Quartiergestaltungsplan «Obermüli Süd»

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Legende: Festlegungen

Geltungsbereich

Situation 1:1000 Arealbebauungseinheit A, B, C

.. C J Baufelder

< ) Ausrichtung Bauten (Längsrichtung)

Ein- und Ausfahrt Tiefgarage

00000000 quartierinterne Fusswege

Not-/Servicezufahrten Abteilung Planung/Bau den, 18. Dezember 2014 / 2f MAI 2015 Quartierstrassen Deo / /il~ l~ite~ C/{ . \JV'v;!/.____ Quartierfreiraum siedlungsintern

1//,?///#/22'~ Quartierfreiraum öffentlich I und II

Vom Gemeinderat beschlossen am 17. Dezember 2014 '////////////ss Private Grünfläche

Entsorgung Unterflurcontainer Der Gemeindepräsident Der Gemeindeschreiber

Andreas Hatz Walter Lipp 0 Bäume

••• Poller

Öffentliche Auflage vom 20. Februar 2015 bis 23. März 2015 ◄ Wendebereich

Visum Planung/Bau

Urs Spillmann ••• Lichtsignalanlage

Informationsinhalte Vom Gemeinderat festgesetzt am 27. MAI 2015 Zonengrenze

Der Gemeindepräsident Baulinie rechtskräftig RRB 16.02.1988

Baulinie neu geplant (Stand 2013)

Gewässerabstand RRB 07.07.1992

Gewässerabstand voraussichtlich (Stand 2013)

Perimeter best. Bebauungsplan Obermühle

----- •••••••• 00000000 Bushaltestellen bestehend

Kommunale Radstrecke (gemäss kommunaler Richtplan Verkehr)

Kantonaler Wanderweg

öffentliche Fusswege

projektierter Strassenausbau

30.04.2015

34g

34f 2243a 3814

34d 2793a

6 2794a 2244a

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2i Abteilung Planung/Bau den, 18.12.2014/ 28, MAI 2015 Der Abteilungsleiter

t{ ~if_______,. Vom Gemeinderat beschlossen am 17.12.2014 Der Gemeindepräsident Der Gemeindeschreiber Andreas Hetz Walter Lipp

Öffentliche Auflage vom 20.2.2015 bis 23.3.2015 Visum Planung/Bau Urs Spillmann

Vom Gemeinderat festgesetzt am Der Gemeindepräsident

30.4.2015

Zweck Koordination der öffentli- Der Quartiergestaltungsplan Obermühle Süd bezweckt: chen Anliegen • die Sicherstellung einer städtebaulich überzeugenden Bebauungsstruktur

• vielfältig nutzbare Freiräume auszuscheiden und insbesondere die Lage der Quartierfreiräume festzulegen

• eine flächensparende und siedlungsverträgliche Erschliessung sicherzustellen

• die Rahmenbedingungen für die einzelnen Arealbebauungseinheiten zu definieren

Verbindlichkeit und Wirkung Anordnungsspielraum Sämtliche Planfestlegungen sind schematisch und besitzen für die weitere Projektierung einen Anordnungsspielraum. Massgeblich ist das Erreichen der Arealbebauungsqualitäten.

Beurteilungshilfe Der vorliegende Quartiergestaltungsplan ist behördenverbindlich und dient der Behörde als Grundlage für die Beurteilung von Arealüberbauungen und zur Sicherung der öffentlichen Quartierfreiräume.

Bebauung Arealbebauungspflicht Der Perimeter wird in die Arealbebauungseinheiten A, B und C unterteilt. Pro Einheit ist basierend auf den Festlegungen des Quartiergestaltungsplans je ein homogenes Bebauungsprinzip zu wählen, mit welchem alle Anforderungen an Arealbebauungen gemäss § 17 BO und den dazugehörenden Richtlinien "zur Umsetzung und Anwendung der Arealbebauungsvorschriften" erfüllt werden, wobei unterschiedliche architektonische Lösungen innerhalb der Arealbebauungseinheiten möglich sind.

Abgrenzung der Arealbe- Die erste Arealbebauung für die Einheit A oder B hat die im Situationsplan bezeichnete Erschliessungs- und Freiraumzone bauungen Obermühleplatz (Platz zwischen den Kopfbauten A1 und B1) und Obermühlepark (öffentlicher Quartierfreiraum 1) zu umfassen. Zudem ist im Rahmen der ersten Arealbebauung für die Einheit A oder B der Ausbau des Knotens an der Langgasse sicherzustellen sowie mindestens eine erste Tiefgaragenetappe inklusive der im Situationsplan mit Ein- und Ausfahrt bezeichneten Tiefgaragenrampen zu erstellen.

