Umfeld Hegi

Art. 1 Zweck Der öffentliche Gestaltungsplan Umfeld Hegi schafft die planungsrechtlichen Vor-

aussetzungen für eine hochwertige Entwicklung im Umfeld der 5-Bahn-Station Hegi. Dazu gehören namentlich:

die Ermöglichung einer dichten, städtischen Bebauung;
die Sicherung einer hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität in der Regel über Konkurrenzverfahren;
die Schaffung hochwertiger, öffentlicher und privater Freiräume;
die Sicherung einer angemessenen Mischung von Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen;
die Förderung publikumsorientierter Nutzungen.

Art. 2 Geltungsbereich ' Die vorliegenden Bestimmungen gelten innerhalb des im zugehörigen Situations-

plan M 1:1'000 bezeichneten Geltungsbereiches. ' Die im Plan bezeichneten Festlegungen sind verbindlich. Die übrigen Planelemente und der Planungsbericht sind für Folgeplanungen und die Beurteilung von Bauprojekten wegleitend.

Wo der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, sind die jeweils gültige Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Winterthur sowie das übergeordnete kantonale und eidgenössische Recht massgebend.

Art. 3 Nutzweise ' Für den gesamten Perimeter gilt je Baufeld ein minimaler Wohnanteil von 30 %

und ein maximaler Wohnanteil von 50 % der anrechenbaren Geschossflächen. ' Die Wohnanteile können innerhalb eines Baubereichs von Parzelle zu Parzelle sowie zwischen den Baufeldern 3 und 4 übertragen werden.

Betriebe für die kurzzeitige Beherbergung von Gästen wie Hotels werden an die Gewerbefläche angerechnet.

Art. 4 Baubereich. Mantellinie ' Die Baubereiche gehen bestehenden Abstandsvorschriften vor. Eine Ausnahme dazu bildet der Baubereich 1c: Solange der heutige Abschnitt der Hofackerstrasse be-

steht, ist ein Strassenabstand von 6 m einzuhalten. ' Ausserhalb der Baubereiche sind keine oberirdischen Gebäude zulässig.

Mantellinien definieren die maximale Grundfläche von Bauten oberhalb des gestalteten Terrains.

Im Bereich zwingender Mantellinien sind Hauptbauten mit der Fassade auf die Mantellinie zu stellen.

Artikel 47 der Bau- und Zonenordnung (Stellung der Bauten in Zentrumszonen auf die Baulinie) findet innerhalb des Geltungsbereichs keine Anwendung.

Art. 5 Ausnutzung Für jedes Baufeld wird die maximal anrechenbare Geschossfläche (aGF) festgelegt. Diese wird im Verhältnis zur massgeblichen Grundstücksfläche auf die betroffenen

Grundstücke aufgeteilt.

Art. 6 Gestaltung ' Bauten, Anlagen und Freiflächen sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht; dies gilt auch

für Materialien und Farben. ' Gegenüber der minimalen Vollgeschosszahl sind niedrigere Bauten und Bauteile zulässig, sofern die Gesamtwirkung der Geschossigkeit erhalten bleibt.

Die Oberkante des Erdgeschossbodens darf höchstens 0.5 m über den gewachsenen Boden ragen.

25. September 2013 Bestimmungen Offentflcher Gestaltungsplan Umfeld Hegi Seite 2

Art. 7 Pub/ikumsorientierte Nut- An den entsprechend bezeichneten Passanten lagen sind die Erdgeschossflächen pu-

zung blikumsorientierten Nutzungen vorbehalten. Die Bruttogeschosshöhe beträgt mindestens 4.8 m.

Art. 8 Energie ' Bauten sind mindestens nach MINERGIE-P (Stand 2012) oder einem gleichwertigen

Standard zu erstellen. ' Für die Energieversorgung von Bauten und Anlagen ist der jeweils aktuelle Energieplan der Stadt Winterthur massgebend.

