Bau- und Nutzungsordnung

Art. 19 Abs. 2 BNO wird von der

Genehmigung durch den Regierungsrat (RRB Nr. 2014-001020) ausgenommen und aufgehoben.

Vorprüfungsbericht vom:

24. September 2012

Mitwirkung vom:

10. Okt. 2012 bis 8. Nov. 2012

Öffentliche Auflage vom:

11. Juni 2013 bis 10. Juli 2013

Beschlossen von der Gemeindeversammlung am:

20. November 2013

Der Gemeindeammann:

Der Gemeindeschreiber:

Genehmigung:

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den _Ao beJ Der Staatr_;chr 'her:

INHALTSVERZEICHNIS

1.

2.

3.

4.

5.

6.

TEIL

TEIL

TEIL

TEIL

TEIL

TEIL

GELTUNGSBEREICH 1.1 Geltungsbereich 1.2 Übergeordnetes Recht

1 1

RAUMPLANUNG 2.1 Sondernutzungsplanung 2.2 Weitere Planungsinstrumente

2 3

ZONENVORSCHRIFTEN 3.1 Bauzonen 3.2 Landwirtschaftszonen 3.3 Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG 3.4 Schutzzonen 3.5 Überlagerte Schutzzonen 3.6 Schutzobjekte

4 10 11 14 16 18

DEFINITIONEN 4.1 Ausnützung 4.2 Gewerbe 4.3 Abstände 4.4 Abgrabungen 4.5 Arealüberbauung

20 20 20 21 22

BAUVORSCHRIFTEN 5.1 Erschliessung 5.2 Technische Bauvorschriften 5.3 Wohnhygiene 5.4 Ausstattung von Mehrfamilienhäusern / grösseren Wohnbauten

23 23 24 25

SCHUTZVORSCHRIFTEN 6.1 Ortsbild, Natur und Landschaft 6.2 Umweltschutz

27 29

7.

TEIL

VOLLZUG, VERFAHREN

30

8.

TEIL

SCHLUSS- UND ÜBERGANGSBESTIMMUNGEN

30

ANHANG

1. TEIL

GELTUNGSBEREICH

1.1 Geltungsbereich

§1 Geltungsbereich

1 Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beinhaltet das kommunale Raumplanungs-, Umwelt- und Baurecht.

Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens.

2

3

Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.

1.2

Übergeordnetes Recht

Art. 2 Ubergeordnetes

Recht

Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts bleiben vorbehalten. 1

Einen Überblick über die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts gibt das kantonale Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR). 2

BNO Böttstein

1

2. TEIL

RAUMPLANUNG

2.1

Sondernutzungsplanung

Art. 3 Sondernutzungsplanung

1 Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt.

Zweck der gestaltungspla npflichtigen Areale

Der Gestaltungsplan Grossacher bezweckt eine situationsgerechte Zuordnung der in § 13 BNO festgelegten Nutzungs-, Freiflächen- und Erschliessungsanteile, wobei folgendes zu berücksichtigen ist: - angemessene Trennung der Wohn- und Arbeitsbereiche unter Einbezug der Immissionen, - sorgfältig gestalteter Übergang zur Stauseelandschaft hin, - zusammenhängende Grün- und Freiräume, - durchgehende, direkte Fuss- und Radwegverbindungen. Eine Aufteilung in sinnvoll abgegrenzte Teil-Gestaltungspläne ist möglich, sofern vorgängig über das gesamte Gebiet ein Richtplan gemäss § 4 BNO erstellt wird. Dieser hat die wesentlichen Strukturelemente der Überbauung, der Erschliessung und Freiraumgestaltung zu enthalten. 2

3 Der Gestaltungsplan Stauseestrasse dient zur Sicherstellung einer rationellen Erschliessung von der Stauseestrasse sowie einer gesamtheitlich geplanten, auf die Lärmsituation abgestimmten Anordnung der Bauten.

Mit dem Gestaltungsplan Chänebüel ist eine gute Einpassung der Bauten und Anlagen ins Landschaftsbild sicherzustellen. Das bauliche Konzept muss den natürlichen Hangverlauf weiterhin erkennbar lassen und in angemessener Weise auf die Immissionen der Hauptstrasse reagieren. Die Erschliessung von der Hauptstrasse ist auf einen Anschluss zu konzentrieren.

4

BNO Böttstein

2

2.2 Weitere Planungsinstrumente

Art. 4 Kommunale

Richtpläne

Kommunale Richtpläne zeigen die erwünschte räumliche Entwicklung auf. Sie enthalten Konzepte zu einzelnen Gebieten oder Sachbereichen wie Siedlung, Verkehr, Freiraumgestaltung, Natur- und Landschaft usw. 1

2 Richtpläne sind behördenverbindlich und für die nachfolgenden Planungen wegleitend. Zuständig für deren Festsetzung ist der Gemeinderat.

Art. 5 Inventare

Grundlagenpläne

Inventare (z.B. über Schutzzonen, Naturobjekte, Bauten und Kulturobjekte, archäologische Fundstellen) und Grundlagenpläne (z.B. genereller Entwässerungsplan GEP, Landschaftsentwicklungskonzept LEP) dienen zur Orientierung über die bestehenden Verhältnisse. 1

2 Inventare und Grundlagenpläne sind bei der Beurteilung von Bauvorhaben beizuziehen, sofern deren Interessen berührt sind. Sie haben keine direkte rechtliche Wirkung für das Grundeigentum und sind nach Bedarf zu überprüfen und anzupassen.

Art. 6 Vereinbarungen

bzgl. Verfügbarkeit von Bauland

BNO Böttstein

Um die Verfügbarkeit eingezonten Landes sicherzustellen, kann der Gemeinderat mit Grundeigentümern Vereinbarungen mit einer Baupflicht abschliessen und dabei der Gemeinde bestimmte Rechte (z.B. Kaufrecht) einräumen lassen für den Fall, dass dieses Land nicht zeitgerecht überbaut oder nicht mit einer Baupflicht weiterverkauft wird.

3

3. TEIL

Zonenvorschriften

3.1 Bauzonen

Art. 7

1 Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus: Ausnützung max.

Bauzonen

Fassaden- Gesamthöhe höhe * max. max.

Gebäudelänge max.

Grenzabstand klein gross min. min.

Empfindlichkeitsstufe

Weitere Zonenvorschriften

Wohnzone 2

W2

0,45

7,5 m

10,5 m

30 m

4m

8m

II

Art. 8 Wohnzone 3

W3

0,6

10 m

13 m

45m

5m

10 m

II

Art. 8 Kernzone

K

1,0

10m/11m

Art. 7 Abs. 5

13 m

---

5m

---

III

Art. 9 Dorfzone

Böttstein

DB

(0,6)

(7 m)

(13 m)

---

(4 m)

III

Art. 10 Dorfzone

Eien

DE

---

(7 m)

(13 m)

---

(4 m)

---

III

Art. 11 Wohn- und

Arbeitszone 2

WA2

0 45/0 55 "

Art. 7 Abs. 7

8m

11 m

30m

4m

8m

III

Art. 12 Wohn- und

Arbeitszone 3

WA3

0,60/0.70

Art. 7 Abs. 7

10,5m

13m

45m

5m

10 m

III

Art. 12 Entwicklungszone Grossacher

EZ

0.8

Art. 13 Abs. 4

12 m

---

---

5m

---

III

Art. 13 Arbeitszone

A

---

Art. 7 Abs. 6

---

---

5m

---

III

Art. 14 Schlosszone

s

ii

Art. 15 Zone für öffentliche Bauten und

Anlagen

OeBA

II

Art. 16 ---

* Ermittlung Fassadenhöhe: . für Schrägdächer gilt traufseitige Fassadenhöhe . für Flachdächer gilt talseitige Fassadenhöhe, wo massgebendes Terrain steiler als 10% ist . für Flachdächer mit an der Fassadenlinie hochgezogenem Attikageschoss entspricht die Fassadenhöhe der Gesamthöhe, wenn massgebendes Terrain flacher als 10% und wenn das oberste Geschoss als Attika ausgebildet ist.

Die mit ( ) bezeichneten Masse gelten bei Neubauten als Richtwert. Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen, falls ortsbaulich und architektonisch eine bessere Lösung erzielt wird und der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird. 2

BNO Böttstein

4

3 In den im Bauzonenplan dargestellten lärmvorbelasteten Flächen gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss LSV.

Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise zulässig.

4

In der Kernzone darf der höhere Wert der Fassadenhöhe nur bei gewerblich genutzten Erdgeschossen beansprucht werden. 5

In der Arbeitszone ist die Fassadenhöhe im Bauzonenplan festgelegt.

6

Der höhere Wert der Ausnützungsziffer gegenüber der W2 und der W3 kann nur beansprucht werden, wenn mindestens 25% der BGF Gewerbe- oder Dienstleistungsnutzungen dienen und im Erdgeschoss angeordnet sind. 7

Art. 8 Wohnzone

W2, W3

Die Wohnzonen W2 und W3 dienen dem Wohnen. Nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungen sind in untergeordnetem Masse zugelassen. 1

Die Wohnzone W3 ist für Mehrfamilienhäuser und verdichtete Einfamilienhausformen bestimmt. Wenn diese Bauformen bei Baulücken oder Restgrundstücken nicht möglich sind, ist der Neubau freistehender Einfamilienhäuser ausnahmsweise gestattet. 2

Im Gebiet Bol sind Bauten und Aussenanlagen besonders gut in die Umgebung der Schlossanlage sowie in die Topographie einzupassen. Die Gesamthöhe darf die Kote 385 m ü.M. nicht überschreiten und der im Bauzonenplan schraffierte Bereich ist von jeglichen Bauten freizuhalten. Bauvorhaben in diesen Gebieten sind dem Gemeinderat in einem frühzeitigen Stand der Projektierung (Vorprojekt) zu melden. 3

Für die Überbauung "Fahr Nord" gilt die von der Gemeindeversammlung genehmigte öffentlich-rechtliche Vereinbarung gemäss Situation Mst. 1:500, Nr. 377 1A vom 23. Februar 1981.

4

Im Bereich der Hochspannungsleitungen (im Bauzonenplan mit Quadratraster bezeichnet) dürfen keine Räume für den dauernden Aufenthalt von Personen (Wohnen und Arbeiten) erstellt bzw. genutzt werden. Im übrigen gelten die einschlägigen Bestimmungen des Eidg. Rechts. 5

BNO Böttstein

5

Art. 9 Kernzone

In der Kernzone soll das bestehende Dorfzentrum erhalten und weiter entwickelt werden. Angestrebt wird eine attraktive Nutzungsmischung mit einem angemessenen Anteil publikumsorientierter Nutzungen wie Läden, Restaurants und Dienstleistungen. 1

Zulässig sind mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie Läden, Restaurants und Wohnungen. Verkaufsgeschäfte bis 500 m2 Nettoladenfläche sind zulässig. An zwei Standorten sind mittelgrosse Verkaufsnutzungen bis 3'000 m2 Nettoladenfläche zugelassen. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten in der Kernzone nicht als stark störend. Der Neubau von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern ist nicht gestattet. 2

3 Neu- und Ergänzungsbauten müssen zur guten Gestaltung des Ortskerns beitragen und bezüglich Stellung und kubischer Gestaltung den Strassenraum der Hauptstrasse räumlich fassen. Durch Zusammenbau sollen gut gestaltete, attraktive Freiräume (Innenhöfe, Plätze, Fussgängerbereiche etc.) geschaffen werden. Anlagen für Anlieferung und Parkierung haben gemeinschaftlich zu erfolgen oder sind auf eine Gemeinschaftslösung auszurichten.

Die Gemeinde bietet eine frühzeitige Beratung durch Fachleute an, um die angestrebten qualitativen Ziele gemäss Abs. 1 erreichen zu können. Zu diesem Zweck sollen Bauvorhaben frühzeitig als Voranfrage eingereicht werden.

4

Art. 10 Dorfzone

Böttstein DB

1 Die Dorfzone dient der Erhaltung und der zeitgemässen Entwicklung der traditionellen Dorfteile mit den typischen Bauten, den Strassen- und Freiräumen sowie den weiteren prägenden Elementen wie Vorgärten, Einzelbäumen und dgl. Zulässig sind Wohnungen, mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie Landwirtschaftsbetriebe. Verkaufsgeschäfte bis 300 m2 Nettoladenfläche sind zulässig. 2 Neu-, Um- und Ergänzungsbauten müssen besonders sorgfältig gestaltet und in die bestehenden Strukturen eingepasst werden. Dies gilt insbesondere bezüglich Stellung, kubischer Gestaltung, Gebäudevolumen, Gliederung der Fassaden, Dachform und -neigung, Materialien, Farbgebung, Platz-, Strassen- und Aussenraumgestaltung.

BNO Böttstein

6

3 Die Dächer von Hauptbauten sind als Satteldächer zu gestalten, so dass ein geschlossener Gesamteindruck entsteht. Die Dachneigung hat mind. 300 bis max. 45° zu betragen. Dachaufbauten haben sich dem Dach unterzuordnen. Sie dürfen einen Drittel der Fassadenlänge nicht überschreiten. Dachflächenfenster bis 0.7 m2 und Anlagen zur Energiegewinnung können zugelassen werden, wenn sie sorgfältig in die Dachfläche integriert sind. Dacheinschnitte sind untersagt. 4 Alle Empfangs- und Sendeanlagen wie Antennen, Parabolspiegel u.

dgl. sowie Solaranlagen sind baubewilligungspflichtig. Die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist untersagt, soweit mit zumutbarem Aufwand vergleichbare Alternativlösungen möglich sind. Bestehende, für das Ortsbild wichtige Bauten können im Rahmen der vorhandenen Gesamt- und Traufhöhen, unter Einhaltung des alten Volumens, um- und ausgebaut oder neu erstellt werden, wenn die Anforderungen des Ortsbildschutzes, der Wohnhygiene und der Baupolizei erfüllt werden. Der Gemeinderat kann Abweichungen gestatten, wenn dadurch eine Verbesserung des Ortsbildes und der architektonischen Qualitäten der Bauten entstehen, oder wenn dies für ausreichende Geschosshöhen erforderlich ist. 5

Die Gemeinde fördert die Erhaltung und Pflege des Ortsbildes durch eine frühzeitige Beratung durch Fachleute. Zu diesem Zweck sollen Bauvorhaben frühzeitig als Voranfrage eingereicht werden.

6

Im Bereich der Hochspannungsleitungen (im Bauzonenplan mit Quadratraster bezeichnet) dürfen keine Räume für den dauernden Aufenthalt von Personen (Wohnen und Arbeiten) erstellt bzw. genutzt werden. Im übrigen gelten die einschlägigen Bestimmungen des Eidg. Rechts. 7

Art. 11 Dorfzone Eien

DE

1 Die Dorfzone Eien bezweckt die Erhaltung und massvolle Erneuerung bestehender Hausgruppen mit ihrer ländlichen Umgebung.

Die Hauptbauten dürfen zu Wohn- und Landwirtschaftszwecken genutzt werden. Mässig störende Gewerbebetriebe sind zugelassen. 2

Die bestehenden Hauptgebäude dürfen innerhalb des bestehenden Bauvolumens um- und ausgebaut, umgenutzt sowie ersetzt werden soweit es sich um eine Rekonstruktion von für das Ortsbild prägenden traditionellen Vielzweckbauten oder um die Erneuerung von älteren, nicht störenden Wohnbauten handelt. Freistehende Schöpfe und Nebenbauten dürfen nicht zu Wohnzwecken umgebaut werden. 3

BNO Böttstein

7

Bezüglich der Einpassung ins Orts- und Landschaftsbild gelten die Anforderungen von § 10 Abs. 2 und 3 BNO sinngemäss. Der Bedarf an Abstellräumen und Garagen kann in neuen Nebenbauten gedeckt werden, soweit sich diese den Hauptbauten in angemessener Weise unterordnen. 4

Art. 12 Wohn- und Arbeitszonen

WA2, WA3

Die Wohn- und Arbeitszonen WA2 und WA3 sind für Wohnen und mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie für bestehende landwirtschaftliche Betriebe bestimmt. Dienstleistungsbetriebe und mässig störende Gewerbebetriebe sind nur in Verbindung mit Wohnungen zulässig.