Anforderungen an die Bau- In den Baufeldern A1 und B1 ist eine strassenparallele Zeilenbebauung mit einer gemischten Nutzung (Wohnen/Gewerbe) zu felder A1 und B1 realisieren. Im Rahmen einer Arealbebauung sind Gebäudelängen von 60 bis maximal 70 Meter zulässig. Längere Gebäude erfordern den Erlass eines Bebauungsplans. Die Erdgeschosse sind für gewerbliche Nutzungen bestimmt. In den Kopfbauten zum Erschliessungsraum an der Obermühlestrasse sind publikumsorientierte Nutzungen vorzusehen. Die Obergeschosse dürfen die Erdgeschossfassaden längs der Langgasse überragen. zeigen:

• Kubische Gliederung der Bauvolumen, namentlich Ausgestaltung des Sockelgeschosses und Ausbildung von allfälligen Auskragungen in den Obergeschossen

• Adressbildung / Bezug Erdgeschossfassaden zum Erschliessungsraum und Ausgestaltung des Übergangs zur Langgasse

• Organisation der Grundrisse mit lärmempfindlichen Nutzungen in Richtung Langgasse

Anforderungen an die Bau- Die Baufelder A2 bis A6 und B2 bis B5 sind für eine Wohnbebauung bestimmt. Die im Situationsplan bezeichnete Bebaufelder A2 bis A6 und ungsstruktur ist für die weitere Projektierung wegleitend. B2 bis B5 Auf die beiden schützenswerten Villen Obermühle 1 und 2 ist besonders Rücksicht zu nehmen. zeigen:

• Höhenbezug zu den Villen Obermühle 1 und 2

• Ausgestaltung der öffentlichen, halbprivaten und privaten Aussenräume und deren Übergänge

• Ausgewogene Verteilung zwischen Erschliessungsbereichen und privat nutzbaren Aussenräumen

Anforderungen an die Bau- Die Baufelder C1 bis C3 sind für eine Wohnbebauung mit „Punktbauten“ bestimmt. Die im Situationsplan bezeichnete feld C1 bis C3 Bebauungsstruktur ist für die weitere Projektierung wegleitend. zeigen:

• Ausgestaltung des Übergangs zum Mühlebach

• Anbindung an das Fusswegnetz

Erschliessung Grundsätze zur Gestaltung Die Erschliessungsanlagen sind siedlungsorientiert zu gestalten, so dass eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht wird. Mit der Quartierstrassen der Gestaltung sind tiefe Fahrgeschwindigkeiten sicherzustellen.

Grundsätze zur Parkierung Die Parkplätze für die Bewohner und Beschäftigten sind in zweckmässigen Tiefgaragen anzuordnen. Tiefgaragenrampen sind gut in die Umgebung zu integrieren. Sämtliche Parkplätze sind ab der ersten Stunde monetär und lenkungswirksam zu bewirtschaften.

Grundsätze zum Fussweg- An den schematisch bezeichneten Lagen sind private, quartierinterne Fusswege anzulegen. Diese sind mit dem öffentlichen netz Fusswegnetz zu verbinden. Die internen Fusswege sollen eine Breite von mindestens 2.5m aufweisen. Die bezeichneten öffentlichen Fusswege sind rechtlich zu sichern.

Grundsätze zum Zweirad- Es sind gute Voraussetzungen für den Veloverkehr zu schaffen. In der Nähe der Hauszugänge sind genügend gedeckte Abverkehr stellmöglichkeiten vorzusehen. Die Gestaltung der Zweiradplätze ist gemäss den Vorgaben des Handbuchs "Veloparkierung – Empfehlung zur Planung, Realisierung und Betrieb": ASTRA 2008 zu planen.

Raumsicherung Langgasse Längs der Langgasse ist der Raum für eine separate Busspur freizuhalten, was bei der Umgebungsgestaltung zu berücksichtigen ist.

Vorgaben für die Areal- Die Arealbebauungseinheiten A und B sind ab der Langgasse zu erschliessen. Zu diesem Zweck ist der Knoten im Rahmen bebauungseinheiten einer ersten Arealbebauung zu Lasten der Grundeigentümer als A und B Lichtsignalanlage mit Linksabbiegespur auf der Langgasse umzubauen. Im Rahmen der ersten Bebauung der Arealbebauungseinheit A oder B ist mittels Verkehrsgutachten die Leistungsbeurteilung des Knotens Langgasse vorzunehmen. Gegebenenfalls sind Massnahmen zur Qualitätssteigerung zu treffen. Angesichts der guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr und des stark belasteten Strassennetzes ist eine minimale Parkplatzzahl anzustreben.