Art. 9 Empfindlichkeitsstufe I ' Im Gestaltungsplanperimeter gilt die Empfindlichkeitsstufe III eidgenössischer

Lärmschutz Lärmschutz-Verordnung (LSV). ' Gegenüber der Bahnlinie dürfen keine Lüftungsfenster lärmempfindlicherWohnräume angeordnet werden.

Gegenüber der Ohrbühlstrasse dürfen Lüftungsfenster lärmempfindlicherWohnräume nur angeordnet werden, wenn diese aus städtebaulichen Gründen gewünscht sind und jede Wohneinheit bezüglich Lärm insgesamt trotzdem eine gute Wohnqualität erreicht. Eine Ausnahmebewilligung nach Art 31 Abs. 2 LSV kann unter folgenden Voraussetzungen erteilt werden:

alle zweckmässigen Lärmschutzmassnahmen müssen ausgeschöpft werden:
die Mehrzahl der Wohnräume jeder Wohneinheiten muss unter der Lärmbelastung von 60 dB am Tag und 50 dB in der Nacht gelüftet werden können und:
es muss jeweils ein ruhiger Aussenbereich mit Belastungen unter 60 dB am Tag vorhanden sein.

Art. 10 · Etappierung Die Bebauung unterliegt keiner vorgegebenen Etappierung. Dies betrifft den Ge-

samtperimeter wie auch die einzelnen Baufelder.

Art. 11 Mobilitätskonzept ' Für die einzelnen (Teil-)Baufelder ist jeweils ein Mobilitätskonzept zu erarbeiten. Darin sollen Massnahmen aufgezeigt werden, die den induzierten Verkehr mit den Strassenkapazitäten sowie mit dem öffentlichen Verkehr und Langsamverkehr ab-

stimmen. ' Das Mobilitätskonzept ist gleichzeitig mit dem ersten Bauvorhaben auf einem (Teil-)Baufeld der Baubehörde zur Bewilligung vorzulegen.

Art. 12 Ersch/iessung, öffentliche ' Die Landabtretungen, die Kostenbeteiligung und die Fälligkeit der Kostenbeiträge

Freiräume werden in einem öffentlichrechtlichen Vertrag geregelt, der im Grundbuch angemerkt wird. ' Die Vorfinanzierung erfolgt durch die Stadt. Die Kostenbeiträge der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer werden vor der Baufreigabe fällig. Bei Verkauf eines Grundstücks sind die Kostenbeiträge zu überbinden.

II. Baufeld 1

Art. 13 Grundsatz ' Baufeld 1 bezweckt die Schaffung eines durchmischten Arbeitsplatz- und Wohngebietes. Vielfältige Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen, vorzugsweise im Erdgeschoss, sollen mit Wohnen kombiniert werden. Die funktionalen Einheiten sind auf kleine und mittlere Betriebe zugeschnitten, um deren Fortbestehen am Standort

Winterthur sichern zu können. ' Für die einzelnen Baubereiche sind städtebauliche Konzepte zu erarbeiten. Die allgemeinen Umgebungsflächen und Strassenräume sind über alle Baubereiche einheitlich zu gestalten und mit der ersten Bauetappe festzulegen.

25. September 2013 Bestimmungen Offentlicher Gestaltungsplan Umfeld Hegi Seite 3

Art. 14 Bebauung Es gelten folgende Abweichungen von der Regelbauweise:

max. aGF Vollgeschosse min./ max.4 Dach~! Attikageschosse max.1 Bruttogeschosshöhe Gewerbe mind. 4-80 m 1l BGF Gewerbe pro funktionale Einheit max.450 m 2 Erweiterte Planungspflicht privater Gestaltungsplan

1Die zulässige Gebäudehöhe erhöht sich für jedes gewerblich genutzte Geschoss um 1.30 m.

