Locazione - disdetta per mora - contestazione della disdetta - espulsione

Incarto n.

12.2019.208/209

Lugano

3 giugno 2020/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa inc. n. SE.2019.22 della

Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con petizione 1° aprile

2019 da

AO

1

PA 1

contro

AP

1

con cui l’attrice ha

chiesto l’espulsione della conduttrice dall’abitazione sita nel comune di , con

le comminatorie di rito e con protesta di spese e ripetibili;

domanda avversata dalla

convenuta, che ha pure postulato la concessione del gratuito patrocinio, in

occasione del dibattimento;

richieste sulle quali il Pretore aggiunto supplente si è pronunciato con

decisione 11 novembre 2019 con la quale ha accolto la petizione e ordinato

l’immediata espulsione della conduttrice, con le comminatorie di rito, respingendo

inoltre l’istanza di gratuito patrocinio della convenuta, a carico della quale

sono state poste tasse, spese e ripetibili;

appellante la

convenuta con appello 10 dicembre 2019 (inc. n. 12.2019.208) con il quale postula

l’annullamento del giudizio impugnato, l’accertamento della nullità,

subordinatamente dell’inefficacia, della richiesta di sfratto, e chiede di

riconoscere la violazione del principio “ne bis in idem” e di accertare

la durata del contratto fino al 30 aprile 2023, con protesta di spese e

ripetibili, postulando altresì di essere “ammessa all’assistenza giudiziaria

estesa all’esenzione di anticipi e alle cauzioni, all’esenzione delle spese

processuali” (inc. n. 12.2019.209);

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;

ritenuto

in fatto: A. Con contratto 29 ottobre

2014 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, a valere dal 1° febbraio successivo,

un’abitazione sita a ad una pigione mensile di fr. 1'200.- (doc. B).

Fatti

B. Il rapporto

contrattuale ha visto le parti sin dall’inizio in disaccordo e ripetutamente

coinvolte in vertenze giudiziarie, sfociate in decisioni pretorili e di questa

Camera, che non occorre in questa sede riepilogare.

C. Con scritto 25

settembre 2018 il patrocinatore della locatrice ha diffidato la conduttrice a

provvedere entro trenta giorni al versamento delle pigioni scadute relative ai

mesi di agosto e settembre 2018 (doc. E). Con raccomandata e relativo modulo

ufficiale 12 novembre 2018 AO 1 ha notificato a AP 1 la disdetta straordinaria

del contratto per il 31 dicembre 2018 (doc. F).

D. Con petizione 27

febbraio 2019 (inc. n. SE.2019.12), preceduta dall’udienza 28 gennaio 2019

dinanzi all’Ufficio di conciliazione, AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 dinanzi

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord chiedendo in via principale

di annullare la disdetta straordinaria notificatale il 12 novembre 2018 e di

accertare che il contratto di locazione in corso terminasse prima del 30 aprile

2021, subordinatamente di concedere una protrazione sino a tale data,

formulando nel contempo domanda di assistenza giudiziaria.

E. Nel frattempo, con

istanza 11 febbraio 2019, AO 1 si è rivolta al competente Ufficio di

conciliazione chiedendo lo sfratto della conduttrice e ottenendo

l’autorizzazione ad agire in giudizio al termine dell’infruttuosa udienza di

conciliazione del 25 marzo 2019 (doc. A).

F. Con petizione 1°

aprile 2019 AO 1 ha chiesto l’espulsione della conduttrice AP 1 dall’abitazione

sita nel comune di , con le comminatorie di rito e con protesta di spese e

ripetibili.

La convenuta ha chiesto in occasione del dibattimento di respingere la domanda

e postulato la concessione del gratuito patrocinio. Le parti hanno ribadito le

loro tesi e domande con replica e duplica e nelle comparse scritte conclusive.

G. Con decisione 11

novembre 2019 il Pretore aggiunto supplente ha accolto la petizione e ordinato

l’immediata espulsione della conduttrice, ordine assortito dalle comminatorie

di rito, respingendo l’istanza di gratuito patrocinio della convenuta, a carico

della quale ha posto tasse, spese e ripetibili.

H. Con l’appello 10

dicembre 2019 (inc. n. 12.2019.208), la convenuta è insorta postulando

l’annullamento del giudizio pretorile, l’accertamento della nullità,

subordinatamente dell’inefficacia, della richiesta di sfratto, e chiesto di

riconoscere la violazione del principio “ne bis in idem” e di accertare

la durata del contratto fino al 30 aprile 2023, con protesta di spese e

ripetibili, chiedendo altresì di essere “ammessa all’assistenza giudiziaria

estesa all’esenzione di anticipi e alle cauzioni, all’esenzione delle spese

processuali” (inc. n. 12.2019.209)

considerato

in diritto: 1. L’art. 308 cpv. 1 lett. a

CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione finale

in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è

dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni

(art. 311 CPC). L’appello 10 dicembre 2019, introdotto nel termine di 30 giorni

dall’avvenuta notifica del primo giudizio, è tempestivo.