Art. 13 Entwicklungszone

Grossacher EZ

Mit der Entwicklungszone Grossacher EZ soll eine intensivere Arbeits- und Wohnnutzung entsprechend der Eignung im ortsbaulichen und landschaftlichen Kontext herbei geführt werden. Sie soll eine etappenweise Entwicklung und eine ausreichende Flexibilität für Nutzungsumlagerungen ermöglichen. 1

Die Entwicklungszone Grossacher EZ ist für mässig störendes Gewerbe, Dienstleistungen sowie für Wohnen bestimmt. Verkaufsflächen sind bis max. 300 m2 Nettoladenfläche zulässig. 2

3 Nicht zulässig sind Lagerbauten und Lagerplätze ohne eigentlichen Betriebsstandort in der Gemeinde Böttstein. Ebenso nicht zugelassen sind reine Grosslagerbauten und -plätze sowie reine Logistikbetriebe ohne einen angemessenen Anteil Arbeitsplätze.

Gesamthaft gilt in der Zone EZ eine Ausnützungsziffer von 0.8. Von der Zonenfläche sind mindestens je 10% für öffentliche Erschliessungs- und Freiflächen unentgeltlich abzutreten. Der Wohnanteil, berechnet aus der anrechenbaren Geschossfläche, beträgt minimal 30% und maximal 70%. Die Verteilung der Ausnutzung und der Wohnanteile sowie die Anordnung der Erschliessungs- und Freiflächen erfolgt im Gestaltungsplan.

4

Art. 14 Arbeitszone

A

BNO Böttstein

1 In der Arbeitszone sind Bauten und Anlagen für gewerbliche und industrielle Nutzungen sowie Dienstleistungen zulässig. Verkaufsflächen sind nur als Nebennutzungen von ortsansässigen Betrieben oder als Quartierläden mit keinem übermässigen Verkehrsaufkommen bis max. 300 m2 zulässig. In der Zone A/9 sind höchstens mässig störende Betriebe zulässig.

8

Nicht zulässig sind Lagerbauten und Lagerplätze ohne eigentlichen Betriebsstandort in der Gemeinde Böttstein. Ebenso nicht zugelassen sind reine Grosslagerbauten und -plätze sowie reine Logistikbetriebe ohne einen angemessenen Anteil Arbeitsplätze. In der Zone A/12 sind Wohnungen nur für Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet. In der Zone A/15 sind keine Wohnungen zugelassen. 2

3 Zur Erreichung einer befriedigenden Gesamtwirkung kann der Gemeinderat Auflagen betreffend kubischer Gestaltung und Farbgestaltung der Bauten, Umgebungsgestaltung und Bepflanzung machen.

Zur optischen Gliederung des Siedlungsraumes und als Trennung zu Wohngebieten und zur offenen Landschaft, sind entlang von Parzellen- und Bauzonengrenzen mit Laubbäumen und Gehölzen bepflanzte Grünflächen zu erstellen und zu erhalten.

4

5 Das Oberflächenwasser ist, soweit gesetzlich zulässig, zu versickern.

In Arbeitszone A/16 kann punktuell im Rahmen eines Gestaltungsplanes eine Fassadenhöhe bis maximal 20 m zugelassen werden. Dieses Höhenmass ist auf maximal 600 m2 pro Gebäude beschränkt. Dabei muss eine sorgfältige Einpassung ins Landschaftsbild erzielt werden.

6

Art. 15 Schlosszone

Die Schlosszone S umfasst das zum Schutz des Schlosses Böttstein und seiner Umgebung mit Altbausubstanz erforderliche Gebiet. Sie bezweckt die Erhaltung und Nutzung der vorhandenen Bauten und die Freihaltung deren Umgeländes. 1

Umnutzungen in kleinerem Rahmen sind möglich, soweit sie mit den Schutzzielen verträglich sind.

2

3 Empfangs- und Sendeanlagen wie Antennen, Parabolspiegel u. dgl. sind nicht zugelassen. Solaranlagen für die Wärme- und Stromgewinnung sind bewilligungspflichtig.

Art. 16 Zone für

öffentliche Bauten und Anlagen OeBA

BNO Böttstein

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. 1

Die Bauweise wird vom Gemeinderat, unter Wahrung der privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall bestimmt. Auf das Ortsbild ist Rücksicht zu nehmen. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstandsvorschriften einzuhalten.

2

9

Art. 17 Grünzone

GR

1 Die Grünzone GR dient der Gestaltung des Siedlungsraumes sowie dem Schutz des Gewässerraumes und wichtigen Landschaftsstrukturen (z.B. Waldabstand). Entlang der Bäche richtet sich die zulässige Nutzung nach der Gewässerschutzgebung. In den übrigen Bereichen sind in der Grünzone die Nutzung als Privatgarten sowie Erholungseinrichtungen wie Fusswege, Sitzbänke und dgl. zulässig. Nutzung und Pflege sollen nach ökologischen Grundsätzen erfolgen. 2

3.2

Landwirtschaftszonen

Art. 18 Landwirtschaftszone

LWZ

1 Die Landwirtschaftszone ist für die bodenabhängige landwirtschaftliche und gartenbauliche Produktion sowie für die innere Aufstockung und die Energiegewinnung aus Biomasse im Sinne von Art. 16 und

Art. 16a

Abs. 1, Ibis und 2 RPG bestimmt. Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a pro einzelne Anlage sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen.

2

Art. 19 Bauten in der Landwirtschaftszone

ct4c3/4-0^04em enn VGE A 1. vetm /14-. 9 2.o

BNO Böttstein

1 Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Wahrung der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Bepflanzung in die Landschaft einzufügen. 2-111er Neubau und die Umnutzung bestehender Bauten und Anlagen für dig--lamlwirtschaftliche Intensivtierhaltung setzen einen- Gestaltungsplan voraus. Im Rahmen eines Gestaltungsplanes sind Bauten und Anlagen für die Intensivtierhaltung nur zulässig, wenn die Immissionsentwicklung der geplanten Anlagen zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen des Siedlungsgebietes führt, die angestrebte Siedlungsentwicklung nicht eingeschränkt wird, die landschaftlichen Aspekte nicht gegen die Errichtung derartiger Anlagen sprechen und die Funktionen der Landwirtschaftszone, des Erholungsraumes und ökol9g4schen Ausgleichs nicht beeinträchtigt werden. Landwirtschaftfehe Intensivtierhaltung liegt vor, wenn Tiere bestimmter Arten in sol-,

10

cher-Anzahl gehalten werden, dass die Auswirkungen auf die Umwelt und die räumliche Oritnipg das bei Landwirtschaftsbetrieben übliche es Mass sprengen. Im Rahme s1tiigspianes werden insbesondere Stellung und usmass der gep änten Bauten und Anlagen sowie tröge technische Vorkehrungen festgesetzt. Für Wohngebäude sind in der Regel 2 Vollgeschosse erlaubt. Im übrigen werden Fassadenhöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Fassadenhöhe, mindestens aber 4 m. 3

In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung (LSV).

4

Art. 20 Rebzone

1 Die Rebzone ist für den möglichst umweltverträglich bewirtschafteten Rebbau sowie die dazu notwendigen Bauten und Anlagen bestimmt. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung (LSV). 2 Notwendige Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen und dergleichen müssen sich gut in die landschaftliche Umgebung einpassen. 3 Für nicht mit Reben bestockte Flächen in der Rebzone gelten die Vorschriften von § 25 BNO (artenreiche Weiden).