Art. 15 Zufahrt ' Die Haupterschliessung für Bewohner/innen und Beschäftigte hat pro Baubereich

zusammengefasst über die Stäffelistrasse zu erfolgen. Der nördliche Baubereich 1a wird über die Ohrbühlstrasse erschlossen. ' Innerhalb der Baubereiche ist je eine gemeinsame, attraktiv gestaltete Quartiererschliessungsstrasse zu realisieren. Für Rettungsfahrzeuge ist die Durchfahrt zwischen Stäffelistrasse und Ohrbühlstrasse zu ermöglichen. Quartierfremder Verkehr ist zu unterbinden.

Art. 16 Parkierung ' Sämtliche Parkplätze für Bewohner/innen und Beschäftigte sind grundsätzlich in

unterirdischen Sammelgaragen zu erstellen. ' Entlang der Quartiererschliessungen sind nur Besucherparkplätze zulässig.

III. Baufeld 2

Art. 17 Grundsatz ' Baufeld 2 bezweckt die Sicherung eines markanten Baukörpers als Auftakt zur Sulzerallee und dient als «Gelenk» des Parkbandes. Im Vordergrund steht die Schaffung

von attraktiven Wohn- und Dienstleistungsflächen. ' Ein Hochhaus ist zulässig. Die über ein Hochhaus zusätzlich mögliche Wohnnutzung wird nicht an den maximalen Wohnanteil angerechnet.

Die Nutzungen (Orientierung, Zugänge etc.) sind auf die Sulzerallee auszurichten. Das Sockelgeschoss ist gegenüber der Sulzerallee mit transparenten, für die Fussgänger/innen attraktiven Fassaden zu erstellen.

Im Baubereich sind keine Anlagen für übergeordnete Verkehrserschliessungen (Tunnelportal etc.) zulässig.

Art. 18 Bebauung ' Es gelten folgende Abweichungen von der Regelbauweise:

max. aGF ohne I mit Hochhaus 23'000 m2 / 24'900 mi Vollgeschosse ohne Hochhaus min./ max. 7 Gebäudehöhe Hochhaus max.6om Dach-/ Attikageschosse max.1 erweiterte Planungspflicht Konkurrenzverfahren ' Sämtliche Bauprojekte sind jeweils über ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren zu sen, bei Hochhäusern mit Teilnehmenden von internationaler Reputation.

Art. 19 Zufahrt Die Zufahrt für Bewohner/innen und Beschäftigte hat zusammengefasst ab der Ohr-

bühlstrasse zu erfolgen.

Art. 20 Parkierung Parkplätze für Bewohner/innen, Beschäftigte und Besucher/innen sind grundsätzlich

in einer unterirdischen Sammelgarage zu erstellen.

25. September 2013 Bestimmungen Offentlicher Gestaltungsplan Umfeld Hegi Seite 4 IV. Baufeld 3

Art. 21 Grundsatz ' Baufeld 3 bezweckt die Sicherung adäquater Baukörper, welche die Aussenraum- und Wegestruktur des Baufelds 1 übernehmen und eine attraktive Kante zum an-

grenzenden Parkband bilden. ' Die Bauten sind mit allseitig attraktiven Fassaden zu versehen. Die Hauptzugänge sind auf die Ohrbühlstrasse auszurichten.

Art. 22 Bebauung Es gelten folgende Abweichungen von der Regelbauweise:

max. aGF ig'ooo m2 Vollgeschosse min./ max. 5 Dach-/ Attikageschosse max.1 erweiterte Planungspflicht Konkurrenzverfahren ' Sämtliche Bauprojekte sind jeweils über ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren zu sen.

Art. 23 Freiraumverbindung In Ost-West-Richtung sind ein bis zwei grosszügige Freiraumverbindungen zu erstel-

len, welche Baufeld 1 mit dem Parkband verknüpfen.

Art. 24 Zufahrt Die Zufahrt für Bewohner/innen und Beschäftigte hat zusammengefasst ab der Ohr-

bühlstrasse zu erfolgen. Es sind nur Rechtsabbiegebeziehungen zulässig.

