Bauhandwerkerpfandrecht

1.

Prozessverlauf

Am 11. Juni 2026 (persönlich überbracht) stellte die Gesuchstellerin ein Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts (act. 1-2). Mit Verfügung vom 12. Juni 2026 forderte das Gericht die Gesuchstellerin zur Verbesserung des Gesuchs auf (act. 4). Dieser Aufforderung kam die Gesuchstellerin mit Eingabe vom 26. Juni 2026 nach und stellte das genannte, modifizierte Rechtsbegehren

(act. 6). Da sich das Gesuch als offensichtlich unbegründet erweist, ist darüber ohne Stellungnahme der Gegenpartei zu entscheiden (Art. 253 ZPO).

2.

Rechtsbegehren

2.1

Die Gesuchstellerin verlangt die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zulasten eines im Stockwerkeigentum stehenden Stammgrundstück, ersucht aber gleichzeitig darum, die Gesamtpfandsumme auf vier Stockwerkeinheiten aufzuteilen. Das Rechtsbegehren ist widersprüchlich formuliert: Aus dem Wortlaut erhellt nicht, ob ein Gesamtpfand zulasten des Stammgrundstücks, Teilpfänder zulasten der vier Stockwerkeinheiten oder beides verlangt wird.

2.2

Wie alle Prozesshandlungen sind auch Rechtsbegehren nach Treu und Glauben auszulegen, insbesondere im Lichte der dazu gegebenen Begründung (Urteil des Bundesgerichts 4A_44/2024 vom 11. Juni 2024 E. 1.2).

2.3

Die Gesuchstellerin führt in der (verbesserten) Gesuchsbegründung aus, dass die Gesamtpfandsumme auf die Stockwerkeinheiten entsprechend ihrer jeweiligen Wertquoten zu verteilen sei (act. 6 Ziff. 8). Das Rechtsbegehren ist nach Treu und Glauben daher so zu verstehen ist, dass die Eintragung von (Teil-)Pfandrechten zulasten der vier, im Rechtsbegehren genannten Stockwerkeinheiten verlangt wird.

3.

Quotenmässige Verteilung der Pfandsumme auf die Stockwerkeinheiten

3.1

Die Gesuchstellerin macht geltend, die zu belastende Liegenschaft sei in Stockwerkeigentum aufgeteilt. Dabei habe sie nicht in allen Stockwerkeinheiten Arbeiten erbracht oder Material geliefert. Die Gesamtpfandsumme sei somit auf die Stockwerkeinheiten [in denen Arbeiten erbracht worden sind] entsprechend ihren jeweiligen Wertquoten zu verteilen (act. 6 Ziff. 8).

3.2

Wurden Arbeiten an im Miteigentum stehenden Grundstücken erbracht, hat der Bauunternehmer die Wahl, ob er das Gesamtgrundstück oder die einzelnen Miteigentumsanteile belasten will. Eingeschränkt ist das Wahlrecht dadurch, dass das Gesamtgrundstück selber nicht mehr mit Grundpfandrechten belastet werden kann, wenn an den Miteigentumsanteilen bereits Pfandrechte bestehen (Art. 648 Abs. 3 ZGB), was auch für das Bauhandwerkerpfandrecht als mittelbares gesetzliches Pfandrecht gilt (BGE 126 III 462 E. 2b m.w.H.).

Beim Stockwerkeigentum als Sonderfall des Miteigentums können wertvermehrende Leistungen zum Zweck der individuellen Ausgestaltung einer Stockwerkeinheit grundsätzlich nur auf dem jeweiligen Miteigentumsanteil durch ein Bauhandwerkerpfand gesichert werden (BGE 126 III 462 E. 2b m.w.H.). Haben mehrere Stockwerkeinheiten von den Arbeiten profitiert, sind die einzelnen Einheiten mit einem Teilpfand zu belasten (BGE 146 III 7 E. 2.1.3 = Pra 109 Nr. 99). Der Umfang der mit dem Teilpfand sicherzustellenden (Teil-)Forderung muss für jede Stockwerkeinheit konkret quantifiziert und beziffert werden. Eine abstrakte Aufteilung der Gesamtheit der Kosten ist grundsätzlich unzulässig, auch wenn ein Global- oder Pauschalpreis vereinbart wurde (vgl. BGE 146 III 7 E. 2.1.2 = Pra 109 Nr. 99).