3.3

Weitere Zonen gemäss Art.18 RPG

Art. 21 Abbauzone

Die Abbauzone umfasst Gebiete, die für die Entnahme von Rohmaterialien (Kies, Sand, Ton, Kalkstein u.a.m.) bestimmt sind. In der Abbauzone gilt die Empfindlichkeitsstufe IV gemäss Lärmschutzverordnung (LSV). 1

Der eigentliche Materialabbau setzt ein Baugesuch und eine vom Gemeinderat, mit Zustimmung des Kantons, erteilte Baubewilligung voraus, die den Abbau- und Rekultivierungsplan als integrierenden Bestandteil enthält. 2

BNO Böttstein

11

3 Gebiete und Anlagen, die noch nicht abgebaut werden oder für die

landwirtschaftliche Nutzung rekultiviert sind, unterstehen den Bestimmungen der Landwirtschaftszone. Bauten und Anlagen für den Betrieb des Materialabbaues regelt

Art. 24

RPG. 4

Das abgebaute Gebiet ist für die landwirtschaftliche Nutzung herzurichten und in die Landschaft einzupassen. Die Detailgestaltung richtet sich nach dem Rekultivierungsplan. 5

Art. 22 Spezialzone Rodig

SR

1 Die Spezialzone Rodig ist für den Betrieb eines Kies- und Betonwerkes sowie für die Belagsaufbereitung, Zwischenlagerung und Verarbeitung von Baustoff-Recycling-Materialien bestimmt. Wohnungen sind nicht zugelassen. In der Spezialzone Rodig gilt die Empfindlichkeitsstufe IV. Dabei gilt: a. Neben den bestehenden Nutzungen ist die Spezialzone Rodig ausschliesslich für die Aussiedlung des Betriebes der Kalt Kiesund Betonwerk AG bzw. ihrer Rechtsnachfolger im Gebiet Grossacher/Unterfeld bestimmt. Die entsprechende Teilfläche wird als Spezialzone Rodig "Teilfläche Holcim" bezeichnet. b. Sofern die Aussiedlung der Kalt Kies- und Betonwerk AG in die Spezialzone Rodig innert 7 Jahren ab Rechtskraft der Zonierung der Spezialzone Rodig nicht realisiert wird, fällt die "Teilfläche Holcim" der Spezialzone Rodig entschädigungslos dahin.

Hochbauten sind lediglich im schraffierten Bereich zulässig, wobei nur dem Zweck der Zone dienende Neubauten und Umbauten der bestehenden Anlage gestattet sind. Innerhalb des Bereiches für Hochbauten ist die Gebäudegrundfläche auf maximal 7000 m2 beschränkt. Die Hochbauten haben eine Höhe von maximal 362 m ü.M. einzuhalten. Davon abweichend dürfen sie auf einer Gebäudegrundfläche von maximal 1'000 m2 bis auf 372 m ü.M. angehoben werden. 2

3 Die notwendigen Aussenanlagen dürfen als Umschlags-, Verkehrs- und Lagerplatz genutzt werden. Mit Ausnahme von Boxen oder Trennmauern zur Lagerung von Sand, Kies und aussortierten Materialkomponenten aus der Aufbereitungsanlage sind keine weiteren Bauten gestattet.

Die Bauten und Anlagen müssen sich gut in die örtliche Situation einfügen. Sie sind mittels standortheimischen Hecken oder Bäumen in die Landschaft einzugliedern. Die Terraingestaltung ist mittels Böschungen vorzunehmen. Für die Umgebungsgestaltung ist ein Umgebungsplan mit Angaben über die Art der Bepflanzung, der Beläge, der Grünflächen und der Höhenverhältnisse einzureichen. Baubewilligungen setzen die kantonale Zustimmung voraus.

4

BNO Böttstein

12

5 Die Spezialzone Rodig dient ausschliesslich dem in Abs. 1 definierten Zweck und ist nach dessen Beendigung aufzuheben. Nach Beendigung oder bei Nichtrealisierung gemäss Abs. 1 gelten automatisch die Bestimmungen der Landwirtschaftszone.

Art. 23 Spezialzone

Aarelandschaft SA

In der Spezialzone Aarelandschaft SA soll durch Lenkung verschiedener Nutzungsansprüche eine landschaftsgestalterische, ökologische und funktionale Optimierung erzielt werden. Diese soll insgesamt zu einem attraktiven Raum zwischen der Aare und dem Siedlungsgebiet führen, von dem die Benutzer wie auch die Natur profitieren. 1

2 Die Spezialzone Aarelandschaft SA dient der Freizeit und Erholung sowie der Landwirtschaft und dem Naturschutz. Die verschiedenen Interessen sind aufeinander abzustimmen. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II, mit Ausnahme für das in Abs. 5 bezeichnete Gebiet, wo die Empfindlichkeitsstufe III festgelegt wird. 3 Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen Rechts sowie hierzu ergangene Entscheide bleiben vorbehalten.

Der Gemeinderat erlässt mit Zustimmung des Kantons ein Nutzungskonzept / -reglement, in dem die Nutzungsschwerpunkte zugeordnet und die verschiedenen Interessen und übergeordneten Vorgaben aufeinander abgestimmt sind. Er berücksichtigt dabei die Interessen der Grundeigentümer und der Pächter. Bauten und Anlagen, die als Begegnungsorte einen wesentlichen Beitrag zum Verständnis Mensch / Natur leisten, z.B. Beobachtungstürme, Begegnungsinformationspavillon etc., können gestützt auf das Nutzungskonzept bewilligt werden. 4

5 Das Gebiet Chessel-Aarebrücke dient vorrangig der Freizeitnutzung. Die Erstellung von Sport-, Spiel- und Freizeitanlagen sowie dazugehörige Infrastrukturbauten und Abstellplätze ist zulässig. Eine gute Einpassung der Anlagen in die Aarelandschaft ist erforderlich.

Art. 24 Zone

Windhundrennareal

BNO Böttstein

Die Zone umfasst das bestehende Windhundrennareal. Bauten und Anlagen sind soweit zulässig, als sie für den Windhundrennsport notwendig sind. Sie haben sich bezüglich Ausmass, Gestaltung und Material gut in die Landschaft einzuordnen. Hochbauten wie Clubhaus, Zielgerichthaus, Materialdepot und dergleichen sind nur entlang des nordöstlich gelegenen Weges (im Kulturlandplan schraffiert dargestellt) erlaubt. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 1

13

Die Zone VVindhundrennareal dient ausschliesslich dem in Abs. 1 definierten Zweck und ist nach dessen Beendigung aufzuheben und in die Landwirtschaftszone zu überführen. Die formelle Umzonung in die Landwirtschaftszone ist mit der nächstfolgenden Nutzungsplanungsrevision vorzunehmen. 2

3.4 Schutzzonen

Art. 25 Naturschutzzonen

Kulturland

1 Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen für schutzwürdige Pflanzen und Tiere sowie von typischen Einzelobjekten. 2 Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind Bauten, Anlagen, dem Schutzziel zuwiderlaufende Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Düngung, Aufforstung nicht gestattet. 3 Vorbehalten bleiben Vereinbarungen zwischen den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern bzw. Bewirtschafterinnen und Bewirtschaftern und der Gemeinde bzw. dem Kanton. 4 Der Kulturlandplan scheidet folgende Flächen als Naturschutzzonen

aus: Schutzzone

Schutzziel

Bewirtschaftung und Unterhalt Nutzungsbeschränkung

Feuchtgebiete / -standorte

- Riedwiese - Laichgebiet, Brutbiotop

- Streuschnitt im Herbst! Winter - Verjüngung der Geholze - Kein Befahren - in Pufferbereich von 6 m keine Düngung und Beweidung, Schnitt ab 15. Juni

Trockenstandorte

- Erhaltung und Weiterentwicklung der Arten- und Strukturvielfalt auf trockenem Untergrund

- Nutzung als extensive Heuwiese, Beweidung abschnittweise und von geringer Zeitdauer zugelassen - extensive Bewirtschaftung - Schnitt frühestens ab 1. Juli oder gemäss vertraglicher Vereinbarung

Artenreiche Weide

- Erhaltung der wertvollen Pflanzen- - Nutzung als schonend genutztes Wiesund Weideland (keine Dauerweide) bestände auf trockenem Unter- Schnitt frühestens ab 15. Juni oder gegrund mäss vertraglicher Vereinbarung

BNO Böttstein

14

Schutzzone

Schutzziel

Bewirtschaftung und Unterhalt Nutzungsbeschränkung

Fischergrien inkl. Weiher Werd

- Erhaltung und Weiterentwicklung der Arten- und Strukturvielfalt, hauptsächlich auf feuchten und nassen Standorten

- extensiv genutzte Heu- oder Streuwiese - lediglich kleine Ackerfläche für Ackerwildkräuter erhalten - Verwendung organischer Festdünger nur gemäss vertraglicher Vereinbarung - Benutzung, Unterhalt und Pflege des Weihers gemäss Verordnung zum Vollzug Naturschutz der Gemeinde

Der Trockenstandort Chänebüel / Flue darf vom August bis im Oktober für eine extensive Beweidung mit Rindern genutzt werden. Zusatzfütterungen sind nicht gestattet; Trittschäden sind zu vermeiden. 5

Im Weiher Werd sind Baden und Fischen lediglich in bestimmten Abschnitten des nördlichen Weihers gestattet. Diese sind in der Verordnung zum Vollzug Naturschutz bezeichnet. Das Befahren der Wasserflächen mit Schwimmkörpern aller Art ist nicht gestattet, für Unterhaltsarbeiten ausgenommen. 6

Das Betreten der Schutzzone Fischergrien / Weiher Werd ist in der Zeit vom 1. März bis 1. Oktober untersagt. Gestattet ist während dieser Zeit das Betreten auf markierten Wegen sowie das Betreten für Bewirtschaftungs- und Unterhaltsarbeiten. Zelten ist nicht gestattet. Das Anfachen von Feuer und das Lagern beschränkt sich auf die dafür vorgesehenen Plätze. 7

Art. 26 Naturschutzzonen

Wald

1 Die Naturschutzzone Wald dient der Erhaltung und Förderung sel-

tener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. Soweit nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände mit standortheimischen Baumarten und auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Für den Privatwald besteht eine allgemeine Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst.