Art. 25 Parkierung ' Parkplätze für Bewohner/innen und Beschäftigte sind grundsätzlich in unterirdi-

schen Sammelgaragen zu erstellen. ' Entlang der Sulzerallee und der Ohrbühlstrasse sind nur vereinzelte Kurzzeitparkplätze zulässig.

V. Baufeld4

Art. 26 Grundsatz ' Baufeld4 bezweckt die Schaffung attraktiver Arbeitsplätze und Wohnungen.

' Gegenüber den umliegenden Strassen und Pärken muss die Bebauung als zusammenhängender Kubus gelesen werden. Er darf indes in einzelne, frei stehende Baukörper unterteilt werden. Innerhalb des Gevierts ist die Bebauung unter Wahrung einer guten Wohnhygiene frei.

Die primären Hauszugänge dürfen nicht auf die Innenhöfe hin orientiert werden. Der Innenraum ist weitestgehend als halbprivater und privater Freiraum den angrenzenden Nutzungen zuzuweisen und attraktiv zu gestalten.

Art. 27 Bebauung ' Es gelten folgende Abweichungen von der Regelbauweise:

lh~ri;t.B:.;:' R~elung max.aGF 67'600 m2 Vollgeschosse min. '1I max. 7 Dach-/ Attikageschosse max.1 Grenzabstand Stirnfassaden 15.00 m21 Grenzabstand Längsfassaden 20.oom 21 erweiterte Planungspflicht Konkurrenzverfahren . 'l Auf den zwingenden Mantellinien sind nur siebengeschossige Bebauungen zulässig.

Es gilt BZO Art 54Abs. 3 sinngemäss.

' Sämtliche Bauprojekte sind jeweils über ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren zu 2). September 2013 Bestimmungen -Offentlicher Gestaltungsplan Umfeld Hegi Seite s sen.

Bei Teilfeldwettbewerben ist in der ersten Etappe die Erschliessung und Durchwegung für das gesamte Baufeld aufzuzeigen.

Art. 28 Innenraum ' Die Ausstattung sowie Bodentextur ist einheitlich zu gestalten und wird gemäss

dem Regelwerk Innenraum Hybrid Cluster für die gesamte Nachbarschaft entworfen. Davon ausgenommen sind geschlossene Innenhöfe, die sich innerhalb der Parzellen bilden können. ' Private Zonen werden als Terrassen, nicht als grüne Gärten ausgebildet. Sie sind durch Höhenversätze von den öffentlichen und halböffentlichen Bereichen abzugrenzen.

Nebenbauten wie Fahrradunterstände, Tiefgaragenaufgänge etc. sind im Abstand von 2 - 3 m von der Parzellengrenze zu bauen.

Pro z50 m' Umgebungsfläche ist mindestens ein Baum zu pflanzen.

Art. 29 Zufahrt ' Die Zufahrt für Bewohner/innen und Beschäftigte hat ab der neuen Erschliessungsstrasse ("Neue Strasse Süd") zu erfolgen. Davon abweichende (Zwischen-)Lö-

sungen für die östlichen Baubereiche sind bei Etappierungen möglich. ' Die Notzufahrten sind mit den zu erstellenden Fusswegverbindungen zu kombinieren.

Art. 30 Parkierung ' Parkplätze für Bewohner/innen, Beschäftigte und Besucher/innen sind grundsätz-

lich in unterirdischen Sammelgaragen zu erstellen. Die Zufahrt zu den Sammelgaragen erfolgt direkt ab der "Neuen Strasse Süd". Davon abweichende (Zwischen-)Lösungen für die östlichen Baubereiche sind bei Etappierungen möglich.

Kurzzeitparkplätze sind hauptsächlich auf der "Neuen Strasse Süd" anzuordnen.

Art. 31 Weg Es ist je eine durchgehende Langsamverkehrsverbindung in Ost-West- sowie in Nord-

süd-Richtung zu erstellen. Diese ist in jeder Bauetappe ZU gewährleisten.