2. Nella decisione

impugnata il Pretore aggiunto supplente ha anzitutto respinto la contestazione

della convenuta in merito alla procedura scelta, rilevando la facoltà della

locatrice di chiedere l’espulsione con una procedura semplificata ai sensi

dell’art. 243 CPC.

Il primo giudice ha quindi respinto la censura della convenuta che lamentava la

mancanza del presupposto processuale di assenza di regiudicata materiale (art.

59 cpv. 2 lett. e CPC) con riferimento alla causa inc. n. SE.2015.48 tra le

medesime parti avente quale oggetto una disdetta ordinaria.

Ribadita la giurisprudenza del Tribunale federale secondo la quale,

contrariamente a quanto preteso dalla convenuta, nulla impedisce al locatore di

far capo alla procedura di sfratto mentre è pendente una procedura di

contestazione della disdetta da parte del conduttore, il giudice di prime cure

ha quindi esaminato pregiudizialmente la validità della disdetta. Accertata la

situazione di mora della conduttrice venutasi a creare a seguito del deposito

di due pigioni all’Ufficio di conciliazione senza effetto liberatorio, mancando

una preventiva comunicazione dei motivi e una diffida a voler eliminare i

lamentati difetti all’ente locato, il giudizio pretorile ha ritenuto valida la

diffida ai sensi dell’art. 257d CO e respinto la tesi della conduttrice in

merito alla violazione delle regole della buona fede per aver atteso dieci

giorni tra la scadenza del termine di pagamento impartito e l’inoltro della

disdetta straordinaria.

Il Pretore aggiunto supplente ha in seguito respinto la contestazione della

convenuta ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO non avendo rilevato una

relazione e un nesso di causalità tra la disdetta e le pretese contrattuali

fatte valere dalla conduttrice in relazione ad asseriti difetti dell’immobile,

la disdetta del 12 novembre 2018 avendo quale motivazione la mora nel pagamento

delle pigioni e risultando peraltro temporalmente distante dalla prima istanza

di conciliazione del 30 marzo 2018 (doc. H) chiedente l’eliminazione dei

difetti, rispettivamente la corrispondente diminuzione della pigione.

Il giudizio pretorile ha infine rilevato come la situazione di mora alla base

della disdetta straordinaria precluda l’invocazione dell’art. 271a cpv. 1 lett.

e cifra 4 CO con riferimento alla transazione giudiziale raggiunta dalle parti

il 12 aprile 2018 (doc. 3), il cpv. 3 lett. b della medesima norma essendo

esplicito al riguardo. Medesima preclusione, in virtù dell’art. 272a cpv. 1

lett. a CO, è data per una richiesta di protrazione del contratto di locazione.

Nessuna conclusione di un nuovo contratto per atti concludenti è avvenuta, a

mente del Pretore aggiunto supplente, durante il periodo intercorso tra lo

scadere del termine di disdetta del 31 dicembre 2018 e l’inoltro dell’istanza

di sfratto dell’11 febbraio 2019, in un momento in cui le contrapposte

posizioni delle parti erano esplicite e sono state oggetto di un’udienza di

conciliazione il 28 gennaio 2019 avente quale oggetto la contestazione della

disdetta da parte della conduttrice e la sua richiesta di protrazione.

Nel respingere l’istanza di gratuito patrocinio presentata dalla convenuta all’udienza

del 19 aprile 2019 il primo giudice ha rilevato come nella parallela vertenza di

contestazione della disdetta (inc. n. SE.2019.12) già il 1° aprile 2019 sia

stato motivato il diniego dell’analoga domanda in virtù dell’assenza di probabilità

di successo, una conclusione identica imponendosi anche in relazione alle

medesime censure presentate nell’ambito dell’esame pregiudiziale della validità

della disdetta ai fini dell’espulsione per mora.

3. In questa sede l’appellante

produce un allegato senza il patrocinio di un legale.

Pur presentando vizi di natura formale, di cui meglio si dirà nei considerandi

che seguono, l’appello non può essere considerato inutilmente prolisso,

illeggibile, sconveniente o incomprensibile e non si rende pertanto necessario

assegnare un termine per sanarlo ai sensi dell’art. 132 CPC, la parte nel

procedimento mostrando di essere in grado proporre le proprie tesi e domande.