Die Obermühlestrasse ist als Mischverkehrsfläche im Sinne einer Begegnungszone zu gestalten. Das oberirdische Parkieren ist mit geeigneten gestalterischen und baulichen Massnahmen zu verhindern. Im Rahmen der ersten Arealbebauung ist der entsprechende Nachweis zu erbringen. Die Tiefgarage der Arealbebauungseinheiten A und B ist ab der Obermühlestrasse über die im Situationsplan bezeichnete Ein- und Ausfahrt zu erschliessen. Eine Etappierung ist zulässig, sofern mit einer ersten Etappe beide Tiefgaragenrampen erstellt werden. Oberirdische Besucherparkplätze dürfen ausschliesslich längs der Langgasse angeordnet werden.

Zwischen den Baufeldern A1 und A2-A6 sowie B1 und B2-B5 ist ein mindestens 10m breiter, attraktiver Strassen- und Begegnungsraum zu schaffen, der zugleich als Not/Servicezufahrt dient.

Vorgaben für die Areal- Die Arealbebauungseinheit C ist via das Grundstück GS Nr. 419 über die Schutzengelstrasse zu erschliessen. Die Ausgebebauungseinheit C staltung der Zufahrt ist mit den Nachbargrundstücken zu koordnieren und vertraglich zu regeln. Oberirdische Besucherparkplätze sind im Sinne des Richtprojekts der Überbauung Langgasse vom 10. Juni 2014 ausserhalb des QGP-Perimeters auf dem Grundstücks GS 419 anzuordnen.

Freiräume Freiraumelemente Die im Situationsplan bezeichneten Freiräume sind differenziert zu gestalten, so dass eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht wird. Das Richtprojekt der NRS-Team Architekten vom Juli 2014 ist für die weitere Projektierung wegleitend. Insbesondere sind:

• die Vorzone der Baufelder A1 und B1 zur Langgasse sorgfältig zu gestalten

• längs der Langgasse eine Baumreihe zu pflanzen

• der Raum zwischen den Kopfbauten der Baufelder A1 und B1 als platzartige Fläche von Fassade bis Fassade zu gestalten

• an bezeichneten Lagen öffentliche Quartierfreiräume anzulegen

• an bezeichneten Lagen siedlungsinterne Quartierfreiräume anzulegen

• den Charakter des im ISOS aufgeführten Mühlebach_Industriekanals zu erhalten.

Öffentliche Quartierfrei- An schematisch bezeichneter Lage sind öffentliche Quartierfreiräume anzulegen. Der Quartierfreiraum I hat eine Fläche räume von rund 1’150 m2, der Quartierfreiraum II eine Fläche von rund 650 m2 aufzuweisen. Die Quartierfreiräume sind als attraktive Freiflächen zu gestalten. Wegleitend ist das Merkblatt „Quartierfreiraum“ der Gemeinde Baar.

Realisierung der Quartier- Der Quartierfreiraum I ist zusammen mit einem ersten Bauvorhaben in den Arealbebauungseinheiten A oder B, der Quartierfreiräume freiraum II zusammen mit einem ersten Bauvorhaben in den Arealbebauungseinheiten B oder C zu planen und gesamthaft sicherzustellen. Zudem ist eine erste Etappe zu realisieren.

Spielflächen Zusätzlich zu den öffentlichen Quartierfreiräumen sind an geeigneten Lagen Spielflächen im Umfang von mindestens 15% der dem Wohnen dienenden anrechenbaren Geschossflächen anzulegen.

Umwelt Lärmschutz Im Rahmen eines ersten Bauvorhabens in den Baufeldern A1 und B1 ist der Nachweis zu erbringen, dass die Planungswerte der ES III eingehalten sind. Entlang der Langgasse dürfen keine Lärmschutzwände erstellt werden.

Entwässerung Das Gebiet ist im Trennsystem zu entwässern. Das unverschmutzte Meteorwasser ist auf den Grundstücken so weit wie möglich versickern zu lassen oder einer Retentionsanlage zuzuführen. Im Rahmen der weiteren Planungsschritte sind pro Arealbebauungseinheiten die erforderlichen Retentions- und Versickerungsanlagen auszuscheiden. Im Rahmen eines ersten Bauvorhabens in den Baufeldern A1 und B1 ist zusammen mit der Abteilung Planung/Bau Dienststelle Tiefbau die Lage der geplanten Schmutzwasserleitung entlang der Langgasse festzulegen.

Energie Es ist eine rationelle Energienutzung anzustreben. Für die Wärmeerzeugung sollen keine fossilen Energien eingesetzt werden.

Entsorgung Im gesamten Planungsgebiet sind Unterflurcontainer vorzusehen.

Umsetzung Erschliessungsvertrag Die Quartierstrassen, Mischverkehrsflächen, quartierinternen Fusswege, Quartierfreiräume und Werkleitungen für die Basiserschliessung sind durch die Grundeigentümer und auf eigene Kosten zu projektieren und zu realisieren. Die Modalitäten über die Landumlegung, Finanzierung, den etappenweisen Bau und den Unterhalt der oben erwähnten Anlagen haben die Grundeigentümer in einem privaten Erschliessungsvertrag verbindlich zu regeln.