VI. Freiräume

Art. 32 Zweck Die öffentlichen und privaten Freiräume sollen eine attraktive Adresse schaffen. Sie

dienen der Naherholung sowie als Erschliessungsanlagen für den Langsamverkehr.

Art. 33 Öffentliches Parkband Das im Plan bezeichnete Parkband ist durch die Stadt Winterthur nach einem einheitlichen Konzept als besonders attraktive, öffentliche Erholungsfläche mit Wegverbindungen zu gestalten. Sie ist spätestens als Teil der Erschliessung mit der ersten an-

grenzenden Bebauungsetappe durch die Stadt zu realisieren.

Art. 34 Übergangsbereich zum Die Gestaltung der Übergangsbereiche zum öffentlichen Parkband hat nach Vorgabe

öffentlichen Parkband der Stadt Winterthur zu erfolgen.

Art. 35 Al/gemeine Umgebungs- ' Die im Plan bezeichneten, allgemeinen Umgebungsflächen sowie die nicht bebau-

fläche (<grün» ten Flächen innerhalb der Baubereiche sind mit Blick auf die Bedürfnisse der angrenzenden Nutzungen zu gestalten. Erforderlich ist eine hohe Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität. Die Versiegelung ist zu minimieren. Pro 250 m' Umgebungsfläche ist mindestens ein Baum zu pflanzen. ' Für die Trennung zwischen privaten und öffentlichen sowie halböffentlichen Bereichen sowie gegenüber Wegen sind geschlossene Einfriedungen oder Lebhäge bis 1.20 m zulässig.

25. September 2013 Bestimmungen -Offentlicher Gestaltungsplan Umfeld Hegi Seite6

Art. 36 Al/gemeine Umgebungs- Die im Plan bezeichneten Flächen sind im Hinblick auf die angrenzenden Nutzungen

fläche «befestigt» attraktiv zu gestalten. Sie beinhalten Bereiche wie Vorplätze usw.

Art. 37 Sicherheit im öffentlichen Bei der Anlegung und Gestaltung öffentlich zugänglicher Räume (insbesondere Park-

Raum anlagen, Strassen, Plätze und Wege) ist den Sicherheitsbedürfnissen der Bevölkerung gebührend Rechnung zu tragen.

VII. Öffentliche Strassenräume

Art. 38 Zweck Die öffentlichen Strassenräume sollen durch grosszügig ausgelegte Freiflächen insbesondere für den Langsamverkehr ein sicheres Gefühl schaffen und zum Verweilen

animieren.

Art. 39 Öffentlicher Verkehr An den bezeichneten Standorten sind Bauten und Anlagen für Bushaltestellen zu

dulden. Es besteht ein entsprechender Anordnungsspielraum.

Art. 40 Weg ' Die Wege sind möglichst barrierenfrei zu erstellen. ' Die Breite und Ausführung der Wege hat nach Vorgaben der Stadt Winterthur zu

erfolgen.

Art. 41 Bereich mit besonderer ' Die Gestaltung der besonderen Aussenraumbereiche hat nach Vorgabe der Stadt

Aussenraumgestaltung Winterthur und abgestimmt auf die angrenzenden öffentlichen Freiräume zu erfolgen. ' Die entsprechenden Flächen sind nach ihrer Realisierung unentgeltlich an die Stadt Winterthur abzutreten.

Der öffentliche Raum, der unmittelbar an die Bereiche mit publikumsorientierten Nutzungen im Erdgeschoss angrenzt, wird für die jeweiligen publikumsorientierten Nutzungen zur Verfügung gestellt. Die Stadt stellt diese Flächen nicht für andere Nutzungen zur Verfügung, welche die publikumsorientierte Nutzung auf dem öffentlichen Raum erheblich und über längere Zeit beeinträchtigen.