4. L’appellante espone

preliminarmente le circostanze che, sin dall’inizio del contratto di locazione

nel 2014, l’hanno vista contrapposta alla locatrice, con relative procedure

giudiziarie, e riepiloga i fatti relativi alle richieste di eliminazione dei

difetti e di riduzione della pigione formulate, con riferimento alla causa

promossa con petizione del 7 novembre 2018 (inc. n. SE 2018.40 della Pretura

della giurisdizione di Mendrisio-Nord, oggetto di decisione di data odierna di

questa Camera, inc. n. 12.2019.204/205), rilevando come la locatrice avrebbe

reagito alle giuste rivendicazioni con una disdetta abusiva del contratto per

pura ritorsione e a scopo intimidatorio, con un agire che costituirebbe

addirittura una violazione dell’art. 325bis CP.

L’appello prosegue con una lunga serie di considerazioni preliminari e

generiche incentrate sulla questione dell’avvenuto deposito della pigione

presso il competente Ufficio, della rimproverata mora della conduttrice, posta

a fondamento della disdetta straordinaria, rispettivamente del credito vantato

verso la locatrice a seguito di pagamenti eseguiti in eccesso per oltre quattro

anni per spese accessorie per consumi di elettricità richieste ma non dovute.

Tali considerazioni non costituiscono valida censura d’appello, limitandosi a

riassumere il quadro in cui si è sviluppata la lite.

5. Con espressioni

confuse e dal tenore a tratti manifestamente inadeguato (ad esempio cfr. “spudorata

malafede di tutti i soggetti coinvolti” appello pag. 5 n. 11 o il paragrafo

intitolato “GRAN FINALE” a pag. 13 n. 27), l’appellante rivolge

rimproveri di vario genere all’autorità di conciliazione, ai magistrati che

hanno condotto le varie procedure, alla controparte e sinanche al suo

precedente patrocinatore, dolendosi di aver subito ostruzionismo e tempi

eccessivamente lunghi.

La censura non è ricevibile (art. 311 CPC) poiché non si confronta con il giudizio

pretorile e siccome sostanzialmente riferita a circostanze irrilevanti ai fini

della causa in questione, il cui oggetto è la verifica della validità della

messa in mora della conduttrice e della conseguente disdetta straordinaria.

6. In modo manifestamente irricevibile, oltre che

infondato, l’appellante ripropone la questione del rispetto del principio “ne

bis in idem”, senza argomentare in merito alla conclusione pretorile,

limitandosi sostanzialmente a farvi accenno nel petitum.

La decisione del Pretore aggiunto supplente a tal proposito merita conferma, il

presupposto processuale di cui all’art. 59 cpv. 2 lett. e CPC (assenza di

regiudicata, nello specifico di regiudicata materiale) risultando adempiuto.

7. L’appellante, seppur

con una struttura argomentativa al limite della ricevibilità, intercala le sue

lamentele con una serie di considerazioni che, valutate nel loro insieme,

costituiscono la censura sostanziale al giudizio pretorile, ovvero la

contestazione dell’esistenza di una situazione di mora nel pagamento delle

pigioni.

L’appellante rinuncia invece in questa sede a riproporre precise censure

riferite alle conclusioni pretorili in merito alla procedura adottata, alle

formalità della diffida e della disdetta, al rispetto della regola della buona

fede con riferimento all’attesa tra diffida e disdetta, rispettivamente alla

relazione tra rivendicazioni della conduttrice e disdetta notificatale.

Ribadendo sostanzialmente inalterate le tesi proposte nella parallela procedura

di contestazione della disdetta (inc. n. SE.2019.12 della medesima Pretura,

oggetto di decisione di data odierna di questa Camera inc. n. 12.2019.206/207),

la conduttrice ritiene non possa sussistere una situazione di mora, siccome le

pigioni scadute sarebbero state da lei regolarmente depositate presso l’Ufficio

di conciliazione, conformemente al diritto conferitole dall’art. 259g CO, in

attesa dell’eliminazione dei difetti da parte della locatrice, rispettivamente

in vista della decisione del giudice in merito alla richiesta di concedere una

corrispondente riduzione della pigione (azione promossa con petizione 7

novembre 2018 inc. n. SE.2018.40 della medesima Pretura).

La censura è da respingere. Come correttamente rilevato dal primo giudice, la

conduttrice ha ritenuto di poter unilateralmente procedere al deposito delle

pigioni di settembre e ottobre 2018 presso l’Ufficio di conciliazione senza

preventivamente notificare i pretesi difetti alla locatrice e senza chiederne l’eliminazione,

rispettivamente postulare un adeguamento della pigione. Questa circostanza non

viene neppure contestata dall’appellante che, elencati i vari depositi di

pigione, ammette come “per tutti questi depositi l’inquilina non ha mai

inviato nessuna comunicazione per un semplice motivo: allora non sapeva che

fosse necessario” (appello pag. 7 n. 4).