2

3 Die Naturschutzzone Wald wird wie folgt unterteilt: Schutzzone

Schutzziele

Bim Chrüz (WNI 1)

- lockerer, totholzreicher Laubmischwald mit Eichen im Oberhang und mit grosskronigen Buchen

Oberhalde (WNI 2)

- lockerer, totholzreicher Laubmischwald mit grosskronigen Buchen und Eichen

Wannesteig (WNI 3)

- naturgemäss bestockter, totholzreicher Laubmischwald mit Eichen

Fluerippe (WNI 4)

- lockerer, naturgemäss bestockter, Laubmischwald mit alten Eichen und Buchen

BNO Böttstein

15

Schutzzone

Schutzziele

Chänebüel (WNI 5)

- lockerer Laubmischwald mit grosskronigen alten Eichen

Bachmatt, Nünbrünne (WNI 6)

- lichter, naturgemässer, reiner Laubmischwald, Feuchtwald

ltenacher (WNI 7)

- lockerer, naturgemässer, reiner Laubmischwald mit Schwarzerlen

Cholplatz (WNI 8)

- Altholzinsel (keine forstliche Nutzung)

Hagehau (WNI 9)

- lockerer, naturgemässer, reiner Laubmischwald mit Eichen

Buech-Buechhalde (WNI 10)

- lockerer, totholzreicher Laubmischwald mit grosskronigen Eichen

Auenwald Au (WNI 11)

- Naturgemäss bestockter Auenwald

Schlosshalde (WNI 12)

- sehr extensive Nutzung

Auenwald Fischergrien-Werd (WNI 13)

- Tot- und altholzreicher Wald, naturgemäss bestockter Auenwald mit Pionier- und Weich hölzern - Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen schützenswerter Tiere, Pflanzenund Tiergemeinschaften 4 In der Schutzzone Auenwald Fischergrien-Werd gelten die Nutzungsbeschränkungen gemäss § 25 Abs. 7 BNO.

3.5 Überlagerte Schutzzonen

Art. 27 Landschaftsschutzzone

Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone (und den Naturschutzzonen) überlagert. Sie dient der Erhaltung der weitgehend unverbauten und naturnahen Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. 1

2 Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach § 18 BNO (Landwirtschaftszone) und § 25 BNO (Naturschutzzonen). Von den in Abs. 3 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) sowie Christbaumkulturen, Aufforstungen und länger als 3 Monate dauernde Abdeckungen verboten.

BNO Böttstein

16

3 Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, VVeideunterstände, Fahrnisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze, usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur- und Wanderwege oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Art. 28

Hochwasserschutz / 1 Die Hochwassergefahrenzone ist den Grundnutzungen überlagert. Hochwassergefähr- Sie dient dem Schutz von Personen, Bauten und Anlagen vor detes Gebiet

Schädigungen durch Hochwasserereignisse.

Wer in der Hochwassergefahrenzone, in hochwassergefährdetem Gebiet oder wo Gefährdungen durch Oberflächenwasser auftreten können, baut, hat im Baugesuch darzulegen, dass er mit dem Projekt die erforderlichen Massnahmen zur Gefahrenbeseitigung und Schadenminimierung getroffen hat. In der Regel sind die Massnahmen auf das schadenfreie Überstehen eines hundertjährlichen Hochwassers HQ100 auszurichten. Als massgebend gelten namentlich der aktuelle Stand der Gefahrenkarte, der Ereigniskataster, die Schutzdefizitkarte und die Massnahmenplanung. Die Unterlagen können auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. 2

In der Hochwassergefahrenzone sind Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fenster, Abfahrten und Lichtschächte ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume, sensible Nutzungen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, unterirdische Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosser Sachwerte usw. sind in Untergeschossen nicht zulässig. 3

In Gebieten mit einer Restgefährdung (Gebiete einer Gefahrenstufen gemäss Gefahrenkarte und ohne ausgewiesenes Schutzdefizit) oder ausserhalb der Untersuchungsgebiete der Gefahrenkarten Hochwasser kann die Baubewilligungsbehörde verlangen, dass die Bauherrschaft nachweist, welche Massnahmen zum Schutz vorgesehen sind.

4

5 Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen, sowie unter Abwägung sämtlicher betroffener Interessen, Ausnahmen und weitergehende Massnahmen verfügen.

BNO Böttstein

17

Art. 29 Gewässerraumzone

Die Gewässerraumzone ist der Grundnutzungszone überlagert. Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Bundes- und kantonalrechtlichen Bestimmungen (Art. 41c GSchV).

Art. 30 Hochstammentwicklungsgebiete

Die im Kulturlandplan als Hochstammentwicklungsgebiete bezeichneten Zone ist der Grundnutzungszone überlagert. Sie dient der Förderung eines vielfältigen Orts- und Landschaftsbildes sowie der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen für schutzwürdige Pflanzen und Tiere. 1

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt der nachfolgenden Pflegemassnahmen und Nutzungsbeschränkungen nach den Bestimmungen der jeweiligen Grundnutzungszone. 2

3 Folgende Flächen und Gebiete werden als überlagerte Schutzzonen festgelegt: Schutzzone

Schutzziel

Bewirtschaftung und Unterhalt Nutzungsbeschränkung

Hochstammentwicklungsgebiete

- Erhaltung und Förderung eines vielfältigen und strukturreichen Landschaftsbildes - sanfter Übergang von Baugruppen ausserhalb der Bauzonen in die offene Landschaft

- abgehende Bäume wieder mit Hochstammbäumen ersetzen - Ergänzungspflanzungen erwünscht - bei neuen Bauten angemessene Anpflanzung erforderlich

3.6

Schutzobjekte

Art. 31 Die im Bauzonenplan und im Kulturlandplan bezeichneten und im

Anhang aufgelisteten Objekte sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten. 1

2 Es werden folgende Naturobjekte ausgeschieden: Schutzzone

Schutzziel

Bewirtschaftung und Unterhalt Nutzungsbeschränkung

Einzelbäume / Baumreihen

- siedlungsgestalterische und landschaftsprägende Elemente

- Pflege auf lange Lebensdauer - bei natürlichem Abgang ersetzen - lnitiierung zur Anpflanzung geplanter Baumreihen durch Gemeinde

geplante Baumreihen

BNO Böttstein

18

Schutzzone

Schutzziel

Bewirtschaftung und Unterhalt Nutzungsbeschränkung

Hecken, Feld- und Ufergehölze

- Brut- und Nahrungsbiotop - Gliederung der Landschaft - Vernetzungselement - Windschutz - vielfältiger Übergangsbereich - Artenreichtum

- artenreiche Struktur erhalten oder aufwerten - periodisch zurückschneiden / verjüngen - im gleichen Jahr nicht mehr als 1/3 auf den Stock setzen - vorgelagerter Krautsaum von 3 m Breite anlegen und extensiv nutzen - markante Bäume nicht entfernen

Geologische Objekte - Erhaltung der natürlichen Gelände(Findlinge) und Landschaftsstruktur

- Findling in seiner natürlichen Umgebung erhalten

Art. 32 Gebäude mit

Substanzschutz

1 Die im Bauzonenplan rot bezeichneten und im Anhang aufgelisteten Gebäude von kommunaler Bedeutung dürfen nicht abgebrochen, zerstört oder in ihren wesentlichen Grundzügen verändert werden. Sie sind gebührend zu unterhalten. Erweist sich bei Gebäuden die vollständige Erhaltung als unzumutbar, kann eine bauliche Veränderung oder in begründeten Fällen ein Abbruch vom Gemeinderat bewilligt werden. 2 Sämtliche baulichen Massnahmen an diesen Objekten - auch Änderungen am Innenausbau, der Farbgebung usw. - sind bewilligungspflichtig. Für Renovationen und Umbauten bietet der Gemeinderat eine kostenlose Erstberatung an. Beiträge für besondere Aufwendungen der Eigentümer zur Erhaltung der Kulturobjekte sind in begründeten Fällen im Rahmen des Budgets möglich.

