 2. März 2026 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 1’000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 256.00

Total CHF 1’256.00

gehen zulasten der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden.

3.

Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden hat A._____ aussergerichtlich mit CHF 2'000.00 (inkl. MWST und Spesen) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]