Non muta infine la situazione il fatto che, in occasione delle udienze di

conciliazione o in Pretura, nessuno avrebbe fatto presente alla conduttrice

questa esigenza. Lo stesso vale per l’invocata buona fede alla base di questa

erronea convinzione o per la mancata richiesta di liberazione della pigione da

parte della locatrice entro trenta giorni.

Va infine rilevato come, contrariamente a quanto sottintende l’appellante,

l’esistenza di aspri dissidi personali sin dai primi giorni di locazione, con

situazioni di conflittualità esacerbata e conseguenti vicissitudini

giudiziarie, non può assurgere a motivo per ritenere inutile, alla luce del

chiaro disposto dell’art. 259g CO, la diffida e l’assegnazione di un termine di

eliminazione dei difetti lamentati e poi invocati a giustificazione di un

deposito della pigione, sopraggiunto in modo improvviso. Ciò vale a maggior

ragione, in virtù della buona fede nei rapporti contrattuali, ritenuto come una

buona parte di questi pretesi difetti, per stessa dichiarazione

dell’appellante, non sarebbero sopraggiunti nel corso degli anni, ma sarebbero

addirittura stati presenti sin dall’inizio della locazione.

8. L’appellante

sostiene inoltre che una situazione di mora non si sarebbe comunque potuta

verificare alla luce dell’avvenuto pagamento di spese accessorie in eccesso,

poiché non dovute, nel corso di oltre quattro anni.

La censura non merita accoglimento. Non risulta affatto chiara la circostanza,

allegata in modo carente e non comprovata, relativa all’invocato credito della

conduttrice a titolo di rimborso per spese accessorie pagate in eccesso,

riferite a circostanze non meglio specificate in relazione al consumo di elettricità

per riscaldamento per un totale di oltre fr. 4'900.- al 31 dicembre 2018.

A giusta ragione il Pretore aggiunto supplente ha quindi ritenuto non essere

intervenuta alcuna valida compensazione del credito atta a impedire

l’insorgenza di una situazione di mora della conduttrice.

9. Con le censure

d’appello non è stato espressamente contestato il diniego dell’assistenza

giudiziaria in prima sede, richiesta formulata in modo poco limpido, e

irricevibile, solo con il petitum.

Inconferente con la critica alla decisione impugnata risulta peraltro la

lamentela sull’operato del precedente patrocinatore dell’attrice, con

particolare riguardo alla questione del pagamento del suo onorario in regime di

assistenza giudiziaria.

10. In conclusione l’appello, nella limitata misura in cui è

ricevibile, si rivela manifestamente infondato, con conseguente sua reiezione e

relativa conferma del giudizio impugnato. Per questa ragione, in base a quanto

prevede l’art. 312 cpv. 1 CPC, la controparte non è stata invitata a presentare

osservazioni.

11. L’appellante ha presentato in questa sede un’istanza di

concessione dell’assistenza giudiziaria, esponendo in modo succinto i

motivi alla base della sua domanda e rinviando alla situazione di indigenza

accertata dal Pretore aggiunto supplente, attestata dal certificato comunale 26

settembre 2019.

Risulta superfluo esaminare la condizione dell’indigenza, siccome la domanda

deve in ogni caso essere respinta già per

l’assenza di probabilità di successo dell’appello (art 117 lett. b CPC), manifestamente

infondato e in buona parte irricevibile, come emerge dai considerandi che

precedono e come peraltro già rilevato dalla decisione pretorile 1° aprile 2019

(atto IV).

12. Le spese giudiziarie della procedura di appello, limitate

alle sole spese processuali, seguono la soccombenza e sono fissate in fr. 300.-

in applicazione degli art. 2, 7 cpv. 1 e 8 cpv. 1 LTG, tenuto conto delle

particolari circostanze del caso e delle difficoltà personali e economiche dell’appellante.

Non si assegnano ripetibili, l’appello non essendo stato notificato per

osservazioni alla controparte.

Il valore litigioso, determinante ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale

federale, ammonta a fr. 46'800.-, come calcolato dal Pretore aggiunto supplente.

L’impugnabilità del giudizio in materia di gratuito patrocinio segue la via

dell’azione principale.

Per

questi motivi,

richiamati

gli art. 95, 106, 108, 119 CPC e la LTG

decide:

1. L’appello 10 dicembre 2019 di AP 1 (inc. n.

12.2019.208) è respinto nella misura in cui è ricevibile.

Di conseguenza è confermata la decisione 11 novembre 2019 della Pretura della

giurisdizione di Mendrisio-Nord.

Considerandi

2.

L’istanza 10 dicembre 2019 di concessione

dell’assistenza giudiziaria presentata da AP 1 (inc. n. 12.2019.209) è

respinta.

3.

Le spese processuali della procedura di appello, pari

a fr. 300.-, sono poste a carico dell’appellante.

Non si assegnano ripetibili.

4.

Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Mendrisio-Nord

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).