Anders verhält es sich, wenn der Bauunternehmer Arbeiten an gemeinschaftlichen Bauteilen erbracht hat. Hier behält er – Art. 648 Abs. 3 ZGB vorbehalten – die Wahl, entweder die Gesamtliegenschaft zu belasten oder die Forderung auf die Stockwerkeinheiten aufzuteilen (BGE 126 III 462 E. 2b). Entscheidet er sich für letzteres, erfolgt die Aufteilung des Gesamtanspruchs (abstrakt) auf die einzelnen Stockwerkeinheiten im Sinne von Art. 798 Abs. 2 ZGB auf Grundlage der Wertquoten (BGE

3.3

Die Gesuchstellerin bringt vor, die Gesuchsgegnerin habe beabsichtigt, die streitgegenständliche Liegenschaft E._____-strasse teilweise zu sanieren. Die Sanierung habe eine 1-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss und eine 1-Zimmer- Wohnung im Dachstock betroffen. Zudem seien im 1. Untergeschoss ein Bastelraum und ein bestehendes Zimmer zu einer Wohnung umgebaut worden. Die beiden 1-Zimmer-Wohnungen seien totalsaniert worden: Die Gesuchstellerin habe die Wohnungen vollständig entkernt und alle Installationen, Böden und Wände neu erstellt. Es seien ausserdem neue Bäder und Küchen eingebaut worden (act. 6 Ziff. 5).

3.4

Sämtliche vorgebrachten Arbeiten erfolgten zum Zweck der individuellen Ausgestaltung der vier streitgegenständlichen Stockwerkeinheiten. Die Aufteilung des zu sichernden Werklohns auf die einzelnen Einheiten hat deswegen konkret zu erfolgen. Dabei ordnet die Gesuchstellerin die einzelnen Arbeiten zwar der jeweiligen Stockwerkeinheit zu. Sie quantifiziert aber weder deren Ausmass noch beziffert sie deren Wert. Eine konkrete Aufteilung des Werklohns bzw. der Teilpfandrechte lässt sich anhand der Angaben der Gesuchstellerin nicht vornehmen. Auch wenn der Werklohn wie im vorliegenden Fall mehrheitlich pauschal vereinbart wurde (vgl. act. 6 Ziff. 7), bleibt es Aufgabe der Gesuchstellerin, für jede Stockwerkeinheit eine Abrechnung der ausgeführten Arbeiten und des gelieferten Materials sowie des angewendeten Einheitspreises zu führen (vgl. BGE 146 III 7 E. 2.1.2 m.w.H. = Pra 109 Nr. 99).

3.5

Die Gesuchstellerin verlangt die Teilpfandrechte richtigerweise nur auf den Stockwerkeinheiten, die in den Genuss wertvermehrender Arbeiten gekommen sind. Sie nimmt die Aufteilung aber unzulässigerweise abstrakt nach Wertquoten vor. Das Gesuch um vorläufige Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten ist entsprechend abzuweisen und der Antrag auf superprovisorische Eintragung erübrigt sich.

4.

Kosten- und Entschädigungsfolgen

Die Höhe der Gerichtsgebühr wird nach der Gebührenverordnung des Obergerichts bestimmt (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Beim vorliegenden Streitwert von CHF 74'032.20 beträgt die nach § 4 Abs. 1 GebV OG bestimmte einfache Grundgebühr CHF 7'473.–. In Anwendung von § 8 Abs. 1 GebV OG und, da keine Stellungnahme einzuholen war, § 10 Abs. 1 GebV OG sowie in Nachachtung des Äquivalenzprinzips (§ 4 Abs. 2 GebV OG) ist diese auf rund einen Fünftel zu reduzieren. Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 1'500.– festzusetzen. Ausgangsgemäss sind die Kosten der Gesuchstellerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mangels Umtrieben ist der Gesuchsgegnerin keine Parteientschädigung zuzusprechen.