Art. 33 Kulturobjekte

BNO Böttstein

Die im Bauzonenplan und im Kulturlandplan bezeichneten Kulturobjekte (Grenzsteine, Wegkreuze, Brunnen und dgl.) sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind zu unterhalten.

19

4. TEIL

Definitionen

4.1

Ausnützung

Art. 34 Ausnützungsziffer

Bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer werden Räume in Dach-, Attika- und Untergeschossen nicht angerechnet.

Art. 35 Ausnützungszuschlag

Für Bauten im Minergie-Standard wird ein Ausnützungszuschlag von 5% und für Bauten im Minergie-P-Standard von 10%. gewährt.

4.2

Gewerbe

Art. 36 Gewerbe

Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. 1

Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten mit Ausnahme von

Art. 9

Abs. 2 BNO, als stark störend. 2

4.3

Abstände

Art. 37 Abstand gegenüber

dem Kulturland

BNO Böttstein

Gegenüber dem Kulturland ist für Gebäude der zonengemässe kleine Grenzabstand einzuhalten. 1

20

Dieser Grenzabstand kann weder aufgehoben noch reduziert werden (§ 47 Abs. 2 BauG).

2

Art. 38 Ungleichverteilung

der Grenz- und Gebäudeabstände

Die Grenz- und Gebäudeabstände können mit einem Dienstbarkeitsvertrag reduziert oder aufgehoben werden, sofern keine ortsbaulichen, wohnhygienischen oder feuerpolizeilichen Gründe entgegen stehen. Der Vertrag ist mit dem Baugesuch einzureichen. 1

Gegenüber Mehrfamilienhäusern ist nur die Ungleichverteilung der Grenzabstände zulässig.

2

Art. 39 Unterniveau- und

unterirdische Bauten

Unterniveau- und unterirdische Bauten dürfen an die Grenze gestellt werden.

Art. 40 Strassenabstand

1 Gegenüber Gemeindestrassen beträgt der Strassenabstand für Stützmauern, Böschungen und Parkfelder 60 cm. Wo neben der Fahrbahn Geh- oder Radwege liegen, können diese bis an die Strassengrenze gesetzt werden.

Stützmauern und Einfriedigungen, die höher als 1.8 m sind, müssen um das Mehrmass ihrer Höhe von der Strassengrenze zurückversetzt werden. 2

3 Die Sichtzonen sind in ausreichendem Masse zu gewährleisten.

4.4 Abgrabungen

Art. 41 Abgrabungen

Das an eine Gebäudefassade anschliessende Terrain darf durch Abgrabungen nicht mehr als ein Drittel der Fassadenlänge freigelegt werden. In Abweichung davon darf die Abgrabung auf einer Fassade maximal 6 m, nur jedoch für Garagen oder nicht dem Wohnen dienende Räume und dgl. betragen, auch wenn der zulässige Drittel überschritten wird.

BNO Böttstein

21

1

2 Bei denjenigen Fassaden, welche das zulässige Mass gemäss Abs. 1 überschreiten, müssen die Gebäude- und Firsthöhen um die Höhe der Abgrabung reduziert werden.

4.5 Arealüberbauung

Art. 42 Zulässigkeit /

Minimale Flächen

1 Arealüberbauungen sind nur in den Zonen W2, W3, WA2, WA3, K zulässig, wenn die zusammenhängende anrechenbare Grundstücksfläche minimal 2500 m2 beträgt und die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen gemäss § 39 BauV erfüllt sind.

Erhöhung Fassadenhöhe

2 Im Rahmen von Arealüberbauungen darf die Fassadenhöhe ge-

BNO Böttstein

genüber dem zulässigen Maximalmass der Einzelbauweise um 3.00 m erhöht werden.

22

5. TEIL

Bauvorschriften

5. 1 Erschliessung

Art. 43 Benützung von

Privateigentum

1 Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennummerierung der Bauten ist Sache des Gemeinderates. 2 Die Gemeinde ist befugt, öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen wie Verkehrs-, Haltestellen- und Werkleitungstafeln, Beleuchtungskörper, Uhren, Leitungsmasten, Hydranten, Vermessungszeichen und dergleichen entschädigungslos auf und an Privateigentum anbringen zu lassen. 3 Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer und Grundeigentümerinnen ist möglichst Rücksicht zu nehmen.

Allfällig notwendige Durchleitungsrechte für das TV-Antennenkabel sind kostenlos einzuräumen.

4

5. 2 Technische Bauvorschriften

Art. 44 Allgemeine

Anforderungen

1 Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie.

Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern. 2

Art. 45 Bauruinen

BNO Böttstein

1 Durch Brand, andere Elementarereignisse oder Verwahrlosung beschädigte oder zerstörte Gebäude müssen innert 2 Jahren ganz abgetragen oder im Rahmen dieser Bauordnung wiederhergestellt werden.

23

Baulücken, die durch Elementarereignisse oder Abbruch entstanden sind, müssen ausreichend gesichert werden.

2

Art. 46 Energiesparmassnahmen

Für einen sparsamen Energiehaushalt sind bereits bei der Planung geeignete Massnahmen vorzusehen. Die Gemeinde fördert die Erreichung der energetischen Ziele durch eine kostenlose Erstberatung durch Fachleute. 1

Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten werden und die Ausnützungsziffer überschritten wird.

2

5.3

Wohnhygiene

Art. 47 Ausrichtung

der Wohnung

Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nicht gestattet.

Art. 48 Raummasse

Fenstergrössen, Nebenräume für Neubauten

1

Für Neubauten gelten nachstehende Masse:

Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume • Raumgrösse mind. 10 m2 • Raumhöhe -Vollgeschoss mind. 2.40 m -Dachgeschoss mind. 2.40 m auf mind. 5 m2 • Fenster Bewohnte Räume müssen Fenster aufweisen, die direkt ins Freie führen oder in eine gut belüftbare Vorzone führen und geöffnet werden können. 2

Nebenräume in Mehrfamilienhäusern:

• Abstellraum / Schrankfläche innerhalb Wohnung mind. 4 m2 • Ausserhalb der Wohnung zusätzlich mind. 6 m2 (UG, Estrich)

BNO Böttstein

24

3 Die Wohnungen haben ausreichende, gut benutzbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Kleinund Dachwohnungen).

Balkone müssen bei Mehrfamilienhäusern eine Mindesttiefe von 2 m aufweisen.

4

5 In den Dorfzonen kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen.

Art. 49 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheits- und Schutzvorkehren oder die Anforderungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

5.4 Ausstattung von Mehrfamilienhäusern / grösseren Wohnbauten

Art. 50 Anordnung der Garagen und Abstellplätze

Parkplätze sind nach Möglichkeit zusammenzufassen, damit eine gute Freiraumqualität mit minimaler Beeinträchtigung der Wohnbereiche und ausreichende Grünflächen resultieren. 1

Offene, ebenerdige Parkfelder sind in der Regel mit Hecken, Sträuchern, Bäumen oder Rankgewächsen zu begrünen. Die Abstellflächen sind in der Regel wasserdurchlässig auszuführen oder das Oberflächenwasser ist mittels Versickerung abzuleiten.

