Gestaltungsplan Tuetschareal

Art. 1 Zweck

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Der Gestaltungsplan "Tütschareal" bezweckt eine städtebaulich gute Ueberbauung aus bestehenden und neu zu erstellenden Bauten. 2

Der Gestaltungsplan soll eine der Zentrumslage, den Verkehrsverhältnissen und den Marktbedürfnissen angepasste Bebauung mit Nutzungen für Läden, Dienstleistungen, Gewerbe und Wohnungen ermöglichen. 3

Der Gestaltungsplan soll auch die Erschliessung für eine etappenweise Realisierung mit funktionsfähigen Teilüberbauungen sicherstellen, ebenso die Erschliessung und Parkierung im Bahnhofbereich neu regeln.

Art. 2 Geltungsbereich

Der Perimeter umfasst das im Gestaltungsplan bezeichnete Gebiet. Er ist unterteilt in Sektor A und Sektor B.

Art. 3 Bestandteile

1

Der Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus diesen Sondernutzungsvorschriften sowie dem Gestaltungsplan "Tütschareal" im Mst. 1:500. Diese rechtsverbindlichen Instrumente werden durch einen Erläuterungsbericht sowie ein Modell ergänzt. Die Erläuterungen begründen den Gestaltungsplaninhalt und verdeutlichen die Planungsziele; sie haben keine Rechtswirkung. 2

Der Gestaltungsplan begründet das Enteignungsrecht für die öffentlichen Werke und die gemeinschaftlichen Erschliessungsanlagen, deren Realisierung im öffentlichen Interesse liegt.

Art. 4 Verhältnis zur Bau- und Nutzungsordnung

Die Sondernutzungsvorschriften mit Gestaltungsplan gehen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Döttingen vor. Soweit keine abweichenden Regelungen getroffen werden, gilt die Bau- und Nutzungsordnung, bzw. das Baugesetz vom 19. Januar 1993 und dessen Anschlusserlasse.

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2.

Spezielle Bestimmungen

Art. 5 Baulinien, Unterflurbauten

Es gelten die Baulinien gemäss Gestaltungsplan. 2

Die spezielle Baulinie für Tiefbauten, Nebenbauten und Anlagen entlang des SBB-Areals entspricht den Möglichkeiten, welche durch die Terrainhöhenunterschiede gegeben sind. 3

Die spezielle Baulinie für Unterflurbauten ermöglicht eine sinnvolle Anordnung von Parkgeschossen. 4

Für Unterflurbauten ist innerhalb des Gestaltungsplangebietes der Grenzbau zulässig.

Art. 6 Baubereiche, Bebauung

1

Durch die Aufteilung der Sektoren in Baubereiche A/B soll die Gesamtüberbauung in Bauabschnitten sichergestellt werden. Die dazwischenliegenden Bereiche E dienen der vertikalen Erschliessung mit Treppen und Liften sowie der horizontalen Koppelung der Hauptbauten. 2

Im Baubereich Al soll ein markanter Kopfbau entstehen.

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Die Baubereiche A2 und A3 umfassen die zwei bestehenden Fabrikgebäude. Allfällige Ersatzbauten sollten in der Höhenausdehnung nicht mehr diese starke Differenzierung aufweisen. 4

Der Baubereich B1 umfasst eine bestehende Liegenschaft, die mit dem Knotenausbau auch ersetzt werden könnte. 5

Im Baubereich B2 soll längerfristig ein Neubau mit differenziertem Bauvolumen entstehen. Auf die städtebauliche Situation ist einzugehen.

Art. 7 Ausnützung

1 Die maximal zulässige Bruttogeschossfläche beträgt im Sektor A 5'000 m2 und im Sektor B 3'000 m2, sofern die Anforderungen dieser Sondernutzungsvorschriften, der Bau- und Nutzungsordnung sowie des Kant. BauG erfüllt werden können. 2

Art. 8

Die Untergeschosse werden der Bruttogeschossfläche nicht angerechnet.

Nutzung 1

Die Erdgeschosse sind bestimmt für Läden, Dienstleistungen und andere gewerbliche Nutzungen mit Publikumsverkehr.

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2 In den Untergeschossen sind analoge Nutzungen wie im Erdgeschoss zulässig. Im übrigen dienen die Untergeschosse für Nebenräume und Parkierung. 3

Die Obergeschosse sind für Dienstleistungen, Gewerbe oder Wohnungen bestimmt.

Art. 9 Geschosszahl, Geschosshöhe

1 Grundsätzlich sind 4 Geschosse zulässig, wobei bei Neubauten und Aufstokkungen im Rahmen des Vorentscheides der Nachweis der städtebaulichen Einfügung erbracht werden muss. 2

Folgende Geschosshöhen sind zulässig:

- Erdgeschoss o.k.-o.k. - 1. Obergeschoss - 2. Obergeschoss - 3. Obergeschoss

Art. 10 Sektor A max. 4.00 m

Sektor B max. 4.00 m Sektor A max. 3.70 m Sektor B max. 3.70 m Sektor A max. 3.50 m Sektor B max. 3.00 m Sektor A max. 3.00 m Sektor B max. 3.00 m

Gestaltung 1

Alle Bauten und Anlagen sollen in ihrer Individualität in einem übergeordneten Gestaltrahmen als Gesamtüberbauung in Erscheinung treten. 2

Die Zwischenbauten (Treppenhäuser, Liftschächte) der Erschliessungsbereiche E müssen transparent und konstruktiv von den Gebäudefassaden losgelöst gestaltet werden.

Art. 11 Freiräume, Bepflanzung

1 Der Bereich zwischen der K113 und dem Baubereich A1/A2 ist als öffentlicher Platz zu gestalten wobei auch ein Missbrauch als Parkplatz zu verhindern ist. Der veränderte "Parkplatz Kantonalbank" ist übergreifend in die Gestaltung miteinzubeziehen. Es sind Hochstammlaubbäume zu pflanzen. 2

Entlang der K113 im Baubereich B2 ist eine Reihe Bäume zu pflanzen.

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Entlang der SBB sind örtliche Begrünungsmöglichkeiten zu schaffen und im Parkplatzbereich entlang der Stützmauer sind Einzelbäume zu pflanzen. 4

Auf die Erstellung von Kinderspielplätzen kann verzichtet werden.

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Art. 12 Erschliessung

1

Zwingende Voraussetzung der Erschliessung ist die Neugestaltung des Anschlusses Süd mit Aufweitung der K113 und der Ausbau des Anschlusses Nord. Der Anschluss Süd ersetzt die vorh. Gemeindestrassenparzelle 4 und dient ebenfalls dem Bahnareal. 2

Der Anschluss Nord ist gemeinschaftlich und dient dem Sektor A+B. Der Ausbau hat spätestens mit dem Endausbau des Sektors A oder auch bei einer Nutzungssteigerung im Sektor B zu erfolgen. Der Anschluss darf bis zu dessen Ausbau nur als Ausfahrt genutzt werden. Bis zum Zeitpunkt des Ausbaues des Anschlusses Nord gewähren die Eigentümer des Sektors A den Eigentümern des Sektors B ein Zufahrtsrecht über die Zufahrt Süd. Die definitive Lage des Anschlusses kann vom Planeintrag um max. 3.00 m nach Nord oder Süd abweichen. Dazu ist eine entsprechende Vereinbarung der Besitzer der Parzellen 3 und 1462 notwendig. 3

Im Rahmen des Planungsw4gsverfahren sind die notwendigen Verträge, Rechte und Lasten sicherzustellen.