Art. 42 Öffentliche Erschliessung In den bezeichneten Bereichen ist ein Korridor für eine öffentliche Erschliessung frei-

zuhalten. Die Lage der Planeinträge ist verbindlich.

Art. 43 Option Ausbau Ohrbühl- Die Ohrbühlstrasse dient unter anderem der Erschliessung der angrenzenden Baufel-

strasse der. Mit dem Ausbau der Strasse wird eine bessere Verkehrsführung sowie Gestaltung des Strassenraumes erzielt.

Art. 44 Option Tunnelportal Zen- Im bezeichneten Bereich ist ein Korridor für die Erstellung eines Tunnelportals freizu-

trumserschliessung halten. Die Lage des Planeintrags ist verbindlich.

Art. 45 Wendemöglichkeit Im Bereich des bezeichneten Standortes ist eine Wendemöglichkeit für Personenwagen sicher zu stellen. Optional ist eine weitere Wendemöglichkeit im süd-westlichen

Bereich des Baufeldes 4 möglich.

VIII. Schlussbestimmung

Art. 46 Inkraftsetzung ' Der Stadtrat bestimmt den Zeitpunkt des lnkrafttretens. ' Die Inkraftsetzung des Gestaltungsplans setzt voraus, dass der Landumlegungs-

und Erschliessungsvertrag im Umfeld Hegi unterzeichnet sind.

25. September 2013 Bestimmungen - Offentlicher Gestaltungsplan Umfeld Hegi Seite 7 519.001:12:3oo:Best!mm ungen öGP:GPHegi Bestimmungen_130919.docx 25. September 2013 Bestimmungen- Offentlicher Gestaltungsplan Umfeld Hegi Seite 8 Depaftemoot Bau Amt lilr Stldtcbau Exemplar der Gemcinl.i\J Stadt Winterthur W\ -, Sondernutzungsplanung ÖFFENTLICHER GESTALTUNGSPLAN UMFELD.HEGI Situationsplan 1 :1 '000 VERKLEINERT 25. September 2013 Zustimmung des Grossen Gemeinderates Datum: 24. Februar 2014 Präsidentin Ratsschreiber p( ~,_ ~ I _/( Von der Baudirektion genehmigt Datum: 1 7, Dez. 2014 ._„,.,...,11:;1v-.-i:r1'°"'"'"'*- 'oruuJol• °"*"„ Strittmatter P r/\G --.-i•-dll........,._~"'

Festlegungen Bestimmungen Geltungsbereich Art.2 Bau feld Art.4 Baubereich mit Bezeichnung und Vollgeschosszahl Art.4 Mantellinie Art. 4 Zwingende Mantellinie Art.4 Publlkumsorientierte Nutzung Art. 7 Privat e Erschliessung Art.15 Anschl usspunkt Erschliessung Art. 15J19J24J29 Öffentliches Parkband Art. 33 Übergangsbereich zum öffentlichen Parkband Art.34 Allgemeine Umgebungsfläche •grün• Art. 35 ·= Allgemeine Umgebungsfläche „befestigt• Art. 36 Bushaltestelle (mit Anordnungsspiel raum) Art. 39 Bereich mit besonderer Aussenraumgestaltung Art.41 1.•00 Öffentliche Erschliessung 1nur ÖV / l V Art. 42 Öffent liche Erschliessung Fuss- /Radweg Art.42 Öffentliche Erschliessung Opt ion Ausbau Art.43 Ohrbühlstrasse öffentliche Erschliessung Option Tunnelportal Art. 44 Zentrumserschliessung

l'iil '. II 1 Wendemöglichkeit 1Optional Art.45 Hinweise Best ehende Bau ten Mögliche Bebauung Regional - Quartierbus Geplante Gleisachse (3- Gleis) - ----=l Int eressenlinie SBB 11111111 Bahnhofvorbereich (Reservefläche SBB) ,„„ ~-- 1- Mlkrotesla-Llnie (gemäss Fahrleitungsplan der SBB) '--

1. Grundsätzliches