2

Aus Gründen des Immissionsschutzes oder der Freiraumgestaltung kann der Gemeinderat verlangen, dass bis zwei Drittel der erforderlichen Abstellplätze unterirdisch anzuordnen sind. 3

Art. 51 Velos,

Kinderwagen

Mindestens 50% der erforderlichen Veloabstellplätze sind oberirdisch, überdeckt und in der Nähe der Hauseingänge anzuordnen. In gut zugänglichen und abschliessbaren Räumen innerhalb des Gebäudes sind Abstellmöglichkeiten für Kinderwagen und dergleichen vorzusehen.

BNO Böttstein

25

Art. 52 Spiel- und gemeinschaftliche Aufenthaltsflächen

Beim Bau von Mehrfamilienhäusern und Arealüberbauungen sind zweckmässig platzierte und gestaltete, gemeinschaftliche Spielund Aufenthaltsbereiche auf privatem Grund anzulegen. Die Grösse hat gesamthaft mind. 15 c1/0 der Bruttogeschossflächen zu betragen. Bei der Ausgestaltung der Spielplätze sind die Spielbedürfnisse der Kinder unterschiedlicher Altersstufen zu berücksichtigen. 1

2 Die gemeinschaftlichen Freiflächen gemäss Abs. 1 können bei Bedarf gemeinsam mit anderen Beteiligten oder auf anderen Grundstücken realisiert werden, sofern sie auf kurzem Weg und gefahrlos erreichbar sind.

BNO Böttstein

26

6. TEIL

Schutzvorschriften

6.1 Ortsbild, Natur und Landschaft

Art. 53 Ortsbildgestaltung

1 Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen

in das Ortsbild nach folgenden Kriterien: a) Stellung (Firstrichtung), b) Grösse der Baukuben, c) Wirkung im Strassenraum und in der Landschaft, d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse, e) Dachform, Dachneigung, f) Fassadengliederung, g) Materialwahl, Farbe, h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigung. 2 Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen:

a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen; b) Vorschläge zur besseren Einordnung fordern; c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen; d) die Verbesserung oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist; e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Art. 54 Dachgestaltung

Die Gestaltung der Dächer, insbesondere die Wahl der Dachform und des Bedachungsmaterials inklusive Farbgebung sowie die Gestaltung von Dachdurchbrüchen und von Anlagen zur Energiegewinnung bedarf besonderer Sorgfalt. Dabei ist das Quartierbild Rücksicht zu nehmen.

BNO Böttstein

27

Art. 55 Aussenraumgestaltung

1 Bauten und Anlagen haben dem natürlichen Terrainverlauf und der

charakteristischen Geländeform zu folgen. Die Höhenlage der Geschosse ist so zu wählen, dass möglichst wenig Terrainveränderungen nötig sind. Geländeabsätze sind so weit wie möglich in Form von Böschungen auszubilden. Aufschüttungen dürfen gegenüber dem gewachsenen Terrain an keinem Punkt in der Ebene höher als 1.0 m und am Hang höher als 1.5 m sein. Terrassierte Stufen müssen mindestens 3 m zurückgesetzt sein. Ausnahmen zur Gewährleistung der Hochwassersicherheit sind möglich. 2

3 Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken. Für die Bepflanzung sind mehrheitlich einheimische, standortgerechte Pflanzen zu verwenden. 4 Bei der Planung und Gestaltung allgemein zugänglicher Anlageteile (Zugänge, Wege, Plätze, Einstellhallen usw.) ist den Sicherheitsbedürfnissen der Benutzerinnen und Benutzer Rechnung zu tragen. Zu achten ist insbesondere auf eine gute Übersichtlichkeit und nächtliche Beleuchtung.

Art. 56 Materialablagerungen

1 Die Ablagerung von Material für eine Dauer von mehr als 2 Monaten kann in der Arbeitszone bewilligt werden.

Der Gemeinderat kann Auflagen machen über die zugelassenen Materialien sowie über die Höhe, Abstände und Gestaltung der Ablagerung und des Lagerplatzes. Er kann nötigenfalls eine Umzäunung verlangen. 2

Art. 57 Freileitungen

Der Gemeinderat kann bei Freileitungen verlangen, dass die verschiedenen Werke koordiniert und gebündelt werden. Er kann eine unterirdische Verlegung anordnen, soweit das übergeordnete Recht dies zulässt.

BNO Böttstein

28

6.2 Umweltschutz

Art. 58 Einwirkungen

1 Bei der Ausübung von Eigentumsrechten, insbesondere beim Be-

trieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, sind alle übermässigen Einwirkungen auf benachbarte Grundstücke und die weitere Umgebung zu vermeiden. Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch usw. 2

3 Es sind alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten. Diese Vorkehrungen sind in zeitlich und sachlich angemessener Weise der technischen Entwicklung anzupassen.

Art. 59 Lärmschutz

BNO Böttstein

Soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist, kann der Gemeinderat die Anforderungen an die Stellung und Gestaltung der Bauten, die Anordnung lärmempfindlicher Räume, Schallschutzmassnahmen usw. im Sinne der Vorsorge erhöhen, selbst wenn die Grenzwerte eingehalten sind. Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempfindlichen Räumen, welche die elementaren Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in Gebieten, die infolge Vorbelastung der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe zugeordnet sind.

29

7. TEIL

VOLLZUG, VERFAHREN

Art. 60 Zuständigkeit

Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen auf Kosten der Gesuchsteller externe Fachleute oder regionale Stellen beiziehen.

Art. 61 Gebührenreglement

Die Gebühren für die Tätigkeit des Gemeinderates und der Verwaltung in den Bereichen Raumplanung, Natur- und Umweltschutz und Bauwesen sowie die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

Art. 62 Vollzugsrichtlinien

Der Gemeinderat erlässt Richtlinien für die Pflege und den Unterhalt der Schutzzonen und Schutzobjekte.

8. TEIL

SCHLUSS- UND ÜBERGANGSBESTIMMUNGEN

Art. 63 Aufhebung

bisherigen Rechts

BNO Böttstein

Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben: - die Bauzonenpläne Böttstein und Kleindöttingen-Burlen-Eien vom 8. Juni 1994 - der Kulturlandplan vom 30. November 1990 - die Kulturlandplanänderung „Chessel" vom 8. Juni 1994 - die Kulturlandplanänderung „Auenacher" vom 27. November 1996 - die Bauzonen- / Kulturlandplanänderung „Dorfeingang Nord" vom 27. November 1996 - die Bauzonen- / Kulturlandplanänderung „Rodig, Steig, Flueacher, Riedmatt, Breiti, Chäppeli, Boge, Fahr" vom 9. Juni 1999 - die Bau- und Nutzungsordnung vom 27. November 1996 - die Teiländerung Bau- und Nutzungsordnung vom 9. Juni 1999.

30

Anhang Geschützte Bauten Bauten unter Denkmalschutz Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8

Gebäudebeschrieb Schlosskapelle Kaplaneigebäude Schloss Oelmühle Mühlerad in der Mühle Grabmal Toranlage, Nebengebäude Kappelle

Flurname Schloss / Chilematt Schloss / Chilematt Schloss / Chilematt Säge Säge Schloss / Chilematt Schloss / Chilematt Usserdorf (Böttstein)

Parzelle Nr. 703

Flurname Säge Säge Säge Juch / Neumatt Chilematt (Böttstein) Chilematt (Böttstein) Usserdorf (Böttstein) Schmidberg Rai Vordere Bode Innerdorf

Parzelle Nr. 709 709 709 726 688 696 666 976 95 99 157, 158

Flurname Solegässli Heuweg Burlen Untere Bode Chessel Innerdorf Innerdorf Usserdorf (Eien) Usserdorf (Eien) Usserdorf (Eien)

Parzelle Nr. 1355 401 385 284 192 165 501 469 469 1110

703 702 708, 712 709 703 702 651

Bauten mit Substanzschutz Nr. 902 903 904 905 906 907 908 909 910 911 912

Gebäudebeschrieb Mühle Mühlescheune ehem. Bäckerei Bauernhaus Bauernhaus Bauernhaus Dorfschulhaus "Schlössli" Altes Schulhaus Antoniuskapelle, Pfarrhaus Mehrfamilienhaus

Kulturobjekte Nr. Typ K.01 - / Grenzstein K.02 -/ Wegkreuz K.03 - / Grenzstein K.04 // Brunnen K.05 - / Brunnen K.06 Wegkreuz K.08 Brunnen K.09 - / Brunnen K.10 - Sodbrunnen K.12 -"Brunnen

Anhang BNO Böttstein

Kulturobjekte (Fortsetzung) Flurname

Parzelle Nr.

Usserdorf (Eien)

467

K.14

/ Brunnen / Brunnen

Usserdorf (Eien)

459

K.15

/Wegkreuz

Schuelmatt

566

K.17 /7 Sodbrunnen

Burlen

315

K.18 - / Hohlweg

Chänebüel / Bluemeholz

1629

K.19 - /Grenzstein

Chänebüel

635

K.20

Grenzstein

Güllenächer

641, 643

K.21

/ Grenzstein

Gäntermatt

1456

Auhalde

1468

K.24 -( Grenzstein

Auenacher

1632

K.25 / / Brunnen

Chilematt (Böttstein)

686

K.28 z/

Bildstock

Juch / Neumatt

727

K.29 //

Brunnen

Chilematt (Böttstein)

693

K.30 -

Grenzstein

Hagematt / Nassbergegg

1529

Hochrüti

1536

Hochrüti

1536, 1544

K.33 - / Brunnen K.35 -/ Grenzstein

Berggass

906

Summerau

1569

K.36 - / Grenzstein

Tändliacher / Fischete

270, 291

K.37 //

Burlen

309

K.38 - 'Grenzstein

Ushalde

362, 1351

K.39 - / Grenzstein Grenzstein K.40 -

Hard

1419

Oberhalde

1420, 1435

K.41- /

Grenzstein

Oberhalde

1420

K.42 - 7 Grenzstein

Oberhalde

1421

Grenzstein

Schlattrai

1421

K.44 - / Grenzstein

Schlattrai

1432

Grenzstein

Güllenächer

641

K.46 - / Grenzstein

Chänebüel

649, 1197

K.47 - ( Grenzstein

Bluemeholz

1455, 1458

Grenzstein

Bluemeholz

1455

K.49 - / Grenzstein

Gäntermatt

1455, 1456

K.50 - / Grenzstein

Heiligstöckli

1469, 1474

K.51 - / Grenzstein

Oberholz

1470

K.52 - ( Grenzstein

Auenacher

795

K.53 - 7 Grenzstein K.54 - / Grenzstein

Mülital

807, 808

Mülital

808, 809

Nr.

Typ

K.13

K.22 -/

Hohlweg

K.31 - / Grenzstein Hohlweg

K.32 -

K.43 K.45 -/

K.48 -

Grenzstein

K.55

/ Grenzstein

Chrummuerich

1544

K.56

/ Grenzstein

Chrummuerich

1544, 1545, 1548

Anhang BNO Böttstein

II

Kulturobjekte (Fortsetzung) Typ Nr. K.57 — / Grenzstein K.58 — /Grenzstein K.59 — 'Grenzstein K.60 ‚,/ Grenzstein K.61 — Grenzstein

Flurname Summerau Summerau Duswli / Rossweid Usserdorf (Böttstein) Steiacher

Parzelle Nr. 1566, 1568 1569 941 1307 1452

Geschützte Naturobjekte Geologische Objekte Nr. G.01

Flurname Schmidberg

Parzelle Nr. 902

Trockenstandorte Nr. T.02 T.04 T.05 T.06 T.07 T.08 T.11 T.12 T.14 T.16 T.17 T.19 T.23

Flurname Chnebelsteig Rütihalde Rütihalde Rebmatt Aarhalde Chänebüel Schürmatt Auenacher Vogelhüsli Bol Berg Eichhalde Eichhalde

Parzelle Nr. 1416 599, 600, 601, 1619 554, 568, 1621 569 582, 594 635, 635, 640 791 795 758 730, 734 855, 856, 867, 956, 962, 1518, 1640, 1646 815, 816, 818, 819, 1514, 1516 818, 822

Feuchtstandorte Nr. F.01 F.02 F.03 F.04

Flurname Riedmatt Winkle Mülital Mülital

Anhang BNO Böttstein

Parzelle Nr. 361, 365 390 808 1527

III

Naturschutz im Wald Nr. W.01 W.02 W.03

Flurname Bim Chrüz (WNI 1) Oberhalde (WNI 2) Wannesteig (WNI 3)

W.04 W.05 W.06 W.07 W.08 W.09 W.10

Fluerippe (WNI 4) Chänebüel (WNI 5) Bachmatt, Nünbrünne (WNI 6) ltenacher (WNI 7) Cholplatz (WNI 8) Hagehau (WNI 9) Buech-Buechhalde (WNI 10)

W.11 W.12

Auenwald (WNI 11) Schlosshalde (WNI 12)

W.13 W.14

Fischergrien-Wird (WNI 13) Unterfeld

Parzelle Nr. 1351, 1352, 1353, 1354, 1355 1420, 1421, 1433 390, 391, 1359, 1360, 1368, 1369, 1370, 1371, 1373, 1377, 1379, 1380 1446, 1448, 1451, 1452, 1611, 1612 649, 652, 653, 655, 1198, 1629 681, 767, 769, 770, 798, 1478, 1482, 1483, 1633 1489, 1495, 1497, 1499, 1628 1501, 1503, 1520, 1522 1528, 1529, 1532, 1535, 1536 918, 919, 920, 921, 927, 1540, 1543, 1544, 1545, 1546, 1547, 1548, 1550, 1551, 1552, 1553, 1554, 1555, 1556, 1557, 1566, 1567, 1569, 1638 930, 1021 509, 582, 583, 584, 663, 665, 695, 710, 711, 712, 713, 715, 716, 892, 893, 894, 895, 896, 965, 966 511, 570, 571, 1616, 1617, 1618, 1622 270, 1586

Hecken, Feld- und Ufergehölze Nr. H.01 H.02 H.03 H.05 H.06 H.07 H.08 H.10 H.12 H.13 H.14 H.15 H.18 H.19 H.20 H.21 H.22 H.24 H.25

Flurname Sole Heuweg Tändliacher Tändliacher Grabe Grabe Grabe Untere Bode Unterfeld Unterfeld Unterfeld Unterfeld Rütihalde Rütihalde Rebmatt Chänebüel Chänebüel Auenacher Wüen

Anhang BNO Böttstein

Parzelle Nr. 366 370 1341, 1651, 1652 290 371 1687 308, 291 283 279 270 273 270, 1586 599, 600 599 569 635, 636, 640 640 802, 803 737

IV

Hecken, Feld- und Ufergehölze (Fortsetzung) Nr.

Flurname

Parzelle Nr.

H.29

Löw

855

H.30

Eichhalde

819, 822

H.31

Mülital

1527

H.32

Berg

868, 871

H.34

Berggass / Chltebründli

1641

H.37

Schmidberg

1654

H.38

Schmidberg

922, 976

H.39

Au / Grossmatt

1642

H.41

Summerau

1569

Einzelbäume, Baumreihen Nr.

Baumart

Flurname

Parzelle Nr.

B.02

Nussbaum

Heuweg

401

B.03

Linde

Sole

1574

B.05

Feldahorn, Linde, Hagebuche.... Burlen

320

B.06

Spitzahorn

Tändliacher

295

B.07

Spitzahorn

Tändliacher

295

B.08

Feldahorn, Rosskastanie

Galgenacher

441

B.10

Spitzahorn

Unterfeld

280

B.11

Linde

Innerdorf

119

B.13

Linde

Chessel

1592, 1593

B.14

Linde

Innerdorf

165

B.16

Nussbaum, Eiche

Grien

515

B.17

Nussbaum

Schmelzi

516

B.18

Linde

Rai

487

B.19

Feldahorn

Rai

B.21

Pappel

Rai

486, 487 95

B.22

Linde

Rai

95

B.25

Linde

Schuelmatt

553, 566

B.26

Linde

Schmelzi

533

B.28

Nussbaum, Apfelbaum

Rebmatt

569

B.30

Platane

Schloss / Chilematt

702

B.31

Linde

Schloss / Chilematt

702

B.32

Nussbaum

Schloss/Chilematt

712

B.34

Eiche

Stubegrueb / Mülital

815

B.35

Nussbaum

Berggass

882

B.38

Linde

Schmidberg

976

B.39

Feldahorn, Eiche

Schmidberg

1654

B.41

Nussbaum

Usserdorf (Eien)

527

Anhang BNO Böttstein

V